АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-7591/22

13 декабря 2022 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения оглашена 07 декабря 2022 г.

Полный текст решения составлен 13 декабря 2022 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Песочная бухта» (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 15.06.2022,

иные лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Песочная бухта» (далее – истец, ООО «Песочня Бухта») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент) в котором просило суд урегулировать разногласия, возникшие при изменении условий договора аренды № 1036 от 07.09.2018 земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м, по адресу: 

<

...>, участок 1, категория земель «земли населенных пунктов» предоставленного для обслуживания зданий и сооружений санатория-профилактория, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

«п.2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х ставка аренднойплаты (%)  = сумма годовой арендной платы (руб.)

Кадастровая стоимость участка составляет 96628957,35 руб.

Ставка арендной платы в размере земельного налога - 1,2%.

Величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету, составляет: 96628957,35 руб. X 0.012 = 1159547,48 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование Участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) новой кадастровой стоимости.

Указанный порядок определения арендной платы за пользование Участком может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащей применению в городе федерального значения Севастополь или снятия ограничений в обороте Участка».

От Департамента в материалы дела отзыв на исковое заявление не поступил.

04.10.2022 от Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя поступили пояснения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:304 расположен частично в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общественного пользования, в соответствии с документацией по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 25.04.2018 № 248-ПП.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в исковом заявлении.

С учетом изложенного, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в деле материалам.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК).

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО «Песочня Бухта»  является собственником:

-здания отельного корпусаплощадью1806,2кв.м,с кадастровым номером91:02:002002:300;

- здания лечебно-оздоровительного комплекса площадью 2944,2 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:314;

- здания прачечной площадью 54,5 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:290;

- здания гаража площадью 73,5 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:282,

на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от 15.04.2010, удостоверенного частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа ФИО3 и зарегистрированного в реестре за №1331, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м. по адресу: 

<

...>. 

Между Департаментом (далее - арендодателем) и ООО «Песочня Бухта»   (арендатором) 07.09.2018 был заключен договор № 1036 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - Города федерального значения Севастополь с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м, по адресу: 

<

...>, участок 1, категория земель «земли населенных пунктов» для обслуживания зданий и сооружений санатория – профилактория сроком на 49 лет (далее – договор).

19.09.2018 указанный договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, номер регистрации 91:02:002002:304-91/001/2018-2.

Пункт 2.2. договора в редакции дополнительного соглашения от 16.08.2019, зарегистрированного 10.09.2019 № 91:02:002002:304-91/001/2019-4 изложен в следующей редакции:

«Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком до 18.04.2019 года определяется по формуле:

Нормативная цена земельного участка (руб.) х ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (руб).

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с 19.04.2019 определяется по формуле:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х ставка арендной платы (%)= сумма годовой арендной платы (руб.).

Нормативная цена Участка составляет 33837220,56 руб. Кадастровая стоимость Участка составляет 67529650,98 руб. Ставка арендной платы в размере 2,4%.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет с 19.09.2018 по 18.04.2019 (33837220,56 х 0,024 = 812093,29).

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету с 19.04.2019 составляет: 67529650,98 х 0,024 = 1620711,62 руб.».

Внастоящеевремякадастроваястоимостьуказанногоземельного участка составляет  96628957,35 руб.

18.09.2019 ООО «Песочня Бухта»   обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:304 в собственность без проведения торгов за плату (вх. № ГУ-16879/19).

Департамент отказал в предоставлении запрашиваемой государственной  услуги,  указав,  что данный земельный участок частично расположен в  границах  красных  линий  улично-дорожной сети (на территории общего пользования), утвержденной Постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 № 248-Г/П «Об утверждении проекта планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории улично­ дорожной сети и территории общественного пользования», является ограниченным в обороте и предоставление его в собственности, не допускается.

Как следует из информации Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (Отдела информационного обеспечения градостроительной деятельности Управления градостроительного развития Департамента) от 26.04.2022 за № 2213/01-02-04-08/02/22, земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м. по адресу: 

<

...>, расположен в границах красных линий дороги и территории общего пользования, со следующими координатами красных линий улично­ дорожной сети и территории общественного пользования (СК-63):

№

х

Y

 1.

4932578.70999999

4378078.80000001

 2.

4932556.80999999

4378185.03000001

3.

4932560. 79999999

4378288.54000001

4.

4932648.34999999

4378266.06000001

5.

4932654.08999999

4378257.48000001

6.

4932651.34999999

4378238.06000001

7.

4932701.62999999

4378215.49000001

 8.

4932754.94999999

 4378191.29000001

--

 9.

4932757.67999999

 4378183.94000001

 10.

4932776.24999999

 4378176.08000001

 11.

4932748.01999999

 4378123.23000001

06.07.2022 истец обратился в Департамент с предложением о внесении изменений в указанный договор аренды земельного участка в части порядка определения размера годовой арендной платы, указывая на необходимость применения в отношении ограниченного в обороте земельного участка арендной ставки 1,2 %, предложив изменить пункт 2.2.договора аренды земельного участка от 07.09.2018 № 1036, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м. по адресу: 

<

...>, участок 1, предоставленного из состава земель населенных пунктов для обслуживания зданий и сооружений санатория-профилактория, изложив его в следующей редакции:

«п.2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле: 

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) Х Ставка арендной платы % = Сумма годовой арендной платы (руб.)

Кадастровая стоимость участка составляет 96628957,35 руб.

Ставка арендной платы в размере земельного налога - 1,2 %.

Величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету, составляет: 96628957,35 руб. Х 0,012 =1159547,48 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости участка, годовая арендная плата за пользование участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) новой кадастровой стоимости.

Указанный порядок определения арендной платы за пользование участком может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащей применению в городе федерального значения Севастополь или снятия ограничений в обороте Участка».

К заявлению также были приложены экземпляры проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2018 № 1036.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не ответил на указанное обращение ООО «Песочня Бухта» от 06.07.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения с иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

 Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 Как следует из материалов дела, истцом пункт 2.2 Договора предложено изложить в следующей редакции:

«п.2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле: 

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) Х Ставка арендной платы % = Сумма годовой арендной платы (руб.)

Кадастровая стоимость участка составляет 96628957,35 руб.

Ставка арендной платы в размере земельного налога - 1,2 %.

Величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету, составляет: 96628957,35 руб. Х 0,012 =1159547,48 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование Участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) повой кадастровой стоимости.

Указанный порядок определения арендной платы за пользование Участком может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащей применению в городе федерального значения Севастополь или снятия ограничений в обороте Участка»

Переданный истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:604 площадью 16797 кв.м, по адресу: 

<

...>, участок 1, имеет категорию земли: «земли населенных пунктов». 

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Согласно статье 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах особо охраняемых природных территорий в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничены в обороте.

 Пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 04.10.2022 спорный земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:304 расположен частично в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общественного пользования, в соответствии с документацией по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», утвержденной постановлением Правительства Севастополя от 25.04.2018 № 248-ПП, в связи с чем, является ограниченным в обороте.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. При этом, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м, по адресу: 

<

...>, участок 1, находится во временном пользовании ООО «Песочная Бухта» на основании договора аренды от 07.09.2018 № 1036  заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Песочная Бухта».

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Вместе с тем, в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы», установленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (далее - Постановление № 582). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 года № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 года, «Основные принципы определения арендной платы» были дополнены принципом № 7, согласно которому арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих Принцип №7, предполагающий учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 29.12.2017  № 710, утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582. 

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций, в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

В указанном случае, при определении размера арендной платы за земельный участок ограниченный в обороте, целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Положения пункта 30 Методических рекомендаций, в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, разъясняют используемую в Принципе № 7 формулировку «предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка».

Как указал ВС РФ в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменений определением апелляционной коллегии ВС РФ от 13.12.2019 года по делу № АПЛ18-523, положения Принципа № 7 «Основных принципов определения арендной платы», предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

 В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

Согласно представленным доказательствам, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности:

- здания лечебно-оздоровительного комплекса площадью 2944,2 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:314;

- здания прачечной площадью 54,5 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:290;

- здания гаража площадью 73,5 кв.м. с кадастровым номером 91:02:002002:282,

Поскольку спорный договор аренды от 07.09.2018, заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, арендная плата по такому договору является регулируемой и подлежит определению по правилам Принципа № 7, с учетом того, что, как установлено судом при рассмотрении данного дела, спорный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте.

Земельный налог на территории города Севастополя установлен Законом города Севастополя «О земельном налоге» № 81-ЗС от 19.11.2014, в соответствии с пунктом 5 статьи 2 которого, налоговая ставка для спорного земельного участка, установлена в размере 1,2 % от его кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. 

В силу статьи 110 АПК РФ, расходы на уплату государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Песочная бухта» удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Песочная бухта» при изменении условий договора аренды № 1036 от 07.09.2018 земельного участка с кадастровым номером 91:02:002002:304 площадью 16797 кв.м, по адресу: 

<

...>, участок 1 категория земель «земли населенных пунктов», предоставленного для обслуживания зданий и сооружений санатория-профилактория, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

«п.2.2. Величина годовой арендной платы за пользование Участком определяется по формуле: 

Кадастровая стоимость              Ставка арендной                     Сумма годовой

земельного участка             х      платы                             =        арендной платы

(руб.)                                             %                                              (руб.).

Кадастровая стоимость участка составляет 96 628 957,35 руб. 

Ставка арендной платы в размере земельного налога – 1,2%. 

Величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету, составляет: 96 628 957,35 руб. X 0,012 = 115 547,48 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости Участка, годовая арендная плата за пользование Участком подлежит пересчету с даты, указанной в акте об определении (установлении) повой кадастровой стоимости. 

Указанный порядок определения арендной платы за пользование Участком может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, регулирующего основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ставки земельного налога, подлежащей применению в городе федерального значения Севастополь или снятия ограничений в обороте Участка».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Песочная бухта» расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья                                                                                                    А.С. Мирошник