ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-122599/2024

25 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12512/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2025 по делу № А56-122599/2024, принятое 

по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 

Третьи лица: 1. Союз автовладельцев и автолюбителей «КЛАД»; 

2. Общество с ограниченной ответственностью «ОБ-Сервис» 

О признании недействительной (незаконной) государственной регистрации права аренды земельного участка  

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительной (незаконной) государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 78:13:0740401:1859,  совершенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, номер государственной регистрации 78:13:0740401:1859-78/011/2024-9, дата государственной регистрации 25.09.2024.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Союз автовладельцев и автолюбителей «КЛАД», Общество с ограниченной ответственностью «ОБ-Сервис».

Решением от 14.04.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что из положений статьи 22 ЗК РФ, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.12.2008 по делу А21-6182/2007, не следует, что исчисление пятилетнего срока производится суммированием сроков. 

Управлением представлен отзыв, в котором заинтересованное лицо доводы жалобы отклонило и просило обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Управления просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Заявитель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом и Союзом автовладельцев и автолюбителей «Клад» заключен договор аренды земельного участка от 24.10.2022 № 21/3K-04764 (далее - Договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 78:13:0740401:1859, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Белы Куна, земельный участок 36б (далее - земельный участок).

Также между Комитетом и Обществом с ограниченной ответственностью «ОБ Сервис» (далее - Общество) заключен договор аренды земельного участка от 29.06.2023 № 21/3K-04821 (далее - Договор) в отношении земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договоры заключены сроком на три года.

06.12.2022 было зарегистрировано дополнительное соглашение от 01.11.2022 № 1 к договору аренды от 24.10.2022 №21/3K-04764, согласно которому существенным условием сделки являлось продление срока договора до 23.10.2028.

Уведомлением от 27.09.2024 вх. № 04-15-50645/24-0-0 от 01.10.2024 Общество сообщило о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.10.2022 № 21/3K-04764 (дата государственной регистрации 25.09.2024, номер государственной регистрации 78:13:0740401:1859-78/011/2024-9).

Комитет, полагая, что Управление незаконно зарегистрировало соглашение к договору, обратилось с заявлением в суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно подп. 3.1 пункта 3 Договора, договор действует сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

06.12.2022 зарегистрировано дополнительное соглашение об изменении срока действия договора по 23.10.2028.

Как следует из материалов дела, 21.09.2024 в Управление были представлены заявления от представителей Союза автовладельцев и автолюбителей «Клад» и ООО «Об-Сервис» N? КУВД-001/2024 45512788 (MFC-0575/2024-467448) об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей с приложением договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.09.2024, акта-приема передачи земельного участка от 20.09.2024 и информационного письма к заявлению на регистрацию перехода права аренды от 20.09.2024.

25.09.2024 в результате правовой экспертизы государственным регистратором прав была произведена государственная регистрация аренды за регистрационным номером 78:13:0740401:1859-78/011/2024-9.

По сведениям ЕГРН от 25.09.2024 срок действия договора превышает 5 лет, в связи с чем необходимость получения согласия Комитета на уступку прав и обязанностей по договору не требовалось (пункт 32 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022).

Судом первой инстанции учтено, что договор аренды действует с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, которым был изменен срок действия данного договора до 23.10.2028. Таким образом, в рассматриваемом случае, сторонами был заключен единый договор, условия которого были изменены волеизъявлением сторон, посредством заключения дополнительного соглашения.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку подателя апелляционной жалобы на пункт 4.3.8. Договора, поскольку исходя из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей не требуется, даже если в договоре прямо указано на то, что согласие арендодателя по договору, заключенному на срок более пяти лет, требуется.

Условиями договора аренды стороны определили, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем) в течение первого года срока действия договора, а в последующем необходимо руководствоваться порядком, установленном пунктом 4.3.8. договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Таким образом, принимая во внимание приоритет норм земельного законодательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Управлением при регистрации соглашения к договор аренды земельного участка не было допущено нарушений.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2025 по делу № А56-122599/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

 Т.С. Сухаревская