АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

25.06.2019                                                                        Дело № А62-11210/2018

Резолютивная часть решения объявлена 18.06.2019

Полный текст решения изготовлен 25.06.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Лазарева М.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                Котляровой О.Ю., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью фирма "Комбит"                           (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой"                        (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

об обязании исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения, 

и исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит"                           (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, а также купли-продажи земельного участка, выплаты компенсации за утрату земельного участка, признании права общей долевой собственности на земельный участок, 

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит»:             ФИО1 - представителя по доверенности от 27.04.2017, паспорт; ФИО2 - представителя по доверенности от 29.06.2018, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой»: ФИО3 директора, действующего на основании Устава, паспорт ФИО4 - представителя по доверенности от 18.08.2018; 

У С Т А Н О В И Л:

04.12.2018 общество с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" об обязании исполнить обязательство по договору №10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения - передать по акту приема-передачи нежилые встроенные помещения общественного назначения № 5, 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2 (дело № А62-11210/2018). 

Уточнив предмет требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" нежилые встроенные помещения общественного назначения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение обязательств по договору №10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения. 

Уточнённое исковое заявление принято к производству суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование требований общество с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" ссылается на уклонение ответчика от исполнения встречных обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья, в рамках которого дольщиком передан застройщику земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 для строительства 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>. 

В свою очередь, 07.12.2018 общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Комбит»: 

- о расторжении договоров об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д от 29.03.2016, с учётом дополнительного соглашения № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 03.05.2017; № 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016 об участии с долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) от 29.03.2016 с учётом дополнительного соглашения к нему № 10-9-8-7-ОФ от 03.05.2017; 

- прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Комбит» на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м, с выплатой денежной компенсации за утрату права собственности; 

- признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 без выделения доли за обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (дело      № А62-11314/2018). 

До рассмотрения заявленных требований по существу, общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» неоднократно уточнило свои требования, дополнив следующими требованиями: 

- признать недействительными: 

договор № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 с учётом дополнительного соглашения № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 03.05.2017; 

договор № 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016 об участии с долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) от 29.03.2016 с учётом дополнительного соглашения к нему № 10-9-8-7-ОФ от 03.05.2017; 

договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017; 

- зачесть стоимость переданных жилых помещений по решению Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-6094/2018, а также передать обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Комбит» офисные помещения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: 

<

...> в счёт денежной компенсации за утрату права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, определив общий размер компенсации из расчёта стоимости жилых помещений № 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 (23 923 660 руб.) и офисных помещений № 7, 8, 9, 10 (18 685 200 руб.), а также учитывая ранее выплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи (2 000 000 руб.) равной 44 608 860 руб. 

Уточнение требований принято к производству суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование требований общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» указало, что сторонами заключены договоры об участии в долевом строительстве, по условиям которых участник строительства - общество с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», осуществляет оплату приобретаемых помещений – квартир № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132, а также нежилых помещений № 10, 9, 8, 7, 5, посредством заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, предоставленного обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» в рамках договора аренды. По условиям заключённых договоров долевого участия, расчёт считается произведённым с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Сторонами в исполнение указанных условий, 29.03.2016 заключён договор купли-продажи, однако регистрирующим органом отказано в регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к застройщику. Кроме того указывает, что договор купли-продажи земельного участка, а также договоры долевого участия в строительстве не могут считаться действительными. В настоящее время реализация правомочий собственника земельного участка в рамках договора купли-продажи обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не представляется возможной. В результате действий общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» на земельный участок невозможна, в том числе ввиду установления права аренды общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» на земельный участок бессрочно. Таким образом, встречное исполнение обязательств по сделкам со стороны общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» не предоставлено, что влечёт прекращение оснований к передаче дольщику объектов строительства и является основанием к признанию договоров недействительными и их расторжению. Более того указало, что на земельном участке имеется имущество общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», что препятствует его использованию. Считая, что действия общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» привели к невозможности государственной регистрации права застройщика на земельный участок, а также усматривая в действиях участника долевого строительства признаки инвестиционной деятельности, застройщик обратился с настоящим иском. 

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 06.03.2019 дела № А62-11314/2018 и № А62-11210/2018 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением номера дела А62-11210/2018. 

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на исполнение своих обязательств по передаче земельного участка и уклонение ответчика от регистрации права собственности на такой земельный участок до регистрации соответствующих обременений на него со стороны дольщиков – граждан и юридических лиц. 

Требования общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не признали, указав, что обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не допущено существенного нарушения условий договоров долевого участия, а также договора купли-продажи. При заключении договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, застройщик преследовал цель возведения на земельном участке многоквартирного дома, которая им достигнута. Наличие или отсутствие зарегистрированного права общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» на спорный земельный участок не препятствует деятельности застройщика при том, что земельный участок в силу действующего законодательства находится в общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного жилого дома. Отметили, что между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка, а также договор аренды для целей оформления и получения разрешения на строительство. Впоследствии застройщик осуществил действия по возведению многоквартирного жилого дома на земельном участке и государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, что повлекло возникновение обременения земельного участка залогом в пользу участников долевого строительства. Также указали на отсутствие доказательств наличия между сторонами соглашения об инвестиционной деятельности. В связи с тем, что договор купли-продажи земельного участка заключён сторонами, земельный участок передан во владение покупателя - общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», покупателем реализованы цели приобретения земельного участка – возведён многоквартирный жилой дом, и в настоящее время земельный участок находится в общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного жилого дома, т.е. договор исполнен, считают, что основания к прекращению права собственности общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» на земельный участок отсутствуют. 

Также обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» заявлено о применении срока исковой давности к требованиям общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», поскольку оспариваемые договоры заключены 29.03.2016, с исковыми требованиями общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» обратилось после 29.03.2019. 

Представители общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» в судебном заседании поддержали требования к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» указав, что общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» ввиду недобросовестных действий участника долевого строительства не может рассчитывать на тот результат, на который рассчитывало при заключении сделки в целом, лишено права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, в связи с чем имеются основания для расторжения договоров долевого участия и купли-продажи земельного участка. 

Возражали против удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», ссылаясь на недобросовестное поведение дольщика, выразившееся в одновременном предоставлении земельного участка застройщику на праве аренды по договору, признанном судом действующим бессрочно, и по договору купли-продажи в собственность. При этом у общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» отсутствует возможность зарегистрировать в установленном порядке право собственности на предоставленный земельный участок. 

Дополнительно отметили, что договор купли-продажи земельного участка не влечёт правовых последствий для сторон в силу отсутствия государственной регистрации. Стоимость приобретения земельного участка обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» значительно ниже стоимости его реализации обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», а стоимость реализации земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» - значительно выше его стоимости в настоящее время, что указывает на недобросовестность действий общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит». Требование о признании недействительным договора купли-продажи считают направленным на защиту интересов общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» от притязаний общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» и определения статуса земельного участка. 

В обоснование довода об инвестиционном характере сложившихся между сторонами отношений указывают на то, что целью общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», при заключении договора долевого участия в строительстве, являлось получение прибыли как от передачи принадлежащего ему земельного участка для строительства, так и от последующей реализации полученных от общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» объектов недвижимого имущества. В процессе осуществления строительства обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» создавались препятствия в виде затягивания процесса согласования подлежащих передаче квартир; обращения в различные организации, влекшие приостановление регистрации договоров долевого участия; задержку с продлением разрешения на строительство; отказ банков в выдаче ипотечных кредитов дольщикам. 

Также указали, что общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не получило результат, на который рассчитывало при заключении сделки и предлагало обществу с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» уменьшить стоимость его вклада в инвестиционную деятельность по причине невозможности осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок за ответчиком (в связи с возникновением прав на него у участников долевого строительства в связи с завершением строительства жилого дома).

При этом, не оспаривая наличие встречных обязательств, общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» в ходе производства по делу предлагало разрешить спор путем заключения мирового соглашения, при условии уменьшения продажной стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12. 

Представители общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» выразили возражения относительно заключения мирового соглашения. 

Учитывая, что в соответствии со статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта, отсутствие волеизъявления сторон по урегулированию спора путем заключения мирового соглашения до принятия судебного акта, которым завершается рассмотрение дела, не препятствует рассмотрению такого дела по имеющимся доказательствам.

Суд ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами главы 27 и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка № 1221 от 02.12.2008, с соглашениями о внесении изменений от 16.11.2009, 16.01.2012 (т. 4 л.д.135-139), общество с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" приобрело в собственность земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под объектами производственной базы, расположенный по адресу: 

<

...>. 

17.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого, при заключении основного договора купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель приобрести в собственность земельный участок площадью 7962 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенное использование: под объектами производственной базы, инвентарный номер 3662, по адресу: 

<

...>, и находящиеся на нем объекты (т.2 л.д.142-144). 

Согласно п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора, цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи.

Стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12, зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Также договором установлено, что покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в качестве задатка за объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 квадратных метров нежилых помещений по стоимости 40 000 рублей за квадратный метр; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью, 1252,63 квадратных метров (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 рублей за квадратный метр, общая площадь и этажность передаваемых квадратных метров может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются при подписании сторонами основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Срок действия договора устанавливается с 17.12.2013 по 17.12.2014.

Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016. 

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017 (т. 1 л.д.57-60, 62-66). 

19.12.2013 между ООО "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 (т. 2 л.д.139-141). 

Согласно п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7962 кв.м. для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.).

30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с 19.12.2013 в течение 3 лет. 

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях.

В рамках дела № А62-2476/2017 судом установлено, что на протяжении всего срока аренды земельного участка, обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка. 

При разрешении спора по делу № А62-2476/2017 судом установлено, что застройщиком получены разрешения на строительство:

- от 25.09.2014-1 этапа строительства: блок-секции № № 1 и 2: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.07.2017;

- от 11.06.2015-2 этап строительства-блок-секции N 3, 4, 5: 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.06.2017.

29.03.2016 между обществом с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" и обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" заключен договор об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д (далее также – договор долевого участия), по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения» по адресу: 

<

...>. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в пункте 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.

По условиям пункта 2.1 договора долевого, участия дольщик производит оплату квартир в размере базовой договорной стоимости 42 938 860 руб. в соответствии с пунктом 1.1 договора долевого участия. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство квартир, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено пунктом 2.3 договора долевого участия, сумма 42 938 860 руб. в соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 стороны внесли изменения в договор долевого участия, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче квартир, а именно: в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, подлежали передачи квартиры №№ 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Кроме того, дополнительным соглашением изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора купли-продажи от 03.05.2017, которая составляет 53 894 640 руб.

29.03.2016 между обществом с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" и обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" заключён договор №10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) (т. 1 л.д.31-36), (далее также – договор долевого участия), с приложениями (т. 1 л.д.37, 38), на основании которого для строительства 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...> дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2) в соответствии с утвержденным проектом и передать дольщику в сроки, указанные в п. 3.1 договора, нежилые встроенные помещения общественного назначения № 10, 9, 8, 7 по перечню, указанному в пункте 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер помещения, этаж, площадь, стоимость). Общая стоимость помещений составляет 18 685 200 руб. 

По условиям пункта 2.1 договора долевого участия, базовая стоимость объектов недвижимости в соответствии с пунктом 1.1 договора составляет 18 685 200 руб., в указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедомового имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства. 

Как предусмотрено пунктом 2.4 договора долевого участия, сумма 18 685 200 руб. в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...> от 29.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 5.5 договора, застройщик имеет право инициировать расторжение заключённого с дольщиком договора в случае нарушения сроков уплаты денежных средств, предусмотренных договором. Расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, в случае не достижения соглашения – в судебном порядке. 

Дополнительным соглашением от 03.05.2017, с приложениями, стороны внесли изменения в договор долевого участия договор поименовав его договором №10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче объектов недвижимого имущества, а именно: подлежат передаче дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения № 10, 9, 8, 7, расположенные в секциях № 1, 2, а также помещение №5, расположенное в секции № 3, изменена стоимость объектов недвижимого имущества, которая составила 23 467 600 руб. (т. 1 л.д.39-43). 

Также 29.03.2016 между обществом с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для многоэтажной застройки под строительство многоэтажного жилого дома, инвентарный номер 3662 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенный по адресу: 

<

...> (объект недвижимости) (т. 1 л.д.44-45, т. 5 л.д.54-55, 56). 

По условиям договора продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанный земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.11.2009, от 16.01.2012. 

Стоимость земельного участка составила 80 000 000 руб., которые подлежат внесению покупателем до 31.05.2017 на следующих условиях: 

- покупатель передаёт продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия № 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 объекты недвижимости (нежилые помещения общественного назначения) на сумму 18 685 200 руб., площадью 467, 13 кв.м.; 

- покупатель передаёт продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 объекты недвижимости (жилые помещения) на сумму 42 938 960 руб.; 

- покупатель с момента регистрации настоящего договора оплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней; 

- покупатель оплачивает остаток денежных средств в сумме 16 375 940 руб. на расчётный счёт продавца в соответствии с графиком равными долями в течение 12 месяцев с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 1 364 662 руб. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 (т. 5 л.д.57, 58) внесены изменения в части стоимостного выражения подлежащих передаче помещений. 

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, датированным 17.08.2017, стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> находится в ипотеке у участников долевого строительства в соответствии с договорами долевого участия, приведёнными в перечне. 

Как усматривается из актов приёма-передачи от 29.03.2016, 03.05.2017, земельный участок передан обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" в отсутствие взаимных претензий сторон (т. 1 л.д.46, 48). 

Договоры долевого участия с дополнительными соглашениями прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Смоленской области и выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.08.2018 № КУВИ-001/2018-5377535. 

При этом договор купли-продажи земельного участка не прошёл государственной регистрации – в государственной регистрации отказано (т. 5 л.д.124-126). 

Указанные обстоятельства установлены представленными в материалы дела копиями материалов регистрационных дела и документов, предоставленных для регистрации договора долевого участия № 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 (т. 4 л.д.99-152, т. 5 л.д.1-141), вступившими в силу решениями Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-2476/2017, по делу № А62-6094/2018, сторонами не оспариваются. 

Оценивая представленные в материалы дела договоры, поименованные как договоры долевого участия в строительстве, арбитражный суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

Из материалов дела усматривается, с учётом характера спорных правоотношений, а также взаимной связи договора аренды земельного участка от 19.12.2013, договора об участии в долевом строительстве жилья     № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016, договора №10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве от 29.03.2016, договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, с дополнительными соглашениями, предметом спорных договоров долевого участия является приобретение обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» жилых и встроенных нежилых помещений общественного назначения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> с оплатой их стоимости путём зачёта в счёт платежа стоимости земельного участка. 

Подписанные сторонами договоры об участии в долевом строительстве по своей форме и содержанию обязательств отвечают признакам договора участия в долевом строительстве, что позволяет применить к правоотношениям сторон нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 3 вышеуказанной статьи действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, что предусмотрено статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Из содержания норм статей 4 и 5 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что договоры долевого участия носят возмездный характер сделки.

В свою очередь, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее – также Закон N 39-ФЗ), регулируются правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливаются гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (преамбула, статья 1 Закона N 39-ФЗ).

На основании статьи 8 Закона N 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее также – Постановление № 54), следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. 

При этом, существенное значение для разграничения правоотношений долевого участия от инвестирования, имеет индивидуализация предмета сделки. 

Для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). 

Кроме того, индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

При этом арбитражный суд приходит к выводу о том, что целью заключения спорных договоров являлось приобретение индивидуально определённых квартир и нежилых помещений в строящемся жилом доме. 

Как бесспорно установлено по делу, квартиры и нежилые встроенные помещения общественного назначения были конкретно индивидуализированы (этаж, номер, площадь), из приложений к договорам усматривается планировка, даётся отсылка к проекту, указано обозначение квартир на схеме, как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ (т. 2 л.д.35-83). 

Таким образом, заключением 29.03.2016 договора об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, а также договора №10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости), стороны фактически установили натурный порядок исполнения взаимных финансовых обязательств как в рамках договоров долевого участия в строительстве, так и в рамках договора купли-продажи земельного участка. 

Из вышеизложенного следует, что намерением общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» являлось участие в долевом строительстве помещений, а не инвестирование денежных средств/имущества в строительство жилого дома в целях последующего получения материального блага, поскольку целью общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» являлось само по себе участие в строительстве, что также позволяет квалифицировать спорные правоотношения по нормам Закона N 214-ФЗ. 

Правоотношения инвестирования, в свою очередь, ставят целью приобретение определённого количества помещений в строящемся жилом доме без их индивидуализации, как того требуют нормы Закона N 214-ФЗ, поскольку интересом участника правоотношений инвестирования выступает вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли. 

Указанный порядок правоприменения нашёл отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2014 по делу № А68-7090/2013. 

Доказательства того, что само по себе участие в строительстве целью общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» не являлось, а также того, что обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» совершались практические действия в качестве инвестора, в рамках спорных правоотношений, направленные на получение прибыли, обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведены. 

Более того, как усматривается из пояснений ФИО5, ранее выступавшей руководителем общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», представленных в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (т. 5 л.д.167-168), усматривается воля общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» на заключение именно договоров долевого участия. 

Иные доводы общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» относительно намерений общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» последующего распоряжения приобретаемыми объектами долевого участия в строительстве, в том числе со ссылкой на договорённости сторон, а также пояснения ФИО5, суд находит субъективным отношением участника спорных правоотношений к сложившимся обстоятельствам хозяйственной деятельности. 

При этом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" не представлены какие-либо доказательства, позволяющие прийти к категоричному выводу о применимости к спорным правоотношениям положений Федерального а т 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также в подтверждение заключения обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» (наличия воли на заключение) договора инвестирования. 

С учётом изложенного, в том числе характера действий сторон, наличия вступивших в законную силу судебных актов, которыми дана оценка действительности правоотношений, вытекающих из договоров аренды, долевого участия в строительстве жилья, а также договора купли-продажи, доводы общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» относительно осуществления сторонами инвестиционной деятельности суд оценивает критически. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между сторонами заключены договор аренды земельного участка от 19.12.2013, договор №10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) и договор об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016, которые оформлены в установленном порядке и прошли государственную регистрацию. 

Заключенные между сторонами договоры долевого участия предусматривают возмездное участие дольщика в совершенной сделке путем передачи земельного участка.

По делу установлен факт исполнения обязательств дольщиком (передачи земельного участка застройщику). 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017, установлен факт освоения земельного участка обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» - несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 г., от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 г.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что договор продолжает действовать, в связи с чем признал договор аренды земельного участка от 19.12.2013 действующим и заключенным на неопределенный срок.

При этом установленное судом злоупотребление правом со стороны общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», выразившееся в намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка, не является основанием для отказа в удовлетворении требований об обязании застройщика исполнить обязательства по передаче объектов недвижимости в соответствии с условиями договора долевого участия. 

Указанные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области по делу          № А62-6094/2018 от 08.11.2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" об обязании общество с ограниченной ответственностью фирма"Комбит" передать в течение десяти дней после вступления решения в законную силу по акту приема-передачи жилые помещения №№ 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: 

<

...>, во исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д с дополнительным соглашением от 03.05.2017, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью фирма"Комбит" удовлетворены. 

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Наличие действующего между сторонами договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 по адресу: 

<

...>, не препятствует достижения сторонами целей, предусмотренных договорами долевого участия.

Как следует из материалов дела А62-6094/2018, застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 № 67-RU67302000-96-2017, согласно которому введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства  блок-секции № 1 и № 2 (квартиры №№ 1 – 104), расположенный по адресу: 

<

...>.

В отношении II этапа строительства – блок-секции № 3, № 4, № 5 (III этап строительства) полученное застройщиком разрешение на строительство от 11.06.2015 № RU 67 302000-151 продлено до 15.11.2018.

Таким образом, застройщиком реализован имущественный интерес по получению земельного участка, его освоению и достижению финансового результата – возведение многоквартирного жилого дома и реализации объектов недвижимого имущества. 

Оценивая статус земельного участка, арбитражный суд исходит из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей).

С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как предусмотрено частью 7 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 – 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением отдельных случаев.

Таким образом, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м находится в залоге дольщиков.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Вышеуказанные решением Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-6094/2018 от 08.11.2018 судом также установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации договоров долевого участия дольщиков 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства  блок-секции № 1 и № 2 (квартиры №№ 1 – 104), расположенного по адресу: 

<

...>, соответственно застройщик в любом случае лишен права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м. 

Из представленной в материалы дела копии уведомления об отказе в государственной регистрации права от 31.08.2017 № 67/001/085/2017-4609, 4610 усматривается, что в осуществлении государственной регистрации права собственности покупателя в отношении земельного участка и ипотеки в силу закона отказано в связи с наличием залога в пользу участников долевого строительства. 

В соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. 

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" не было лишено своего права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м. в соответствии с условиями договора купли-продажи до момента заключения и государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства. 

Доказательств воспрепятствования в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м. в соответствии с условиями договора купли-продажи со стороны дольщика или иных лиц в материалы дела не представлено. 

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, как отмечено ранее, освоен застройщиком и им достигнута цель – строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения; I этап строительства завершен и блок-секции № 1 и № 2 введены в эксплуатацию.

Таким образом, застройщик, преследуя цель освоения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, заключил предварительный договор и в последствии основной договор купли-продажи, не воспользовавшись своим правом на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельной участок, продолжает осуществлялись меры по его использованию (освоению), что лишает дольщика права на использование принадлежащего ему земельного участка. 

При этом указанный земельный участок в силу норм Федерального закона № 214-ФЗ и Жилищного кодекса Российской Федерации не может находиться в единоличной собственности дольщика – общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», а также принадлежать застройщику – обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой». 

Действия застройщика, совершенные без должной осмотрительности и добросовестности, влекут за собой нарушение прав общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» как прежнего собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, поскольку указанный дольщик утрачивает право собственности на земельный участок, не получая встречного исполнения обязательства. 

Такие действия застройщика расцениваются судом как злоупотребление правом.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Изложенное позволяет прийти к выводу о предоставлении обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» исполнения в рамках спорных правоотношениях, что влечёт возникновение встречного обязательства общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой». 

В силу части 3 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Как предусмотрено пунктом 3.1 договора долевого участия (с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2017) застройщик обязуется передать объекты недвижимого имущества в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и получения уведомления. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что срок на передачу объектов долевого строительства дольщику наступил по истечении двух месяцев с даты ввода в эксплуатацию I этап строительства  блок-секции № 1 и № 2 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: 28.02.2018.

Кроме того, по условиям пункта 3 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, установлен срок проведения расчёта покупателем (застройщиком) – до 31.05.2017. 

Доказательств исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства – нежилых встроенных помещений общественного назначения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2 в рамках договора долевого участия в строительстве суду не представлено.

При этом вопрос обоснованности требований общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» ставится в зависимость от возможности признания оспариваемых обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» сделок недействительными. 

Рассматривая требования общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» о признании сделок – договоров долевого участия в строительстве и купли-продажи земельного участка недействительными, их расторжении, арбитражный суд исходит из следующего. 

Как указано в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Как установлено по делу, обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» оспариваются следующие сделки: 

- договор об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д от 29.03.2016, с учётом дополнительного соглашения № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 03.05.2017; 

- договор № 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016 об участии с долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) от 29.03.2016 с учётом дополнительного соглашения к нему № 10-9-8-7-ОФ от 03.05.2017; 

- договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017. 

С учётом характера указанных сделок, по своей природе они являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными, если они нарушают права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделки, в том числе повлекли неблагоприятные для него последствия.

По правилам статьи 166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Так, сделка может быть признана недействительной, если она совершена с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ); с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ); юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ); нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ); отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ); под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ); на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ); с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). 

Однако в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не представлены доказательства наличия какого-либо основания, позволяющего признать оспариваемые сделки недействительными. 

Самостоятельные основания к признанию сделок мнимыми/притворными, также не усматриваются. 

При этом, в соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

По правилам абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Как установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017, от 08.11.2018 по делу № А62-6094/2018, обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» осуществлено освоение земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12. 

Так, в соответствии с полученными разрешениями на строительство, на земельном участке возведены блок-секции 1, 2, 3 многоквартирного жилого дома, заключены договоры долевого участия в строительстве, в настоящее время объекты строительства – жилые помещения, передаются дольщикам. 

С учётом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в рамках вышеуказанных дел, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок обременён залогом в пользу участников долевого строительства, а более того - перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с сообщением общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» № 777 от 18.07.2017, усматривается, что директором общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» подтверждено исполнение обществом с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» условий договора купли-продажи земельного участка по ул. Крупской в г. Смоленске, в полном объёме (т. 1 л.д.159). 

Из действий общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» усматривается воля сохранить возникшие правоотношения и достигнутый финансовый результат, однако действия направлены на уменьшение объёма встречного исполнения в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит». 

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, фактически у общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» отсутствует охраняемый законом интерес в признании сделок недействительными и их расторжении. 

При этом суд отмечет, что в соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Мотивируя требование о расторжении договоров об участии в долевом строительстве № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д, № 10-9-8-7-5-ОФ от 29 марта 2016 года общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» сослалось лишь на недобросовестность действий со стороны общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», выразившееся в намеренном воспрепятствовании достижению цели приобретения земельного участка. 

Однако в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не приведены доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений достигнутых сделок со стороны общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Комбит», которые могут повлечь расторжение договоров по решению суда. 

Как отмечено ранее, оценка действительности договора об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д от 29.03.2016, с учётом дополнительного соглашения № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 03.05.2017 и возникающих в связи с заключением договора правоотношений была дана при рассмотрении дела № А62-6094/2018. 

Кроме того, в обоснование требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка по основаниям его недействительности, общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» указало также на наличие признаков инвестиционной деятельности в рамках сложившихся правоотношений сторон, наличия разногласий относительно его стоимости, в обоснование чего представлен отчёт № 145/18 от 30.03.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д.84-137). 

Суд не находит указанные доводы относительно наличия правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью обоснованными, на что указано ранее, а более того, такие доводы общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» были предметом рассмотрения Арбитражного суда Смоленской области в рамках дела № А62-6094/2018, а также предметом исследования судов апелляционной и кассационной инстанции, выводы по которым изложены в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2019. 

Так, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что первоначально между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2013, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене 80 000 000 рублей в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12. 

Для обеспечения ответчику возможности получить такое разрешение между сторонами был заключен договор аренды этого земельного участка от 19.12.2013, ответчиком были получены разрешения на строительство от 25.09.2014 (1 этап строительства: блок-секции № 1 и № 2) сроком действия до 30.07.2017; от 11.06.2015 (2 этап строительства: блок-секции № 3) сроком действия до 30.06.2017. 

Между тем доказательства, подтверждающие принятие застройщиком мер по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, в установленный предварительным договором срок (после поручения разрешения на строительство), и уклонении дольщика от заключения основного договора, не представлено. 

Регистрация договоров долевого участия с указанием в сведениях государственного реестра недвижимости на обременение права аренды в пользу участников долевого строительства в силу закона (части 3, 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве) сделала невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к ответчику в отсутствие согласия участников долевого строительства, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и регистрации прав участников долевого строительства на квартиры – повлекла невозможность такого перехода в связи с переходом земельного участка под многоквартирным домом в собственность участников долевого строительства (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Исходя из указанных фактических обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что целью дольщика являлось получение денежных средств за земельный участок (впоследствии – недвижимости в качестве платы за него), а интересом застройщика – получение земельного участка для осуществления строительства в целях последующего получения прибыли.

Ожидаемым поведением застройщика, заключившего с дольщиком первоначально предварительный договор купли-продажи земельного участка, а затем – договор аренды этого участка (для целей получения разрешения на строительство) и получившего в связи с этим разрешение на строительство, являлось бы принятие мер к заключению основного договора купли-продажи и переходу прав на земельный участок, и лишь затем – привлечение средств дольщиков. Между тем, в результате недобросовестных действий застройщика дольщик не получил встречного предоставления за выбывший от него земельный участок, на котором застройщик осуществлял строительство и продажу объектов недвижимости, извлекая из этого определенную выгоду. 

В связи с установленной недобросовестностью действий ответчика, не имеет значения факт невозможности осуществления государственной регистрации права на земельный участок за ним для целей исполнения обязательств по договору долевого участия перед истцом, поскольку в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); государственной регистрации указанный договор не подлежит, такой регистрации подлежит лишь переход права собственности (который в данном случае оказался невозможным по причине недобросовестного поведения общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой»). 

Доводы общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» относительно несоответствия стоимости приобретения земельного участка его фактической стоимости суд полагает не имеющими существенного значения для рассматриваемого спора ввиду сложившихся правоотношений сторон. 

При заключении договоров долевого участия, купли-продажи земельного участка стороны действовали свободно, в своих интересах. Определяя стоимостное выражение предметов сделки, стороны пришли к обоюдному соглашению, что подтверждается фактом подписания договоров и конклюдентными действиями сторон, направленными на их исполнение. 

По смыслу статьи 179 гражданского кодекса Российской Федерации, обман в виде намеренного умолчания об обстоятельстве при заключении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда такой обман возникает в отношении обстоятельства, о котором ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

При должной степени заботливости и осмотрительности, общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» не было лишено возможности отказаться от заключения договоров в случае несогласия со стоимостью объектов недвижимого имущества, а также проведения оценки предмета сделки на стадии, предшествующей заключению договора и, как следствие, возникновению взаимных прав и обязанностей его участников. 

Доказательств совершения сделки под влиянием обмана/заблуждения относительно обоснованности стоимости имущества, определённой сторонами, обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. 

Относительно доводов общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» о наличии на спорном земельном участке имущества общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», в обоснование которых представлены акт осмотра от 26.11.2018 и фотоматериалы (т. 5 л.д.162, 163-164), суд полагает, что указанные обстоятельства также не являются основанием к признанию договора купли-продажи земельного участка недействительным и не могут повлечь последствия в виде его расторжения. 

Общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», с учётом сложившихся правоотношений сторон, не лишено возможности обратиться с исковым заявлением об устранении препятствий к пользованию земельным участком, при наличии к тому оснований. 

Кроме того, рассмотрев заявление представителя общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» о применении к заявленным требованиям срока исковой давности, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 

Так, пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). 

Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

По правилам статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По условиям пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Мотивируя заявление о применении срока исковой давности, представитель общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» указывает, что оспариваемые обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» договоры заключены 29.03.2016, дополнительные соглашения к ним – 03.05.2017, однако с требованиями о признании договоров недействительными, их расторжении, общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» обратилось после 29.03.2019. 

Однако суд полагает, что течение срока исковой давности в спорных правоотношениях начинается не ранее вступления в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу № А62-2476/2017, которым установлен факт бессрочного действия договора аренды земельного участка, а также с момента отказа Управления Росреестра по Смоленской области в государственной регистрации договора купли продажи – 31.08.2017, т.е. не ранее 01.11.2017. 

С исковыми требованиями общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» обратилось 07.12.2018, т.е. за пределами установленного законом годичного срока исковой давности, не заявив при этом о восстановлении срока исковой давности (статья 205 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом, согласно абзацу 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. 

Таким образом, поскольку существо требований общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», в их совокупности, направлено на реализацию правомочий владельца спорного земельного участка, суд полагает, что исковая давность, при изложенных обстоятельствах, не может быть применена к спорным правоотношениям. 

В связи с заключенностью договора №10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения, наличием обязательств общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» передать по акту приема-передачи нежилые встроенные помещения общественного назначения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2 и фактическим использованием обществом с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» имущества общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит», извлечением выгоды из такого пользования (привлечение средств дольщиков от продажи квартир), оснований для освобождения общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» от уплаты обществу с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» денежных средств (в данном случае путем предоставления спорных объектов недвижимого имущества по договору долевого участия) не имеется. 

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу. 

Согласно пункту 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 58 постановления Пленум № 54). 

В данном случае со стороны общества с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» предоставление по договору осуществлено в полном объеме, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 передан обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой», со стороны же общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» такого предоставления не последовало. 

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований общества с ограниченной ответственностью фирма "Комбит", их удовлетворении в полном объеме. 

Требования общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, а также купли-продажи земельного участка, выплаты компенсации за утрату земельного участка, признании права общей долевой собственности на земельный участок по указанным выше основаниям, суд полагает не подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины относятся на общество с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой». 

Руководствуясь статьями 167 - 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью фирма"Комбит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) удовлетворить. 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью фирма"Комбит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) нежилые встроенные помещения общественного назначения № 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская область, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение обязательств по договору №10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения. 

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>;                            ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, а также купли-продажи земельного участка, выплаты компенсации за утрату земельного участка, признании права общей долевой собственности на земельный участок – отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма"Комбит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья         М.Е. Лазарев