АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-13656/2017

г. Кострома

02 ноября  2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2020 года 

Решение в полном объеме изготовлено 02 ноября  2020 года

В судебном заседании 02.10.2020 объявлялся перерыв до 08.10.2020, 08.10.2020 – до 09.10.2020

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОРГН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договоров, обязании возвратить земельные участки 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании соглашений  от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 недействительными

третье лицо с самостоятельными требованиями о признании соглашений  от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 недействительными - общество с ограниченной ответственностью «Сити», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области, ФИО6, ФИО7 и общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома,

лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Сухарева А.М.

при участии в заседании до и после перерывов: от истца: ФИО8 – представитель по доверенности от 22.11.2019 №32; от ответчика: ФИО9 – представитель по доверенности от 17.08.2020, от третьего лица (от ООО «Сити»): ФИО10 – представитель по доверенности от 09.01.2020, от ФИО2 – ФИО11 - представитель по доверенности от 07.10.2019, от ФИО7(третье лицо)  – ФИО12, по доверенности от 07.10.2020, от  уполномоченного по правам предпринимателей: ФИО13, по доверенности от 02.03.2020,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление)  обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г. Кострома  о взыскании 2398392 руб. 92 коп. задолженности, 110021 руб. 78 коп. пени по договору аренды земельного участка от 29.06.2012 г. № Д.2944.3, о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 г. № Д.2944.3, заключенного с ООО «СтройМаркет» в связи с существенным нарушением условий Договора, предусмотренных пунктами 4.4.2 и 4.4.3 Договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельный участок, общей площадью 22393,04 кв.м, с кадастровым номером: 44:27:080417:11, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право возвратить вышеуказанный земельный участок в одностороннем порядке путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка (дело №А31-7520/2017).

Определением суда от 20.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сити», г. Кострома, ФИО1, г. Кострома.

Определением от 23.11.2017 в отдельное производство выделены исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3, об обязании возвратить земельный участок, а в случае невыполнения действий по возврату земельного участка предоставить истцу право возвратить земельный участок в одностороннем порядке (настоящее дело - №А31-13656/2017).

Определением от 26.02.2018 производство по делу № А31-13656/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А31-7519/2017.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 по делу №А31-7519/2017 иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворен, постановлено признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» на 16 объектов  незавершенного строительства, находящиеся по адресу: Костромская область, Костромской район, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега». 

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 Решение Арбитражного суда Костромской области от  27.02.2019 по делу № А31-7519/2017 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «СИТИ» – без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу.

Определением суда от 26.06.2019 производство по делу №А31-13656/2017 возобновлено.

Определением суда от  06.09.2019  суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Определением суда от 10.10.2019  дела № А31-13656/2017 и № А31-1730/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу №А31-13656/2017.

В рамках дела №А31-1730/2018 рассматривается иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г. Кострома о  расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 г. № Д.2945.3, заключенного с ООО «СтройМаркет», в связи с существенным нарушением условий Договора, предусмотренных пунктами 4.4.2 и 4.4.3 Договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельный участок,  с кадастровым номером: 44:27:080415:3, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право возвратить вышеуказанный земельный участок в одностороннем порядке путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка.

В рамках дела №А31-1929/2019 общество с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г. Кострома обратилось в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г.Кострома  о признании соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 недействительными.

30.12.2019 Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось в рамках настоящего дела с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Администрации города Костромы и Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы выдавать разрешения на строительство и (или) продлевать срок действия ранее выданных разрешений на строительство обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет»  до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения дела № A31-13656/2017.

Определением суда от 31.12.2019 в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказано.

Определением от 16.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО5. 

Определением суда от  23.03.2020 общество с ограниченной ответственностью «СИТИ», г. Кострома, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в рамках дела № А31-1929/2019. Требования заявителя сформулированы следующим образом: признать ничтожными дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 г. № Д.2944.3 и № Д.2945.3 и применить последствия недействительности дополнительных соглашений от 25.11.2015 года, признав ООО «СИТИ» арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 44:27:080417:11 и 44:27:080415:3 по договорам аренды от 29.06.2012 г. № Д.2944.3 и № Д.2945.3.

Определением суда от 02.06.2020 дела №А31-1929/2019 и №А31-13656/2017 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу №А31-13656/2017.

Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по его ходатайству привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области.

Определением от 10.07.2020 судом принято к рассмотрению уточнение Обществом «СтройМаркет» основания исковых требований к Управлению о признании соглашений  от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 недействительными. В частности, общество, основывая свои требования на положениях пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывая, что дополнительные соглашения к Договорам (далее — спорные сделки, спорные соглашения) заключены в нарушение требований земельного законодательства (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), влекущих нарушение публичных интересов, что, по мнению ответчика, свидетельствует о ничтожности спорных сделок.

Определением суда от 28.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО7 и общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г. Кострома.

Определением суда  от  25.08.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области совершать любые регистрационные действия в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:080415:3 и 44:27:080417:11.

Третьи лица ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г. Кострома, в суд 02.10.2020 не явились.

Представитель Управления иски поддерживает, иски ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» не признает.

Представители ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» исковые требования поддерживают, считают иски Управления необоснованными и просят в исках отказать. 

Определением суда от 02.10.2020 (резолютивная часть объявлена 02.10.2020) отказано в удовлетворении ходатайства ФИО14 о вступлении в дело качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Кроме того, определением 02.10.2020 судом отказано в удовлетворении ходатайства ООО «СтройМаркет», г. Кострома, о приостановлении производства по делу до разрешения  дела  №2а-3644/2020, рассматриваемого Свердловским районным судом г.Костромы, а также в удовлетворении ходатайства ФИО2 о приостановлении производства по делу до разрешения дела №2-1026/2020-889/2020, рассматриваемого Димитровским районным судом г.Костромы.

После перерыва, объявленного в судебном заседании 02.10.2020 до 08.10.2020, участники процесса поддержали заявленные правовые позиции по делу.

Представитель ООО «СтройМаркет» ходатайствовал о приобщении к материалам дела платежных поручений от 07.10.2020 №42 и №44, подтверждающих внесение по 50000 руб. арендной платы по каждому договору аренды земельных участков, заявил о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела №А31-13635/2020 по заявлению ООО "СтройМаркет" к Администрации города Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы о признании незаконными действий (бездействия), выраженных в невыдаче разрешения на строительство в отношении объектов капитального строительства по адресу: город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами (Чернигинская набережная) – проект «Родные берега» здания апартаментов; обязании выдать разрешение на строительство.

Представитель ООО «СИТИ» поддержал ходатайство о приостановлении производства по делу.

Представитель ФИО2 ходатайство о приостановлении производства по делу поддержал, предоставил в распоряжение суда письменное ходатайство ФИО2 об отложении судебного разбирательства, мотивированное намерением личного участия в следующем судебном заседании. 

Представитель ФИО7 ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для формирования правовой позиции по делу.

Представитель Управления возражал против приостановления производства по делу, отложения рассмотрения дела по существу, указывал на то, что судом было предоставлено достаточно времени участникам процесса для подготовки позиций и представления доказательств, ответчики и третьи лица предпринимают меры по затягиванию рассмотрения дела в отсутствие правовых оснований. В настоящее время Управлением не ведется с ответчиками и третьими лицами переговоров об урегулировании спора, арендная плата ответчиком не оплачена, в связи с чем, Управление настаивает на исковых требованиях и просит рассмотреть дело по существу.       

Ходатайства о приостановлении производства по делу суд отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайства об отложении судебного разбирательства судом рассмотрены и на основании статьи 158 АПК РФ  отклонены.

Третье лицо ФИО6 обратился в суд с ходатайством о назначении  по делу строительно-технической экспертизы с постановкой перед экспертом  нескольких вопросов, в  том числе с целью описания объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080415:3 и на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080417:11, установления того, являются ли эти объекты прочно связанными с землей, если да, то за счет каких конструктивных элементов, могут ли эти объекты быть перемещены и повторно использованы. Проведение строительно-технической экспертизы ФИО6 просит поручить ООО «Инженер Строитель», г. Кострома.

Представители ООО «СтройМаркет», ООО «Сити», ФИО2 поддерживают данное ходатайство, и просят его удовлетворить. Представитель Управления по ходатайству возражает.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, заслушав пояснения сторон, с учетом предмета заявленного иска, суд ходатайство о назначении экспертизы отклонил за отсутствием правовых оснований, о чем вынесено протокольное определение.

Представитель ООО «СтройМаркет» ходатайствовал о привлечении администрации г.Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также просил приобщить к материалам дела заключение специалиста ООО «Инженер Строитель» по вопросу отнесения  комплекта железобетонных свай, расположенных в грунте земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:080415:3 и 44:27:080417:11 по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, к объекту капитального/некапитальному объекту строительства и движимому/недвижимому имуществу.

Представитель Управления по заявленным ходатайствам возражал. 

Документ приобщен судом к материалам дела. Ходатайство ООО «СтройМаркет» о привлечении администрации г.Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом рассмотрено и отклонено за отсутствием правовых оснований для привлечения в качестве третьего лица. 

После перерыва, объявленного в судебном заседании с 08.10.2020 до 09.10.2020, участники процесса поддержали ранее обозначенные правовые позиции по делу.

Представитель ООО «Сити» заявил ряд ходатайств:

- об уточнении требований, полагает, что  дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 имеют признаки как ничтожности, так и незаключенности. В данной связи представитель третьего лица просит суд в порядке статьи 49 АПК РФ:  

1. Признать ничтожными дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 г. № Д.2944.3 и № Д.2945.3.

2. Признать незаключенными дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 г. № Д.2944.3 и № Д.2945.3.

3. Применить последствия недействительности дополнительных соглашений от 25.11.2015 года, признав ООО «СИТИ» арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 44:27:080417:11 и 44:27:080415:3, расположенными по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, по договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3; 

- о привлечении специалиста;

- об отложении судебного разбирательства.

Представители ООО «СтройМаркет», ФИО2, ФИО7, уполномоченного по правам предпринимателей ходатайствовали об отложении судебного разбирательства.

Представитель Управления по заявленным ходатайствам возражал. 

На основании статьи 49 АПК РФ в принятии уточнения требований третьего лица ООО «СИТИ»  судом отказано, в привлечении специалиста отказано, о чем вынесено протокольное определение. В удовлетворении ходатайств ответчика и третьих лиц об отложении судебного разбирательства на основании статьи 158 АПК РФ судом отказано. 

Дело рассмотрено в порядке части 1, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении вдействие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б»пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношенийАдминистрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрациигорода Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01 марта 2015 года распоряжениеземельными участками, государственная собственность на которые неразграничена на территорий города Костромы, осуществляется Управлениемимущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далееУправление).           

Как следует из материалов дела, распоряжением департамента имущественных отношений Костромской области от 29.11.2006 № 1066 закрытому акционерному обществу «Сити» предварительно согласовано место размещения туристического комплекса на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу: г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, общей площадью 41415 кв.м., и утвержден акт от 08.12.2004 № 123 выбора земельного участка для проектирования туристического комплекса.

Между департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СИТИ» (Арендатор, ЗАО «Сити») 29.06.2012 были заключены  договоры аренды земельного участка № Д.2944.3 и №Д.2945.3.

По условиям договора аренды земельного участка № Д.2944.3 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 22393,04 кв. м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080417:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса (пункт 1.1 договора). 

10.08.2012 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области  (номер регистрации 44-44-01/070/2012/636).

В рамках договора аренды земельного участка № Д.2945.3 арендатору предоставлен в аренду земельный участок, площадью 19022,5 кв.м., из земель «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 44:27:080415:3, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса (пункт 1.1 Договора).

10.08.2012 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области  (номер регистрации 44-44-01/070/2012/635).

Срок аренды по данным сделкам определен сторонами с 29.06.2012 по 28.06.2015 (пункт 2.1. договора).

Земельные участи переданы арендатору по актам приема-передачи от 29.06.2012. Участки по вышеуказанным договорам передавались свободными от объектов недвижимости.

В разделе 3 договоров стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

Арендная плата по договору аренды № Д.2944.3 за год составляет 2670650 руб. 04 коп., в квартал – 667662 руб. 60 коп.  Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом (пункт 3.2 договора).

Арендная плата по договору аренды № Д.2945.3 за год составляет 2 268 671 рубль 28 копеек, за квартал – 567 167 рублей 82 копейки. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом (пункт 3.2 Договора). 

После истечения срока действия договоров арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком.

В соответствии с пунктом 4.4.2 Договоров Арендатор обязан использоватьземельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешеннымиспользованием. Целевое назначение земельного участка установлено в пункте 1.1Договора - для строительства туристического комплекса.

На основании разрешения на строительство Арендатор ЗАО «СИТИ» 03.04.2015 зарегистрировал право собственности на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов), расположенные на арендуемых земельных участках. 

Между ООО «СтройМаркет» (Застройщик)  и ООО «СИТИ» (правопреемник, ЗАО «Сити» реорганизовано в форме преобразования) («Инвестор») в лице генерального директора ФИО6, ФИО1 («Соинвестор-1») ФИО2 («Соинвестор-2»), заключен инвестиционный контракт от 30 сентября 2015 года (далее - Инвестиционный контракт). В рамках реализации инвестиционного проекта Застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство объектов Туристического комплекса (апартамент-отель) «Родные берега» с технико-экономическими показателями, отраженными в проектной документации, в соответствии с имеющимися разрешениями на строительство.  Сторонами определены сроки и содержание этапов реализации проекта, исполнение договора сторонами и порядок расчетов. По договору Инвестор обязался передать в собственность застройщика право собственности на незавершенные строительством 16 объектов недвижимости,  застройщик обязался оформить права на земельные участки, необходимые для строительства (которыми инвестор пользовался по договорам аренды), в таком виде, который позволит застройщику заключать от своего имени договоры долевого участия с участниками долевого строительства  (т. 2 л.д. 107-128).

 Во исполнение условий инвестиционного контракта, в соответствии с договором купли-продажи объектов, незавершенных строительством, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05 октября 2015 года, ООО «СИТИ» (Продавец) продало ООО «СтройМаркет» (Покупатель) объекты незавершенного строительства – всего 16 объектов с указанием кадастровых номеров, назначения-нежилое здание, площади застройки, степени готовности объектов 4%, расположенные по адресу: Костромская область, Костромской район, г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега», номера здания по ГП  (т. 14 л.д. 13-38).

Согласно договору, объекты незавершенного строительства расположены на земельных участках с кадастровым №44:27:080415:3 и №44:27:080417:11, которые используются продавцом на праве аренды. Покупатель обязуется оформить свои права на земельные участки, необходимые и достаточный по всем нормам и правилам для строительства объектов незавершенного строительства, в течение 40 календарных дней с момента государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Администрацией города Костромы арендатору земельного участка ООО «Сити» с целью строительства туристического комплекса были выданы разрешения на строительство объектов недвижимости от 05.02.2015 сроком действия до 05.02.2017 (2 здания), от 16.10.2016 сроком действия до 30.06.2016 (13 зданий) и от 02.10.2015 сроком действия до 20.08.2016 (1 здание) (т.14 л.д. 107-138).

Управление и ООО "СтройМаркет" на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015, 25.11.2015 заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012, в соответствии с которыми ООО "СтройМаркет" стало новым арендатором земельных участков. 14.12.2015 дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пунктом 4.4.3. договоров аренды установлено, что арендатор своевременно в соответствии с условиями договора аренды обязан вносить арендную плату.

На основании пункта 3.3 договоров Управлением в адрес арендатора – ООО "СтройМаркет" направлялись уведомления об изменении размера арендной платы на 2016, 2017, 2018 годы. Обязательства по внесению арендных платежей ООО «СтройМаркет» не исполнялись.  Поскольку арендная плата  ООО «СтройМаркет»  с момента заключения дополнительных соглашений по договорам аренды земельных участков  не вносилась, Управление неоднократно обращалось в суд с исками о взыскании задолженности.

Так, по договору аренды земельного участка № Д.2944.3 от 29.06.2012 с ООО «СтройМаркет»:  

- решением Арбитражного суда Костромской области от 15 сентября 2016 года по делу № А31-5293/2016 взыскана задолженность за период с 05.11.2015г. по 31.12.2015г. в сумме 172 786 рублей 14 копеек, пени за период с 01.01.2016г. по 28.04.2016г. в размере 7 539 рублей 24 копейки;

- решением Арбитражного суда Костромской области от 31 января 2018 года по делу № А31-7520/2017 взыскана задолженность за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. в размере 2 398 392 рубля 92 копейки, пени за период с 29.04.2016г. по 02.01.2017г. в размере 110 021 рубль 78 копеек;

- решением Арбитражного суда Костромской области от 11 сентября 2018 года по делу № А31-4500/2018 взыскана задолженность за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. составляет 4 957 258 рублей 27 копеек, пени за период с 03.01.2017г. по 31.03.2018г. в размере 645 536 рублей 16 копеек; 

- решением Арбитражного суда Костромской области от 03.07.2019 по делу №A31 – 3844/2019 взыскана задолженность за период с 1.01.2018 по 31.12.2018 в размере 5317367 руб. 24 коп., пени за период с 01.04.2018 по 29.01.2019 в размере 785034 руб. 16 коп.

По договору аренды земельного участка № Д.2945.3 от 29.06.2012 с ООО «СтройМаркет» 

- решением Арбитражного суда Костромской области от 18 июля 2016 года по делу № А31-5292/2016 взыскана задолженность за период с 05.11.2015г. по 31.12.2015 в сумме 149 601 рубль 51 копейка, пени за период с 01.01.2016г. по 28.04.2016 в сумме 6 527 рублей 61 копейка;

- решением Арбитражного суда Костромской области от 23 августа 2018 года по делу № А31-7521/2017 взыскана задолженность за период с 01.01.2016г. по 31.12.2017 в сумме 6 368 661 рубль 83 копейки, пени за период с 29.04.2016г. по 21.03.2018 в размере 638 206 рублей 60 копеек. 

- решением Арбитражного суда Костромской области от 03.07.2019 по делу №A31 – 3844/2019 взыскана задолженность за период с 01.01.2018 по 31.12.2018  в сумме 4603877 руб. 08 коп., пени за период с 22.03.2018 по 29.01.2019 в размере 695667 руб. 16 коп.

Управление также указывает, что 12.05.2017 Управлением были осуществлены осмотры земельных участков на предмет соблюдения условий договоров аренды об использовании земельных участков в соответствии с целевым назначением. По результатам осмотра с участием инженера было установлено, что   объекты недвижимости на земельных участках отсутствуют. Отсутствие  объектов незавершенного строительства, либо иных объектов недвижимости на арендованных земельных участках подтверждается актами осмотра, фототаблицами к ним. В актах указано, что строительные работы не ведутся, освоение земельного участка не производится.  Срок выданных арендатору разрешений на строительство истек 30.06.2016, 20.08.2016, в связи с чем дальнейшее строительство объектов невозможно. Истец просит расторгнуть в судебном порядке договоры аренды земельных участков в связи с существенным нарушением арендатором условий договоров аренды, которые выразились в неуплате арендной платы по договору, а также в связи с тем, что в нарушение пункта 4.4.2 договора арендатор  не использует арендуемые земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 4.4.7 Договоров аренды, Арендатор обязан освободить и возвратить Арендодателю Участок в надлежащем состоянии в день, следующий за днем окончания срока, указанного в пунктах 4.2.5. и 4.4.6 Договора при истечении срока действия Договора, досрочном прекращении Договора или одностороннем отказе от исполнения Договора. Возврат Участка оформляется актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.2.2 Договоров, досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя возможно при использовании участка с существенным нарушением условий Договора.

Согласно пункту 6.2.3 Договоров, досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя возможно при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1 Договора.

В силу пункта 6.2.1 Договора, досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

В адрес Арендатора были направлены претензии от 19.05.2017 № 02-37исх-1021/17 о досрочном расторжении договоров аренды и об оплате задолженности, однако, письменного ответа, равно как и оплаты не поступило. 

На настоящий момент ответчик не подписал соглашения о расторжении договоров, и соответственно не возвратил земельные участки по актам приема-передачи в соответствии с пунктом 4.4.7 договоров.

Ненадлежащее исполнение договорных обязательств ответчиком послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков, и обязании вернуть арендованное имущество.

В ходе рассмотрения судом объединенного дела №А31-13656/2017 (объединенные дела А31-13656/2017, №А31-1730/2018, А31-1929/2019) судом были установлены следующие обстоятельства.

ООО «СтройМаркет» заключены договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами (третьи лица по настоящему делу).

Так, между ООО «СИТИ» и ООО «СтройМаркет» были заключены и зарегистрированы договоры от 16.12.2015 № РБ-2-2.3 (здание №2 (по ГП) площадью 397.2 кв. м за 14 060 880 руб.): № РБ-4-1,23,4,5,6 (здание №4 (по ГП) площадью 1088 кв. м за 38 515 200 руб.); № РБ-6-1,2,3,4 (здание №6 (по ГП) площадью 708,4 кв. м за 25 077 360 руб.), №РБ-9-2,3,4,5,6 (здание №9 (по ГП) площадью 886.6 кв. м за 31 385 640 руб.): № РБ-14-9,10,11(здание №14 (по ГП) площадью 116.9 кв. м за 4 138 260 руб.) участия в долевом строительстве (т. 15 л.д.99-146). 

ООО «СтройМаркет» заключены договоры от 16.12.2015 №РБ-2-1  и №3-1,2,3 (т. 16л.д. 44-57 и т. 15 л.д.147-157) участия в долевом строительстве с ФИО2 (Здания №2 и №3 (по ГП), договор №РБ-6-5,6 участия в долевом строительстве от 16.12.2015 с ФИО1 (Здание №6 (по ГП). 

В последующем по договору уступки прав требования от 15.01.2016 по договору участия в долевом строительстве от 16.12.2015 № РБ-6-1,2,3,4 ФИО4 у ООО «СИТИ» приобретены права требования участника долевого строительства на апартаменты. По договору уступки прав требования от 11.01.2016 ООО «СИТИ» передало ФИО5 права требования участника долевого строительства на апартаменты по договору от 16.12.2015 № РБ-9-2,3,4,5.6 (т. 19 л.д.45-50). По договору уступки прав требования от 11.04.2016 ООО «СИТИ» передало ФИО3 права требования участника долевого строительства на апартаменты по договорам участия в долевом строительстве от 16.12.2015 № РБ-14-9,10,11,  № РБ-6-1,2,3,4, №РБ-9-2,3,4,5.6 (т. 20 л.д. 6-12), № РБ-2-2.3 (т. 19 л.д.90-95). По договорам уступки прав требования от 10.08.2020 ФИО6, ФИО7 у ООО «СИТИ» приобретены права требования участника долевого строительства на апартаменты по договорам участия в долевом  строительстве от 16.12.2015 № РБ-4-1,2.3.4.5,6, от 16.12.2015 № РБ-9-2,3,4,5.6.

30.01.2018 ООО «СтройМаркет» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия ранее выданных ООО «СИТИ» разрешений на строительство 16 объектов капитального строительства.

Уведомлениями от 27.02.2018 (в количестве 16 штук) уполномоченный орган отказал заявителю в продлении срока действия разрешений, по причине истечения их срока действия.  

Решением Арбитражного суда Костромской области от 11.10.2018 по делу №А31-6464/2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019,  в удовлетворении требований ООО «СтройМаркет» о признании незаконными отказов Управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы в выдаче (продлении срока действия) разрешений на строительство 16 объектов незавершенного строительства было отказано.

Определением суда от 02.12.2019 по делу № А31-6464/2018 в удовлетворении заявления ООО «СтройМаркет» о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Арбитражный суд Костромской области решением от 27.02.2019 по делу №А31-7519/2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.10.2019, удовлетворил исковые требования Управления, признав отсутствующим право собственности ООО "СтройМаркет" на объекты незавершенного строительства.

Как установлено вступившим в законную силу  решением суда от 02.03.2020 по делу №А31-14372/2019,  03.10.2019 ООО «СтройМаркет» повторно обратилось в Управление с заявлением о продлении срока  разрешений на строительство. Управлением в адрес Общества направлены уведомления об отказе в продлении срока действия разрешений на строительство. Отказы связаны с тем, что сроки действия вышеназванных разрешений на строительство истекли 30.06.2016 (здания №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18 по ГП), 28.02.2016 (здания №№ 14, 15 по ГП), 20.08.2016 (здание № 16 по ГП), 05.02.2017 (здания №№ 1, 17 по ГП). 

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02.03.2020 по делу №А31-14372/2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020,  в удовлетворении требований ООО «СтройМаркет» было отказано. Суды пришли к выводу, что оспариваемые уведомления об отказе в продлении сроков действия разрешений на строительство соответствуют положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и, как следствие, не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем отсутствуют условия, необходимые для признания их недействительными.

Во исполнение определении суда по настоящему делу от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области в дело представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) (т. 3 л.д. 2-15),  от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – копии документов из реестрового дела на земельные участки (т. 3 л.д. 16-146, т. 5 л.д. 133-152,  т.6-9, т.10 л.д. 1-124, т.17, 18, 19, т.20 л.д. 1-46, т. 15 л.д.94-157, т. 16 л.д. 1-69).

Согласно представленным Управлением выпискам из ЕГРН (т.13 л.д. 41-51) по состоянию на 21.08.2020 земельный участок: 

- с кадастровым номером 44:27:080415:3, площадью 19022.5+/-48 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства туристического комплекса, 

имеет обременения: ипотека в силу закона (основание регистрации - договоры участия в долевом строительстве, № РБ-3-1,2,3, №РБ-9-2.3,4.5.6, № РБ-2-2.3 от 16.12.2015), аренда (основание регистрации - дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2945.3, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2945.3 от 25.11.2015, договор аренды земельного участка, № Д.2945.3 от 29.06.2012),  чем сделаны соответствующие записи о регистрации в ЕГРН от 29.12.2015 №44-44/001-44/001/009/2015-9952/2, №44-44/001-44/001/009/2015-9942/2, № 44-44/001-44/001/009/2015-9939/2, от 10.08.2012 №44-44-01/070/2012-635;

- с кадастровым номером 44.27.080417:11, площадью 22393,04+/-52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства туристического комплекса, 

имеет обременения: ипотека в силу закона (основание регистрации - договоры участия в долевом строительстве № РБ-6-1,2,3,4, № РБ-14-9,10,11, № РБ-4-1,2,3,4,5,6 от 16.12.2015), аренда (основание регистрации - дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2944.3 от 25.11.2015, договор аренды земельного участка, №Д.2944.3 от 29.06.2012), чем сделаны соответствующие записи о регистрации в ЕГРН от 29.12.2015 №44-44/001-44/001/009/2015-9941/2, №44-44/001-44/001/009/2015-9945/2, №44-44/001-44/001/009/2015-9947/2, от 10.08.2012 №44-44-01/070/2012-636.

ООО «СтройМаркет» считает исковые требования Управления не подлежащими удовлетворению (позиции по делу: т.2 л.д. 81, т. 11 л.д.81, т. 12 л.д.27-28, л.д. 113-119), со ссылкой на статью 10 ГК РФ и как предъявленные к ненадлежащему  ответчику в силу ничтожности соглашений к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3, на основании которых ООО «СтройМаркет» приобрело статус арендатора. Договор купли-продажи объектов недвижимости в части продажи объектов недвижимости, права на которые признаны отсутствующими, является ничтожным в силу закона. В продлении разрешений на строительство ООО «СтройМаркет» было отказано.  

 

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на  23.04.2020  в ЕГРП внесены сведения о сооружении, кадастровый номер 44:276000000:16542, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 44:27:080415:3 и 44.27.080417:11, хозяйственно бытовая канализация, год завершения строительства 2020, дата присвоения кадастрового номера 23.04.2020, зарегистрировано право собственности ООО «СтройМаркет» 23.04.2020,  основания: договоры аренды земельного участка  договоры аренды земельных участков и дополнительные соглашения к ним,   технический план здания, сооружения и помещения либо объекта незавершенного строительства  выдан 20.04.2020. 

ООО «СтройМаркет», основывая свои исковые требования о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договорам и о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания права аренды земельных участков за Обществом «СИТИ» на положениях пункта 2 статьи 168 ГК РФ, указывает, что дополнительные соглашения к договорам заключены в нарушение требований земельного законодательства (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), влекущих нарушение публичных интересов, что, по мнению ответчика, свидетельствует о ничтожности спорных сделок (т. 22 л.д. 5-7, т. 25 л.д. 58-59, т. 12 л.д. 22-26, л.д. 113-119).

ООО «СИТИ» также возражает против удовлетворения исковых требований Управления (отзывы по делу т. 1 л.д.89-91,  т.5 л.д.30-31, т. 14 л.д. 9-12, т.11 л.д.75-76).

Согласно доводам ООО «СИТИ» права аренды по договорам аренды земельного участка от 29.06.2012 года № 2944.3 и № 2945.3 и права участников долевого строительства на земельных участках защищены Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ). В силу положений частей 1 и 2 статьи 13 Закона 214-ФЗ как права аренды земельных участков, так и права на объекты незавершенного строительства находятся в залоге у участников долевого строительства. Исковое заявление подано истцом без учета интересов залогодержателей и названных прав, что является злоупотреблением правом. Из исковых требований, рассматриваемых в рамках настоящего дела, усматривается, что истцом преследуется цель прекратить право аренды на земельные участки. С учетом наличия защищаемых прав участников долевого строительства спорных объектов отношения в части прекращения прав аренды ответчика регулируются, в том числе положениями части 11 статьи 4 Федерального Закона № 214-ФЗ, по смыслу которой ответчик не может быть лишен прав на аренду земельных участков. Эти обстоятельства подтверждают, что истец в силу положений статьи 12 ГК РФ и части 11 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ не обладает материальным правом на заявление исковых требований, рассматриваемых в настоящем деле. Использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства), а в данном случае заявленными Управлением требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве. Баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых земельный участок находится в залоге (статья 13 Федерального закона № 214-ФЗ). Обременение земельного участка правами участников долевого строительства, как полагает ООО «СИТИ», само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды. В связи с наличием на спорных участках начатых строительств объектов недвижимости, удовлетворение исковых требований не приведет к защите прав истца, так как невозможен возврат участков свободными от объектов капитального строительства, недвижимости.

Кроме того, ООО «СИТИ»  считает, что Управление является ненадлежащим истцом. Участником гражданских отношений по аренде земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию, является само муниципальное образование. В данном деле муниципальное образование в лице соответствующего органа исковых требований не заявляло. В уставе города Костромы полномочий заявлять иски от имени муниципального образования истец по делу не имеет.

ООО «СИТИ» заявлены самостоятельный исковые требования о признании ничтожными дополнительных соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 (т. 25 л.д. 91-92).  Доводы заявителя сводятся к следующему. ООО «СИТИ» - добросовестный арендатор земельных участков (имело переплату по договору аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 - в сумме 595 906 руб. 43 коп., по договору аренды от 29.06.2012 № Д.2945.3 - в сумме 513 195 руб. 67 коп.). При этом ООО «СтройМаркет», ставшее арендатором земельных участков в силу двух соглашений от 25.11.2015, не имеет законных оснований являться арендатором земельных участков:

-  ООО «СтройМаркет» не является стороной договоров аренды № Д.2944.3 и №Д.2945.3 от 29.06.2012;

-  ООО «СИТИ» не заключало дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 года (их стороной не является), в связи с чем дополнительные соглашения к договорам от 26.06.2012 не имеют отношения к договорам аренды земельных участков № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012;

-     решением Арбитражного суда Костромской области по делу № A31-7519/2017 признано отсутствующим   право   собственности  ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства, то есть судом признаны недействительными основания приобретения ООО «СтройМаркет» прав аренды на земельные участки (признаны отсутствующими основания предоставления в пользу ООО «СтройМаркет» права аренды земельного участка без торгов).

Поскольку дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и №. Д.2945.3 затрагивают права и законные интересы третьего лица - ООО «СИТИ», как арендатора земельных участков, спорные дополнительные соглашения не могли быть заключены и ничтожны в силу статьи 168 ГК РФ: 

- отсутствие согласования существенных условий договора (статья 432 ГК РФ), 

- отсутствие соглашения сторон договоров аренды (Управления и ООО «СИТИ») об изменении договоров (статья 450 ГК РФ); 

- отсутствие оснований предоставления в пользу ООО «СтройМаркет» земельного участка в аренду без торгов (статья 39.6 ЗК РФ).

Согласно позиции третьего лица ФИО2 (т. 25 л.д. 73, т. 12 л.д.7) удовлетворение требований Управления не приведет к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца, а приведет к нарушению прав третьих лиц – участников долевого строительства. ФИО2 поддерживает в полном объеме позиции  ответчиков по настоящему делу. 

Привлеченный к участию в деле в порядке статьи 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уполномоченный по правам предпринимателей Костромской области поддержал встречные исковые требования ООО «СтройМаркет» и самостоятельным требования третьего лица ООО «СИТИ», полагает, что права аренды по договорам аренды земельных участков от 29.06.2012 и права участников долевого строительства на земельных   участках   защищены   Федеральным   законом   №   214-ФЗ   от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных   объектов   недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Расторжение указанных  договоров приведёт к нарушению прав участников долевого строительства (залогодержателей), в том числе субъектов предпринимательской деятельности. Невнесение ООО «СтройМаркет» арендных платежей обусловлено, по мнению данного участника процесса, невозможностью осуществлять деятельность по застройке земельных участков в связи с действиями администрации г. Костромы по созданию различного рода препятствий, включая невыдачу (непродление) разрешений на строительство,  признание  в  судебном  порядке  отсутствующим  права на объекты незавершённого строительства на арендуемых земельных участках, непринятие мер по урегулированию вопроса о погашении задолженности за счёт участников долевого строительства (отзыв – т.12 л.д. 21).

Позиция на отзывы ответчика, третьих лиц изложена Управлением в письменных пояснения по делу (т.2 л-д.22-23, т.12. л.д. 87-90).

Возражая против иска ООО «СтройМаркет» (отзывы - т. 25 л.д. 26-29, т. 12 л.д.1-5) Управление пояснило, что при заключении дополнительных соглашений ответчиком были представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности общества на объекты незавершенного строительства. Право собственности на объекты незавершенного строительства перешло на основании договора купли-продажи, заключенного между ООО «СИТИ» и ООО «СтройМаркет». Таким образом, стороны сделки купли-продажи выразили свою волю на отчуждение данных объектов, право собственности на которые в тот период времени было зарегистрировано, и никем не оспорено, а, следовательно, выразили волю и на переход права аренды на земельные участки, в пределах которых находятся приобретенные ответчиком объекты. Учитывая данные обстоятельства, оснований считать, что Управлением при заключении спорных соглашений были нарушены нормы действующего гражданского и (или) земельного законодательства не имеется. Обществом также не доказаны обстоятельства нарушения спорными сделками публичных интересов. Завуалированное указание общества на то, что вследствие заключения спорных соглашений неопределенный круг лиц лишился права на приобретение арендуемых обществом земельных участков на торгах в условиях справедливой конкуренции, является несостоятельным.

Управление также ссылается, что несмотря на то, что ООО «СтройМаркет» считает спорные сделки ничтожными, недействительными с момента их совершения, ответчик продолжает считать себя арендатором земельных участков, что им не оспаривалось в судебных заседаниях. В материалах дела такжеимеются доказательства того, что поведение общества и совершаемые им действия подтверждают статус данного лица в качестве арендатора. Проявление воли на сохранение спорных сделок в силе подтверждается материалами дела как до, так и после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 по делу № A31-7519/2017 о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства. Из дела следует, что с одной стороны, ООО «СтройМаркет» не желает расторжения с ним Договоров, с другой - спорные соглашения, на основании совершения которых он стал арендатором - признает недействительными, что влечет прекращение его статуса, как арендатора в случае удовлетворения его исковых требований. Такое противоречивое поведение является злоупотреблением правом (эстоппель), при установлении которого суд отказывает в удовлетворении требований стороне, заявляющей о ничтожности (недействительности) сделки (сделок). 

ООО «СИТИ» в числе прочего указывает, что расторжение Договоров не с арендатором (ответчиком) будет противоречить действующему законодательству, поскольку арендатором является ООО «СИТИ». Такой вывод является необоснованным, поскольку именно ООО «СтройМаркет» считает себя арендатором, был арендатором, и из поведения которого неоднократно выражалась воля на сохранение данного статуса за ним. При этом ни третьим лицом, ни ответчиком не опровергнуты обстоятельства нарушений условий Договоров со стороны общества, подтвержденные к тому же многочисленными вступившими в законную силу судебными постановлениями, что и является основанием для расторжения договоров. Управление как арендодатель, не участвующий в договорах участия в долевом строительстве, не может являться лицом, обязанным для залогодержателей воздерживаться от предъявления требований о расторжении Договоров в случае нарушения их условий. На земельных участках, в отношении которых заключены договоры, какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, что предопределяет, вопреки позиции ответчика и третьего лица, возможность возврата земельных участков арендодателю. Довод третьего лица - ФИО2 о том, что расторжение Договоров не должно приводить к нарушению прав и законных интересов залогодержателей, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Залогодержатели вправе потребовать возмещения убытков (компенсаторный механизм) ввиду нарушения исполнения обязательств залогодателем (статья 10 Закона о долевом участии), при этом Управление как арендодатель земельного участка не будет являться виновным лицом в нарушении этих обязательств, поскольку именно результат неправомерных действий по невнесению арендной платы за пользование земельным участком и повлекло нарушение обязательств залогодателя (в данном случае ответчика) перед залогодержателями. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможности ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Третьими лицами также не представлены аргументы, свидетельствующие о том, что ответчиком не нарушены условия Договоров, о расторжении которых просит Управление.

Управление ссылается на то, что доводы ответчика и третьих лиц о недобросовестности Управления и злоупотреблении правом сводятся к тому, что Управление обратилось в суд с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности общества на объекты незавершенного строительства, добившись положительного для себя решения, а также настаивает в настоящее время на удовлетворении исковых требований о расторжении Договоров, право аренды по которым находится в залоге у третьих лиц – залогодержателей. При расторжении Договоров, право аренды наряду с правом залога третьих лиц прекратится, что и является, по мнению общества и третьих лиц, злоупотреблением правом со стороны Управления. Однако, частично судебная оценка поведению Управления дана в деле № А31-7519/2017, где суд констатировал, что злоупотребление правом со стороны Управления отсутствует. Кроме того, сам по себе факт обращения в суд за защитой нарушенных или оспоренных прав не может быть квалифицирован, как злоупотребление правом. 

Также Управление считает, что наличие на арендуемых обществом земельных участках сооружения канализации, не является препятствием для удовлетворения исковых требований Управления. На сооружение канализации не требовалось получения разрешения на строительство. Необходимость права аренды на земельный участок или несколько земельных участков для использования сооружения канализации, для возведения которой не требовалось разрешения на строительство, отсутствует. Собственник такого сооружения вправе получить разрешение на использование земель или земельных участков в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33, пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ и в порядке, предусмотренном Законом Костромской области от 07.07.2015 № 708-5-ЗКО «О порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута».

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Суд считает, что иски ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, а иск Управления подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Правовые нормы пунктов 2 и 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на аргументы и заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку; на установление истинной направленности подобных исковых требований и выявление опасного элемента недобросовестности в поведении истцов, что могло бы исключить удовлетворение противоправных требований.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25 от 23.06.2015) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из разъяснений, изложенных в пункте 75 постановления N 25 от 23.06.2015, следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 названного выше Постановления Пленума N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом установлено, что 25.11.2015 Управление и ООО «СтройМаркет» на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015  заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012, в соответствии с которыми ООО "СтройМаркет" стало новым арендатором земельных участков. 14.12.2015 дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

На момент заключения договора  купли-продажи  от 05.10.2015 между ООО «СИТИ» и ООО «СтройМаркет»  право собственности продавца ООО «СИТИ»  на объекты незавершенного строительства было зарегистрировано  в ЕГРН. Земельные участки, на которых были расположены приобретенные ООО «СтройМаркет» объекты незавершенного строительства, ООО «СИТИ» (продавец) использовало на основании  договоров аренды.

Право собственности ООО «СтройМаркет» признано отсутствующим решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 по делу №А31-7519/2017 по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы на 16 объектов  незавершенного строительства, находящиеся по адресу: Костромская область, Костромской район, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега» (решение вступило в законную силу 30.05.2019).

Принимая во внимание, что имеется вступивший в законную силу судебный акт, подтверждающий, что находящиеся на земельных участках объекты не являются объектами недвижимости, судом отклонены  ходатайства третьих лиц и ответчика о назначении экспертизы, привлечении специалиста для  выяснения вопросов о том, какими признаками обладают объекты, находящиеся на земельных участках, в  том числе вопросов, связанных с завершением работ по сооружению фундаментов разрешенных к строительству зданий.  Представленное в дело заключение специалиста ООО «Инженер Строитель» ФИО15 от 30.09.2020 о том, что расположенные на земельных участках сваи имеют признаки фундамента – основного элемента капитального строительства, являются элементами фундамента, и не имеют признаков движимого имущества, судом рассмотрено и отклонено по этим же основаниям.

Таким образом,  на момент заключения оспариваемых соглашений  25.11.2015, продавец и покупатель объектов незавершенного строительства, а также Управление исходило из того, что на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы сначала за продавцом, а затем за покупателем в ЕГРН, а потому в этом случае истец - Управление  в силу приведенных норм закона  25.11.2015 не мог выставить на торги право аренды на указанные земельные участки. В связи с представленными ООО «СтройМаркет» документами, между Управлением и ООО «СтройМаркет» подписаны  дополнительные соглашения  к договорам аренды, направленные на  перемену лиц на стороне арендатора в действующих договорах аренды. 

После этого, ООО «СтройМаркет» как арендатор земельных участков предпринимало меры по продлению выданных разрешений на строительство, заключению  договоров участия в долевом строительстве, произвело частичную оплату арендной платы.  

При установленных судом обстоятельствах, учитывая совокупность имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что иски ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» о признании ничтожными дополнительных соглашений к договорам аренды  не могут быть удовлетворены, с учетом правила эстоппель, поскольку действия истцов в данном случае как продавца и покупателя  не соответствуют их предшествующему поведению. 

Суд, исходя из материалов дела, учитывает, что:

- определенно зная о техническом состоянии объектов незавершенного строительства, ООО «СИТИ» предприняло меры по регистрации прав на них как на объекты недвижимости, а затем распорядилось ими, заключив договор купли-продажи этих объектов (по которому на все объекты недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «СИТИ»),

- ООО «СтройМаркет», выполняя обязанность по договору купли-продажи с ООО «СИТИ»,  предприняло меры к замене лица в договоре аренды земельного участка,  заключив  оспариваемые дополнительные соглашения, 

- в последующем ООО «СтройМаркет» как арендатор земельных участков заключало договоры долевого участия в строительстве и связало себя обязательствами с третьими лицами, при этом ООО «СИТИ» одновременно является залогодержателем права аренды двух земельных участков как участник долевого строительства, 

- ООО «СтройМаркет»  возвело на земельных участках и зарегистрировало за собой право собственности на канализационную сеть, 

после чего при наличии действующего между истцами договора купли-продажи объектов незавершенного строительства с передачей прав на исходно-разрешительную документацию, после признания решением суда отсутствующим прав на объекты недвижимости,  истцы обратились в суд с иском о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков по мотиву их ничтожности, со ссылкой на то, что Управление  нарушило порядок предоставления в аренду публичных земель при подписании дополнительных соглашений к действующим договорам аренды земельных участков. 

Такое поведение истцов суд признает недобросовестным, не соответствующим положениям пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 3, 4 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2); в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Из данных правовых норм следует, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Под злоупотреблением правом в числе прочего понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом. В силу международного принципа эстоппель, который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Оспаривая дополнительные соглашения к договорам аренды, истцы ссылаются на их недействительность на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной без торгов в обход требований действующего земельного законодательства, настаивая на ущемлении при таких обстоятельствах фактом предоставления земельного участка в аренду ответчику ООО «СтройМаркет» публичных интересов. В обоснование иска истцы указывают, что дополнительные соглашения заключены в нарушение  пункта 1 стать 39.6 Земельного кодекса Российской без проведения торгов. Вместе с тем, в качестве последствий ничтожности сделок просят возвратить ООО «СИТИ» права арендатора по договорам аренды земельных участков.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из указанного следует вывод, что в рассматриваемом случае применение принципа эстоппель должно обеспечивать соблюдение обеими сторонами принципа добросовестности при вступлении их в договорные отношения.

В данном случае суд приходит к выводу о том, что истцам следует отказать в удовлетворении исков, принимая принцип эстоппель на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав, поскольку судом установлено и материалами дела подтверждено, что заключением дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков не были нарушены публичные интересы.

Судом установлено и не  оспаривается сторонами, что  изначально договоры аренды земельных участков были заключены в 2012 году без проведения торгов между Департаментом культурного наследия и государственного имущества Костромской области и ООО «СИТИ» по общим правилам, установленным на тот период времени земельным законодательством. Договоры были заключены сроком действия на три года и были возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Учитывая, что право аренды на земельные участки перешло по результатам продажи объектов незавершенного строительства от ООО «СИТИ» к ООО «СтройМаркет», что было зафиксировано в оспариваемых соглашениях, права и законные интересы неопределенного круга лиц нарушены быть не могли, поскольку  в любом случае право аренды на земельный участок не могло быть предметом торгов, а соглашения были заключены с целью  замены стороны в действующих  договорах аренды земельных участков. Наличие прав и обязанностей по договорам аренды у общества не нарушает публичные интересы. 

ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ», настаивая на исковых требованиях о признании дополнительных соглашений ничтожными и применении последствий недействительности сделок, одновременно возражают против расторжения этих же договоров, настаивая на сохранении арендных отношений, при этом  ООО «СИТИ» является залогодержателем  права аренды земельных участков. Доказательства, свидетельствующие о том, что договор купли-продажи объектов незавершенного строительства был признан недействительным и применены последствия его недействительности, в материалы дела  не представлены. 

При этом суд не усматривает, что поведение Управления является недобросовестным, не соответствующим положениям пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом суд исходит из того, что материалами дела подтверждено, что  между Управлением  и ООО «СИТИ» были заключены с 2012 году договоры аренды земельных участков для строительства. При предоставлении в октябре 2015 года в Управление документов от ООО «СтройМаркет» с доказательствами  регистрации в ЕГРП прав за ним на объекты незавершенного строительства на указанных земельных участках, между Управлением и ООО «СтройМаркет» были заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков. Как указано в исках и подтверждено материалами дела, Управление не получая за земельные участки арендной платы с 01.01.2016, а также в связи с тем, что действие всех выданных разрешений на строительство истекло, 17.05.2017 произвело осмотр земельных участков с участием специалиста и выявило отсутствие на них объектов недвижимого имущества, а также то, что указанные земельные участки не используются ответчиком по целевому назначению. В связи с этим 21.07.2017  Управление обратилось в суд одновременно с тремя исками к ООО «СтройМаркет» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении двух договоров аренды земельных участков, о признании права собственности ООО «СтройМаркет» на 16 объектов недвижимого имущества отсутствующим. При этом  заявляя требования о признании отсутствующим права собственности ответчика, Управление не оспаривает дополнительных соглашений к договорам аренды, а со ссылкой на существенные нарушения условий договоров аренды просит их расторгнуть в судебном порядке.

Судом принято во внимание  при оценке  поведения Управления, что  иск Управления о признании отсутствующим права собственности на 16 объектов недвижимости судом был удовлетворен, злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено. Все иски Управления о взыскании задолженности по арендной плате с ООО «СтройМаркет» за период с 2016 года по 2018 годы судом удовлетворены. Иски о расторжении договоров рассматриваются в настоящем деле. Факт наличия задолженности по арендной плате с 2016 года по настоящее время ООО «СтройМаркет»  признает. ООО «СтройМаркет» дважды после 21.07.2017  оспаривало действия Администрации города Костромы по отказу в продлении разрешений на строительство, незаконными оспариваемые действия не признаны. 

Доводы ООО «СИТИ» о том, что ООО «СтройМаркет» не является стороной договоров аренды № Д.2944.3 и №Д.2945.3 от 29.06.2012,  ООО «СИТИ» не заключало дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 26.06.2012 года (их стороной не является), в связи с чем, дополнительные соглашения к договорам от 26.06.2012 не имеют отношения к договорам аренды земельных участков № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012, решением Арбитражного суда Костромской области по делу № A31-7519/2017 признано отсутствующим   право   собственности  ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства, то есть судом признаны недействительными основания приобретения ООО «СтройМаркет» прав аренды на земельные участки (признаны отсутствующими основания предоставления в пользу ООО «СтройМаркет» права аренды земельного участка без торгов), отсутствует согласования существенных условий договора (статья 432 ГК РФ),  отсутствие соглашения сторон договоров аренды (Управления и ООО «СИТИ») об изменении договоров (статья 450 ГК РФ),  судом рассмотрены и отклонены, поскольку указанные  доводы признаны судом необоснованными, а оспариваемые соглашения были направлены на замену стороны в действующих договорах аренды. С учетом приведенных выше норм материального права и оценки представленных доказательств, указанные  доводы не являются основаниями для признания сделок недействительными.   

При  таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исков о признании дополнительных соглашений к договорам аренды не имеется, в исках ООО «СтройМаркет» и ООО «СИТИ» следует отказать.

Иск Управления подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В статье 606 ГК РФ указано, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; в частности более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 6.2.2 договоров аренды досрочное расторжение договоров по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке  внесения арендной платы  вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения. 

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ отражено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил ответчику 19.05.2017 претензии, содержащие требование о расторжении  сделок аренды от  29.06.2012 и уплате долга. Суд приходит к выводу о том, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Факт нарушения ответчиком обязательства и не  внесение арендных платежей более двух раз подряд подтвержден представленными доказательствами. 

Решениями судов с ответчика взыскана задолженность за период с 2016 года по 2018 год, задолженность не погашена. В ходе рассмотрения дела ответчик уплатил по 50000 руб. по каждому из договоров, что не покрывает размера квартального платежа по каждому из договоров, в остальной части долг по арендной плате не погашен.

Поскольку просрочка внесения ответчиком арендной платы имеется, у ответчика с 2016 года и на момент рассмотрения спора долг не погашен, суд считает правомерным требования Управления о расторжении договоров аренды земельных участков по этому основанию. Управление является надлежащим истцом по этому требованию как арендодатель по договорам аренды. 

Вместе с тем, суд не усматривает  оснований для расторжения договоров по основанию, указанному в пунктах 4.4.2 договоров аренды земельных участков, согласно которому арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Целевое назначение земельного участка установлено в пункте 1.1договора - для строительства туристического комплекса. 

При этом суд исходит из того, что основанием для досрочного расторжения договора по пункту 6.2 договоров является использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1 договора.  Доказательств использования земельных участков не в соответствии с целевым назначением истцом в дело  не представлено.  

Ссылка ответчиков и третьих лиц на нахождение на земельных участках объектов незавершенного строительства не может быть принята во внимание судом, поскольку материалами дела подтверждено, что  право собственности ответчика на имеющиеся объекты признано отсутствующим решением суда, кроме этого, данное обстоятельство не препятствует расторжению договора аренды земельного участка в судебном порядке при доказанности наличия оснований для прекращения арендных отношений по требованию Арендодателя.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что расторжение договоров аренды земельного участка повлечет нарушение прав третьих лиц участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельного участка, также подлежат отклонению. Обременение залогом договора аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором. 

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" приведенного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участники долевого строительства не являются субъектами каких-либо прав непосредственно в отношении земельного участка. Предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора. Залогодателем данного права соответственно является застройщик-арендатор.

Ни Закон N 214-ФЗ, ни иные нормативные акты не содержат запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога. Прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором.

В рассматриваемом споре неисправный арендатор защищается намерением на законных основаниях возвести туристический комплекс, строительство которого  с 2017 года не ведется. Действующих разрешений на строительство на спорных  земельных участках  у ответчика не  имеется.  

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив отсутствие доказательств возврата ответчиком спорных земельных участков, и при удовлетворении исков о расторжении договоров,  суд считает  требования  истца об обязании возвратить земельные участки обоснованными.

 Правовых препятствий для возврата земельных участков арендодателю в связи с прекращением действия договоров не имеется, ссылки ответчиков и третьих лиц на наличие на земельных участках объектов недвижимости признаны судом необоснованными, нахождение на земельных участках хозяйственно бытовой канализации препятствием для возврата земельных участков в связи с расторжением  договоров аренды также  не является.         

Согласно пункту 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

На основании части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Принимая во внимание изложенное, требования истца об обязании общества «СтройМаркет» возвратить земельные участки по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не имеется законных оснований для удовлетворения исков Управления  в части предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право возвратить вышеуказанные земельные участки в одностороннем порядке путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельных участков, поскольку такое требование не основано на положениях  статьи 174 АПК РФ. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что при подаче исков Обществу «СтройМаркет» и Обществу «СИТИ» предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины, госпошлина за рассмотрение судом заявленных требований в связи с отказом в исках подлежит взысканию с указанных лиц в доход федерального бюджета.

Поскольку  Управление от уплаты государственной пошлины освобождено, то государственная пошлина за рассмотрение требований о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки подлежит взысканию с Общества «СтройМаркет» в доход федерального бюджета.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В иске обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», Костромская область, г.Кострома, и обществу с ограниченной ответственностью «Сити», г. Кострома, о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка №Д.2944.3 от 26.06.2012 и дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка №Д.2945.3 от 29.06.2012 отказать.

2. Иски Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома, удовлетворить частично.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка №Д.2944.3 от 29.06.2012.

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г.Кострома, возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома, земельный участок площадью 22393,04 кв.м, кадастровый номер 44:27:080417:11, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

5. Расторгнуть договор аренды земельного участка №Д.2945.3 от 29.06.2012.

6. Обязать общество с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г.Кострома, возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома, земельный участок площадью 19022,5 кв.м, кадастровый номер 44:27:080415:3, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

7. В удовлетворении остальной части исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы отказать.

8. Исполнительные листы выдаются по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляются для исполнения непосредственно арбитражным судом.

9. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити», г.Кострома, в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

10. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет», г.Кострома, в доход федерального бюджета 18000 руб. государственной пошлины.

11. Исполнительные листы на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней с момента вступления решения в законную силу при не предоставлении ответчиками сведений о ее добровольной уплате.

12. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области.       

 

Судья                                                         Т.В. Сергушова