АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15028/2020

г. Краснодар

13 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июля 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Терский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.04.2020), в отсутствие  органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации Буденновского городского округа Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – Министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Терский» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу № А63-15028/2020, установил следующее.

Акционерное общество сельскохозяйственное предприятие «Терский» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) с заявлением, в котором просило: 

– признать незаконным решение от 24.09.2020 № 6031 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186;

– обязать заключить договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 38 399 045 рублей 25 копеек.

Заявление основано на положениях статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы незаконностью отказа администрации района в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 в собственность обществу как собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В порядке процессуального правопреемства произведена замена администрации района на администрацию Буденновского городского округа Ставропольского края (далее – администрация округа). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022, в удовлетворении заявления отказано. 

Суды установили, что между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 19.05.2020 № 280/49-2 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 38 580 373 кв. м с кадастровым номером 26:20:000000:186, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора установлен с 02.12.2013 до 02.12.2062. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 26.05.2020 за номером 26:20:000000:186-26/001/2020-12. Разрешением на строительство от 18.09.2019 № 26-506000-28-2019 обществу разрешено строительство сооружения – «Орошаемый участок площадью 4340 га на землях общества в Буденновском районе, Ставропольского края, 1 этап». Данный объект введен в эксплуатацию разрешением администрации района от 20.11.2019 № 26-506000-28-2019. Право собственности общества на сооружение гидротехническое с кадастровым номером 26:20:000000:5167 зарегистрировано в ЕГРН. Разрешением на строительство от 01.11.2019 № 26-506000-30-2019 обществу разрешено строительство сооружения – «Орошаемый участок площадью 4340 га на землях общества в Буденновском районе, Ставропольского края, 3 этап». Данный объект введен в эксплуатацию разрешением администрации района на ввод объекта в эксплуатацию от 20.11.2019 № 26-506000-30-2019. Право собственности общества на сооружение гидротехническое с кадастровым номером 26:20:000000:5171 зарегистрировано в ЕГРН. Общество как собственник гидротехнических сооружений 22.09.2020 обратилось в администрацию района с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 по цене, равной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 23.04.2020. В письме от 24.09.2020 № 6031 администрация района отказала обществу в предоставлении земельного участка со ссылкой на частью 1 статьи 30 Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Ставропольском крае» (далее – Закон № 36-кз), согласно которой приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Ставропольского края, осуществляется с 01.01.2052. Общество, указывая на незаконность решения администрации района об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, нарушающего его права (интересы) в сфере осуществления предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 39.3, 39.14, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса, статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Также судами учтены разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Материалы дела подтверждают, что общество является собственником гидротехнического сооружения, части которого расположены как в границах испрашиваемого земельного участка, так и на иных земельных участках, используемых обществом в своей хозяйственной деятельности. Основание, по которому администрация района отказала обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка (мораторий на приватизацию), признано судом первой инстанции не основанным на законе. Следовательно, общество вправе ставить вопрос о приобретении в собственность земельного участка. Вместе с тем, судебная практика при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, исходит из того, что подлежит обязательному исследованию вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Для выяснения данного вопроса суд первой инстанции определением от 18.11.2019 назначил экспертизу, производство которой поручил ООО «Центр строительных, землеустроительных и оценочных экспертиз «ЭкспертПро» (эксперт ФИО2). В заключении от 19.10.2021 № 111/2021-Э отражено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 расположена часть сооружения, являющегося объектом капитального строительства «Орошаемый участок, площадью 4 340 га на землях общества в Буденновском районе Ставропольского края», 1 этап (кадастровый номер 26:20:000000:5167), протяженностью 47 697 м (из общей протяженности 51 486 м). Также расположена часть «Орошаемый участок площадью 4 340 га на землях общества в Буденновском районе Ставропольского края», 3 этап (кадастровый номер 26:20:000000:5171), протяженностью 159 м (из общей протяженности 4 779 м). Часть сооружения с кадастровым номером 26:20:000000:5163 (2 этап) располагается на иных земельных участках, используемых обществом. Для эксплуатации этих частей объекта (сооружения) необходима часть земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 26:20:000000:186, площадью 3 176 га (31 762 151 кв. м). Суд первой инстанции признал заключение эксперта надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, отказал обществу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Апелляционный суд отклонил довод заявителя о необоснованном отклонении ходатайства о назначении повторной экспертизы, указав, что суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия оснований для ее назначения. Заключение эксперта от 19.10.2021 № 111/2021-Э признано надлежащим доказательством по делу, оснований для признания заключения сомнительным или противоречивым не установлено. Представленные обществом рецензия специалиста и внесудебное заключение не признаны надлежащими доказательствами, опровергающими выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений и составление в отношении экспертизы заключений специалистов. Установив, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих обществу объектов, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для вывода о незаконности решения администрации района от 24.09.2020 № 6031 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности решения администрации района, отказавшей в предоставлении в собственность обществу земельного участка со ссылкой на часть 1 статьи 30 Закона № 36-кз. При этом суд отказал заявителю в удовлетворении требований, предметом которых выступал данный отказ, а основанием – незаконность оснований отказа уполномоченного органа. Иных оснований отказа решение администрации района от 24.09.2022 № 6031 не содержит. Суды пришли к необоснованному выводу о необходимости соблюдения соразмерности площади объектов размеру предоставляемого участка в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Суды не учли разъяснения, приведенные в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020. В нем указано, что площадь участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором, определяется с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке. Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.06.2014 № 1152/14 являются предшествующими по отношению к указанному Обзору. Суды необоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства по делу заключение эксперта от 19.10.2021 № 111/2021-Э. Обществом в материалы дела представлено заключение (рецензия) от 22.11.2021 № 78/11/21, выполненное экспертом автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационное бюро», содержащее перечень недостатков заключения судебной экспертизы. О недопустимости заключения эксперта свидетельствует также заключение специалиста от 30.11.2020 № 181-И-20, выполненное федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», содержащее выводы о необходимости для эксплуатации в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 в полном объеме. Данные доказательства необоснованно не приняты судебными инстанциями во внимание. При этом в назначении повторной судебной экспертизы судами первой и апелляционной инстанций заявителю неправомерно отказано.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Администрация округа и министерство, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 19.05.2020 № 280/49-2 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 38 580 373 кв. м с кадастровым номером 26:20:000000:186, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора установлен до 02.12.2062. Договор зарегистрирован в ЕГРН 26.05.2020 за номером 26:20:000000:186-26/001/2020-12. 

Разрешением на строительство от 18.09.2019 № 26-506000-28-2019 обществу разрешено строительство сооружения – «Орошаемый участок площадью 4340 га на землях общества в Буденновском районе, Ставропольского края, 1 этап». Данный объект введен в эксплуатацию разрешением администрации района от 20.11.2019 № 26-506000-28-2019. 

Право собственности общества на сооружение гидротехническое с кадастровым номером 26:20:000000:5167 зарегистрировано в ЕГРН. 

Разрешением на строительство от 01.11.2019 № 26-506000-30-2019 обществу разрешено строительство сооружения – «Орошаемый участок площадью 4340 га на землях общества в Буденновском районе, Ставропольского края, 3 этап». Данный объект введен в эксплуатацию разрешением администрации района на ввод объекта в эксплуатацию от 20.11.2019 № 26-506000-30-2019. 

Право собственности общества на сооружение гидротехническое с кадастровым номером 26:20:000000:5171 зарегистрировано в ЕГРН. 

Общество 22.09.2020 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса обратилось в администрацию района с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 по цене, равной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 23.04.2020. 

Администрация района в письме от 24.09.2020 № 6031 отказала обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность со ссылкой на частью 1 статьи 30 Закона № 36-кз, согласно которой приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Ставропольского края, осуществляется с 01.01.2052. 

Общество, указывая на незаконность решения администрации района, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности (как собственника объектов недвижимости, расположенных в границах арендуемого земельного участка), оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса). 

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Общество полагает, что обладает правом на приобретение в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186 как собственник гидротехнических сооружений с кадастровыми номерами 26:20:000000:5167 и 26:20:000000:5171 (орошаемый участок площадью 4340 га на землях общества в Буденновском районе, Ставропольского края).

В пункте 6 (раздел 3) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, сформулирована следующая правовая позиция. В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание заключение эксперта от 19.10.2021 № 111/2021-Э, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что общество как собственник сооружений, части которых расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:186, не подтвердило свое право на приобретение в собственность данного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации находящихся на нем объектов. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели оснований для признания оспариваемого решения администрации района об отказе в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствующим закону и нарушающим права (интересы) заявителя.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о наличии (доказанности обществом) оснований для приобретения в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, подлежит отклонению. Общество обратилось в администрацию района с заявлением о предоставлении в собственность (без торгов) земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:20:000000:186 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса как собственник расположенного на нем объекта недвижимости (гидротехнического сооружения). Податель жалобы не учитывает, что оборот таких земельных участков регулируется не нормами Закона № 101-ФЗ, а положениями Земельного кодекса (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). 

Не принимается судом округа и довод кассационной жалобы общества об утрате актуальности судебной практики, выработавшей при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, правовой подход об обязательном исследовании вопроса о площади земельного участка, занятого таким объектом недвижимости и необходимого для его использования. Актуальная судебная практика также исходит из того, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Доводы общества о необходимости проведения по делу повторной экспертизы в связи с тем, что заключение эксперта от 19.10.2021 № 111/2021-Э является ненадлежащим (недостоверным) доказательством по делу, проверялись судом апелляционной инстанции, которым мотивированно отклонены. Повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах (часть 2 статьи 87 Кодекса). По смыслу указанной нормы к ходатайству о назначении повторной экспертизы должно быть приведено обоснование того, что выводы судебного эксперта являются необоснованными либо противоречивыми. Исследовав экспертное заключение от 19.10.2021 № 111/2021-Э, рассмотрев доводы общества относительно выводов эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение является допустимым доказательством по делу, соответствует предъявляемым к нему требованиям, является достаточно полным, ясным, не содержащим каких-либо неясностей и противоречий в сделанных выводах. При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено. Несогласие подателя жалобы с выводами судебного эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства. Представленные обществом рецензия специалиста и внесудебное заключение не признаны надлежащими доказательствами, опровергающими выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений и составление в отношении экспертизы заключений специалистов.

Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. Исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 20.05.2022 № 26483).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу № А63-15028/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                             А.И. Мещерин