АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ  Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-10345/2022

27 ноября 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения оглашена 20 ноября 2023 г. 

Полный текст решения составлен 27 ноября 2023 г. 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник  Анны Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания помощником  судьи Луниной Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по  исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным  отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.  Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Редан-Групп»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности,  

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительства  Севастополя,  

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО1, доверенность № 05 от 09.01.2023,  от ответчика – ФИО2, доверенность от 09.02.2023,  

от Правительства Севастополя – ФИО3, доверенность №  7431/01-01-02.1-21/02/23 от 03.08.2023.  

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление  Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя (далее – истец, Департамент) к обществу с ограниченной  Код доступа к материалам дела:  

ответственностью «Редан-Групп» (далее – ответчик, ООО «Редан-Групп») в  котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору  аренды земельного участка от 20.01.2009 (зарегистрирован Севастопольским  городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра при  Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» в  Государственном реестре земель 20.01.2009 под № 040965800001) в размере  79 066 916,48 руб., из которых задолженность за фактическое использование  земельным участком после расторжения договора за период с 01.10.2020 по  16.08.2022 в размере 68 617 922,25 руб., проценты за пользование чужими  денежными средствами за несвоевременное внесение платежей по договору  аренды, после расторжения договора, а также за несвоевременное погашение  задолженности по арендной плате, урегулированной в судебном порядке в  размере 10 448 994,23 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке  ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от  28.09.2023 (далее – АПК РФ).  

В судебном заседании представители Департамента, Правительства  Севастополя настаивали на удовлетворении исковых требований в полном  объеме. Представитель ответчика просил оставить исковые требования без  удовлетворения.  

Изучив материалы дела, судом установлено следующее. 

10.11.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель)  и ООО «Редан-Групп» (арендатор) заключён договор аренды земельного  участка (далее – Договор), согласно которому арендодатель в соответствии с  решением Севастопольского городского Совета от 10.06.2008 № 4409  предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование  земельный участок для строительства и обслуживания объектов  рекреационного назначения, с отнесением этих земель к категории земель  рекреационного назначения и земель водного фонда, находящегося по  адресу: г. Севастополь, в районе ул. Мраморная.  

 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.01.2009 под  номером 040965800001.  

Дополнительным соглашением от 10.02.2011 внесены изменения в  Договор.  

Пунктом 2.1 Договора определено, что в аренду передается земельный  участок общей площадью 50,0000 га.  

Подпунктом «г» пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного  соглашения от 10.02.2011 предусмотрена обязанность арендатора завершить  застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2  Договора целевому назначению в течение 58 месяцев с момента  предоставления в установленном порядке земельного участка для  строительства очистных сооружений для Балаклавского района мощностью  15000 куб.м в сутки стоимостью не менее 160 000 000,00 грн. с  возможностью увеличения мощности в полтора раза на тех же площадях, и  КНС 11а на Западном берегу Балаклавской бухты.  

Разделом 10 определены особые условия Договора. 

Так, пунктом 10.2 Договора арендатор обязался передать в  коммунальную собственность территориальной громады г. Севастополя  построенный опорный пункт милиции площадью 50 м.кв, в срок 50 месяцев.  

Пунктом 10.3 Договора – построить и передать в коммунальную  собственность города очистные сооружения для Балаклавского района  мощностью 15000 куб.м в сутки стоимостью не менее 160 000 000,00 грн. с  возможностью увеличения мощности в полтора раза на тех же площадях, и  КНС 11а на Западном берегу Балаклавской бухты, как выполнение  обязательства по участию в развитии социальной и инженерно-транспортной  инфраструктуры г. Севастополя, в срок 56 месяцев с момента предоставления  в установленном порядке земельного участка для строительства указанных  объектов.  

Исходя из пункта 2.3 Договора, нормативная денежная оценка  земельного участка составляет:  

 

а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию, –  16 755 082 грн., что подтверждается выпиской из технической документации  по нормативной денежной оценке земельного участка от 06.11.2008 № 1118/1,  выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе;  

б) на последующий период – 83 775 412 грн., что подтверждается  выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке  земельного участка от 06.11.2008 № 1117/1, выданной Главным управлением  Госкомзема в г. Севастополе.  

В соответствии с пунктом 3.1 Договора он заключён сроком на 25 лет.  

Согласно пункту 4.1 Договора годовая арендная плата за пользование  земельным участком устанавливается в соответствии с пунктом 3.2.1  решения городского Совета от 10.07.2008 № 4409 в размере 9,5% от  нормативной денежной оценки земельного участка.  

В силу пункта 4.2 Договора в редакции дополнительного соглашения  от 10.02.2011 величина годовой арендной платы за пользование земельным  участком согласно расчёту составляет:  

а) на период строительства: 16 755 082 * 0,095 = 1 591 732 грн. 79 коп.;  б) на последующий период: 83 775 412 * 0,095 = 7 958 664 грн. 14 коп.  

При этом нормативная денежная оценка земельного участка для  периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение  срока строительства, определённого условиями договора аренды, от даты  акта приёма-передачи земельного участка. Нормативная денежная оценка для  последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию  объекта строительства, но не позже окончания срока строительства,  определённого условиями договора аренды.  

Приведённый расчёт величины годовой арендной платы ежегодно  корректируется в соответствии с пунктом 4.5. Договора (пункт 4.3 Договора).  

В пункте 4.7 Договора закреплены случаи для пересмотра размера  арендной платы.  

 

Исходя из пункта 4.5 Договора, арендная плата за землю оплачивается  арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом  Украины.  

Согласно подпункту «з» пункта 9.2.2. Договора аренды арендатор  обязан своевременно вносить плату в соответствии с разделом 4 Договора и  ежегодно до 20 января предоставлять арендодателю справку о платежах по  арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.  

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что за несвоевременное  внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за  несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с  законодательством Украины.  

Между сторонами Договора 14.11.2008 подписан акта приёма-передачи  земельного участка.  

Как указал истец в исковом заявлении, Севастопольским городским  Советом принято решение от 20.12.2011 № 2163 «Об утверждении  технической документации по нормативно - денежной оценке земель в  административных границах города Севастополя и введения ее в действие»  (далее – Решение № 2163).  

В соответствии с пунктом 2 Решения № 2163 нормативную денежную  оценку земель в административных границах города Севастополя определено  ввести в действие с 01.01.2012.  

Согласно извлечению из технической документации о нормативной  денежной оценки земельного участка № 5245 31/5 от 08.08.2012 нормативная  денежная оценка земельного участка составляет 48780000,00 грн.  

С учетом положений постановления Правительства Севастополя от  11.02.2015 № 88- ПП годовая арендная плата в пересчете на рубли составляет  16475384,03руб.(48780000*0,095 = 4634100 грн., 4634100 * 3,55525 =  16475384,03 руб.).  

Согласно позиции истца, Арендатором обязательства по внесению  арендной платы согласно условиям Договора аренды, не выполнялись  

 

надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по  арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.08.2022, на дату 05.09.2022 в  размере 65 515 797,83 руб.  

Департаментом в адрес Арендатора направлялось Предупреждение о  выполнении обязательств по Договору аренды от 05.09.2022 № П/ЗУ- 001682,  которое было оставлено стороной ответчика без ответа и удовлетворения, что  послужило основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд  города Севастополя с исковым заявлением.  

В момент рассмотрения искового заявления от истца поступило  ходатайство об уточнении исковых требований от 28.09.2023, в котором  Департамент указал, что требования уточняются в части размера заявленных  требований по оплате за фактическое пользование земельным участком до  даты передачи новому арендатору, в части процентов за пользование чужими  денежными средствами на текущую дату, как по основному требованию, так  и по несвоевременному исполнению ранее вынесенных решений  Арбитражным судом города Севастополя от 27.10.2017 по делу № А842896/2017, от 03.06.2019 по делу № А84-1160/2019, от 05.08.2020 по делу  А84-4878/2019.  

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда города  Севастополя от 27.10.2017 по делу № А84-2896/2017, предметом которого  являлось требование Департамента о взыскании с ООО «Редан-Групп»  23 887 694 руб. 38 коп. задолженности по Договору за период январь 2015  года – январь 2017 года, из которых: 19 397 622 руб. 83 коп. составляют  основной долг, 2 597 241 руб. 94 коп. – пени, 1 892 829 руб. 61 коп. –  проценты за пользование чужими денежными средствами, исковые  требования удовлетворены частично. Постановлением Двадцать первого  арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 указанное решение  оставлено без изменения и вступило в законную силу.  

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.06.2019 по  делу № А84-1160/2019, предметом которого являлось требование  

 

Департамента о взыскании с ООО «Редан-Групп» задолженности по  Договору за период с 01.02.2017 по 31.08.2018, исковые требования  удовлетворены частично. Решение вступило в законную силу  

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 05.08.2020 по  делу № А84-4878/2019 исковые требования Департамента удовлетворены  частично. С ООО «Редан-Групп» в пользу Департамента взысканы проценты  за пользование чужими денежными средствами в размере 801 746,87 руб.  Расторгнут договор аренды земельного участка от 10.11.2008, заключенный  между Севастопольским городским Советом и ООО «Редан-Групп»,  зарегистрированный 20.01.2009 в Государственном реестре земель под   № 040965800001. Суд обязал ООО «Редан-Групп» возвратить Департаменту  земельный участок, общей площадью 50,0 га, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 91:01:001005:151, по акту  приема-передачи в тридцатидневный срок со дня вступления настоящего  решения в законную силу. В удовлетворении остальной части исковых  требований отказано. Решение вступило в законную силу.  

Возражая против заявленных требований, ООО «Редан-Групп» в  материалы неоднократно представлялись отзывы на исковое заявление, в  которых ссылается на отсутствие встречного исполнения со стороны  арендодателя в виде предоставления дополнительного земельного участка, а  также на невозможность использования участка в связи с имеющимися  ограничениями, существующими в пределах его границ. Стороной ответчика  в материалы дела также представлены платежные поручения,  свидетельствующие о полном исполнении требований вышеуказанных  решений.  

Проанализировав позиции сторон, а также изучив материалы дела, суд  отмечает следующее.  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  

 

условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями.  

Одним из основных принципов земельного законодательства  Российской Федерации является платность использования земли, согласно  которому любое использование земли осуществляется за плату.  

 В силу статей 606 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество во временное владение и пользование или во  временное пользование, а арендатор - вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).  

Из пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества.  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение  арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено  исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче  имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи  328 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной  платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской  Федерации допустим лишь в случае не предоставления обязанной стороной  обусловленного договором исполнения.  

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с  положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды  носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным  имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает  последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.  Поскольку арендодатель в момент невозможности использования  арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам,  

 

не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет  право на получение арендной платы.  

Исковые требования Департамента мотивированы тем, что ответчиком  не исполнено решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.08.2020  по делу № А84-4878/2019 в части возврата Департаменту земельного участка,  общей площадью 50,0 га, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 91:01:001005:151, по акту приема-передачи,  а в последствии в рамах исполнительного производства, ввиду чего имеются  основания для начисления арендной платы за период использования  земельного участка, не возвращенного в срок, установленного решением  Арбитражного суда, а также процентов за пользование чужими денежными  средствами.  

Вместе с тем, возражая против заявленных требований, ответчик  ссылается на отсутствие встречного исполнения со стороны арендодателя в  виде предоставления дополнительного земельного участка, а также на  невозможность использования участка в связи с имеющимися  ограничениями, препятствующими освоению земельного участка.  

Так, судом установлено, что согласно договору аренды земельного  участка (в редакции дополнительного соглашения 01.10.02.2011), помимо  внесения арендной платы обязательствами Ответчика являлись:  

- освоить земельный участок путем строительства объектов  рекреационного назначения (пункты 1.1., 5.1., подпункт «г» пункта 9.2.2);  

- построить и передать в коммунальную собственность города  очистные сооружения для Балаклавского района мощностью 15 000 куб.м. в  сутки стоимостью не менее 160 000 000 с возможностью увеличения  мощности в полтора раза на тех же площадях, и КНС 11а на Западном берегу  Балаклавской бухты (пункт 10.3);  

- разработать ПДП (далее - проект детальной планировки) западного  берега Балаклавской бухты ш 65,0 га в зоне застройки по инвестиционному  предложению (пункт 10.4);  

 

- создать рабочие места: 1700 в период строительства, 1400 в период  эксплуатации объекте (пункт 10.5);  

- благоустроить в объеме проекта с содержанием территории  земельного участка, плюс 20 м по периметру участка, и создание буферной  зоны около 5,0 га со стороны карьера.  

Объем инвестиций, направленных на освоение земельного участка2 300 000 000 гривен.  

Кроме того, обязательства ООО «Редан-Групп» являлись встречными  по отношению к обязательствам Департамента предоставить земельный  участок, пригодный для его использования по целевому назначению и  предоставить отдельный земельный участок для строительства очистных  сооружений.  

В первоначальной редакции договора аренды подпункт «г» пункта  9.2.2, определяющий сроки освоения земельного участка, был изложен в  следующей редакции: начать освоение земельного участка и завершить  застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому  назначению в течение 58 месяцев с момент, подписания акта приема-передачи земельного участка».  

Также судом установлено, что основанием для заключения  дополнительного соглашения, изменившего данный пункт договора в части  начала течения срока освоения земельного участка, послужило Решение I  сессии Севастопольского городского совета VI созыва от 14.12.2010 № 140  (далее - Решение СГС).  

Как указывает ответчик, принятию Решения СГС предшествовала  длительная переписка ООО «Редан-Групп» с органами государственной  власти, подтверждающая намерение сторон по предоставлению ООО «Редан- Групп» отдельного земельного участка для строительства очистных  сооружений, а также невозможность освоения арендованного земельного  участка без предоставления земельного участка под очистные сооружения.  Без концепции ООО «Редан-Групп» не могло приступить к проектированию  

 

и строительству очистных сооружений, а также не могло получить  технические условия на канализирование участка застройки по договору.  

Таким образом, ООО «Редан-Групп» указывает на то обстоятельство,  что без предоставления земельного участка под очистные сооружения,  земельный участок, являющийся предметом договора был не пригоден для  целевого использования.  

Анализируя позицию ответчика, судом установлено, что Арбитражным  судом города Севастополя от 05.08.2020 по делу № А84-4878/2019 было  вынесено решение, в абз.4 на стр. 12 которого указано, что «срок исполнения  арендатором обязанности завершить застройку земельного участка согласно  предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению определен  сторонами в 58 месяцев с момента предоставления в установленном порядке  земельного участка для строительства очистных сооружений для  Балаклавского района мощностью 15000 куб. м в сутки стоимостью не менее  160 000 000,00 грн. с возможностью увеличения мощности в полтора раза на  тех же площадях, и КНС 11а на Западном берегу Балаклавской бухты.  Доказательства исполнения встречного обязательства по предоставлению в  установленном порядке земельного участка для строительства очистных  сооружений арендатором не предоставлено.  

Исходя из изложенного, суд отклонил довод истца о нарушении  ответчиком условий договора аренды в части неосуществления ответчиком в  срок строительства заявленного объекта на земельном участке».  

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные  вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее  рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении  арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Исходя из смысла статьи 69 АПК РФ, преюдиция - это установление  судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части  судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при  последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.  

 

Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных  обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу,  если последние имеют правовое значение и сами по себе могут  рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее  рассмотренному делу.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в  постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения  судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и  общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта  судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при  рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим  судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они  имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность  служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и  обеспечивает действие принципа правовой определенности.  

Таким образом, обстоятельства, установленные решением  Арбитражного суда города Севастополя от 05.08.2020 по делу № А844878/2019, в рассматриваемом случае имеют преюдициальное значение.  

Кроме того суд отмечает, согласно пункту 5.2. договора аренды  земельного участка, земельный участок предназначен для строительства и  обслуживания объектов рекреационного назначения.  

В силу положений п. 16 ст. 1, ч. 1 ст. 49, ст. 51 Градостроительного  кодекса Российской Федерации проведение инженерных изысканий,  получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ  по архитектурно-строительному проектированию, прохождение  государственной экспертизы проектной документации и результатов  инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, не  возможны без наличия права собственности либо права аренды на земельный  участок, полученного в установленном законом порядке.  

 

Частью 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-3С  «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений  на территории города Севастополя» (далее - Закон № 46-3C) установлено,  что в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в  силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на  момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении  сервитута, находится в государственной собственности города Севастополя  или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган  местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким  земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен  соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор  аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного  участка.  

Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной  собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу  Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута,  обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об  установлении сервитута земельного участка в срок до 01.01.2023 (абз. 2 ч. 13  ст. 3 Закона № 46-3C)  

Таким образом, у арендодателя после вступления в силу Закона № 463С возникло обязательство в силу закона заключить договор аренды  земельного участка в соответствии с законодательством Российской  Федерации. Отказ в переоформлении договора в соответствии с  законодательством Российской Федерации рассматривается как препятствие  арендодателя в использовании арендатором земельного участка.  

Из материалов дела следует, что арендатор (ООО «Редан-Групп»)  неоднократно обращался к арендодателю с заявлением о заключении  (переоформления) договора аренды земельного участка, при этом  положительного ответа от Департамента не последовало. Данное  обстоятельство подтверждается тем, что:  

 

- 05.10.2018 ООО «Редан-Групп» обратилось в Департамент с  заявлением о переоформлении права аренды спорного земельного участка.  17.01.2019 Департамент отказал в переоформлении договора аренды (письмо   № 434/01-10-04-1410219);  

- 30.07.2019 ООО «Редан-Групп» обратилось в Департамент с  заявлением о переоформлении права аренды спорного земельного участка.  11.11.2019 Департамент отказал в переоформлении договора аренды (письмо   № ГУ-исх-13730/19);  

- 04.12.2019 ООО «Редан-Групп» обратилось Департамент с  заявлением о переоформлении права аренды спорного земельного участка.  Письмом от 13.03.2020 Департамент отказал в переоформлении договора  аренды земельного участка (письмо № ГУ-исх-2426/20).  

Проанализировав представленные в материалы дела письма, а также  ответы Департаменты, суд отмечает, что в письмах Департамент,  обосновывая отказ в перезаключении договора аренды, ссылается на  обстоятельство нахождения на земельном участке строений, имеющих  признаки объектов капитального строительства.  

Вместе с тем, доказательств того, что на земельном участке находятся  строения, имеющие признаки объектов капитального строительства  Департаментом не представлено.  

30.11.2022 ООО «Редан-Групп» направило в адрес Департамента  уведомление о приостановлении исполнения своего обязательства по  ежемесячному внесению арендной платы по договору аренды земельного  участка в срок до исполнения Департаментом обязательств по  предоставлению арендатору земельного участка для строительства очистных  сооружений и до заключения договора аренды земельного участка в  соответствии с частью 13 ст. 3 Закона № 46-ЗС.  

Согласно позиции ответчика, начисление процентов на задолженность  по уже вступившим в законную силу решениям (своевременно  неисполненным) является неправомерным, в связи с истечением срока  

 

исковой давности, установленной ст. 196 ГК РФ, а также полным  исполнением требований Департамента, что подтверждается  представленными в материалы дела платежными поручениями.  

Кроме того, как указывает ответчик, согласно постановлению  Правительства Севастополя от 07.09.2017 № 667-ПП «О создании  государственного природного ландшафтного заказника регионального  значения «Караньский» спорный земельный участок расположен в границах  территории особо охраняемого природного объекта «Государственный  природный ландшафтный заказник регионального значения «Караньский».  

Исходя из вышеизложенного, суд указывает, что согласно пп. 2 и 4 ст.  620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным  имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта  аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по  назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.  

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о  его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и  гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть  изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то  арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с  требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы  возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по  договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды  по назначению.  

В соответствии с Определением ВС РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7:  «Согласно 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока  обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.  Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное  должником надлежащее исполнение или не совершил действий,  предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо  вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения  

 

которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406  ГК РФ).  

Из вышеизложенного следует, что должник не может нести  ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое  неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора, в  настоящем случае арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в  случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был  лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.  

Согласно пункту 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020),  утвержденной Президиумом ВС РФ от 25.11.2020 подписание арендатором  акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности  использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не  отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.  

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной  платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской  Федерации допустим лишь в случае не предоставления обязанной стороной  обусловленного договором исполнения.  

Так, в судебном заседании 20.11.2023 на обсуждение сторон судом был  поставлен вопрос: возможно ли использование данного земельного участка  по целевому назначению, на что представили Департамента, а также  Правительства Севастополя не дали однозначного ответа.  

Однако Департамент пояснил, что данный земельный участок в  настоящее время предоставлен в аренду иному лицу, а кроме того поделен на  несколько земельных участков, что также косвенно свидетельствует о том,  что земельный участок не использовался ответчиком.  

Из уточненного искового заявления следует, что размер арендной  платы Департаментом рассчитан за фактическое пользование имуществом с  даты расторжения договора аренды, до даты передачи земельного участка  иному арендатору, а именно 17.08.2022.  

 

Вместе с тем, суд указывает на то обстоятельство, что зная об  уклонении ответчика от возврата земельного участка в рамках  исполнительного производства, на основании выданного Арбитражный  судом города Севастополя исполнительного листа серии ФС 025424436 от  17.05.2021 в рамках дела А84-4878/2019 Департамент не предпринимал  никаких действий с 2021 года, обратного из материалов дела не следует.  

Кроме того, из материалов дела не следует, что с момента вступления в  законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от  05.08.2020 по делу А84-4878/2019, истец обращался к Арендатору с  требованиями о перечислении арендных платежей (с момента окончания  срока действия договора). Стороной Департамента не представлены счета на  оплату, а также претензии о погашении задолженности.  

Тогда как ответчиком в материалы дела представлены платежные  поручения, согласно которым ООО «Редан-Групп» исполнены обязательств  по оплате арендных платежей с момента заключения договора аренды по  день его прекращения на основании решений Арбитражного суда города  Севастополя от 27.10.2017 по делу № А84-2896/2017, от 03.06.2019 по делу   № А84-1160/2019, от 05.08.2020 по делу А84-4878/2019.  

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд не  усматривает правовых и фактических оснований для возложения на ООО  «Редан-Групп» обязанности по внесению платы за фактическое  использование земельным участком после расторжения договора аренды, а  также процентов за пользование чужими денежными средствами за  несвоевременное внесение платежей по договору аренды, после расторжения  договора, а также за несвоевременное погашение задолженности по арендной  плате, урегулированной в судебном порядке, поскольку истцом не доказано  то обстоятельство, что ответчик продолжал использовать земельный участок  в собственных целях, с учетом того, что Департаментом надлежащим  образом не были исполнены обязательства по предоставлению встречного  обеспечения в части предоставления земельного участка для строительства  

 

очистных сооружений, а также учитывая юридическую невозможность  использования ответчиком земельного участка на условиях договора аренды.  

Доказательств, убедительно и неопровержимо свидетельствующих о  том, что ответчик фактически использовал указанный в договоре аренды  земельный участок, суду не представлено, ввиду чего, суд признает  требования Департамента не подлежащими удовлетворению.  

Расходы по уплате государственной пошлины судом не  распределяются, поскольку истец согласно подпункту 1.1. пункта 1 статьи  333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента по имущественным и земельным  отношениям города Севастополя оставить без удовлетворения.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со  дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана  апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд города Севастополя.  

Судья А.С. Мирошник  

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.03.2023 5:42:00

Кому выдана Мирошник Анна Сергеевна