ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-1841/2016

г. Ессентуки

15 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» и общества с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» 

на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 (под председательством судьи Бечелова А.Б.), 

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании пени и долга по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик»: представитель ФИО2 по доверенности № 37 от 10.01.2018.

в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) обратилось с иском в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к обществу с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (далее – общество, ООО «Арден Агро Логистика») о взыскании 2 656 259, 88 руб. задолженности, 857 042 руб. пени (с учетом уточнений). 

Решением суда первой инстанции от 27.03.2017 исковые требования удовлетворены полностью. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2017 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А20-1841/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Решением суда первой инстанции от 04.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу учреждения задолженность по арендной плате в сумме 1 479 840, 11 руб. за период с 15.01.2014 по 10.11.2016 и пеню в сумме 573 125, 64 руб. за период с 15.01.2014 по 10.11.2016. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей. Суд произвел перерасчет подлежащей взысканию задолженности, исходя с даты подписания договора аренды (10.01.2014) и частичного погашения ответчиком задолженности. В связи с просрочкой исполнения обязательств к ответчику применена ответственность в виде договорной неустойки.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда от 04.12.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции неверно произвел расчет задолженности по арендной плате. Апеллянт указал, что ввиду несоразмерности взыскиваемой неустойки в настоящем деле подлежит применению статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе учреждение просило решение суда первой инстанции от 04.12.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт ссылается на наличие между учреждением, обществом и ФИО3 (физическое лицо) договоренности о переводе задолженности по арендным платежам на нового собственника нежилого здания (общество). 

В судебном заседании 06.03.2018 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 06.03.2018 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель учреждения поддерживает свою апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней; в удовлетворении апелляционной жалобы общества просил отказать. 

Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины подлежит изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации № 1 от 09.01.2014 (том 1, л.д. 43) между учреждением и обществом заключил договор аренды земельного участка № 1134-АЗ от 10.01.2014 (далее – договор) (том 1, л.д. 37 - 39).

Предметом договора является земельный участок общей площадью 7 000 кв.м., с кадастровым номером № 07-09- 0101007:000001, для использования в производственных целях, расположенный по адресу: г. Нальчик, 8-ой Промпроезд. 

Срок аренды участка установлен с 10.01.2014 по 09.01.2022 (пункт 2.1 договора). 

Размер арендной платы установлен за участок в 495 126 руб. в год. Порядок оплаты арендной платы регламентирован пунктом 3.2 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Учреждение по акту приема-передачи от 10.01.2014 передало обществу земельный участок (том 1, л.д. 40). 

Общество обязательства по оплате арендной платы исполняло не регулярно, за весь период пользования земельным участком оплачено 436 500 руб.

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 13.04.2016 об исполнении своих обязательств до 01.05.2016 (том № 1, л.д. 34). Однако указанная претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения учреждения в суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является неосновательное обогащение.

В соответствии со статьей 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. При этом в законе установлен исчерпывающий перечень плательщиков земельного налога.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

По общему правилу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) обязательства  должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из представленного в материалы дела расчета, арендная плата рассчитывалась истцом (согласно уточнению) в период с 01.01.2012 по 10.11.2016, которая составила 2 656 259, 88 руб. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании арендных платежей за период с 01.01.2012 по 14.01.2014, установив, что обязанность по оплате арендных платежей возникла у ответчика с момента оформления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции находит указанный вывод правильным. 

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Названные нормативные положения и разъяснения сами по себе не могли быть истолкованы таким образом, что общество при заключении договора купли-продажи нежилого здания приняло на себя обязанность по погашению допущенной предыдущим собственником задолженности по арендной плате за земельный участок. 

Ни договор купли-продажи, ни договор аренды не содержат условие о переводе на общество долга по арендной плате за земельный участок, имевшегося у предыдущего арендатора к моменту государственной регистрации перехода к обществу права собственности на нежилое здание. 

Доводы апелляционной жалобы учреждения о том, что между учреждением, обществом и ФИО3 (физическое лицо) имелась договоренность о переводе задолженности по арендным платежам на нового собственника нежилого здания (общество), отклоняется.

Согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В соответствии с пунктом 4 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В материалах дела отсутствует соглашение между ФИО3 и ООО «Арден Агро Логистика» о переводе задолженности по арендным платежам от предыдущего арендатора на собственника нежилого здания. Гарантийное письмо, на которое ссылается учреждение, не соответствует форме, установленной статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Произведя перерасчет задолженности по арендной плате, суд первой инстанции рассчитал период арендной платы с 15.01.2014 по 10.11.2016 (договор аренды заключен 10.01.2014), с учетом частичной оплаты в размере 111 500 руб. (платежное поручение № 27 от 14.04.2014). Согласно расчету суда первой инстанции задолженность по оплате арендной плате составила 1 479 840, 11 руб. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным расчет суда первой инстанции.

Договор аренды земельного участка заключен между учреждением и обществом 10.01.2014.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды срок аренды участка установлен с 10.01.2014 по 09.01.2022.

Следовательно размер задолженности по арендной плате следует считать с 10.01.2014. 

Согласно расчету учреждения, представленному в суд апелляционной инстанции 06.03.2018, сумма задолженности составила с учетом частичной оплаты 1 370 991, 91 руб.

В связи с тем, что общество допустило просрочку в исполнении обязательств по оплате арендных платежей учреждение заявило требование о взыскании пени в размере 857 042 руб. за период 01.01.2012 по 10.11.2016. (согласно уточнениям).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 5.2 договора стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере, равном процентной ставке пени по налогам и сборам за каждый календарный день просрочки. 

В данном случае ответственность арендатора предусмотрена как действующим законодательством, так и договором аренды земельного участка.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции признал за истцом право на взыскание договорной неустойки за период с 15.01.2014 по 10.11.2016 в размере 573 125, 64 руб. 

Учитывая, что долг по арендным платежам за период с 15.01.2014 по 10.11.2016 составляет 1 370 991, 91 руб., суд апелляционной инстанции произвел перерасчет пени за период с 15.01.2014 по 10.11.2016 исходя из суммы долга. Согласно расчету суда сумма пени за спорный период составила 214 713, 96 руб. (расчет имеется в материалах дела).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Следовательно расходы по возмещению оплаты государственной пошлины в размере 25 693, 82 руб. относятся на ответчика. 

На основании вышеизложенных норм права, в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. 

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 подлежит изменению в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины, апелляционная жалоба общества – удовлетворению. Апелляционная жалоба администрации удовлетворению не подлежит, как необоснованная. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе общества подлежит возмещению администрацией. 

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 в части взыскания задолженности, неустойки и государственной пошлины изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» - удовлетворить. 

Изложить 1, 2 абзацы резолютивной части решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1 585 705, 87 руб. из которых, 1 370 991, 91 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.01.2014 по 10.11.2016, 214 713, 96 руб. неустойки за период с 15.01.2014 по 10.11.2016.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 25 693, 82 руб. государственной пошлины по иску. 

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.12.2017 по делу № А20-1841/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» – без удовлетворения.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арден Агро Логистика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. возмещения расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова

З.М. Сулейманов