АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5511/2024

г. Архангельск

10 октября 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании 2-8 октября 2024 года (с объявлением перерыва) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163002, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «НордГео» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163002, 

<

...>) 

об обязании заключить договоры по содержанию общего имущества  и взыскании 325 739 руб. 14 коп. 

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО1 (директор), ФИО2 (по доверенности от 28.08.2024)

ответчика ФИО3 (по доверенности от 01.12.2023)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «НордГео» (далее- ответчик) с требованиями:

- об обязании заключить договоры по содержанию общего имущества согласно смете расходов, утвержденной общими собраниями собственников от 02.12.2022 и от 15.12.2023,

- о взыскании 325 739 руб. 14 коп. задолженности за услуги, оказанные по содержанию и оказанию коммунальных услуг помещения площадью 357,2 кв.м. в здании по адресу 

<

...>.

В судебном заседании 10.09.2024 истец заявил ходатайство об отказе от требований о понуждении к заключению договоров.

В судебном заседании 08.10.2024 истец заявил об уменьшении размера исковых требований, просит взыскать 257 301 руб. 82 коп. неосновательного обогащения в виде денежных средств, не уплаченных за содержание общего имущества, за период с 01.12.2022 по 31.03.2024.

На основании статьи 49 АПК РФ суд принимает отказ от требований о понуждении к заключению договоров, производство по делу в этой части прекращает.

Ответчик с требованиями о взыскании долга (неосновательного обогащения) не согласен, в отзыве и в дополнениях к нему ссылается на то, что предъявляемые к возмещению суммы завышены.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Как следует из внесенных в ЕГРН сведений, в 

<

...> находится нежилое здание  «Дом быта «Чайка» 1989 г.п., имеющее общую площадь 9 532,8 кв.м., материал наружных стен – кирпичные, количество этажей – 8, кадастровый номер объекта  29:22:050515:153.

Собственниками помещений в здании на общих собраниях в феврале 2012 года было принято решение  об определении перечня общего имущества в здании, площадь помещений, относящихся к общему имуществу, определена равной 927,7 кв.м.

Помещения остальной площадью 8 605,1 кв.м. (9 532,8 кв.м. – 927,7 кв.м.)  принадлежат разным лицам на праве собственности, истцу принадлежат помещения общей площадью 6 702,4 кв.м. Принадлежащие истцу помещения образуют его долю в размере 78%.

На общем собрании собственников помещений в феврале 2012 года также был утвержден проект договора по содержанию и управлению общим имуществом с истцом, исходя из того, что с момента постройки здания истец осуществлял содержание и обслуживание здания своими силами, заключал договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, сохраняет наибольшую площадь помещений в здании в своей собственности.

Ответчиком были приобретены в здании помещения: 1) с кадастровым номером 29:22:050515:1759 площадью 77, 2 кв.м. и 2) с кадастровым номером 29:22:050515:1758 площадью 61, 2 кв.м. Право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРН 21.11.2022, общая площадь помещений, приобретенных в 2022 году составила 138,4 кв.м.

В 2023 году ответчиком было приобретено в здании помещение с кадастровым номером 29:22:050515:1760 площадью 168,4 кв.м., право собственности  ответчика на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН 07.12.2023. Кроме того ответчиком на праве общей долевой собственности с размером доли 57/100 приобретено помещение с кадастровым номером 29:22:050515:1768  площадью 88, 4 кв.м., право долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 05.12.2023.

Как следует из материалов дела, в декабре 2022 года состоялось общее собрание собственников помещений в здании по ул. Урицкого, д. 1 в г. Архангельске с вопросами по повестке дня, в частности, об утверждении сметы расходов по содержанию общего имущества с января 2023 года, сметы расходов по уборке прилегающей территории, плана текущего ремонта на 2023 год.

Согласно решению собрания, оформленному протоколом от 02.12.2022 №1-2022 (том 1 л.д. 10-19), общим собранием утверждена смета расходов на содержание в сумме 950 289 руб., затраты на уборку территории в сумме 67 955 руб., план ремонтных работ на 2023 год на сумму 7 723 тыс. руб.

Согласно вышеуказанному протоколу на общем собрании присутствовал руководитель общества ответчика, доля помещений, принадлежащих ответчику, на декабрь 2022 года составляла 1,6%, ответчик голосовал против утверждения сметы расходов на содержание и затрат на уборку.   Размер доли ответчиком не оспаривается.

В адрес ответчика был направлен проект договора по содержанию и управлению общим имуществом от 05.12.2022, предусматривающий участие ответчика в содержании общего имущества пропорционально его доле  в сумме: на декабрь 2022 года- 13 971 руб., с 01.01.2023 – 15 312 руб. в месяц. Ответчик проект договора не подписал.

В декабре 2023 года собственниками помещений в здании проведено общее собрание, в том числе с вопросами по повестке  об утверждении сметы расходов по содержанию общего имущества с января 2024 года, сметы расходов по уборке прилегающей территории, плана текущего ремонта на 2024 год.

Согласно решению собрания, оформленному протоколом от 15.12.2023 №1-2023 (том 1 л.д. 23-34), общим собранием утверждена смета расходов на содержание в сумме 1 235 810 руб., затраты на уборку территории в сумме 74 850 руб., план ремонтных работ на 2024 год на сумму 8 900 тыс. руб.

Согласно вышеуказанному протоколу на общем собрании присутствовал представитель ответчика, доля помещений, принадлежащих ответчику, на декабрь 2023 года составляла 4,2%, ответчик голосовал против утверждения сметы расходов на содержание и затрат на уборку.  Размер доли ответчиком не оспаривается.

В адрес ответчика был направлен проект договора по содержанию и управлению общим имуществом от 18.12.2023, предусматривающий участие ответчика в содержании общего имущества пропорционально его доле  в сумме 51 344 руб. в месяц. Ответчик проект договора не подписал.

Осуществляя управление и содержание здания, включая имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в нем, истец выставлял ответчику счета на оплату содержания и уборку территории за декабрь 2022 года в сумме 13 671 руб. и 660 руб. соответственно, с 01.01.2023 - в сумме 15 312 руб.  и 739 руб. в месяц соответственно, с 01.01.2024 – в сумме 51 344 руб. и 3 366 руб. в месяц соответственно.

Ответчик производил оплату счетов частично, а именно в 2022-2023 годах в сумме 4 844 руб. в месяц, в 2024 году в сумме 12 502 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что ответчик имеет задолженность по оплате расходов на содержание и управление общим имуществом, истец просит взыскать недоплаченные суммы в качестве неосновательного обогащения.

В ходе судебного разбирательства истец откорректировал заявленную ко взысканию исходя из того, что общая площадь помещений в здании, принадлежащих собственниками, составляет 8 605, 1 кв.м., а также учел все оплаты, поступившие от ответчика в период с 2022 по 2024 годы (на день рассмотрения спора), в том числе последняя оплата платежным поручением от 02.05.2024 №170 на сумму 12 502 руб., в связи с чем просит взыскать долг в сумме  257 301 руб. 82 коп. за период с 01.12.2022 по 31.03.2024.

Федеральным законом от 24.07.2023 №351-ФЗ  глава 16 части первой ГК РФ   дополнена § 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Дополнения вступили в силу с 01.10.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Согласно пункту 1 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 259.4 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 259.3 ГК РФ решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено ГК РФ или законом.

До внесения дополнений в ГК РФ и вступления их в силу отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не были урегулированы.

При этом в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснялось, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Истцом в материалы дела представлены протоколы общих собраний собственников:

- от 20.10.2021 №10, которым утверждена смета расходов по содержанию общего имущества на 2022 год в сумме 848 186 руб. (что составляет 98 57 руб. с 1 кв.м.)  и смета по содержанию и уборке прилегающей территории в сумме 61 221 руб.

- от 02.12.2022 №1-2022, которым утверждена смета расходов на содержание  общего имущества на 2023 год в сумме 950 289 руб. (что составило 110, 43 руб. с 1 кв.м.) и смета затрат на уборку территории в сумме 67 955 руб.

- от 15.12.2023 №1-2023, которым утверждена смета расходов на содержание  общего имущества на 2024 год в сумме 1 235 810 руб. (что составило 143, 61 руб. с 1 кв.м.) и смета затрат на уборку территории в сумме 74 850 руб.

Пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания по общему правилу оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Перечень оснований для признания решения общего собрания ничтожным исчерпывающим образом определен статьей 181.5 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Решения общих собраний собственников, оформленные протоколами от 20.10.2021, от 02.12.2022, от 15.12.2023, в судебном порядке не оспорены, доказательств обратного суду не представлено.

Возражая против иска, ответчик ссылается на то, что ему не ясно, как сформирована сумма затрат, указанных в смете. Данный довод суд находит несостоятельным, поскольку в сметах расходов перечислены статьи затрат и их величина, статьи затрат в сметах являются объективными и необходимыми расходами, возникающими в связи с содержанием имущества, статьи затрат на протяжении ряда лет остаются практически неизменными.

Несогласие ответчика фактически сводится к размеру расходов, поскольку как следует из приложенных к отзыву документов, имеются иные организации, оказывающие услуги по содержанию зданий по более низкой стоимости.

Вместе с тем наличие предложений от иных организаций по содержанию и обслуживанию не свидетельствует о ничтожности решений общего собрания, на которых были приняты расходы на содержание в ином размере, равно как и о завышенном размере  таких затрат.

Следует отметить, что исходя из доли истца именно на истце лежит основная часть расходов на содержание общего имущества от утвержденной сметы (78%).

Ссылаясь на то, что на общем собрании не утвержден перечень услуг и работ, условия их оказания и размер финансирования, ответчик вместе с тем не приводит доводы, что какие-то конкретно работы по содержанию здания истцом не проводились или услуги оказаны ненадлежаще. При этом ответчик, впервые участвовавший в общем собрании в 2022 году, был вправе внести свои предложения, в том числе и по повестке собрания на 2023 год, что как следует из протокола, сделано не было.

Более того в силу специфики оказания услуг по содержанию такие услуги не всегда могут иметь овеществленный результат, а их ценность заключается в самом факте оказания услуг.

Довод ответчика о том, что расходы в смете утверждены на год, а не на месяц, судом отклоняется. Хотя в протоколах и не отражено, что принимаемая смета расходов установлена на месяц, вместе с тем в силу статьи 5 ГК РФ  расчет стоимости величины расходов с 1 кв.м. в сумме 110, 43 руб. (в 2023 году), в сумме  143, 61 руб. (в 2024 году) свидетельствует об однозначном и одинаковом понимании как истцом, так и ответчиком того, что данная величина установлена на месяц.

Как обоснованно указал истец, ответчик в отзыве ссылался, что величина расходов более 130 руб. за 1 кв.м. превышает рыночную, в контррасчете ответчик также пояснял, каким образом ответчик определял суммы, ежемесячно уплачиваемые им истцу, а именно из расчета 35 руб. за 1 кв.м. (35 руб. х 138,4 кв.м. = 4 844 руб. в 2023 году, 357,2 кв.м. х 35 руб. + 12 502 руб. в 2024 году).

Суд отмечает, что из протокола собрания собственников от февраля 2012 года следует, что затраты на содержание 1 кв.м. в 2012 году составляли 59 руб. 82 коп. Следовательно, увеличение затрат на содержание за период  с 2012 года  до 2024 года до суммы 143, 61 руб. объективно и обусловлено, в том числе и инфляционными процессами.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истец правомерно производит начисление платы за содержание общего имущества исходя из тарифа, утвержденного на общих собраниях собственников.

Согласно уточненному расчету истца долг ответчика за 2022 год (декабрь) составляет 9 458 руб. 09 коп. (14 302, 09 руб. – 4 844 руб.), за 2023 год 146 363 руб. 26 коп. (212 149 руб. 26 коп – 65 786 руб.), за 2024 год (с 01.01.2024 по 31.03.2024) – 101 480 руб. 47 коп.  (163 990 руб. 47 коп. – 62 510 руб.), всего 257 301 руб. 82 коп.

Арифметическую правильность расчет ответчик не оспорил.

Квалификация истцом требований как основанных на нормах о неосновательном обогащении не препятствует удовлетворению иска, поскольку обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика, в связи с уменьшением размера исковых требований излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета, равно как и 70% от суммы госпошлины, которой оплачено неимущественное требование (о понуждении к заключению договора), от которого истец отказался.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НордГео» (ОГРН  

<

***>; ИНН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 257 301 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, а также 8 146 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Отказ общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" от требований об обязании заключить договоры по содержанию общего имущества принять, производство по делу в этой части прекратить. 

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 5 569 руб. государственной пошлины, перечисленной платежным поручением от 24.04.2024 №276.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

Е.Б. Шапран