1355/2023-87621(3) 

 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-7807/2021

14 июня 2023 года

г. Санкт-Петербург

  Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2023 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2023 года  

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:  

председательствующего Масенковой И.В. судей Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б. при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1 при участии: от истца (заявителя): ФИО2 по доверенности от 30.09.2022 (онлайн) 

от ответчика (должника): не явились, извещены  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер 13АП-8414/2023) общества с ограниченной  ответственностью «БалтРыбПром» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 26.01.2023 по делу № А21-7807/2021 (судья Любимова  С.Ю.), принятое  

по иску общества с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром»  

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Промконтракт», 2) общество с  ограниченной ответственностью «Нео-Калининград»  

о признании недействительным договора об ипотеке, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром» (далее – ООО  «БалтРыбПром», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с  исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной  ответственностью «Промконтракт» (далее – ООО «Промконтракт») и Обществу с  ограниченной ответственностью «НЕО-Калининград» (далее – ООО «НЕО- Калининград», с учетом уточнения от 15.09.2021, и просило суд:  

1. Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке № КЛВ/8- 12/И01 от 22.05.2012 в части: залог части земельного участка площадью 44120 кв.м.,  кадастровый номер 39:15:121031:28, адрес: 

<

...>,  

функционально обеспечивающей 22 объекта недвижимого имущества,  расположенные на указанном земельном участке и не являющиеся предметом  ипотеки по указанному договору.  

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки: 

- разделить земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО  «НЕО-Калининград», с кадастровым номером 39:15:121031:28, адрес: 

<

...>, в соответствии с прилагаемым межевым планом,  являющемся неотъемлемой частью решения суда (Приложение № 1 к решению), на  два самостоятельных земельных участка: 39:15:121031:28:ЗУ1, площадью 17 218  кв.м., 39:15:121031:28:ЗУ2, площадью 26 902 кв.м.; адрес вновь образуемых  земельных участков: 

<

...>; вид разрешенного  использования: «под существующие здания и сооружения рыбоконсервного  комбината»;  

- прекратить право залога ООО «Промконтракт» на вновь образованный  земельный участок, имеющий условный кадастровый номер 39:15:121031:28:ЗУ1,  площадью 17 218 кв.м., адрес 

<

...>. Указать, что  решение является основанием для погашения соответствующей записи  регистрации ипотеки на вновь образованный участок в Едином государственном  реестре недвижимости.  

Уточнение иска принято судом первой инстанции. Решением суда от 26.01.2023 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал  апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В  обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом  первой инстанции не была установлена первоначальная воля сторон сделки  ипотеки, в то время как такая воля была направлена на ипотеку только  поименованных в договоре объектов, а не зданий и сооружений, расположенных на  земельном участке. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно уклонился  от оценки доводов истца об извлечении залогодержателем непредусмотренных  договором об ипотеке преимуществ из обременения ипотекой всего земельного  участка. Считает, что судом первой инстанции не принято во внимание нарушение  сторонами сделки принципа единства земельного участка и связанных с ним  объектов, поскольку воля сторон по обременению ипотекой всего Основного  земельного участка привела к неопределенности в отношении объектов, не  обремененных ипотекой. Ссылается на неправомерность вывода суда первой  инстанции о том, что требование о разделе основного участка не соответствует  требованиям действующего законодательства, поскольку требование общества  направлено на возврат сторон в первоначальное положение.  

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее  удовлетворении настаивал.  

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного  заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы,  представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную  жалобу не представили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в  их отсутствие по имеющимся в материалах дела документам.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в  апелляционном порядке.  

Как следует из материалов дела, 22.05.2012 между ООО КБ «Огни Москвы»  (далее – Банк) и ООО «НЕО-Калининград» был заключен кредитный договор №  КЛВ/8-12 о предоставлении кредитной линии на сумму 250 000 000 руб.  

В обеспечение кредитного договора между Банком и ООО «НЕО- 

Калининград» был заключен договор об ипотеке № КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012  

(далее – договор об ипотеке). 

07.08.2013 между Банком и ООО «Промконтракт» заключен договор уступки  

прав требования, по которому правопреемником Банка по кредитному договору и  

договору ипотеки является «Промконтракт». 

Определением суда от 23.12.2013 ООО «Промконтракт» включено в реестр  

требований кредиторов должника с суммой 250 000 000 руб. с очередностью  

удовлетворения в порядке, установленном ст. 138 Федерального закона от  

26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о  

банкротстве). 

Вместе с земельным участком с кадастровым номером 39:15:121031:28  

предметом ипотеки по договору КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012 стали 7 зданий,  

расположенных на нем. 

Кроме этого, на указанном земельном участке расположены 22 объекта,  

которые не являлись предметом ипотеки, а именно: 

1). Производственное здание Д, площадью 705,9 кв.м., с кадастровым  

номером 39:15:121031:36, 

2). Проходная И, площадью 33,6 кв.м., с кадастровым номером  

39:15:121031:40, 

3). Лаборатория КИП Э, площадью 11,6 кв.м. с кадастровым номером  

39:15:121031:45, 

4). Производственный цех Ю, площадью 594 кв.м, с кадастровым номером  

39:15:121031:46, 

5). Склад Е2, площадью 992,8 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:47,  6). Склад Б1, площадью 142,1 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:49,  7). Весовая Н, площадью 28 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:50,  8). Производственное здание Г, площадью 557,1 кв.м, с кадастровым номером  

39:15:121031:51, 

9). Магазин К, площадью 37,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:53,  10). Насосная станция С, площадью 20,7 кв.м, с кадастровым номером  

39:15:121031:57, 

11). Склад М, площадью 457,1 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:58,  12). Здание учреждения и мастерской Л, Л1, площадью 165,3 кв.м, с  

кадастровым номером 39:15:121031:59, 

13). Теплица Р, площадью 371,8 кв.м, с кадастровым номером  

39:15:121031:61, 14). Гараж П, площадью 41 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:66, 

15). Склад У, площадью 729,8 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:68,  16). Мазутная Ч, площадью 64,9 кв.м., с кадастровым номером  

39:15:121031:69, 

17). Котельная с пристройкой Т,т, площадью 912,6 кв.м., с кадастровым  

номером 39:15:121031:71, 

18). Склад Ц,Ц1,Ц2,Ц3, Ц4, площадью 1325,6 кв.м., с кадастровым номером  

39:15:121031:72, 

19). Сушилка древесины Ф, площадью 113,2 кв.м, с кадастровым номером  

39:15:121031:73, 

20). Компрессорная О, площадью 96 кв.м., с кадастровым номером  

39:15:121031:76, 

21). Производственное здание З, площадью 360 кв.м., с кадастровым номером  

39:15:121031:77, 

22). Склад ГСМ Ш, площадью 24,9 кв.м, с кадастровым номером  39:15:121031:164.  

ООО «БалтРыбПром», ссылаясь на ничтожность договора об ипотеке,  передачу в залог земельного участка, на котором расположены объекты  недвижимого имущества, не находящиеся в залоге, обратился в суд с  соответствующим заявлением.  

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными,  пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных  требований.  

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, доводы  апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого  судебного акта.  

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным  законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,  является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие  последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом  посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы  третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или  должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).  

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из  сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае  невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда  полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или  предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия  недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В п. 78 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» судам разъяснено, что  согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий  недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в  предусмотренных законом случаях также иное лицо.  

Из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ следует,  что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении  последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если  гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого  лица и его защита возможна лишь путем применения последствий  недействительности ничтожной сделки.  

Таким образом, лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о  признании договора недействительным, должно доказать наличие своего  материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права  или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым  предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены  в случае реализации избранного способа судебной защиты.  

По существу спора истец просит признать недействительным (ничтожным)  договор об ипотеке в части залога земельного участка, на котором расположены  объекты, не являющиеся предметом ипотеки.  

Положениями п. 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.  

Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к  ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не  установлены иные правила.  

В силу положений ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и п. 3 ст. 340 ГК РФ  ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по  тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или  сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.  

В п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке (в редакции,  действовавшей на момент заключения договора) предусмотрено, что при ипотеке  земельного участка право залога распространяется на находящиеся или  возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не  предусмотрено иное условие.  

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения  взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного  пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования  здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия  пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с  залогодержателем, а в случае спора - судом.  

Между тем, истец не обосновал и не представил доказательства нарушенного  права ООО «Промконтракт», поскольку ООО «БалтРыбПром» при приобретении  имущества с торгов знало о наличии договора ипотеки, было ознакомлено со всеми  правоустанавливающими документами и составом имущества. Доказательств  обратного истцом не представлено.  

Кроме этого, как указывает ООО «Промконтракт», ООО «БалтРыбПром»  приобретено имущество по недействительным сделкам, оспоренным в рамках дела  о банкротстве ООО «НЕО-Калининград», и ООО «Промконтракт», как равно и его  правопредшественник по договору залога ООО КБ «Огни Москвы», не могло  нарушить права истца каким-либо образом, поскольку ООО «БалтРыбПром» не  имел на момент заключения сделки - договора залога, каких-либо требований,  субъективных материальных прав к ООО «Промконтракт», ООО «НЕО- Калининград», Обществу «Медея», конкурсному управляющему ООО «НЕО- Калининград».  

При рассмотрении обособленного спора по делу № А21-269-73/2013 о  банкротстве ООО «НЕО-Калининград», конкурсному управляющему ФИО3  было отказано в признании договора ипотеки № КЛВ/8-12/И01 недействительным, в  признании права залога ООО «Промконтракт» на объекты недвижимости  отсутствующим.  

В рамках указанного спора судами установлено, что заявителями не доказано  нарушение прав кредиторов и должника регистрацией ипотеки в отношении  спорных объектов и отсутствуют основания считать, что договор об ипотеке от  22.05.2012 совершен под влиянием существенных заблуждений либо под влиянием  обмана, поскольку доводы ООО «НЕО-Калининград» носят предположительный  характер.  

Также суды пришли к выводу о распространении залога на объекты  недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке.  

Следовательно, права залогодержателя на объекты, расположенные на  земельных участках и не перечисленные в договоре ипотеки, возникли в силу  

закона, а не договора, что исключает возможность оспаривания договора ипотеки в  указанной части.  

Также суд апелляционной инстанции полагает, что истцом не доказано  нарушение его прав как арендатора объектов недвижимости должника,  оспариваемым договором.  

Не усматривает апелляционный суд и наличия у истца права на оспаривание  действительной воли сторон договора ипотеки от 22.05.2012, поскольку при  приобретении объектов имущества с торгов он был ознакомлен с  правоустанавливающими документами, их содержание было ему известно, равно  как была известна и воля сторон сделки.  

На основании изложенного, при рассмотрении настоящего дела суд первой  инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у истца нарушенного права при  заключении оспариваемого договора.  

В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в  виде раздела земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости,  не являющиеся предметом договора ипотеки и прекращении права залога ООО  «Промконтракт», суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что  избранный истцом способ защиты не может привести к восстановлению  нарушенного права, поскольку действующее законодательство не предусматривает  такого последствия недействительности ничтожной сделки как раздел земельного  участка в пользу лица, не являющегося стороной сделки, действующее  законодательство не содержит.  

В пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с  ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками  объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев,  установленных федеральными законами.  

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на  земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельных  участком.  

Из разъяснений, приведенных в п. 11 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что  отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения,  сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.  

Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, если истец  полагает, что его права нарушены в части использования части земельного участка  под объектами, не являющими предметом ипотеки, то он не лишен права на  обращение с соответствующими требованиями в суд.  

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов  суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были  бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели  бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли  на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда  первой инстанции.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.01.2023 по делу   № А21-7807/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий И.В. Масенкова  Судьи В.А. Семиглазов  

 В.Б. Слобожанина