Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42305/24

13 декабря 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 декабря 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельниковым А.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Дмитровского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тирос-Инвест" (Специализированный Застройщик) (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 410-д от 27.05.2009, взыскании задолженности в размере 1 144 499,62 руб., неустойки в размере 1 173 560,34 руб.

 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тирос-инвест" (специализированный застройщик) (далее – общество, ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 27.05.2009 № 410-д  за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года в размере 1 144 499,62 руб., неустойки за период  01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 1 173 560,34 руб., расторжении договора аренды №410-д от 27.05.2009.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Отзыв на иск ответчиком в материалы дела не представлен.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд считает заявленные требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 27.05.2009 № 410-д подлежащими оставлению без рассмотрения, в остальной части – частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.05.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2009 № 410-д (далее -  договор).

В соответствии с договором и дополнительным соглашением от 20.10.2014 к договору ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0270407:77, общей площадью 13 301 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., Дмитровский район, городское поселение Деденево, центральная часть кадастрового квартала 50:04:0270407.

Дополнительным соглашением от 02.04.2012 к договору 410-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 1.3. Договора в части указания местоположения земельного участка, предоставленного в аренду – установлено местоположение земельного участка по адресу: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево.

Дополнительным соглашением от 08.08.2012 к договору 410-д от 27.05.2009 внесены изменения в Раздел 1 договора: в связи с разделом первоначального земельного участка (с кадастровым номером 50:04:0270407:77) по настоящему договору были переданы следующие земельные участки:

1. С кадастровым номером 50:04:0270407:107, общей площадью 3192+/- 40 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и строительства многоэтажной жилой застройки с подземно-надземными автостоянками и объектами инженерной инфраструктуры, местоположение земельного участка: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево;

2. С кадастровым номером 50:04:0270407:108, общей площадью 2700+/- 36 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и размещения объектов оздоровительного и рекреационного назначения, местоположение земельного участка: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево.

3. С кадастровым номером 50:04:0270407:106, общей площадью 7409+/- 60 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и строительства детского дошкольного учреждения, местоположение земельного участка: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево.

Дополнительным соглашением от 20.10.2014 к договору 410-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 1.2. Договора в части указания вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду – установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:04:0270407:107 «для строительства многоэтажной жилой застройки с подземно-надземными автостоянками и объектами инженерной инфраструктуры», установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:04:0270407:106 «для строительства общеобразовательной школы».

Согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка, срок действия договора установлен до 01.05.2014 года.

Дополнительным соглашением от 20.03.2014 к договору 410-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 2.1 Договора в части указания срока действия договора аренды – установлен срок действия договора аренды с 18.05.2009 по 01.05.2030.

Исходя из п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с применением коэффициентов в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Размер арендной платы по договору аренды составляет  220 683,68 руб. в год (55 170,92 руб. в квартал).

Основываясь на п.3.4 договора аренды земельного участка, арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с исковым заявлением, в нарушение условий договора аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года в размере 1 144 499,62 руб.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

Согласно расчету истца, размер неустойки за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 составил 1 173 560,34 руб.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия №Исх-1095/2024/5 от 14.03.2024 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке и предложением расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку задолженность по договору не погашена арендатором в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с  частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен и признан арифметически неверным.

Как установлено судом и следует из представленного истцом расчета, задолженность ответчика по договору за 2 квартал 2020 года составляет 55 170,92 руб., задолженность за 3 квартал 2020 года – 55 170,92 руб., задолженность за 4 квартал 2020 – 55 170,92 руб., задолженность за 2021 год – 220 683,68 руб., задолженность за 2022 год – 220 683,68 руб., задолженность за 2023 год – 220 683,68 руб..

Таким образом, всего за период с  2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года задолженность по арендной плате составляет 827 563,80 руб.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах взысканию с ответчика подлежит основная задолженность в размере 827 563,80 руб., в остальной части требований следует отказать.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 1 173 560,34 руб.,

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд считает его подлежащим корректировке по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, за исключением лиц, поименованных в пункте 2 указанного постановления.

Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" вступает в силу со дня его официального опубликования – 01.04.2022 и действует в течение 6 месяцев.

Согласно преамбуле Постановления N 497 оно принято в соответствии со статьей 9.1 Закона о банкротстве.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 данного Федерального закона.

В силу абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 44 разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Из данного текста буквально следует, что подлежат взысканию штрафные санкции, начисленные за нарушение внесения текущих платежей должником, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

Мораторий представляет собой процедуру, направленную на сохранение возможности дальнейшего осуществления деятельности лица, оказавшегося в кризисной ситуации, вызванной конкретными экстраординарными неожиданными экономическими обстоятельствами, и выхода его из данного кризиса.

В отношении же лиц, которые на дату введения моратория уже обладают признаками неплатежеспособности (недостаточности имущества) и деятельность которых, по общему правилу, не может быть восстановлена, такая мера государственной поддержки не применяется, а взыскание с них неустойки не угрожает стабильности гражданского оборота и публичному порядку.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2023 N 309-ЭС23-11478 и от 30.01.2024 N 305-ЭС23-12576 подтверждена правовая позиция о нераспространении моратория на лиц, в отношении которых возбуждено дело о банкротстве, поэтому на текущие платежи подлежат начислению неустойка (штраф, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение данных обязательств.

Таким образом, поскольку ООО "Тирос-инвест" решением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2020 по делу № А41-106313/19 признано несостоятельным (банкротом), правила о моратории, введенного Постановлением N 497, не подлежат применению к неустойке, начисленной на текущие платежи.

При данных обстоятельствах, произведя перерасчет неустойки с учетом вышеприведенных положений, размер неустойки за период с 01.04.2020 по 13.03.2024, составил 341066,63 руб., в связи с чем требования администрации подлежат удовлетворению в указанном размере, в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Истец также просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.05.2009 № 410-д.

Согласно пункту 6.2 договора аренды, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 6.2.1 договора аренды); когда арендатор пользуется земельным участком не по целевому назначению и (или) способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка.

Вместе с тем, суд полагает, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2020 по делу № А41-106313/19 ООО «Тирос-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, судами необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве

С учетом того, что права аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника, суд приходит к выводу о том, что действия администрации по расторжению договора аренды направлены на изъятие имущества из конкурсной массы, а, следовательно, на ущемление интересов кредиторов должника.

Наличие задолженности по арендной плате не является препятствием для реализации данного имущества.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Согласно п. 4.3.5 договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог при условии уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 дней до момента заключения соответствующего соглашения о передаче прав и обязанностей или договора залога.

Таким образом, у арендатора имеется право на передачу прав аренды третьим лицам при условии уведомления арендодателя, при этом запрета на передачу таких прав договором не предусмотрено, равно как и получения согласия арендодателя.

Также в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что право аренды ответчика (должника) является его активом, а потому требования о расторжении договора аренды подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве арендатора, в связи с чем суд оставляет данное требование без рассмотрения.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд считает заявленные исковые требования о взыскании задолженности и неустойки по договору от 27.05.2009 № 410-д подлежащими частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка от 27.05.2009 № 410-д оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тирос-инвест" (специализированный застройщик) в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.05.2009 № 410-д за период с 2 квартала 2020 по 4 квартал 2023 в размере 827 563,80 руб., неустойку за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 341 066,63 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тирос-инвест" (специализированный застройщик) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 686 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                     А.А. Летяго