АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А84-6681/2021

г.Калуга

15 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2022 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

В.И. Смирнова

У.В. Серокуровой

ФИО1

при участии в заседании 

от истца:

общества с ограниченной ответственностью «ТБИ»

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп»

 

не явились, извещено надлежащим образом;

 

не явились, извещено надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД Аквамарин Групп» на постановление Двадцать первого апелляционного суда от 25.08.2022 по делу №А84-6681/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТБИ» (далее - истец, продавец) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» (далее - ответчик, покупатель) и с учетом ходатайства истца об уточнении требований от 24.02.2022 (л.д.188-189 т.1), принятого к рассмотрению в судебном заседании от 30.03.2022 (л.д.201 т.1), просило:

1.расторгнуть договора купли-продажи недвижимого имущества от13.09.2019 №№2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенные между покупателем и продавцом;

2.обязать покупателя возвратить продавцу нежилые здания:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

-производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

-нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

-нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

-нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4.

3. признать за истцом право собственности на:

нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

-производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

-нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

-нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

-нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4 (далее - объекты продажи, недвижимое имущество).

Исковые требования мотивированы неоплатой ответчиком в какой-либо сумме проданного истцом недвижимого имущества в соответствии с условиями пункта 2.3 договоров от 13.09.2019 №2, 3, 4, 5, 6, 7.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого апелляционного суда от 25.08.2022 решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 отменено в части отказа в расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенных между ООО «ТБИ» и ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» и возврате предмета продажи обществу с ограниченной ответственностью «ТБИ». Принят в данной части новый судебный акт, которым договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенные между истцом и ответчиком расторгнуты.

На ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» возложена обязанность возвратить ООО «ТБИ» нежилые здания:

нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

-производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

-нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

-нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

-нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 оставлено без изменения. Суд взыскал с ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» в пользу ООО «ТБИ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 000 рублей. Возвратил ООО «ТБИ» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 191 000 рублей.

Взыскал с ООО «Торговый Дом «Аквамарин Групп» в пользу ООО «ТБИ» расходы по оплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой в размере 1 500 рублей.

Не согласившись с постановлением ООО «ТД Аквамарин Групп» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права, поскольку оплата не произведена только лишь в связи с длительностью процедуры получения кредита.

ООО «ТБИ» в отзыве просит отказать в удовлетворении заявленной истцом жалобы.

Стороны по делу в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе и отзыве на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между продавцом и покупателем 13.09.2019 заключены договора купли-продажи недвижимого имущества №№2,3,4,5,6,7 (далее -договора).

В соответствии с пунктами 1.1 договоров продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты продажи.

Общая сумма, которую покупатель обязался оплатить продавцу (далее - цена недвижимого имущества), составляет 193 400 000 рублей, без НДС (пункты 2.1 договоров).

Пунктами 2.3 договоров предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в течение 120 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Согласно условий договоров №4 и №7 с учетом дополнительных соглашений, срок оплаты до 01.03.2021 и до 31.12.2020 соответственно. 

Согласно пунктам 3.5.3 договоров обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи.

Пунктом 4.3 договоров предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный настоящим пунктом договора, продавец вправе требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата неоплаченного недвижимого имущества (пункт 2 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 5.2.1 договоров если покупатель в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты недвижимого имущества либо отказаться от исполнения договора.

В случае расторжения договора стороны вправе требовать возврата того, что ими было исполнено по договору. В частности, продавец вправе требовать от покупателя возврата переданного ему недвижимого имущества, а покупатель -возврата уплаченных продавцу денежных средств (пункт 5.2.2 договора).

Из материалов дела следует, что истцом объекты продажи переданы ответчику с составлением соответствующих актов приема-передачи недвижимого имущества, которыми подтверждено, что покупатель удовлетворен состоянием имущества и не имеет к нему претензий.

Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) 25.09.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности недвижимого имущества за покупателем.

Однако, в установленные договорами сроки покупатель оплату стоимости объектов продажи не произвел ни в какой сумме, согласно справке банка РНКБ.

На факт внесения платы по договорам ответчик в своей кассационной жалобе также не ссылается.

Истцом в адрес ответчика 27.08.2021 была направлена претензия №27-08/2021 о возврате переданного недвижимого имущества. Ответчику предложено подготовить проект соглашения о расторжении договора, а также назначить дату передачи имущества и составления соответствующего акта, заблаговременно уведомив истца о дате передачи имущества.

Как следует из материалов дела, указанная претензия была направлена ответчику заказным письмом с уведомлением (РПО 29901162510749), которое, согласно отчету об отслеживании отправления сайта «Почты России» было возвращено отправителю 13.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам».

Обстоятельство неисполнения ответчиком в досудебном порядке требований истца о возврате недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу об избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права, несоблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Постановлением Двадцать первого апелляционного суда от 25.08.2022 решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 отменено в части отказа в расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№2, 3, 4, 5, 6, 7, требования истца удовлетворены. 

В части отказа в удовлетворении требований истца о признании права собственности, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Как указал суд апелляционной инстанции, правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса исполнен ли договор, в каком размере имела место оплата задолженности, если не исполнен, то правильно ли выбран способ защиты права и соблюден ли досудебный порядок урегулирования спора. 

Как указывалось выше, объекты продажи были переданы ответчику по актам приема-передачи и осуществлена государственная регистрация права собственности этих объектов за покупателем, однако встречная обязанность по внесению платы за приобретенное имущество, покупателем не исполнена полностью.

Не согласившись с постановлением ООО «ТД Аквамарин Групп» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении заявленной жалобы по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (далее – Обзор №5), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Поскольку судом первой инстанции не был установлен факт оплаты по договорам в размере составляющем 50% от стоимости проданного имущества, то вывод суда апелляционной инстанции о существенном нарушении со стороны ответчика условий договора, является правомерным. 

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, принимая во внимание положения статей 1102 и 1104 ГК РФ, пункта 65 постановления №10/22, пункта 8 Обзора №5, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о верном избрании истцом способа защиты нарушенного права в части требований о расторжении договора и возврате ему предмета продажи.

Так же из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика 27.08.2021 была направлена претензия №27/08-2021 о возврате недвижимого имущества, предложено расторгнуть договор купли-продажи.

Указанная претензия была направлена ответчику заказным письмом с уведомлением (РПО 29901162510749), которое, согласно отчету об отслеживании отправления сайта «Почты России» было возвращено отправителю 13.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам».

Следовательно, направление данной претензии ответчику, содержащее предложение о расторжении договора и возврате имущества, расценивается как доказательство соблюдения истцом претензионного порядка.

В порядке пункта 28 Постановления №18 ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, ответчик не заявлял.

Никаких мер, направленных на оплату объектов недвижимости, ответчик- покупатель не предпринял.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 ст. 287 АПК РФ окружному суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены при рассмотрении дела по существу, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта не выявлено, окружной суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого апелляционного суда от 25.08.2022 по делу №А84-6681/2021 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий       В.И. Смирнов 

Судьи                           У.В. Серокурова

                                  ФИО1