АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                              Дело  № А19-12201/2019 

«26» августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  22.08.2019.

Решение  в полном объеме изготовлено   26.08.2019.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ангарская народная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес местонахождения: 665729, Иркутская область, город Братск, Центральный, улица Советская, 3 - 55)

к  администрации муниципального образования города Братска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес местонахождения: 665708, Иркутская область, город Братск,  Центральный, проспект Ленина, 37)

о  признании права собственности,

от истца – ФИО1, по доверенности от 28.03.2019, паспорт, 

от ответчика  - не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ангарская народная компания» обратилось к администрации муниципального образования города Братска с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства – четырехэтажное административное  здание, площадью 947,3 кв.м., со степенью готовности 26%, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, дом 9А. 

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотиву возведения объекта без получения на это необходимых разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил и на земельном участке с просроченным сроком аренды.

Обстоятельства дела.

19.05.2008 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ангарская народная компания» (арендатор) на основании постановления мэра г. Братска № 889 от 16.05.2008 был заключен договор аренды № 298-08, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок общей площадью 0,0809 га, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А, категория земель: земли населенных пунктов, сроком с 17.05.2008 по 14.05.2009. Цель аренды: для строительства здания офиса.

ООО «Ангарская народная компания» в целях возведения здания офиса администрацией города выдано разрешение на строительство двухэтажного здания офиса № 38:34-100, общей площадью объекта 732,42 м2, общий строительный объем - 2621,92 м3, в том числе подземной части - 793,63 м3; сроком действия разрешения до 01.05.2009.

В установленный договором аренды срок арендатором здание офиса на предоставленном для данных целей земельном участке не возведено.

02.06.2009 главой администрации города Братска вынесено постановление № 829 о предоставлении ООО «Ангарская народная компания» земельного участка по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А для строительства здания офиса на новый срок.

 На основании постановления главы администрации города № 829 от 02.06.2009 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (арендодатель) и ООО «Ангарская народная компания» (арендатор) 03.06.2009 был заключен второй договор аренды № 195-09, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору вышеуказанный земельный участок для строительства здания офиса сроком с 15.05.2009 по 13.05.2010; срок ранее выданного разрешения на строительство объекта продлен до 01.12.2009.

В установленный договором аренды № 195-09 от 03.06.2009 срок ООО «Ангарская народная компания» офисное здание на земельном участке по адресу: Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А не возвело.

Впоследствии, на основании постановлений администрации МО города Братска № 1894 от 13.09.2010 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (арендодатель) и ООО «Ангарская народная компания» (арендатор) 14.10.2010 был вновь заключен договор аренды № 325-10 и далее договор аренды земельного участка  № 231-13 от 27.09.2013 (сроком аренды с 26.09.2013 по 25.09.2018) для возведения здания офиса. 

Ранее выданное разрешение на строительство № 38:34-100 продлевалось, а затем было выдано новое разрешение на строительство № RU38301000-104 окончательным сроком действия до 14.02.2015.

Однако и в установленные договорами аренды земельного участка № 325-10 от 14.10.2010, № 231-13 от 27.09.2013 сроки, равно как и в сроки действия разрешения на строительства арендатором строительство здания офиса на предоставленном для данных целей земельном участке не осуществлялось.

Согласно справке специалиста - индивидуального предпринимателя ФИО2 от 25.05.2018 № 05/27, заключению и подготовленному кадастровым инженером ФИО3 техническому плану, на сегодняшний день степень возведенного ООО «Ангарская народная компания» объекта незавершенного строительства составляет 26%, количество этажей: 4, общая площадь: 947,30 кв.м.

В целях завершения строительства здания офиса ООО «Ангарская народная компания» в феврале 2015 года обратилось в администрацию города Братска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта.

Письмом И.О. мэра города Братска от 13.02.2015 № МУ - 1065/01/2015 в выдаче разрешения на строительство отказано по мотиву фактического отсутствия строительства с 2008 года и возведения здания с нарушением требований градостроительного плана, технических регламентов, проектной документации, а также существующей угрозы для жизни и здоровья граждан.

По утверждению истца, в период с 2015 по 2019 год строительство объекта капитального строительства - здания офиса на земельном участке по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А было приостановлено.

Поскольку в период строительства с 2015 по 2019 год у ООО «Ангарская народная компания» разрешение на строительство спорного здания отсутствовало, указанное строение - объект незавершенного строительства, по его мнению, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ следует расценивать как самовольную постройку.

Частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольные постройки может быть признано судом за лицом, в собственности которого находиться земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения иск по мотиву возведения истцом объекта без разрешения на строительство, с отступлениями от проектной документации, на земельном участке, не отведенном для данного объекта и не принадлежащем застройщику на каком-либо титуле.

Так, в соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ истцом строительство здания с 2015 по 2018 года велось без разрешения на строительство, что подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2018 по делу № А19-4103/2018, которым ответчик привлечен к административной ответственности.

При разрешении споров, связанных с самовольным строительством, судам надлежит установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании на нее права собственности.

По утверждению ответчика, представленная ООО «Ангарская народная компания» к заявлениям на выдачу разрешений на строительство проектная документация была изготовлена на двухэтажное офисное здание общей площадью объекта 732,42 м2, общий строительный объем - 2621,92 м3, в том числе подземной части - 793,63 м3; в то время как исходя из характеристик возведенного истцом объекта незавершенного строительства, признание права собственности на которое является предметом иска, объект имеет 4 этажа общей площадью 947,3 кв.3.

В соответствии с частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства допускается только в случае возникновения необходимости при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Таким образом, спорное здание возведено застройщиком с отклонением от проектной документации, что создает возможную угрозу жизни и здоровью граждан, при этом проектная документация на возведенный объект застройщиком не представлена, о наличии какие-либо объективных причин для изменения проектной документации застройщик не заявлял.

Более того, по правилам статьей 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства с количеством этажей более чем два, и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

ледовательно, проектная документация на производство работ с увеличением этажности и площади здания по адресу: 

<

...>, подлежала экспертизе (государственной или негосударственной), чего застройщиком сделано не было.

Кроме того, как следует из обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Таким образом, считает ответчик, в предмет доказывания по делу входит не только исследование вопроса о соответствии объекта капитального строительства (самовольной постройки) проектной документации, в соответствии с которой данный объект возведен, а также о прохождении указанного проекта соответствующей экспертизы, но и соответствие спорного объекта требованиям гражданского, градостроительного, земельного законодательства, ст. 42 Земельного кодекса РФ, правилам землепользования и застройки муниципального образования города Братска (утвержденным решение Думы г. Братска от 07.11.2006 № 227/г-Д), требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства, и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта, а также доказательства того, что спорный объект не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Перечень обстоятельств, позволяющих ввести самовольную постройку в оборот, изложен в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этой связи, суд предлагает истцу представить доказательства, подтверждающие: 

-факт принадлежности ему с 2015 года земельного участка под самовольно возведенным объектом на вещных правах, допускающих строительство на нем данного объекта либо на праве аренды, предоставленному для строительства соответствующего объекта недвижимости;

-соответствия постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

- создание проектной документации на спорную постройку и результаты экспертизы данной документации.

В заседание суда истец истребованных судом доказательств не представил, заявил ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы на предмет соответствия постройки требования строительных норм и правил.

Ходатайство отклонено, поскольку истец не представил истребованных судом первичных доказательств, позволяющих ему осуществлять постройку на данном земельном участке, проектную документацию, результаты ее экспертизы и другие документы, позволяющие суду определить, какие требующие специальных познаний вопросы следует поставить перед экспертами по настоящему дела. 

Исследовав материалы дела и выслушав доводы представителя истца, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Перечень обстоятельств, позволяющих ввести самовольную постройку в оборот, изложен в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, истец при обращении в суд должен назвать и представить суду перечисленные доказательства.

Истец в обоснование своих утверждений о создании им спорной постройки на земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке, сослался на многочисленные заключенные с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (арендодатель) и ООО «Ангарская народная компания» (арендатор) договоры аренды земельного участка по адресу: Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А, общей площадью 0,0809 га под строительство офисного здания, а именно: договоры аренды от 16.05.2008 № 298-08, 03.06.2009 № 195-09, от 14.10.2010 № 325-10, последний договор аренды был заключен 27.09.2013 № 231-13, сроком аренды с 26.09.2013 по 25.09.2018.

В заседание суда истцом представлено письмо за подписью председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска от 20.08.2019 № Ис19466/11/19 о продлении срока аренды земельного участка на неопределенный срок.

Между тем, действующее земельное законодательство (нормы которого имеют специальный характер по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ и соответственно приоритет перед последними) устанавливает иной порядок продления договоров аренды земельного участка, находящегося  в государственной  или муниципальной собственности, в целях завершения строительства объекта, - договор аренды заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ перечислены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося  в государственной  или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В частности, согласно подпункту 10) пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, земельный участок с расположенным на нем  объектом незавершенного строительства может быть предоставлен однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренном пунктом 5 настоящей статьи.

К таким случаям подпункт 2) пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ относит предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта и только собственнику объекта незавершенного строительства и , в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как видно из материалов дела, земельный участок по адресу: Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Мира, 9А, ранее неоднократно предоставлялся истцу по делу для завершения строительства, чем застройщик не воспользовался, то есть необходимое для предоставления истцу земельного участка для завершения строительство спорной постройки условие, предусмотренное подпунктом 2) пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ,истцом не соблюдено.

Указанное означает, что предусмотренное Земельным кодексом РФ  основание для предоставления истцу по делу для завершения строительства самовольной постройки у последнего отсутствует.

Более того, истец не назвал суду и не представил суду доказательств своего обращения к собственнику земельного участка за заключением нового договора аренды для завершения строительства постройки или документов, подтверждающих принадлежность ему постройки  на праве собственности.

В этой связи, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что в отношении земельного участка истец как лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Суд принял во внимание и установленное подпунктом 2) пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ правило о праве уполномоченного органа муниципального образования изъять спорную постройку для ее продажи с публичных торгов.

Помимо недоказанности принадлежности истцу земельного участка, последний не представил суду и иных доказательств, необходимых и предусмотренных законом для признания права собственности на самовольную постройку.

Так, им не доказано, что постройка соответствует обязательным требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, в частности, разрешении на строительство № RU3 83 01000-104 с  окончательным сроком действия до 14.02.2015.

Согласно ранее выданным и последним разрешенииям на строительство № RU3 83 01000-104  для возведения здания офиса застройщику-истцу по делу было выдано разрешение на строительство двухэтажного здания офиса, общей площадью объекта 732,42 м2 с  окончательным сроком действия до 14.02.2015, в то время как им возведен иной объект - 4 этажное здание с готовностью 26%.

 По правилам статьи 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства с количеством этажей более чем два, и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Таким образом, застройщиком возведено иное, чем предусмотрено проектной документацией и разрешением на строительство здание, без проектной документации и осуществления экспертизы последней, что свидетельствует о возможной угрозе жизни и здоровью граждан, при этом проектная документация и экспертиза на возведенный объект застройщиком суду так и не представлена.

Истцом также не представлены документы, свидетельствующие о соответствии спорной постройки на день обращения в суд параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а также документы, позволяющие сделать вывод о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом отсутствие одного из перечисленных обстоятельств влечет за собой отказ в признании права.

При наличии таких обстоятельств суд считает недоказанным со стороны истца наличие правовых оснований к удовлетворению иска.

По существу истец пытается легализовать постройку в обход существующего порядка строительства объектов недвижимости.

Поэтом в иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу. 

Судья:                                                                                                       А.А. Архипенко