АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-8611/2019

г. Петропавловск-Камчатский

30 января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Карпачева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Задорожной Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению

 

к

 

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

акционерного общества «Единая городская недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН1084101005273)

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН4101099096, ОГРН 

<

***>)

Краевая общественная организация Камчатское объединение любителей животных «Зоохобби» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения

 

при участии:

от заявителя:

 ФИО1 - представитель по доверенности от 06.01.2019 № 33 (сроком на 1 год), копия диплома ДВС 0031117 (рег. номер 8843 от 30.06.2003), копия свидетельства о заключении брак,

от ответчика:

от третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

 не явились,

не явились, 

 

установил:

акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – заявитель, АО «Единая городская недвижимость», общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – ответчик, Управлением Росреестра по Камчатскому краю, Управление) о признании незаконным решения о приостановлении регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 18.10.2019 №068/2019, оформленного уведомлением от 01.11.2019 № КУВД-001/2019-13222602/1 (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Ответчик и третье лицо о месте и времени проведения судебного заседания уведомлены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

До начала судебного заседания дополнительных документов от лиц, участвующих в деле не поступало.

Представитель заявителя требования поддержал в полном объеме, представил суду лист записи из ЕГРЮЛ от 16.01.2020 в связи со сменой наименования юридического лица с открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» на акционерного общества «Единая городская недвижимость». Считает, что оспариваемым решением нарушено право заявителя как собственника данного объекта на владение и распоряжение.

Суд в порядке статьи 124 АПК принял заявленное уточнение смены наименования общества.

Заслушав доводы представителя заявителя, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 09.02.2009 № 41 АВ 036001, выписки из ЕГРН от 12.11.2019, обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения поз. 41-44; 63; 64 цокольного этажа; поз. 77 первого этажа; поз. 16-24 второго этажа; поз. 16-31 третьего этажа; поз. 13-23 четвертого этажа в жилом доме, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между обществом (арендодатель) и Краевой общественной организацией Камчатское объединение любителей животных «Зоохобби» (арендатор) 18.10.2019 заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 068/2019, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, для использования в целях: офис. План-схема объекта аренды, является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Краевая общественная организация Камчатское объединение любителей животных «Зоохобби» 22.10.2019 обратилась с заявлением о проведении государственной регистрации указанного договора аренды объекта недвижимого имущества.

Управлением Росреестра по Камчатскому краю 01.11.2019 принято решение № КУВД-001/2019-13222602/1 о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды, в связи с непредставлением обществом непогашенной регистрационной записи об аренде и отсутствие технического плана на объект аренды.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Камчатскому краю в части непредставления технического плана на объект аренды незаконно и нарушает его права и законные интересы, АО «Единая городская недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы  24 АПК РФ.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14). 

В силу части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ  государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», представление на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, вопрос государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) разъяснен в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. Согласно указанным разъяснениям кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Материалами дела подтверждается, что Краевая общественная организация Камчатское объединение любителей животных «Зоохобби» обратилась с заявлением о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 18.10.2019 № 068/2019, предметом которого являются нежилые помещения поз. 42-44, 63, 64 цокольного этажа в жилом доме расположенном по адресу: 

<

...>., границы и расположение которых отображены в приложении № 1 договору. 

Право собственности арендодателя (АО «Единая городская недвижимость») на объект недвижимости – нежилые помещения поз. 42-44, 63, 64 цокольного этажа в жилом доме, расположенные по указанному адресу, общей площадью 38, 0 кв. м., зарегистрировано 09.02.2009 в установленном законом порядке (свидетельство от 09.02.2009)

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части нежилых помещений сведения, общество, как их собственник, является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ не обязано подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем предоставления технического плана. 

При этом заявитель и третье лицо в договоре аренды указали все данные, позволяющие определенно установить часть нежилых помещений, подлежащих передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, непредставление технического плана помещений, передаваемых в аренду, не свидетельствует о невозможности регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах суд признал, что оснований для приостановления государственной регистрации в обжалуемой части не имелось.

Ссылка Управления Росреестра по Камчатскому краю в оспариваемом решении на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ не может быть признана обоснованной, поскольку согласно указанной норме государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В данном случае образование или прекращение существования части объекта недвижимости не происходит и подлежит применению пункт 7 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества.

Правомерность данного правового подхода подтверждена пунктом 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018. 

В частности указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку оспариваемое решение Управления Росреестра по Камчатскому краю в части обязанности предоставления технического плана на объект аренды не соответствует Закону № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы общества как арендодателя помещений на своевременную регистрацию договора аренды, требования заявителя подлежат удовлетворению. 

При этом согласно части 5 статьи 201 АПК РФ суд, указав на признание оспариваемого решения незаконным, обязывает соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Учитывая, что заявителем оспаривается решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества в части обязанности предоставления технического плана на объект аренды, а не отказ в государственной регистрации указанного договора,  с учетом выводов суда о неправомерности принятого решения по указанному основанию, в качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 22.10.2019, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 18.10.2019 № 068/2019 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 42-44, 63, 64 цокольного этажа в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>,  без учета основания о непредставлении технического плана на объект недвижимого имущества, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 01.11.2019 № КУВД-001/2019-13222602/1.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением заявленных требований, расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рубля подлежат взысканию с Управления Росреестра по Камчатскому краю в пользу заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27, 110, 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о приостановлении регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 18.10.2019 № 068/2019, оформленного уведомлением от 01.11.2019 № КУВД-001/2019-13222602/1, в части обязанности предоставления технического плана на объект аренды, как  несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 22.10.2019, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества  от 18.10.2019 № 068/2019 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 42-44, 63, 64 цокольного этажа в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, без учета основания о непредставлении технического плана на объект недвижимого имущества, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации 01.11.2019 № КУВД-001/2019-13222602/1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в пользу акционерного общества «Единая городская недвижимость» 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                    М.В. Карпачев