АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6529/2023

Дело № А57-17178/2022

г. Казань

22 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 30.12.2022),

ответчика – ФИО2 (доверенность от 15.08.2023),

третьего лица – Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО1 (доверенность от 18.05.2023),

в отсутствие:

иных третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элмон» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023

по делу № А57-17178/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о расторжении договоров, с участием третьих лиц: Комитета по управлению имуществом города Саратова, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» (далее – ООО «Элмон», ответчик): о расторжении договора аренды от 21.11.2011 № А-11-482Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1958 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)»; о расторжении договора аренды от 30.07.2012 № А-12-336Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5569 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2023, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Элмон» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.11.2011, на основании постановления от 21.11.2011 № 2254, между администрацией (арендодатель) и ООО «Бизнес Инжиниринг» (арендатор) заключен договор аренды № А-11-482Ю-2 земельного участка, с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1958 кв. м, расположенного под адресу: 

<

...>, занимаемого автозаправочной станцией (бензиновой)» сроком на 15 лет.

В соответствии со сведениями ЕГРН на основании договора о замене стороны в обязательстве от 18.04.2012, арендатором земельного участка является ООО «Элмон».

Кроме того, 30.07.2012, на основании постановления от 26.07.2012 № 1747, между администрацией (арендодатель) и ООО «Элмон» (арендатор) был заключен договор аренды № А-12-336Ю-2 земельного участка, с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5569 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в Заводском районе, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест), на 49 лет с 30.07.2012 по 30.07.2061.

Впоследствии, 22.11.2012 между администрацией и ООО «Элмон» были заключены соглашения к данным договорам аренды, согласно которым:

– по договору аренды земельного участка от 21.11.2011 № А-11-482Ю-2 (с кадастровым номером 64:48:020333:9) вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый автозаправочной станцией (бензиновой)» изменен на – вид «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания)»;

– по договору аренды земельного участка от 30.07.2012 № А-12-336Ю-2 (с кадастровым номером 64:48:020333:8) вид разрешенного использования земельного участка «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта (от 100 до 300 машиномест)» изменен на – вид «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания»).

Главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков 02.11.2021 был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:020333:9 с адресным ориентиром: 

<

...>. В результате осмотра было установлено, что доступ на земельный участок ограничен ограждением. Объекты капитального строительства отсутствуют, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность.  

Главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков 19.11.2021 также был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 64:48:020333:8 с адресным ориентиром: 

<

...>. В результате осмотра было установлено, что земельный участок огорожен забором из железобетонных плит и профнастила. На участке расположено здание, произрастает травяная, кустарниковая, древесная растительность.

Администрация 21.12.2021 направила ответчику предупреждение, в котором просила устранить выявленные нарушения в течение 30 дней с момента направления данного предупреждения.

Администрация 12.04.2022 направила ООО «Элмон» уведомление о расторжении договоров аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи (в 2-х экземплярах).

Истец полагает, что арендатор не использует более трех лет спорные  земельные участки, что является существенным нарушением договоров аренды и основанием для их расторжения.

В связи с неполучением ответа на указанные уведомления администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком режима использования земельного участка, и, как следствие, о доказанности существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора, учитывая непринятие арендатором мер по освоению земельного участка с целью строительства объекта, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 22, 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 309, 310, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворили исковое требование администрации.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельные участки: с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1958 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, и с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5569 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, арендуемые на момент подачи искового заявления ООО «Элмон», не используются в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 ЗК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени (с 21.11.2011 по настоящее время – более 11 лет) ООО «Элмон» осуществляло надлежащее освоение спорных земельных участков для строительства, в том числе предпринимало своевременные действия по подготовке проектной документации и получению разрешительной документации. Ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий к началу строительства в установленные сроки. 

Такое поведение арендатора земельного участка находящегося в государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению, ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод ООО «Элмон» о наличии защитной зоны земельного участка правомерно отклонен судами, так как защитная зона была установлена только в октябре 2016 года, то есть спустя более 4-х лет после заключения договоров аренды. Кроме того, после 2016 года ответчиком какие-либо действия, связанные с невозможностью строительства в связи с наличием защитной зоны, не предпринимались.

Ссылка подателя жалобы на то, что в материалах дела имеются доказательства наличия объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику, расположенные на нраве земельном участке с кадастровым номером 64:48:020333:8 не могут быть приняты во внимание.

Изначально ООО «Элмон» передан земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:8, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект-сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Кроме того, в материалах дела имеется совместный акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:8, составленный специалистом контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова и подписанный представителем ООО «Элмон» в соответствии с которым автомобильная стоянка на земельном участке отсутствует. Более того, по сведениям ЕГРН объекты недвижимости, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:8 сняты с государственного кадастрового учета.

Доводы ООО «Элмон» о наличии препятствий к осуществлению строительства, в связи с наличием защитной зоны объекта культурного наследия местного муниципального значения «Школа» 1985 г, расположенная по адресу: 

<

...> также правомерно отклонены судами.

Суды указали, что градостроительный план земельного участка, выданный ООО «Элмон» 21.02.2013 соответствует действующему на том момент законодательству, при котором защитная зона не предусматривалась.

Защитная зона была установлено в 2016 году, а за разрешением на строительство ООО «Элмон» обратилось в 2017 году.

С учетом того, что градостроительный план был получен ООО «Элмон» 21.02.2013 ответчиком не были приняты должные меры к получению разрешения на строительство до вступления в силу положений статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», до 02.10.2016, устанавливающие запрет строительства в пределах защитной зоны.

По факту, ответчик узнал о наличии защитной зоны в 2022 году после получения нового градостроительного плана земельного участка.

Представленная ответчиком проектная документация датирована 2013 годом, что свидетельствует о том, что в течение 11 лет ответчик не предпринимал должных мер по освоению земельного участка, равно как и не доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях в установленный срок.

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к правомерному выводу, что установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек; арендатором допущены существенные нарушения условий договора (неосвоение земельного участка более трех лет).

При таких обстоятельствах, суды, усмотрев основания для расторжения договора аренды в судебном порядке, обоснованно удовлетворили исковое требование.

Судебная коллегия, оценивая доводы кассатора, установила отсутствие в них ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу, признала их несостоятельными. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства, не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения решения и постановления. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023 по делу № А57-17178/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова 

 

Судьи                                                                          Н.Н. Королёва 

 

                                                                           И.Р. Нагимуллин