ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А48-6876/2016

г.Воронеж

21 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2017 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

                                Поротикова А.И.,

судей

                                Яковлева А.С.,

 

                                ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

 

при участии:

от  закрытого акционерного общества «Стройкомплект – Центр»: ФИО3, представителя по доверенности от 01.11.2016; 

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Оценка+»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017 по делу №А48-6876/2016 (судья Коровушкина Е.В.), по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Стройкомплект – Центр» (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1154633 руб. 59 коп., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Оценка+» (ОГРН 

<

***>),  

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к закрытому акционерному обществу «Стройкомплект – Центр» (далее – ответчик, ЗАО «Стройкомплект – Центр») о взыскании 1 096 035 руб. 99 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка №1343/з от 18.03.2011 за период с 01.01.2015 по 30.06.2016, 58597 руб. 60 коп. – неустойка за период с 26.12.2015 по 30.06.2016.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 12.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка +» (далее – третье лицо, ООО «Оценка+»). 

         Решением Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017 по делу №А48-6876/2016 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 259 963 руб. 97 коп., из которых 246 227 руб. 99 коп. – основной долг, 13 735 руб. 98 коп. – неустойка. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. 

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 14.09.2017г. представитель заявителя жалобы, а также представитель третьего лица не явились.

От Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, в котором истец поясняет, что доводы жалобы поддерживает.

От ООО «Оценка+» в материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу, в  котором  третье лицо просит решение суда отменить, требования истца - удовлетворить. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.  

 

 

Представитель ЗАО «Стройкомплект – Центр», явившийся в судебное заседание, в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, полагая принятое по делу решение законным и обоснованным по основаниям, изложенных в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.  Суд при этом исходит из следующего. 

Как усматривается из материалов дела, 18.03.2011 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №1343/з, на основании приказа Департамента от 18.03.2011 №326. 

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:258, площадью 3663 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> к, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объект торговли, рассчитанный на большой поток посетителей и офисный центр без ограничения рабочих мест, для завершения проектно-изыскательских работ и строительства торгово-офисного центра. 

В соответствии с данными кадастрового паспорта земельного участка от 02.04.2012 и выпиской из ЕГРП по состоянию на 28.11.2016 (л.д. 19-21 т.2) данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, следовательно, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Срок аренды земельного участка установлен в п. 2.1 договора до 31.05.2013 года. 

Стороны также предусмотрели, что условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим до его заключения - с начала срока, указанного в п.3.2 договора согласно п. 2 ст. 425  Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с 01.01.2011. Договор является одновременно актом приема- передачи участка. 

24.07.2013 между Управлением государственного имущества Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) подписано соглашение к договору аренды (л.д. 18 т.1), в котором пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: «1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 57:25:0010316:258, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, площадью 3663 кв.м». Одновременно, срок действия договора возобновлен до 31.05.2062. 

Договор и соглашение от 24.07.2013 года подписаны уполномоченными представителями сторон без разногласий. 

В соответствии с выпиской из ЕГРП по состоянию на 28.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010316:258 зарегистрировано 22.04.2011 обременение – аренда, на срок с 22.04.2011 по 31.05.2062, в пользу ЗАО «Стройкомплект-центр», на основании договора аренды земельного участка от 18.03.2011 № 1343/з.

11.05.2016 истцом направлена в адрес ответчика претензия исх.№7/4043 с требованием погасить задолженность по состоянию на 30.04.2016 по договору аренды от 18.03.2011 №1343/з, произвести оплату аренды за май 2016, пени. 

Претензия получена ответчиком 13.05.2016, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 25 т.1) и не оспаривается ответчиком. 

         08.07.2016 истцом направлена в адрес ответчика претензия об оплате задолженности по договору аренды по состоянию на 30.06.2016 (л.д. 26 т.1), претензия получена ответчиком 12.07.2016, что подтверждается почтовой квитанцией, реестром отправлений почтовых, сведениям официального сайта Почты России.

Неисполнение требований истца о погашении задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд. 

         Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении иска. Суд при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден материалами дела. 

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Не отрицая факт задолженности за спорный период, ответчик между тем выражает несогласие относительно порядка определения размера арендной платы, подлежащей выплате истцу за спорный период, и соответственно, размера задолженности. 

Из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ следует, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку, договор аренды земельного участка с ЗАО «Стройкомплект-центр» был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, - к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

 При заключении договора аренды годовая арендная плата составляла 34542 руб. 09 коп. Месячная арендная плата по договору – 2878, 51 руб. (пункт 3.1 договора).

При определении суммы задолженности по арендным платежам судом области правомерно учтено следующее.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 в сумме 1 096 035,99 руб. 

         Ответчиком выражено несогласие с размером рыночной арендной платы за период с 01.01.2015 по 09.01.2015, определенным согласно отчету № 1/ГК-10/2014 оценщика ФИО4 ООО «Оценка+» от 24.02.2014, в связи с тем, что отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и Закону об оценочной деятельности, цена является завышенной и необоснованной. 

         В период с 01.01.2015 по 09.01.2015 на территории Орловской области действовал Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302, пунктом 6 которого установлено, что в случае если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает 300 000 рублей, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (далее также Порядок №302). 

         По ходатайству ответчика в рамках настоящего спора судом определением от 24.03.2017 назначена судебная экспертиза для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная группа «Сколько» (302006, г. Орел, ул. Грузовая, д. 119А, пом. 71), эксперту ФИО5. 

         Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения, отчет об оценке №1/ГК-10/2014 от 24.02.2014, выполненный ООО «Оценка+», является недостоверным, как выполненным с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требований Федеральных стандартов оценки (ФСО).

 

Доказательств, опровергающих данное экспертное исследование, в материалы дела не представлено.

Оснований для проведения повторной экспертизы по делу в части вопроса об определении рыночной стоимости арендной платы, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судом не установлено.

В этой связи подлежит отклонению ходатайство ООО «Оценка+», заявленное в суде апелляционной инстанции, о назначении по делу повторной экспертизы. 

Также суд области верно принял во внимание то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.11.2012 №П/548 в Орловской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.01.2016 на основании заявления ЗАО «Стройкомплект-центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества- земельный участок с кадастровым номером 57:25:001031:258, установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2014, указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 11.12.2014 и утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 № 419 составляет 47 %. По результатам рассмотрения заявления, комиссия приняла решение определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:001031:258 в размере его рыночной стоимости 13 223 000 руб. 

Указанные обстоятельства также подтверждают необоснованное завышение стоимости арендной платы в случае расчета с применением кадастровой стоимости (17 266173,21 руб.), размер которой превышает рыночную стоимость земельного участка 13 223 000 руб. 

         В силу изложенного суд области пришел к верному выводу о том, что за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 задолженность по арендной плате подлежит расчету с применением п.6 Порядка №302, исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в рамках настоящего дела, проведенной ООО «Оценочная группа «Сколько», в размере 266886 руб., что составляет 6580 руб. 26 коп. (266866 руб. /365дн. *9 дн.). 

         При этом судом также верно отклонены доводы истца об исчислении арендной платы за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в соответствии с п.13 Порядка 443, с применением индекса инфляции на рыночную стоимость годовой арендной платы, по следующим основаниям. 

Как указано выше, с 10.01.2015 вступил в силу новый порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. 

В соответствии с п. 13 Порядка 443 для договоров, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 году рассчитывалась в соответствии с п. 6 Порядка № 302, годовая арендная плата на 2015 и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области. 

Решением Орловского областного суда от 20.09.2016 по делу № 3а-102/2016 признан недействующим пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловкой области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. Решение Орловского областного суда от 26.09.2016 вступило в законную силу 26.10.2016. 

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение УМИЗ администрации размера арендной платы в соответствии с п. 13 Порядка 443, признанного в указанной части не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным. 

Между тем, поскольку нормативный акт (Порядок 443), вступивший в силу с 10.01.2015 и устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, признан недействующим только в части применения п. 13, при этом предшествующий Порядок №302 признан с 10.01.2015 утратившим силу, к правоотношениям сторон с 10.01.2015 подлежит применению Порядок №443 в действующей части.

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации торгово-офисного здания), суд области пришел к верному выводу о том, что в расчете арендной платы согласно приложению 2 к Порядку №443 подлежит применению коэффициент категории арендаторов 0,0109 – «иные категории арендаторов, в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением». При судом правильно принято во внимание, что в соответствии с Порядком № 443 на 2017 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление к договору аренды, в котором расчет произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка 13 223 000 руб. и этим же коэффициентом для категории арендаторов-0,0109. 

На основании изложенного, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 задолженность по арендной плате составила 158430 руб. 05 коп. ( 13223000 руб. (кадастровая стоимость) * 0,0109 (коэффициент категории арендаторов) * 1,127 (индекс инфляции) / 365 * 356). 

За период с 01.01.2016 по 30.06.2016 задолженность по арендной плате составила 81 217 руб. 68 коп. (13223000 руб.(кадастровая стоимость) * 0,0109 (коэффициент категории арендаторов) * 1,127 (индекс инфляции) / 12 (мес.) * 6 (мес.)). 

Общая сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 составила 246 227 руб. 99 коп.  (6 580 руб. 26 коп. + 81 217 руб. 68 коп. + 158 430 руб. 05 коп.). 

         В остальной части требования истца о взыскании арендной платы судом области верно оставлены без удовлетворения.

Истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 58597 руб. 60 коп. за период с 26.12.2015 по 30.06.2016, исчисленной на сумму основной задолженности по арендной плате

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

 В соответствии с условиями договора ответчик принял обязательства оплачивать арендные платежи в срок не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.3 договора аренды). В п.5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков оплаты по договору в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

         Сумма неустойки была правомерно рассчитана судом первой инстанции, исходя из признанной обоснованной ко взысканию суммы основного долга.

Обжалуя принятое по делу решение, истец, главным образом, выражает несогласие с представленным в материалы дела экспертным заключением, содержащим выводы о недостоверности отчета об оценке, положенного истцом в основание своего расчета.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем указанные доводы истца надлежащими доказательствами не подкреплены, в связи с чем подлежат отклонению апелляционным судом.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты госпошлины освобождено. 

         Руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268,  пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017 по делу №А48-6876/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

А.И. Поротиков

 

Судьи       

А.С. Яковлев

 

ФИО1