2311/2023-113672(2) 

 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-43496/2022

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2023 года

15АП-16513/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2023 года  

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2023 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Новик В.Л., судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  при участии:  

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 21.12.2022 № 50/1411.01/2960;  

от ответчика – ФИО3, директор, паспорт; представитель ФИО4  по доверенности от 16.01.2023,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента  имущественно-земельных отношений Администрации города Азова Ростовской  области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.08.2023  по делу № А53-43496/2022  

по иску Департамента имущественно-земельных отношений Администрации  города Азова Ростовской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «Жемчужина Азова»  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)  

о расторжении договора, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений администрации города  Азова (далее – истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Жемчужина Азова» (далее –  ответчик, ООО «Жемчужина Азова», общество), в котором просит расторгнуть  договор аренды земельного участка № 1770 от 23 августа 2010 года, договор  аренды имущественного комплекса № 657 от 14 июля 2006 года и возложить  обязанность на ответчика освободить имущественный комплекс городского парка в  течение 15 дней со дня вступления в законную силу решения суда (уточненные  исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.08.2023 в иске  отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обжаловал его  в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность  решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу  новый судебный акт.  

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и  сводятся к тому, что с ответчиком было заключено инвестиционное соглашение, по  условиям которого он должен был вложить денежные средства в реконструкцию и  благоустройство городского парка. С целью реализации условий инвестиционного  соглашения, ответчику по договорам аренды были предоставлены земельный  участок, на котором расположен городской парк и находящийся на нем  имущественный комплекс. Поскольку ответчик в полном объеме не выполнил  обязательства по инвестиционному соглашению, то договоры аренды земельного  участка и имущественного комплекса подлежат расторжению.  

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы  апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый  судебный акт.  

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной  жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 16 марта 2006 года между Администрацией  города Азова и закрытым акционерным обществом «Жемчужина Азова»  (реорганизовано в форме преобразования в ответчика 29 июля 2016 года) было  заключено инвестиционное соглашение, по условиям которого общество обязалось  осуществить комплекс мероприятий по созданию (реконструкции)  инвестиционного объекта (городского парка) с использованием собственных или  привлеченных денежных средств. Размер вложений был определен - не менее  3 000 000 долларов на момент вступления в силу договора (т. 2 л.д. 49).  

Объем работ был определен следующим образом: 

- содержание и эксплуатация существующих аттракционов и территории  парка;  

- строительство крытого ледового катка (в летние месяцы с функцией  перепрофилирования в скейт-прощадку и площадку для игры хоккея с мячом);  

- строительство боулинг-клуба (бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская  игровая комната);  

-строительство кофейного клуба; 

- развитие сети аттракционов и детский игровых площадок;  - ремонт танцевальной площадки;  

- создание торговых мест и точек быстрого питания; - реконструкция центрального фонтана; 

- ландшафтная реконструкция и озеленение парковой зоны;  - ремонт (реконструкция) пешеходных дорожек и освещения;  

- установка ограждения парковой зоны и (или) аттракционов;  

- ремонт и развитие инженерных коммуникаций; - создание закрытой танцплощадки; 

- строительство (капитальный ремонт) административного здания.  

Для реализации условий инвестиционного соглашения обществу передаются  на 49 лет по договорам аренды - земельный участок, под городским парком; здания  и сооружения; коммуникации; машины и оборудование (пункт 3.1, 3.2).  

Срок инвестирования 10 лет, начало которого определялось моментом  вступления в силу договоров аренды указанных в пункте 3.2 соглашения.  

Пунктом 7.1 было определено, что соглашение об инвестировании действует  в течение всего периода выполнения обязательств по настоящему договору и  заключенному в соответствии с пунктом 3.2 соглашения договору аренды.  

14 июля 2006 года между Департаментом и обществом был подписан  договор аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого обществу было  передано 34 наименования (объекты, сооружения, аттракционы, сети и т.д.)  входящих в состав имущественного комплекса. Срок договора аренды был  установлен до 14 юля 2055 года.  

18 апреля 2007 года к указанному соглашению было подписано  дополнительное соглашение, по условиям которого были внесены изменения в  наименования некоторых позиций, а также переданное имущество дополнено  позицией № 35 «Пристройка к отдельно стоящему заданию».  

Под территорией городского парка был сформирован и внесен в единый  государственный реестр недвижимости 20 октября 2006 года земельный участок с  кадастровым номером 61:45:0004413:1, площадью 68 442 кв. м (т. 2 л.д. 115).  

28 марта 2007 года постановлением мэра города Азова было принято  решение о предоставлении Обществу земельного участка, на котором расположен  городской парк (т. 2 л.д. 114).  

18 апреля 2007 года между Департаментом и обществом был заключен  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0004413:1, срок  договора аренды был установлен до 28 марта 2032 года. Разрешенное  использование определено - ля эксплуатации имущественного комплекса (т. 3 л.д.  110).  

Земельный участок с кадастровым номером 61:45:0004413:1 в результате  раздела и выдела из него земельных участков, преобразовался в земельный участок  с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67 416 кв. м (т. 1 л.д. 118).  

Земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67  416 кв. м был предоставлен Обществу по договору аренды от 23 августа 2010 года   № 1770, сроком по 28 марта 2032 года. Разрешенное использование определено -  для эксплуатации имущественного комплекса (т. 1 л.д. 31).  

В отношении указанного договора аренды земельного участка с кадастровым  номером 61:45:0000413:146 от 23 августа 2010 года и договора аренды объектов  нежилого фонда от 14 июля 2006 года № 657 Департаментом заявлены требования  о расторжении.  

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы,  содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность  применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и  процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой  инстанции не подлежит отмене.  

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно  исходил из следующего.  

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными  обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами  или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).  

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение  и пользование или во временное пользование.  

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в  соответствии с назначением имущества.  

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать  расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи Кодекса).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с  существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с  неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

Основания для расторжения договоров аренды земельного участка и  имущественного комплекса Департамент связывает с ненадлежащим выполнением  обществом условий инвестиционного соглашения.  

Как уже отмечалось выше, договоры аренды были заключены для  реализации условий инвестиционного соглашения, поскольку фактически  исполнение обязательств по инвестированию было не возможно без получения  права пользования земельным участком и существовавшими на нем объектами  муниципального имущества.  

Фактически правоотношения по инвестированию и аренде являются  взаимообусловленными и взаимозависимыми, ввиду чего суд находит  обоснованными суждения Департамента о том, что неисполнение обязательств по  инвестиционному соглашению может являться основанием для расторжения  договоров аренды.  

Вместе с тем, суд не может согласиться с тем, что такие нарушения были  обществом допущены на момент рассмотрения дела в суде.  

Определением от 24 января 2023 года суд указал истцу на необходимость  указания конкретных обстоятельств не исполнения ответчиком условий  

инвестиционного соглашения, а также обязал стороны осуществить совместный  осмотр городского парка с указанной целью.  

22 февраля 2023 года сторонами был составлен совместный акт осмотра, в  ходе которого были проанализированы условия инвестиционного соглашения и  реальное состояние парка отдыха в контексте взятых на себя ответчиком  обязательств (т. 1 л.д. 36-60).  

Из содержания данного акта усматривается, что фактически  обстоятельствами, которые не были выполнены ответчиком и заявлены  Департаментом как основания для расторжения договоров аренды являются:  

- не осуществления строительства ледового катка;  - не осуществления строительства боулинг клуба;  - отсутствие крытой танцевальной площадки.  

В отношении строительства боулинг клуба, судом обоснованно указано на  следующее.  

Частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об  установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.  

Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в  силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица  (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить  работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и  т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право  требовать от должника исполнения его обязанности.  

Содержание обязательства, с учетом принципа исполнимости, должно быть  изложено в такой форме, что бы ответственное лицо в полной мере могло понимать  конечный результат исполнения.  

В тексте инвестиционного соглашения дословная формулировка определяла  обязательство следующим образом «строительство боулинг-клуба (бильярдный  зал, кафе, спорт-бар, детская комната)».  

Согласованная сторонами формулировка обязательства не содержала  точного описания объекта, его технические и объемные параметры.  

Если расценивать фразы указанные в скобках, то данный должен был  обеспечить отдых и досуг посетителей городского парка с учетом наличия в нем  определенного функционала - бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната.  

16 января 2007 года общество обратилось с заявлением на имя мэра города  Азова с заявлением, в котором указало на то, что строительство боулинг клуба на  территории городского парка не целесообразно, ввиду чего предложило  реализовать концепцию боулинг-клуба в многофункциональном комплексе «Кафе  у фонтана» (т. 2 л.д. 122).  

Данное обращение было зарегистрировано 18 января 2007 года (т. 2 л.д. 123).  

23 мая 2007 года мэр города Азова издал постановление № 547, которым, на  основании обращения Общества от 18 января 2007 года, утвердил акт выбора  земельного участка под строительство кафе (т. 2 л.д. 121).  

Обществом было получено разрешение на строительство «Кафе у фонтана»  (т. 3 л.д. 1).  

После завершения строительства общество ввело данный объект в  эксплуатацию в установленном законом порядке, получив акт ввода в  

эксплуатацию (т. 3 л.д. 3) и зарегистрировав право в едином государственном  реестре недвижимости (т. 1 л.д. 86).  

Из представленного акта осмотра, следует, что функционал «Кафе у  фонтана» в полной степени отвечает требованиям инвестиционного соглашения, в  нем размещен бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната (т. 1 л.д. 45-46).  

Фактически общество в поданном 17 января 2007 года выразило инициативу  на изменение строительства боулинг клуба на «Кафе у фонтана», с учетом  исключения их функционала этого объекта боулинга, с сохранением иного  установленного функционала - бильярдный зал, кафе, спорт-бар, детская комната.  

С точки зрения гражданских правоотношений, данное заявление надлежит  расценивать как оферту внесения изменений в условия инвестиционного  соглашения, которая была акцептирована (непосредственно после получения  заявления общества) изданием распоряжения о выборе земельного участка под его  строительства, выдачей разрешения на строительство и вводом в эксплуатацию.  

Относительно отсутствия крытой танцевальной площадки, суд правомерно  указал на следующее.  

Как и в отношении боулинг клуба, содержания обязательства по созданию  крытой танцевальной площадки не содержат четко сформулированного способа его  исполнения, ни требований к форме «создания», ни объемно-конструктивных  требований.  

Как указывает общество, данная обязанность была реализована посредством  размещения в «Кафе у фонтана» закрытой танцевальной площадки.  

В материалах дела представлен технический паспорт на кафе (т. 3 л.д. 6-24).  

Из содержания данных технического паспорта усматривается, что на 1, 2 и 3  этажах размещены большие залы кафе, площадями 151,1 кв. м, 141,2 кв. м и  152,5 кв. м соответственно. Залы 1 и 2 этажа являются «закрытыми» а зал на  3 этаже представляет открытую площадку.  

ГОСТ 30389-2013. Межгосударственный стандарт. Услуги общественного  питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие  требования» устанавливает общие требования и классификацию предприятий  (объектов) общественного питания различных типов.  

Пунктом 3.3 указанного выше ГОСТа определено, что под кафе понимается  предприятие (объект) питания, предоставляющее потребителю услуги по  организации питания и досуга или без досуга, с предоставлением ограниченного,  по сравнению с рестораном, ассортимента продукции и услуг, реализующее  фирменные блюда, кондитерские и хлебобулочные изделия, алкогольные и  безалкогольные напитки, покупные товары.  

В пункте 5.16 указанного ГОСТа также определено, что предприятие  (объект) общественного питания самостоятельно определяет перечень  оказываемых услуг в сфере общественного питания. К дополнительным услугам, в  том числе, относится организация музыкального и развлекательного  (анимационного) обслуживания.  

Из указанного следует, что организация танцевальной площадки в здании  «Кафе у фонтана» соответствует требованиям закона и фактически обеспечивает  исполнение условий инвестиционного соглашения в данной части.  

Что же качается возражений по отсутствию ледового катка, то суд первой  инстанции верно исходил из следующего.  

06 декабря 2017 года по заявлению общества Администрация города Азова  издала постановление № 2839 которым, выделила из предоставленного обществу  общего участка территории парка, земельный участка площадью 4641 кв. м (т. 2  л.д. 45).  

19 декабря 2017 года на сформированный земельный участок площадью  4641 кв. м, с кадастровым номером 61:45:000413:208 с обществом был заключен  договор аренды (т. л.д. 41).  

Также 19 декабря 2017 года общество уступило права по договору аренды на  земельный участок с кадастровым номером 61:45:000413:208 в пользу автономной  некоммерческой организации содействия развитию физической и спортивной  культуры «Возрождение» (т. 2 л.д. 38).  

Указанная переуступка права по договору аренды была осуществлена на  основании данного Департаментом согласия на перевод прав и обязанности по  договору аренды земельный участок с кадастровым номером 61:45:000413:208 -  для строительства ледового катка (т. 3 л.д. 18)  

В представленном уточнении иска Департамент указал, что в 2017 году  между Администрацией города Азова, обществом и НКО «Возрождение» были  достигнуты договоренности о передачи полномочий по строительству ледового  катка - НКО «Возрождение».  

Аналогичную позицию излагает НКО «Возрождение» в представленном  обществу письме от 21 августа 2023 года.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской  Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании  обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка  требования) или перейти к другому лицу на основании закона.  

Согласно пункту 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации  уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной  или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной  форме.  

Пунктами 1 и 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается  лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются  правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской  Федерации письменная форма сделки считается соблюденной, если предложение  заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438  Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем совершения  обязанным лицом определенных конклюдентных действий.  

В пункте Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49  дано разъяснение о том, что по смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса  РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта  достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к  исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в  установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех  условий оферты в полном объеме.  

Анализируя последовательность совершенных сторонами правоотношений  действий, суд пришел к правильному выводу о том, что НКО «Возрождение»  

выступило с инициативой строительства ледового катка на территории городского  парка и в результате конклюдентных действий сторон фактически заместило собой  в данном обязательстве Общество.  

Данное замещение с учетом, того, что оно было согласовано со стороны  Администрации и истца в частности не может вменяться обществу в вину и  интерпретироваться как не исполнение условий инвестиционного соглашения, тем  более что доказательств того, что на территории городского парка предполагается  строительство двух ледовых катков.  

Кроме того, исполнение обязательства по строительству ледового катка (как  любого иного объекта) предполагало, встречную обязанность Департамента по  обеспечению условий такого исполнения, в частности предоставления земельного  участка для строительства.  

По оспариваемому договору обществу в аренду был предоставлен земельный  участок с кадастровым номером 61:45:0000413:146 площадью 67 416 кв. м.  

Разделив указанный земельный участок в 2017 году, путем выделения из  него земельного участка площадью 4146 кв. м непосредственно для размещения  ледового катка и передав права по данному участка НКО «Возрождение» общество  объективно утратило возможность исполнения обязательства.  

Остальные условия инвестиционного соглашения обществом выполнены и  выполняются, в том числе по текущему содержанию городского парка, что не  оспорено Департаментом и следует из содержания совместного акта осмотра.  Сведения о вложенных денежных средствах предоставлялись обществом в 2014  году и в 2015 году, что следует из акта реализации инвестиционного договора на  котором имеется отметка департамента от 16 мая 2015 года № 458.  

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных Департаментом  требований судом первой инстанции правомерно отказано.  

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют  основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам  апелляционной жалобы.  

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд  апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению  решения суда первой инстанции.  

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет  доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие  значение для рассмотрения дела.  

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится  в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с  требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для  безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой  инстанции не допущено.  

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.08.2023  по делу № А53-43496/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия.  

Председательствующий В.Л. Новик 

Судьи Н.В. Ковалева 

Б.Т. Чотчаев