ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-14033/2021

19 января 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 января 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Герасимовой Е.А., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2, представитель по доверенности от 28.02.2022;

от ответчика (должника): не явился (извещен),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-18985/2022, 13АП-19176/2022)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия Развития» и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 по делу № А56- 14033/2021, принятое по иску: 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО3 ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия Развития» 

о взыскании, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия Развития» (далее – ответчик, Общество) с требованием о взыскании 201 000 руб. задолженности по договору аренды № 68/01-19 от 04.12.2015; 67 767,67 руб. задолженности по оплате услуг пожарной безопасности, 41173,91 руб. задолженности по коммунальным услугам; 321 866 руб. рыночную стоимость восстановления нежилого помещения; 24 000 руб. расходов за составление экспертного заключения, 63 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 03.03.2022 суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований, согласно которым Предприниматель просила взыскать задолженность арендной платы по договору аренды № 68/01-19 аренды от 04 декабря 2015 года в размере 201 000 руб.; задолженность услуг по оплате пожарной безопасности в размере 67 767 рублей 67 копеек., задолженность по коммунальным услугам в размере 41 173 руб. 91 коп., рыночную стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года по заключению судебного эксперта в размере 676 794 руб., денежные средства за оплату услуг составления заключения специалиста в размере 24 000 руб., денежные средства в размере 12 007 руб. 50 коп. оплаты нотариальных услуг, за составление протокола осмотра вещественных доказательств, денежные средства за оплату услуг составления за составление судебного заключения в размере 45 000 руб., расходы на оплату услуг представителя/адвоката в размере 63 500 руб.

Решением от 11.05.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил заявленные требования частично, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Франчайзинговая компания «Стратегия Развития» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 676 794 рубля суммы восстановительного ремонта, судебные расходы в размере 24 000 рублей на досудебную экспертизу, 45 000 рублей - на судебную экспертизу и 38 100 рублей представительских расходов.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в той части, в которой судом было отказано в иске, Предприниматель обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просил решение в указанной части отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы с ответчика в пользу истца в размере 201 000 рублей за период с 01.12.2020 года по 25 февраля 2021 года, (день подачи искового заявления), поскольку до подачи искового заявления ответчиком должным образом не было передано арендуемое помещение по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.4, 3.3 договора аренды нежилого помещения. Как полагает истец, он не отказывался от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения в одностороннем порядке без осмотра помещения сторонами, а лишь требовал подписания акта путем визуального осмотра помещения обеими сторонами и составления соглашения об обязанности ответчика, в определенные сторонами сроки, привести своими силами и средствами помещения в то состояние, либо согласовать суммы денежных средств, которые должны были быть возвращены истцу, в случае самостоятельного приведения помещения в изначальное состояние, в котором помещение было передано истцом ответчику в момент подписания договора аренды, о чем направлял соответствующее уведомление в адрес ответчика, которое осталось без ответа.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 41 173 рубля 91 копеек за период с 01.12.2020 по 25 февраля 2021 года, а также задолженности услуг по оплате пожарной безопасности в размере 67 767 рублей 67 копеек. Данные требования, как полагает заявитель, подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку ответчиком не было своевременно передано помещение по акту приема-передачи.

Предприниматель полагает, что требование о взыскании судебных расходов по оплате составления протокола осмотра нежилого помещения, удостоверенного нотариусом в размере в размере 12 007 рублей 50 копеек, также подлежит удовлетворению в полном объеме, поскольку копия протокола с копией CD-диска были приобщены к материалам дела, а также было приобщено доказательство оплаты истцом денежных средств за составление протокола осмотра вещественных доказательств.

Общество также, не согласившись с решением суда от 11.05.2022, подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению ответчика, суд первой инстанции незаконно удовлетворил требование Предпринимателя о взыскании 676 794 рублей как суммы восстановительного ремонта нежилого помещения, поскольку ошибочно посчитал произведенные Обществом неотделимые улучшения Помещения подлежащими полному демонтажу, при том, что у ответчика отсутствовала обязанность приводить Помещение в первоначальное состояние или восстанавливать его в силу Договора или закона.

Как указал ответчик, письмом Исх. N 68/18 от 04.12.2015 г. истцу было направлено планировочное решение ("Планировочное решение"), отражающее объем и вид необходимых неотделимых улучшений, которое истцом было согласовано путем его подписания. Как полагает Общество, суд безосновательно пришел к выводу, что ответчик должен был вернуть Помещение в первоначальном состоянии, при этом, данный вывод суда противоречит п. 3.3. Договора.

По мнению ответчика, суд не оценил, тот факт, что Помещение с февраля 2021 г. передано в аренду ООО "АкваСтра Плюс", которое полностью приспособило Помещение под детский бассейн, вследствие чего эксперт, проводивший судебную экспертизу по настоящему делу, не смог установить фактическое состояние Помещения на дату его возврата ответчиком. Тот факт, что истец передал Помещение в аренду другому лицу под другой вид использования, как полагает Общество, является основанием невозможности предъявления Предпринимателем требования о возмещении стоимости восстановления Помещения в первоначальное состояние. Также, Общество считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении нового арендатора Помещения - ООО "АкваСтра Плюс" в качестве третьего лица.

Распоряжением Заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 в связи с болезнью судьи Галенкиной К.В. дело передано в производство судьи Кротова С.М.

Рассмотрение апелляционных жалоб неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству сторон.

В судебном заседании 17.01.2023 представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме; против удовлетворения жалобы Общества возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явился, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 декабря 2015 года, между Индивидуальным предпринимателем ФИО3, (далее — истец). и 000 «Франчайзинговая компания «Стратегия развития», (далее — ответчик), был заключен договор № 68/01-19 аренды.

Договор заключен на 10 лет.

Право собственности на Арендуемое помещение принадлежит Арендодателю на основании Инвестиционного договора от 19.03.2013 № 1/1-13, Договора цессии от 25.09.2014, Акта приема-передачи от 02.03.2015, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), дата выдачи: 16.07.2015 года на бланке серии 78-АИ № 058280.

В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 52 (Пятьдесят два) кв.м., расположенное на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 16Н, кадастровый номер: 78:36:0013101:14915.

Арендуемое помещение передается в аренду для размещения предприятия общественного питания по изготовлению по заказам потребителей и доставке кулинарной продукции (п. 1.2 договора).

Передача Арендодателем Арендуемого помещения и его принятие Арендатором осуществляется по Акту сдачи-приемки, подписываемому Сторонами, в котором указывается техническое состояние Арендуемого помещения в день передачи его в аренду.  Арендуемое помещение считается переданным с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки.

Согласно п. 2.4 договора возврат Арендуемого помещения осуществляется на основании Акта сдачи-приемки, подписываемого Сторонами. Арендуемое помещение должно быть возвращено Арендодателю в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учетом нормального износа. 

Арендованное помещение считается возвращенным Арендодателю с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендованного помещения.

Раздел 3 договора содержит условия о том, что Арендатор имеет право в целях приспособления Арендуемого помещения под аренды, установленные в п.1.2 настоящего Договора, произвести неотделимые улучшения Арендуемого помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения Арендуемого помещения Арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения — не более 2 (двух) дней с даты его предоставления Арендатором. Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению Арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения Арендуемого помещения, произведенные Арендатором за свой счет, являются собственностью Арендатора.

Из пункта 3.3. следует, что после прекращения Договора помещение передается Арендодателю в состоянии, соответствующем изначальному планировочному решению, отраженному в кадастровом плане помещения. Все конструктивные элементы, использованные для произведения перепланировки, подлежат демонтажу до передачи помещения Арендодателю по Акту сдачи-приемки за счет Арендатора.

Раздел 4 договора регулирует порядок внесения арендных платежей: 

- первые 3 (три) месяца аренды с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения арендная плата устанавливается в размере 45 067 (Сорока пяти тысяч шестидесяти семи) рублей 00 коп. за все Арендуемое помещение в месяц (НДС не облагается, т.к. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения). Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится Арендатором в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения (п. 4.1.1);

- п. 4.1.2 договора:  по истечении указанного в п. 4.1.1 Договора периода арендная плата устанавливается в размере 67 600 (Шестидесяти семи тысяч шестисот) рублей 00 коп. за все Арендуемое помещение в месяц (НДС не облагается, т.к. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения).

Арендная плата включает в себя расходы по содержанию здания, в котором расположено Арендуемое помещение, и прилегающей территории; плату за пользование земельным участком, за котором расположено здание и необходимым для использования Арендуемого помещения; местами общего пользования; налоги и все иные расходы, связанные с владением Арендуемым помещением.

Арендатор не уплачивает никаких иных платежей, кроме прямо предусмотренных Договором.

Из пункта 4.2 договора следует, что оплата коммунальных ресурсов, потребляемых в Арендуемом помещении, а именно: электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, осуществляется Арендатором срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, в соответствии с тарифами ресурсоснабжающих организаций и при условии предоставления Арендодателем счетов и актов оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей.

Обязанность по оплате коммунальных ресурсов возникает у Арендатора с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения.

Расчет стоимости потребленных коммунальных ресурсов: водоснабжения, водоотведения и электроснабжения производится на основании показаний приборов учета, установленных в Арендуемом помещении; теплоснабжения — пропорционально площади Арендуемого помещения.

Согласно п. 4.4 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца путем перевода денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский  счет банка Арендодателя.

В соответствии с п. 4.5 договора начисление арендной платы начинается со дня фактической передачи Арендуемого помещения Арендодателем Арендатору по Акту сдачи-приемки и прекращается днем, предшествующим дню возврата Арендуемого помещения Арендатором Арендодателю по Акту сдачи-приемки. Если первый и/или последний месяц аренды являются неполными, то размер арендной платы рассчитывается за первый месяц, исходя из количества дней с даты подписания Акта сдачи-приемки до последнего числа данного календарного месяца включительно, а за последний — исходя из количества дней с первого числа данного месяца по день, предшествующий дню возврата Арендуемого помещения Арендодателю.

Из п. 4.9. следует, что Арендодатель обязан в срок не позднее 2 (Двух) рабочих дней со дня возврата. Арендуемого помещения Арендодателю возвратить Арендатору соответствующую часть полученной им арендной платы при досрочном возврате Арендатором Арендуемого помещения в том случае, если расторжение Договора будет произведено по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством РФ. При этом размер возвращаемой суммы, подлежащей выплате, будет исчисляться со дня фактического возврата арендуемого помещения по Акту сдачи-приемки Арендуемого помещения.

В целях обеспечения своих обязательств по настоящему Договору Арендатор перечисляет Арендодателю Обеспечительный платеж в размере 67 600 (Шестидесяти семи тысяч шестисот) рублей 00 копеек. Указанный Обеспечительный платеж перечисляется Арендатором Арендодателю в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения (пункт 4.11. договора).

Обеспечительный платеж засчитывается Сторонами в качестве арендной платы за последний месяц пользования Арендуемым помещением. 

Арендодатель вправе удержать (вычесть) из суммы Обеспечительного платежа суммы задолженностей Арендатора по оплате коммунальных ресурсов, предусмотренной п. 4.2 Договора.

Удержания из суммы Обеспечительного платежа осуществляются Арендодателем только после направления Арендатору письменной мотивированной и документально подтвержденной претензии, если нарушение денежного обязательства не будет устранено Арендатором в установленный в претензии срок. Об удержании из Обеспечительного платежа Арендодатель обязан уведомить Арендатора в письменной форме не позднее рабочего дня, следующего за днем удержания путем вручения соответствующего уведомления уполномоченному представителю Арендатора.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Разделом 9 договора аренды N 68/01-19 от 01 декабря 2015 предусмотрены основания его изменения и расторжения.

Пункт 6.2.7 договора закрепляет право арендатора расторгнуть договор в соответствии с положениями раздела 9 договора. Согласно п. 9.6 договора договор может быть досрочно расторгнут арендатором при условии направления письменного уведомления не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Ответчик направил Истцу Уведомление об отказе от договора аренды Исх.№68/79 от 26 августа 2020 года, что подтверждается почтовым чеком и описью вложения со штемпелем от 27.08.2020 (трек № 1912343017398). Уведомление по трек номеру 1912343017398 вручено истцу 02 сентября 2020 в  19:43.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о прекращении действия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно п. 2.4 договора возврат Арендуемого помещения осуществляется на основании Акта сдачи-приемки, подписываемого Сторонами.

Арендодатель обязан при расторжении Договора принять от Арендатора Арендуемое помещение по Акту сдачи-приемки (п. 5.2.17. договора).

По информации ответчика, 02 ноября 2020 представитель Общества как Арендатора ФИО4 прибыл в помещение Истца для осуществления возврата помещения Истцу по акту и подписания акта возврата помещения Истцу как Арендодателю, представитель Ответчика предъявил помещение для возврата Истцу, но Истец отказался от подписания акта, предоставленного представителем Ответчика ФИО4

Ответчик сопроводительным письмом (трек № 1910155203329) направил акт возврата истцу, полагая 2 ноября 2020 последним днем аренды. Письмо вручено адресату Истцу почтальоном 04 декабря 2020 в 15:48.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление, с предложением 11 января 2021 года в 12:00, по месту нахождения помещения, произвести осмотр помещения, составить и подписать акта-приёма помещения и соглашение к акту приёма-передачи нежилого помещения от 11 января 2021 года об определении сроков и объёмов работ по проведению помещения в состояние до момента получения ответчиком помещения от истца по акту приёма передачи помещения от 01 декабря 2015 года.

Также 14 января 2021 истцом направлена досудебная претензия, ответа на которую не поступило.

В указанную в уведомлении дату и время ответчик в арендуемом помещении не присутствовал, о чём был составлен акт о неявки ответчика для подписания акта приёма-передачи помещения.

Как верно установил суд первой инстанции, арендатором (Обществом) соблюдены условия договора, направлено уведомление об отказе от договора, 02 ноября 2020 возврат объекта собственнику осуществлен не был, акт сдачи-приемки направлен Предпринимателю почтой и получен.

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств обоснованного отказа истца принять помещение 2 ноября 2020, договор прекратил свое действие 4 декабря 2020 года.

Помещение считается возвращенным от Общества к Предпринимателю в соответствии с условиями договора и требованиями норм действующего законодательства.

Оснований полагать, что Общество использовало арендованное помещение после 02.11.2020, у суда не имеется.

Рассматривая требование о взыскании арендной платы, суд верно установил, что ответчик прекратил перечислять арендные платежи с 1 декабря 2020 года.

Между тем, в соответствии с условиями договора, ответчиком перечислен  обеспечительный платеж в размере 67 600 рублей. Договором также установлено, что обеспечительный платеж засчитывается Сторонами в качестве арендной платы за последний месяц пользования Арендуемым помещением. 

Поскольку платежи перестали вноситься с 1 декабря, а договор прекратил действие 4 декабря, то истец может удержать задолженность из суммы обеспечительного платежа. Доказательств направления истцом в адрес ответчика сообщений о зачете обеспечительного платежа в материалы дела не представлено.

Заявление ответчика о перечислении им суммы в размере 5 064 рублей материалами дела не подтверждается.

Исходя из изложенного, в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 201 000 рублей отказано правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.1.2. договора Арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с положениями настоящего Договора.

Из п. 8.4. договора следует, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя выплачивает неустойку в размере 0,1 процента от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Вместе с тем, поскольку задолженность по договору отсутствует, требования о взыскании неустойки правомерно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требование о взыскании задолженности по услугам по оплате пожарной безопасности в размере 67 767 рублей, суд также обоснованно не нашел оснований для его удовлетворения.

В разделе 4 договора аренды перечисляются расходы, которые арендатор возмещает арендодателю, в частности:

- арендная плата включает в себя расходы по содержанию здания, в котором расположено Арендуемое помещение, и прилегающей территории; плату за пользование земельным участком, за котором расположено здание и необходимым для использования Арендуемого помещения; местами общего пользования; налоги и все иные расходы, связанные с владением Арендуемым помещением,

- электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения.

Договором установлено, что арендатор не уплачивает никаких иных платежей, кроме прямо предусмотренных Договором.

Спорный договор аренды не содержит упоминания об услугах по оплате пожарной безопасности, в связи с чем, указанные требования не могут быть удовлетворены.

Требования о взыскании коммунальных услуг также не подлежали удовлетворению, поскольку не доказаны истцом ни по праву, ни по размеру, помесячный расчет истцом не представлен.

Оценивая обоснованность искового требования о взыскании рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года по заключению судебного эксперта в размере 676 794 руб., арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Раздел 3 договора содержит условия о том, что Арендатор имеет право в целях приспособления Арендуемого помещения под аренды, установленные в п.1.2 настоящего Договора, произвести неотделимые улучшения Арендуемого помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения Арендуемого помещения Арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения — не более 2 (двух) дней с даты его предоставления Арендатором. Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению Арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения Арендуемого помещения, произведенные Арендатором за свой счет, являются собственностью Арендатора.

Согласно п. 2.4 договора возврат Арендуемого помещения осуществляется на основании Акта сдачи-приемки, подписываемого Сторонами. Арендуемое помещение должно быть возвращено Арендодателю в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учетом нормального износа. Арендованное помещение считается возвращенным Арендодателю с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендованного помещения.

Из пункта 3.3 следует, что после прекращения Договора помещение передается Арендодателю в состоянии, соответствующем изначальному планировочному решению, отраженному в кадастровом плане помещения. Все конструктивные элементы, использованные для произведения перепланировки, подлежат демонтажу до передачи помещения Арендодателю по Акту сдачи-приемки за счет Арендатора.

В соответствии с п. 6.1.11. Арендатор обязуется при расторжении Договора сдать Арендодателю Арендуемое помещение в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учётом нормального износа. При расторжении Договора помещение передается Арендодателю в состоянии, соответствующем изначальному планировочному решению, отраженному в кадастровом плане помещения. Все конструктивные элементы, использованные для произведения перепланировки подлежат демонтажу до передачи помещения Арендодателю по Акту и приемки (возврата) за счет Арендатора.

В поддержку своих требований истцом заказано заключение эксперта об определении фактического состояния планировки нежилого помещения 4966-12.20 от 18 декабря 2020 года, для полноценного использования истцом помещения, без ущемления прав собственника, а также третьих лиц, согласно которому в помещении следует выполнить следующие работы:

- произвести демонтаж производственного и технологического оборудования, принадлежащее арендатору;

- произвести демонтаж временных перегородок и лестниц, установленных арендатором при использовании помещения в период действия договора аренды;

- произвести необходимые работы по восстановлению внутреннего входа выхода в торговый центр, согласно плану, указанному в приложении к договору;

- произвести необходимые работы по восстановлению капитальной —. стены,  отделяющее помещение от соседнего/смежного помещения, согласно плану, указанному в договоре до его заключения;

- представить в распоряжение арендатора документы, подтверждающие отсутствие претензий со стороны собственника соседнего/смежного помещения, относительно произведённых работ по восстановлению капитальной стены, разделяющей два помещения;

- обеспечить передаваемое помещение электрическим вводом с прибором учёта;

- обеспечить передаваемое помещение вводом ГВС и ХВС с приборами учёта;

- восстановить пожарную сигнализацию, по согласованию с «УК Парнас Парголово»;

- на все приборы учета предоставить арендодателю всю техническую документацию об установленных приборах учёта;

- обеспечить передаваемое помещение системами водоотведения и водоснабжения.

Ориентировочная рыночная стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи арендатору по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года округленно составляет 321 866 рублей.

Ответчиком не отрицается перепланировка помещения. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Вместе с тем, учитывая возражения ответчика относительно размера рыночной стоимости восстановления нежилого помещения, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости приведения помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 16Н (кадастровый номер: 78:36:0013101:14915, общей площадью 52 кв.м.) в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения. 

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «НИИСЭ» ФИО5

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость приведения помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 16Н (кадастровый номер: 78:36:0013101:14915, общей площадью 52 кв.м.) в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения составляет 676 794 рублей.

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 АПК РФ, в судебное заседание 29.03.2022 был вызван эксперт ФИО5 для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц. Эксперт ФИО5 дал пояснения по заключению эксперта.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев в совокупности экспертное заключение и дополнительные ответы эксперта, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности истцом заявленных требований. При этом суд принял во внимание данные экспертом в судебном заседании пояснения.

Возражения, заявленные ответчиком, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта, что по смыслу статьи 87 АПК РФ, не является основанием для назначения дополнительной экспертизы.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к верному выводу о том, что заключение ООО "НИИСЭ" позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения.

Позиция ответчика об отсутствии у него обязанности привести помещение в первоначальное состояние противоречит условиям договора, а наличие нового арендатора никак не влияет на обязанности ответчика в рамках спорного договора.

Также истцом заявлено о возмещении судебных расходов в виде нотариальных услуг, оплаты досудебного заключения специалиста в размере 24 000 рублей, на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 63 500 рублей.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной статьей судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны в разумных пределах.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, с предоставлением документов, подтверждающих факт оказания и оплаты юридических услуг.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд с учетом критерия разумности и исходя из категории и сложности спора, объема фактически оказанных заявителю услуг, пришел к выводу об удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 38 100 руб.

Также суд удовлетворил требования о возмещении расходов на досудебную и судебные экспертизы.

При этом, суд первой инстанции обоснованно признал расходы на нотариальные услуги не подлежащими возмещению.

Исходя из позиции высшей инстанции, приведенной в пункте 2 Постановления N 1, следует, что расходы на собирание доказательств могут быть признаны судебными издержками, если их представление являлось безусловно необходимым и на основании этих доказательств судом установлены значимые для дела фактические обстоятельства, а также если эти доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Юридическая природа нотариального протокола не предопределяет силу данного доказательства среди иных доказательств по делу, факт того, что данный протокол был приобщен к материалам дела, сам по себе не свидетельствует, что обеспеченная им в качестве доказательства факт осмотра видеоролика соответствует требованиям относимости и допустимости.

Тот факт, что нотариальный протокол был приобщен к материалам дела, и подлежал оценке судом на предмет допустимости, относимости и достаточности при рассмотрении дела по существу, не свидетельствует о безусловном отнесении к расходам, подлежащим возмещению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходов первого ответчика, связанных со сбором таких доказательств.

На основании изложенного, повторно изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования истца правомерно удовлетворены частично в размере 676 794 рубля суммы восстановительного ремонта, судебных расходов в размере 24 000 рублей на досудебную экспертизу, 45 000 рублей - на судебную экспертизу и 38 100 рублей представительских расходов.

Апелляционная коллегия признает выводы суда первой инстанции верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их заявителей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 11.05.2022 по делу №  А56-14033/2021  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.М. Кротов

 

Судьи

 

Е.А. Герасимова

 

 М.В. Тарасова