АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

30 июля 2024 года

Дело №

А55-2352/2024

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шмалько Ю.А.

рассмотрев в судебном заседании  16 июля 2024 года  дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к  Обществу с ограниченной ответственностью "РН-Учет"

третьи лица:

1.  Общество с ограниченной ответственностью «Экостройресурс»,

2. Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Управление»

о взыскании задолженности

при участии в заседании

от истца – ФИО3 по доверенности

от ответчика – ФИО4 по доверенности

от  третьего лица 2 – ФИО5 по доверенности

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «РН-Учет», в котором взыскать задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 11.12.2019 № 6070419/0717 Д в размере 5 378 368,77 руб., пени в размере 18 777,80 руб.

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит признать незаконными односторонние зачеты ответчика по договору аренды недвижимого имущества от 11.12.2019 № 6070419/0717 Д, оформленные уведомлениями от 09.08.2023 № ВС-1106 на сумму 2 187 234,04 руб., от 30.11.2023 № ЕЛ1670 на сумму 437 446,86 руб.; взыскать с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 11.12.2019 № 6070419/0717 Д в размере                        5 378 368,77 руб., пени в размере 18 777,80 руб.

Уточнения иска приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением от 05.06.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,                                     ООО «Экостройресурс», ООО «Стандарт Управление».

От ответчика до начала судебного заседания поступили дополнительные документы.

Истец поддержал заявленные требования, представил дополнительные пояснения.

Ответчик в предоставленном отзыве и дополнениях к отзыву, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо ООО «Стандарт Управление» заявило ходатайство о приобщении отзыва к материалам дела. Отзыв приобщен судом.

Согласно материалам дела, 11.12.2019 между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «РН-Учет» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 6070419/0717 (далее - Договор), в соответствии с которым, Арендодателем было передано Арендатору в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 5616,26 кв. м., а с учетом площади лоджий, балконов общая площадь 5708,06 кв. м., состоящие из здания офиса, расположенного по адресу 

<

...> (инвентарный номер 7003919) и части здания офиса, расположенного по адресу: 

<

...> (инвентарный номер 1-51574).

Срок аренды по договору был установлен сторонами с 01.01.2020 по 31.12.2024.

В соответствии с п.2.6 и п. 2.8 Договора, размер арендной платы состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно п. 2.6 договора, постоянная часть арендной платы за период с:

- 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 2 864 678,19 руб. в месяц без учета НДС;

- 01.01.2021 по 31.12.2024 составляет 2 904 783,68 руб. в месяц без учета НДС.

У арендатора перед арендодателем за период с августа по ноябрь 2023 года образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в размере 5 378 368,77 руб.

В соответствии с п. 3.1.3 договора, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 5.3 договора, в случае невнесения платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 0,01 % от неуплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки, но не более 5 % от суммы ежемесячной арендной платы.

С учетом задолженности ответчика, истец произвел расчет неустойки по договору. Сумма пени согласно представленному истцом расчету составляет 18 777,80 руб. 

10.10.2023 и 16.11.2023 в адрес ответчика направлялись досудебные претензии об оплате образовавшейся задолженности.

Согласно ответа на претензию (исх№02/01-17567 от 14.12.2023), ответчиком в одностороннем порядке была снижена сумма арендной платы на 2 753 687,87 руб. в связи с невозможностью использования помещения по назначению за период ремонтно-восстановительных работ систем водоснабжения в арендованном помещении. Также ответчиком в одностороннем порядке была зачтена в счет арендной платы сумма в размере              2 624 680,90 руб., оплаченная ООО "РН-Учет"  за услуги по обращению с ТКО за период с 2019 по 2022 года ООО «Экостройресурс» (далее — Региональный оператор).

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицированы судом как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Как определено пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Ответчик полагает, что в период действия заключенного между сторонами договора аренды возникли существенные недостатки, препятствующие пользованию арендованными помещениями. Такими недостатками, по мнению ответчика, является влажность, сырость, возникшие в результате затопления помещений.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что согласно         п. 4.1.3 договора в случае аварий, пожаров, затоплений и других чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, арендодатель обязан немедленно принять все необходимые меры по устранению последствий указанных событий, включая ремонт объекта аренды и его принадлежностей. В случае невозможности пользования объектом аренды полностью или в части, возникшей не по вине арендатора, арендатор освобождается от обязанности по уплате арендной платы полностью или в соответствующей части.

Акт приемки-сдачи оказанных услуг №74 от 31.05.2023 подписан арендатором с возражением со следующей мотивировкой: «В связи с невозможностью использовать помещение по назначению по адресу: 

<

...> по причине затопления 22.05.2023г. и окончанием ремонтных работ 12.07.2023, согласно письму №1307/23 от 13.07.2023г., акт принят с расхождением. Акт принят на сумму  2 394 841,48 руб. без НДС на основании п. 4.1.3 договора».

Акт приемки-сдачи оказанных услуг №82 от 30.06.2023 подписан Арендатором с возражением: «В связи с невозможностью использовать помещение по назначению по адресу: ул. Советской Армии, д. 238А по причине затопления 22.05.2023 и окончанием ремонтных работ 12.07.2023 согласно письма №1307/23 от 13.07.2023г., акт принят с расхождениями. Акт принят на сумму 1 323 962,87 руб. без НДС на основании п. 4.1.3 договора».

Акт приемки-сдачи оказанных услуг №99 от 31.07.2023 подписан Арендатором с мотивированным возражением: «В связи с невозможностью использовать помещение по назначению по адресу: ул. Советской Армии, д. 238А по причине затопления 22.05.2023 и окончанием ремонтных работ 12.07.2023 согласно письма №1307/23 от 13.07.2023, акт принят с расхождениями. Акт принят на сумму 2 241 858,82 руб. без НДС на основании п. 4.1.3 договора».

Учитывая вышеизложенное, арендатор за май-июль 2023. оплатил 5 960 663,17 руб. вместо 8 714 351,04 руб., таким образом, по мнению ответчика, с учетом невозможности использования помещения в результате затопления, Арендатор освобождается от обязанности по уплате арендной платы в размере 2 753 687,87 руб.

В связи обеспечением бесперебойной работы филиала ООО «РН-Учет» в г. Самаре согласно приказу №0043/1-П от 23.05.2023 работники были выведены на дистанционный режим работы с арендуемого помещения по адресу: 

<

...>. Армии 238А, таким образом, арендуемое помещение не использовалось с 22.05.2023 по 13.07.2023 (уведомление Арендодателя об окончании ремонтных работ №1307/23 от 13.07.2023).

Кроме того, ответчик полагает, что зачет произведен им обоснованно, на основании уведомления о зачете встречных однородных требований (письмо №ВС-1106 от 09.08.2023) на сумму 2 187 234,04 руб.; уведомления о зачете встречных однородных требований (письмо №ЕЛ-1670 от ЗОЛ 1.2023г.) на сумму 437 446,86 руб.

С учетом доводов отзыва ООО «Стандарт управления» и приложенных к нему документов, судом установлено, что аварийная протечка 22.05.2023 произошла по причине неисправности в общедомовом имуществе – системе водоснабжения жилого дома, ответственность за содержание которого несет управляющая компания ООО «Стандарт управления», которой по результатам залива составлялись акты. 

Согласно акту от 22.05.2023, 22 мая в 7:04 вследствие аварийной протечки на системе ГВС в коммерческой площади 3этажа (4 секции) было отключено горячее водоснабжение верхней зоны секции 4 и 5. В результате обследования места аварии, было выявлено разрушение соединительного тройника ХПВХ d75 центрального водопровода. Подача горячего водоснабжения по данному водопроводу была перекрыта 22.05.2023 года в 7:04.

Согласно служебной записке специалиста по управлению МКД ФИО6 от 22.05.2024 г., течь незначительная, ущерб помещению, оборудованию не причинен, на рабочий процесс офисного помещения не влияет. Угроза безопасности рабочего процесса отсутствует. 

В соответствии со служебной запиской главного инженера ФИО7 , в коммерческом помещении дома № 238 А 3 этажа 4 секции обнаружено нарушение целостности отводного тройника. Для устранения аварии была перекрыта подача ГВС в верхнюю зону, для устранения протечки необходимо приобрести материалы. 

Согласно служебной записке специалиста по управлению МКД ФИО6 от 29.05.2023 в коммерческом помещении 3 этажа 4 секции на другом тройнике диаметром 90 мм обнаружено разрушение в виде трещины в системе ГВС, тройник расположен рядом с тройником у которого ранее, т.е. 22.05.2023 была обнаружена трещина. Произведен слив остатков воды из системы водоснабжения ГВС. Место аварийного участка находится в коридоре офисного помещения. Ущерб помещению не причинен. Угроза безопасности рабочего процесса отсутствует. Кроме того, ООО «Стандарт Управления» произвело замену аварийного участка на Оцинкованные трубы с внедрением отсекающих кранов, были приобретены для этого необходимые материалы.

Представитель истца в судебном заседании указал, что аварии устранялись управляющей компанией ООО «Стандарт Управления».

Между тем из документов ООО «Стандарт Управления», однозначно установить дату устранения аварии (аварий) не представляется возможным.

Пунктом 4.1.3 договора установлено, что в случае аварий, пожаров, затоплений и других чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, арендодатель обязан немедленно принять все необходимые меры по устранению последствий указанных событий, включая ремонт объекта аренды и его принадлежностей. В случае невозможности пользования объектом аренды полностью или в части, возникшей не по вине арендатора, арендатор освобождается от обязанности по уплате арендной платы полностью или в соответствующей части.

Конкретный порядок освобождения арендатора от обязанностей полностью или в части от уплаты арендной платы при возникновении ситуаций, предусмотренных п. 4.1.3 договора сторонами не согласован.

Акты осмотра с участием представителей сторон, содержащие конкретный перечь помещений, в которых было невозможно осуществлять деятельность в результате залива, и конкретной суммой снижения арендной платы за конкретный период, сторонами не составлялись.

Акт осмотра с участием независимых представителей, арендатором, который фактически в одностороннем порядке со ссылкой на пункт 4.1.3 договора (путем указания на наличие возражений в актах оказанных услуг), снизил размер арендной платы за период, превышающий полтора календарных месяца за все помещения, находящиеся на втором и третьем этажах на сумму, составляющую 2 753 687 руб. 87 коп., также не представлен.

Документы, подтверждающие невозможность осуществления деятельности в связи с заливом и в таком большом количестве арендуемых помещений, составлены арендатором в одностороннем порядке.

Содержание уведомления Арендодателя об окончании ремонтных работ №1307/23 от 13.07.2023 однозначную невозможность осуществления деятельности в помещениях второго и третьего этажа именно до указанной даты не подтверждает.

При предъявлении иска и в процессе рассмотрения дела арендатор, не оспаривая факта аварий, указывал, что основания для снижения арендной платы отсутствуют.

Однако досудебная переписка свидетельствует о признании за арендатором права на снижении арендной платы.

Из текста письма истца ответчику (исх.№2808/23 от 28.08.2023) следует, что арендодателем подготовлен контр-расчет по оценке ущерба, изложенный в приложении №1 к указанному письму.

С учетом содержания приложения №1 (таблица), суд считает правомерным установить размер снижения арендной платы в общей сумме 550 120 руб. 90 коп. (23918,3 руб. в день) за период с 22.05.2023 по 13.06.2023 (23дня), только за часть третьего этажа площадью 47 кв.м.

Достаточных доказательств непригодности помещений за больший период и большей площадью арендатором не представлено.

Относительно произведенного ответчиком зачета в счет погашения задолженности перед ООО «ЭкоСтройРесурс» судом установлено следующее. 

В соответствии с п.4.1.5 Договора аренды № 6070419/0717Д от 11.12.2019, обязанность по организации специальных мест для сбора и временного накопления мусора и других отходов, образующихся в результате пользования объектом аренды, а также вывоз отходов самостоятельно или путем заключения соответствующего договора со специализированной организацией была возложена на Арендодателя. 

На основании изложенного, обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО в спорный период была возложена на истца-собственника помещения, в связи с чем у ответчика отсутствовала обязанность для заключения договора с Региональным оператором.

Ответчик произвел оплату в адрес ООО «ЭкоСтройРесурс» по собственной инициативе, доказательства обратного в материалы не представлены. Более того, с 01.01.2023 истцом с ООО «ЭкоСтройРесурс» в спорный период заключен и действовал договор оказания услуг по обращению с ТКО. 

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса. Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Согласно ст. 1102 гл. 60 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса (п. 1).

Согласно подпункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Арендатор в силу п.4.1.5 договора аренды не мог не знать, что заключение им договора с региональным оператором и оплата по нему производится при отсутствии обязательства, а потому указанные суммы не подлежат зачету.

Вопреки доводам ответчика, сделанные им уведомления о зачетах прекращение обязательств по арендной плате не повлекли.

Задолженность по внесению арендной платы в сумме 4 828 247 руб. 87 коп. подтверждается материалами дела, в сумме 550 120 руб. 90 коп. требования заявлены неправомерно.

Исходя из суммы задолженности судом произведен перерасчет пени, сумма пени за период с 05.10.2023 по 13.12.2023 составляет 15 704 руб. 29 коп.

Согласно статье 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.110, 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными односторонние зачеты Общества с ограниченной ответственностью "РН-Учет" по договору аренды недвижимого имущества №6070419/0717Д от 11.12.2019, оформленные уведомлениями от 09.08.2023 за исх.№ВС-1106, от 30.11.2023 за исх.№ЕЛ-1670.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РН-Учет" ИНН:

<

***> в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РН-Учет" ИНН:

<

***> в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН:

<

***> задолженность 4 828 247 руб. 87 коп., пени 15 704 руб. 29 коп., всего: 4 843 952 руб. 16 коп., а также 44 863 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1