АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-4932/2018

05 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2019.

Полный текст постановления изготовлен 05.02.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

при участии представителя от ответчика:

ФИО1 (доверенность от 27.11.2017 № 01-20/5002)

рассмотрел в судебном заседании с использованием систем 

видеоконференц-связи кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью «Карт-Центр Мета»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.06.2018,

принятое судьей Кокошиной М.В.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018,

принятое судьями Савельевым А.Б., Горевым Л.Н., Тетерваком А.В.,

по делу № А29-4932/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Карт-Центр Мета»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации Эжвинского района 

муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об обязании заключить договор,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Эжвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилкомхоз»,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Карт-Центр Мета» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 112,1квадратного метра, имеющих номера на поэтажном плане 95а, 106а, 106б, 106в, 106г и 106д, этаж – 1, кадастровый номер 11:05:0201019:2252, по цене                   3 401 000 рублей. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Эжвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилкомхоз» (далее – Предприятие). 

Арбитражный суд Республики Коми решением от 25.06.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018, отказал в удовлетворении заявленного требования.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права. 

По мнению заявителя, судами не применены статья и пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации; отсутствие регистрации договора купли-продажи ценных бумаг от 05.05.2003 не препятствует в реализации истцом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества на основании пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации; отсутствие необходимости государственной регистрации подтверждена разъяснениями уполномоченного органа; в действиях ответчика усматривается злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Коми.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрены в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, решением Комитета по управлению муниципальным имуществом Эжвинского района города Сыктывкара от 11.05.1993 № 12 в оперативное управление Предприятию был передан жилой фонд, в том числе жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Постановлением главы Администрации от 23.12.2002 № 1095 согласовано увеличение доли третьего лица в уставном капитале ОАО «Карт-Центр Мета» в обмен на передачу последнему права пользования частью встроенных нежилых помещений общей площадью 129,2 квадратного метра, расположенных по адресу: 

<

...> (помещения по техническому паспорту № 95, 106а и 106б) сроком на 15 лет. 

На основании данного постановления между ОАО «Карт-Центр Мета» (продавцом) и третьим лицом (покупателем) был подписан договор купли-продажи ценных бумаг от 05.05.2003, согласно пунктам 1.1 – 1.4 которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить ценные бумаги эмитента (истца) в количестве 35 011 штук (номер выпуска – 07-1-424), номинальной стоимостью    10 рублей каждая, всего на сумму 350 110 рублей. 

При этом в качестве оплаты по договору покупатель передает продавцу право пользования сроком на 15 лет следующим недвижимым имуществом: 

- частью встроенных нежилых помещений общей площадью 170,9 квадратного метра, расположенных по адресу: 

<

...> (помещение по техническому паспорту № 16а); 

- частью встроенных нежилых помещений общей площадью 129,2 квадратного метра, расположенных по адресу: 

<

...> (помещения по техническому паспорту 95, 106а и 106б); 

- частью встроенных помещений общей площадью 81 квадратный метр, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Указанные помещения переданы покупателем продавцу ценных бумаг по акту приемки-передачи 04.08.2003. 

Факт пользования указанными помещениями не оспаривается сторонами. 

Согласно представленным истцом в материалы дела документам                                      ОАО «Карт-Центр Мета», являясь эмитентом ценных бумаг и реестродержателем, зарегистрировал на лицевом счете № 11 Предприятия обыкновенные ценные бумаги номинальной стоимостью 10 рублей: 01.07.1998 – в количестве 5000 штук (номер выпуска 07-1-441) и 05.05.2003 – в количестве 35 011 штук (номер выпуска  07-1-424). 

Постановлением главы Администрации от 28.12.2005 № 1374  имущество, в том числе жилой дом с встроенным нежилым помещением по адресу: 

<

...> (площадь муниципальной собственности 3629,25 квадратного метра) изъято из хозяйственного ведения Предприятия и передан в казну ответчика. 

ОАО «Карт-Центр Мета» прекратило деятельность 30.11.2010 путем реорганизации в форме преобразования, о чем ИФНС России по городу Сыктывкару принято решение от 30.11.2010, Общество поставлено на учет в налоговом органе, о чем выдано свидетельство серии 11 № 001877030. 

Общество в письме от 01.12.2017 № 43 обратилось к Администрации с заявлением о приватизации нежилых помещений по адресу: 

<

...>, площадью 129,2 квадратного метра, ссылаясь на положения Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». 

В письме от 29.12.2017 № 01-17/5924 ответчик направил ответ, которым отказал заявителю в приобретении указанных помещений по причине несоответствия Общества требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ. 

При этом Администрация отметила, что характеристика объекта, указанного в договоре и в заявлении истца, не совпадает с характеристикой объекта, учтенного в реестре муниципального образования и государственном кадастре недвижимости, а именно: спорный объект недвижимости учтен как нежилые помещения № VII, общей площадью 112,1 квадратного метра, номера на поэтажном плане 95а, 106а, 106б, 106в, 106г и 106д, адрес: 

<

...>, кадастровый номер 11:05:0201019:2252. 

Кроме того, Администрация указала, что договор купли-продажи ценных бумаг от 05.05.2003 не является договором аренды, указанный договор не прошел государственную регистрацию. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.10.2008, выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.06.2018 помещение VII по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 11:05:0201019:2252, зарегистрировано 23.10.2008 на праве собственности за Администрацией                            МОГО «Сыктывкар», какое-либо ограничение прав, обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. 

Посчитав, что отказ Администрации в заключении договора купли-продажи спорного имущества нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В статье 3 названного Закона кона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Так, одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1).

Суды установили, договор купли-продажи ценных бумаг от 05.05.2003 представляет собой смешанный договор, включающий в себя обязательства сторон по предоставлению одной стороны в собственность другой ценных бумаг, оплатой которых служит передача во временное владение спорных помещений, и, соответственно, обязательства по передаче таких помещений в возмездное пользование в течение 15 лет. Арендная плата при этом представляет собой передачу в собственность ценных бумаг, что соответствует положениям статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о различных формах арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи ценных бумаг от 05.05.2003, предусматривающий условия пользования имуществом более одного года, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а потому является незаключенным.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001                        № 154-О указано, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Доказательства государственной регистрации договора аренды путем подачи совместного заявления или на основании решения суда, а также отказа уполномоченного органа в регистрации сделки в материалах дела отсутствуют. Доказательств невозможности регистрации договора или уклонения стороны такого договора от его регистрации в деле не имеется. Правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество не воспользовалось.

Письмо Общества от 02.03.2004, адресованное учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и ответ уполномоченного органа от 08.03.2004 № 01-19/477 не свидетельствуют о законности отсутствия государственной регистрации сделки. 

С учетом изложенного обе судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований в реализации Обществом преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости в связи с несоблюдением условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Ссылка на неприменение судами пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, так как данная норма введена в действие после заключение спорной сделки и не подлежит применению к настоящему спору.

При этом закрепленное указанной нормой правило поведения установлено законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон сделки и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

То есть, исходя из настоящего спора, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора.

Наличие злоупотребления Администрацией правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) не подтверждено надлежащими доказательствами. Ответчик с момента заключения сделки не совершал какие-либо действия, направленные на воспрепятствование истцу в реализации его права на осуществление государственной регистрации договора от 05.05.2003 и, соответственно, в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность обжалованных судебных актов и выводов судов, основанных на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права, и не свидетельствует о наличии судебных решениях нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Оснований для отмены состоявшихся решения и постановления не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.06.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по делу № А29-4932/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карт-Центр Мета» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 Судьи

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова