АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

28.03.2018                                                                     Дело № А62-8982/2017

Резолютивная часть решения оглашена 14.03.2018

                                                       Полный текст решения изготовлен 28.03.2018

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Аванпост" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2017, 

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности; ФИО3 – представитель по доверенности; 

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Аванпост" (далее – Общество, ООО "Аванпост") обратилось в суд с заявлением к Администрации города Смоленска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, расположенного по адресу: 

<

...> (дело №А62-8982/2017).

Определением суда от 17.01.2018 в связи с отказом ООО "Аванпост" от требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области прекращено производство по делу №А62-8982/2017 в отношении требований к данному ответчику.

ООО "Аванпост" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации г.Смоленска с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2017 №369н путем установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (дело №А62-378/2018).

Определением суда от 25.01.2018 дела №А62-8982/2017 и №А62-378/2018 по ходатайству Общества объединены в одно производство с присвоением делу № А62-8982/2017.

Определением суда от 05.02.2018 в связи с отказом ООО "Аванпост" от требования о признании незаконным решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, расположенного по адресу: 

<

...>, производство по делу в указанной части прекращено. 

     Таким образом, по настоящему делу суд рассматривает исковое требования Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2017 №369н путем установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> размере 20% от рыночной стоимости, указанной в сведениях кадастрового учета (с учетом уточнения – протокол судебного заседания от 14.03.2018). 

     Как видно из материалов дела, 27.09.2002 согласован Акт выбора площадки под проектирование и строительство Обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Инфанко» (далее – ООО ПКФ «Инфанко») производственной базы (т.1 л.д.40).

Постановлением Главы Администрации г.Смоленска от 18.10.2002 №2207 ООО ПКФ «Инфанко» предварительно согласовано место размещения производственной базы по Краснинскому шоссе (т.1 л.д.18-19).

18.02.2002 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020801:0013, площадью 7718 кв.м., разрешенное использование – для проектирование производственной базы, земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена (т.1 л.д.20).

ПЧ-3 ГУ УГПС МЧС РФ Смоленской области (письмом от 23.04.2002) и Центр госсанэпиднадзора в г.Смоленске и Смоленской области (письмом от 15.04.2003 № 07-575) согласовали строительство производственной базы по указанному адресу при условии разработки проекта и соблюдения требований СНиП и правил пожарной безопасности, действующих в РФ, а также согласования проекта с органами санэпиднадзора (т.1 л.д.38, 39).

11.04.2003 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Смоленска и ООО ПКФ «Инфанко» был заключен на неопределенный срок договор №3749 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:02 08 01:0013, общей площадью 7718 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для проектирования производственной базы, государственная регистрации сделки осуществлена 30.07.2003 (т.1 л.д.30-33). 

     12.05.2003 главным архитектором г.Смоленска утверждено архитектурно-планировочное задание на проектируемый объект – производственная база (т.1 л.д.42-44).

В 2004 году был подготовлен рабочий проект на объект «производственная база ООО ПКФ «Инфанко» по Краснинскому шоссе, д.39 в г.Смоленске», экспликация зданий и сооружений (Том 3. Книга 1 Материальный склад Пусковой комплекс № 1)  включала: склад материалов (проектируемый), пункт технического обслуживания (стр.), производственный корпус (перспектива), административное здание (ранее запроектир.), навес (перспектива), эстакада (перспектива), очистные сооружения дождевых стоков (существующие) (т.1 л.д. 46-47).  

     На арендуемом земельном участке был построен вышеуказанный материальный склад.

ООО  "Аванпост" приобрело данный склад по договору купли-продажи от 15.11.2012, о чем в Едином реестре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН) 06.12.2012 сделана запись № 67-67-01/290/2012-374 о регистрации права собственности Общества (т.1 л.д.144).

01.03.2013 между  ООО ПКФ «Инфанко» и ООО  "Аванпост" заключен договор уступки права аренды, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды №3749 от 11.04.2003 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:02 08 01:0013 перешли к ООО  "Аванпост", договор уступки зарегистрирован в установленном порядке 24.04.2013 (т.1 л.д.24-29, 111).

Приказом директора Общества от 01.12.2014 утверждена программа развития, предусматривающая организацию временного производства металлоизделий на территории материального склада, находящегося по адресу: 

<

...>; строительство административного здания, строительство газопровода для газоснабжения производственной базы, строительство производственного корпуса для производства металлоизделий (т.1 л.д.37).

В соответствии с данной программой Обществом организовано производства металлоизделий на территории материального склада, продолжено строительство комплекса производственной базы (разрешение на строительство № RU 67302000-129 от 13.05.2015 на объект – производственная база, вторая очередь, административное здание – т.1 л.д.23; разрешение на строительство № RU 67302000-204-2017 от 17.08.2017 на объект – газоснабжение производственной базы по адресу: 

<

...> – т.1 л.д.60).

По состоянию на 01.01.2012  Смоленской области была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Администрации Смоленской области № 2 от 16.01.2013 (вступившим в силу с 01.01.2014). 

Не согласившись с определенной указанной оценкой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13, Общество на основании отчета об оценке № 311-3-14 СМК А ОК 04 от 21.05.2014 (т.3 л.д.11-43) в порядке статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением которой от 10.07.2014 № 15-8418 определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 5 750 000 руб. (т.3 л.д.44-45), данные об указанной стоимости внесены в сведения кадастрового учета.

Согласно вышеназванному отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка определялось с учетом расположения в территориальной зоне П4 – зона размещения производственных объектов 1У-У класса санитарной классификации как земельный участок производственно-складского назначения, в отчете также отмечается, что на земельном участке расположены материальный склад (право зарегистрировано) и административное здание (право не зарегистрировано) (т.3 л.д.32-35).

Согласно постановлениям Администрации Смоленской области от 11.04.2008 № 233, от 20.02.2009 № 86 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 11.04.2003 от №3749 с 01.04.2007 перешли к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – Департамент), как к органу, уполномоченному распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

13.01.2015 Общество обратилось в Департамент с заявлением о расторжении договора аренды №3749 от 11.04.2003 и предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13, общей площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под объектом недвижимости, принадлежащем ООО "Аванпост" на праве собственности,  «материальный склад» (кадастровый номер 67-67-01/004/2009 – 167 (т.1 л.д.132-133, 153).

Приказ Департамента № 392 от 25.02.2015 (т.1 л.д.50-51) предусматривал прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:020801:13 и предоставление данного земельного участка под материальным складом Обществу в собственность за плату.

На основании названного приказа Департамента в сведения ЕГРН 13.03.2015 в отношении указанного земельного участка внесены изменения в части разрешенного использования с «для проектирования производственной базы» на «под материальный склад» (т.1 л.д.153).

С 01.03.2015 в связи с перераспределением органам местного самоуправления полномочий в части распоряжения земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности (постановление Администрации Смоленской области от 16.02.2015 № 48 "О внесении изменений в Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области", решение Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323) органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, является Администрация г.Смоленска.

         18.08.2017 ООО "Аванпост" получен проект договора № 369н от 01.08.2017 купли-продажи земельного участка  с кадастровым номером 67:27:020801:13, в пункте 2.2. которого определена цена выкупа в размере 5 750 000 руб. 

Не согласившись с данной ценой Общество 22.08.2017 направило в адрес Администрации г.Смоленска свои возражения (т.2 л.д.33-35), которые были отклонены ответчиком (письмо от 11.09.2017 № 24/11868-исх. – т.2 л.д.36-37).               Указанные обстоятельства повлекли обращение ООО "Аванпост" в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные по делу доказательства, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания (материального склада), и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Спор о праве на выкуп земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13 между сторонами отсутствует.

Спорным вопросом является определение размера выкупной цены исходя из вида разрешенного использования земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости (здания материального склада).

По мнению Общества, целевое предназначение земельного участка под производственную базу и его фактическое производственное использование влечет применение абзаца пятого подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 № 261  "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" (далее – Постановление Администрации Смоленской области № 261) и определения выкупной цены в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация г.Смоленска полагает, что буквальное наименование объекта недвижимости «материальный склад», наличие в собственности которого предоставляет право Обществу на выкуп земельного участка без торгов, влечет применение абзаца седьмого подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области № 261 и определения выкупной цены в размере 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка, поскольку иные абзацы подпункта 1 пункта 1 указанного постановления не предусматривают отдельный размер выкупной цены земельного участка в процентах от кадастровой стоимости при наличие объекта недвижимости с таким наименованием или видом разрешенного использования.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и эта обязанная сторона отклонила протокол разногласий (возражения) на предложенную оферту, то сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу  подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как видно из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 67:27:020801:13 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Из Постановления Администрации Смоленской области № 261 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 Постановления № 261 процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов составляет: 

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства (абзац 5);  

- 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков (абзац седьмой).

Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 № 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска,  согласно статье 40 которых определен градостроительный регламент зоны размещения производственных объектов IV - V классов санитарной классификации - П4, с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры), целью выделения данной зоны является формирование и развитие зоны размещения производственных объектов IV - V классов санитарной классификации, к основным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся объекты производства IV - V классов санитарной классификации и складские объекты.

Вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" отнесен к пункту 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39; утратили силу с 30.10.2017 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 № 470).

По классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования "Склады" (код 6.9) относится к группе "Производственная деятельность" (код. 6.0).

Суд считает, что в рассматриваемом случае при определении вида разрешенного использования земельного участка необходимо исходить из фактического использования объекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, а не его наименования.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что Обществу на праве собственности принадлежит нежилое строение «материальный склад», разрешенное использование земельного участка «под материальный склад»; нежилое строение используется ООО "Аванпост" в производственных целях: для размещения производства металлоизделий (изготовление кровельный доборных элементов, хранения инструментов, произведенных металлоизделий до их реализации, различных стройматериалов (продолжение строительства производственной базы, организации нового производства), в феврале 2018г. принято решение о создании  опытного производства гофротары (план-схема размещения производственного участка в помещении склада, утвержденная 10.12.2014; согласование данной схемы с проектной организацией, договоры поставки, товарные накладные, заказы-наряды за 2015-2017 годы, штатное расписание на 2015-2017 года (т.2 л.д.38-62); приказ № 8 от 09.02.2018, приказ № 7 от 02.02.2018 план схема размещения производственного участка в помещении материального склада от 07.02.2018; разрешения на строительство № RU 67302000-129 от 13.05.2015 и № RU 67302000-204-2017 от 17.08.2017 (т.1 л.д.60); акт осмотра от 06.03.2018, фотоматериалы (представлены в материалы дела к судебному заседанию 14.03.2018)). 

Доказательств иного фактического назначения объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, использования спорного земельного участка не в производственных целях ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом деле на указанном земельном участке с видом разрешенного использования – «под материальный склад», располагается здание (строение, сооружение), используемое Обществом в производственных целях, что фактически соответствует требованиям, изложенным в абзаце пятом подпункта 1 пункта 1  Постановления Администрации Смоленской области № 261, и, вопреки доводам ответчика, не исключает возможность его применения при установлении выкупной цены, испрашиваемого земельного участка.

Следовательно, требования ООО "Аванпост" подлежат удовлетворению, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 67:27::0020801:13 подлежит определению в размере 20% от стоимости, указанной в сведения кадастрового учета, и составляет 1150000 руб. (5750000 руб. х 20%). 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 67:27::0020801:13 площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для заключения договора купли-продажи между Обществом с ограниченной ответственностью "Аванпост" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и Администрацией города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в размере 1150000 руб. 

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                           Е.Г. Бажанова