ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                  Дело № А20-4326/2018

29.03.2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2024.

Полный текст постановления изготовлен 29.03.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании от третьего лица - ФИО2 – ФИО3 (по доверенности), в отсутствие представителей Местной администрации Эльбрусского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест", Местной администрации с.п. Бедык Эльбрусского муниципального района, конкурсного управляющего ООО «Каптал-Инвест», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Местной администрации Эльбрусского муниципального района, г. Тырныауз на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.01.2024 по делу № А20-4326/2018,

УСТАНОВИЛ:

Местная администрация Эльбрусского муниципального района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 486 907 рублей и признании расторгнутым договора аренды земельного участка от 11.08.2016 №5/2016 (с учетом уточнений, принятых определением суда от 11.10.2023).

Определением суда от 27.06.2019 принят встречный иск общества к администрации, в котором просит:

- признать отчет об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 и размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными;

- провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды с использованием полных и достоверных данных, ранее предоставленных суду истцом;

- установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

Решением от 12.01.2024, в удовлетворении исковых администрации в части взыскания задолженности отказано. В части признании договора аренды земельного участка от 11.08.2016 №5/2016 расторгнутым, исковое заявление оставлено без рассмотрения. Встречные исковые требования удовлетворены частично, суд установил размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы в размере 140 076 рублей в год. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что размер арендной платы определен на основании заключения судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта являются ясными, полными и не противоречат иным доказательствам, заключение соответствует требованиям закона, результаты судебной экспертизы не оспорены, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации. Заявитель считает, что ответчиком не предоставлено доказательств о ненадлежащем исполнении своих обязанностей автором расчета №467.07/0148-2016 рыночной арендной стоимости земельного участка; также, отсутствуют данные о препятствовании эксперту-оценщику со стороны третьих лиц, в том числе Администрации, в предоставлении необходимых данных для проведения независимой и объективной оценки. Расчет №467.07/0148-2016 был согласован с ответчиком и на основании него был подписан Договор, последний также не подвергался сомнению - не оспаривался и не признавался ничтожным в установленном порядке. Также администрация указала, что ею заявлялось требование о признании договора аренды расторгнутым, а не требование о расторжении договора.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

В судебном заседании представитель третьего лица  ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.08.2016 между местной администрацией с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района (арендодатель) и ООО "Капитал-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка расположенного в границах сельского поселения Бедык и государственная собственность на которую разграничена от 11.08.2016 №5/2016 (Т.1 л.д.54-63) по условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, с.п.Бедык, юго-западная сторона села, для добычи гипсового камня на основании постановления главы местной администрации с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района от 02.06.2016 №7. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка 106831 кв.м. (пункт 1.2 договора). Кадастровый номер 07:11:1100000:2947 (пункт 1.3 договора). Срок аренды установлен с 11.08.2016 по 31.12.2021 года (пункт 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата установлена на основании отчета рыночной стоимости права аренды и составляет 1 079 450 рублей в год (Отчет №467.07/0148-2016 составленный агентством независимой оценки и экспертизы).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально равными долями, составляющими в сумме годовую арендную плату, в течение срока действия договора, не позднее 15 числа первого месяца квартала, а в четвертом квартале не позднее 15 ноября текущего года.

Во исполнение условий договора, по акту приема-передачи от 11.08.2016 арендодатель передал арендатору земельный участок.

В нарушение условий договора, арендатор свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, сумма задолженности по состоянию на 24.04.2018 составила  1 486 907 рублей.

Учитывая наличие задолженности по арендным платежам, истец направил в адрес ответчика уведомления №01-09/194 от 16.05.2017, №01-09/52 от 17.02.2017, №01-09/379 от 08.08.2017, №01-06/19 от 22.01.2018, №01-09/1609 от 24.04.2018 (Т.1 л.д.69-85) о необходимости погасить имеющуюся задолженность.

Неисполнение претензии и уклонение ответчика от уплаты задолженности послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Ответчик обратился со встречным иском (Т.3 л.д.43-44) о признании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 и размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными и установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии со статьей 606  ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии со статьями 309, 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспорен.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Учитывая разногласия сторон по размеру годовой арендной платы, определением от 05.09.2019 судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016?

По результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО4 составлено и направлено в суд экспертное заключение №02/19/С-014 от 02.12.2019 (Т.4 л.д.39-100). По поставленному вопросу дан следующий ответ:

- итоговая рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м. (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016 составляет 140 076 (сто сорок тысяч семьдесят шесть) рублей.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Как следует из материалов дела и результатов проведенной по делу судебной экспертизы, и установлено судом ООО «Капитал-Инвест» по договору аренды №5/2016 от 11.08.2016 оплачена арендная плата в общей сумме 550 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями №499 от 18.04.2017, №744 от 21.06.2017, №830 от 14.07.2017, №831 от 14.07.2017, №949 от 04.08.2017, №1019 от 16.08.2017.

Размер рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной по состоянию на 11.08.2016 по результатам судебной экспертизы составляет 140 076  рублей.

Поскольку судебная экспертиза проводилась лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса, экспертом полно, ясно и непротиворечиво дан ответ на поставленный судом вопрос, вопреки позиции истца суд признает заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за земельный участок.

С учетом изложенного, суд считает необходимым при определении размера арендных платежей руководствоваться ставками, приведенными в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за период с 11.08.2016 по 11.04.2018 составляет 233 460 рублей (расчет произведен с учетом стоимости годовой арендной платы, установленной по результатам экспертизы из расчета: 140 076  рублей - за пользование нежилыми помещениями в год /12 месяцев; 11 673 рубля – в месяц).

Между тем, указанная сумма задолженности за оспариваемый период погашена ответчиком в полном объеме, что не оспаривается сторонами, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований администрации в части взыскания с ответчика задолженности.

По этим же основанием подлежат удовлетворению требования общества об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела экспертизы экспертом ФИО4 составлено и направлено в суд экспертное заключение №02/19/С-014 от 02.12.2019, в котором  отражено, что итоговая рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м. (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016 составляет 140 076 (сто сорок тысяч семьдесят шесть) рублей.

Поскольку судебная экспертиза проводилась лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса, экспертом полно, ясно и непротиворечиво дан ответ на поставленный судом вопрос, вопреки позиции истца суд признал заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за земельный участок.

Экспертом в заключении подробно описан проведенный процесс исследования, указаны сведения о примененных методиках с приведением проверяемых ссылок на полученную в ходе проведения экспертизы информации. Экспертом подробно описан и обоснован выбор использованного метода расчета, приведены обоснования невозможности использования иных подходов.

Оставляя без рассмотрения требование о признании договора аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 расторгнутым, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующими положениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Из части 5 статьи 4 АПК РФ следует, что право лица на обращение в арбитражный суд с требованием, в отношении которого федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора возникает после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений статей 450, 452, 619 ГК РФ требование о расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и предложения расторгнуть договор, неустранения арендатором в разумный срок нарушений условий договора и отказа арендатора от расторжения договора либо неполучения арендодателем ответа от арендатора на предложение расторгнуть договор.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что уведомление о расторжении договора аренды в адрес ответчика в установленном порядке не направлялось.

В материалы дела представлены уведомления (Т.1 л.д.69-85) №01-09/194 от 16.05.2017, №01-09/52 от 17.02.2017, №01-09/379 от 08.08.2017, №01-06/19 от 22.01.2018, №01-09/1609 от 24.04.2018) о необходимости погасить имеющуюся задолженность.

Суд, проанализировав содержание данных уведомлений, приходит к выводу, что данные уведомления не могут служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в тексте уведомлений не содержится предложение расторгнуть договор, а указание на обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора в случае неисполнения арендатором требования погасить долг, не может расцениваться как такое предложение.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора в материалы дела не представлено, что влечет оставление искового заявления в соответствующей части без рассмотрения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно оставил исковое заявление администрации в части требований о признании договора аренды расторгнутым без рассмотрения.

Доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Доводов, которые бы оказали влияние на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта в части выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований общества о признании недействительными отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 от 17.06.2016  и размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016, апелляционная жалоба не содержит, что исключает наличие у суда апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в соответствующей части (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Апелляционная жалоба не содержит ссылок на иные обстоятельства, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта, само по себе несогласие с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены общжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Несогласие апеллянта с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.01.2024 по делу № А20-4326/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                  

              М.У. Семенов

              Е.В. Жуков

              Ю.Б. Луговая