АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А35-1528/2017

г.Калуга

12 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 7 февраля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2018 года

председательствующего судьи

ФИО1

судей

ФИО2

ФИО3

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Пчелка» (Белгородская обл., Ивнянский район, с.Новоселовка-1): не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (г.Курск, ул.50 лет Октября, д.4/6): не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пчелка» на решение Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 (судья Клочкова Е.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу №А35-1528/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Пчелка» (далее – ООО «Пчелка», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области, Управление, ответчик), в котором просило:

1) признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.12.2016 с кадастровым номером 46:16:000000:486, выраженное в сообщение от 06.02.2017 №46/017/001/2017-62;

2) признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.12.2016 с кадастровым номером 46:16:000000:487, выраженное в сообщение от 06.02.2017 №46/017/001/2017-63;

3) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, зарегистрировав договор аренды земельного участка от 20.12.2016 с кадастровым номером 46:16:000000:486 и договор аренды земельного участка от 20.12.2016 с кадастровым номером 46:16:000000:487.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 по делу №А35-1528/2017 в удовлетворении требований заявителя отказано в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 решение Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Не согласившись с решением арбитражного суда и постановлением апелляционного суда ООО «Пчелка» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на указание в договорах того, что арендодатели являясь участниками долевой собственности исходного земельного участка площадью 18 325 300 м², передают в аренду ООО «Пчелка» земельный участок площадью 130,15 га и земельный участок площадью 658,882 га, которые образованы в границах земельного участка под кадастровым номером: 46:16:190000:6, в счет долей в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения; право собственности арендодателей на исходный земельный участок зарегистрировано; в аренду переданы земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет; действующее законодательство не допускает ситуацию, при которой право долевой собственности в исходном участке прекращено, а в образованном не возникло; требование о предоставлении документов, подтверждающие право общей долевой собственности на переданные в аренду земельные участки является незаконным; договора аренды от участников долевой собственности подписаны уполномоченным на собрании лицом - ФИО4, в соответствии с условиями согласованными на общем собрании 24.11.2016.

Управление Росреестра по Курской области отзыва, либо пояснений, суду не представило. 

Стороны в судебное заседание представителей не направляли, что не является препятствием в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами 20.12.2016 между собственниками земельных долей земельного участка площадью 18 325 300 м² из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:16:190000:6, указанными в списке (арендодатели) и ООО «Пчелка» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:486, общей площадью 130,15 га сформированным в счет долей в праве долевой собственности участников долевой собственности из земельного участка 18 325 300 м² с кадастровым номером 46:16:190000:6, и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:487 общей площадью 658,882 га сформированным в счет долей в праве долевой собственности участков долевой собственности из земельного участка 18 325 300 м² с кадастровым номером 46:16:190000:6, по условиям, которых арендодатели предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения находящиеся по адресу Курская область, Обоянский район, Усланский сельский совет.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договоров, срок аренды арендуемых участков устанавливается сроком на 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Курской области. В случае если ни одна сторона не направит письменного уведомления другой стороне о намерении прекратить договор по истечении его срока, то договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях. 

20.12.2016 земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

28.01.2017 директор общества обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне «арендодателя» от 20.12.2016, площадью 130,15 га с кадастровым номером: 46:16:000000:486, по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельский совет, и договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя от 20.12.2016, площадью 658,882 га с кадастровым номером: 46:16:000000:487, по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельский совет.

06.02.2017 Управлением Росреестра по Курской области были приняты решения о приостановлении государственной регистрации вышеуказанных договоров на срок по 04.05.2017, что отражено в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации от 06.02.2017 №46/017/001/2017-62 и №46/017/001/2017-63 соответственно.

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указало, что лица, указанные в представленных договорах аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общедолевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя от 20.12.2016 в качестве арендодателей, не являются правообладателями данных объектов и не имеют прав ими распоряжаться. Кроме того государственный регистратор отметил, что документов подтверждающих право общей долевой собственности арендодателей на указанные объекты не представлено.

Посчитав уведомления Управления от 06.02.2017 №46/017/001/2017-62 и №46/017/001/2017-63 о приостановлении государственной регистрации договоров аренды земельных участков, не соответствующими действующему законодательству и нарушают права и законные интересы ООО «Пчелка», заявитель обратился в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 по делу №А35-1528/2017, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017, в удовлетворении требований отказано.

Суды обеих инстанций, пришли к обоснованному выводу, что до выделения земельные участки в аренде общества не находились, после размежевания и выделения право собственности не зарегистрировано, у лиц, указанных в договорах аренды спорных земельных участков в качестве арендодателей, отсутствует право на распоряжение этими земельными участками, в том числе, право на передачу их в аренду.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «Пчелка» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для принятия решения о признании недействительным ненормативного акта, решения органа, действия (бездействия) необходимы оба условия, предусмотренных названными статьями.

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно статье 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Из материалов дела следует, что 24.11.2016 состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:190000:6 (общее количество собственников земельных долей – 176), на котором приняты решения, в том числе (т. 1, л.д. 42–67):

– об утверждении проектов межевания образуемых земельных участков площадью 1 301 500 м², 6 588 820 м² , 494 000 м² , 57 000 м² , выделяемых в счет земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:190000:6;

– об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектами межевания образуемых земельных участков от 13.10.2016 площадью 1 301 500 м²  – 31 собственник, площадью 6 588 820 м²  – 11 собственников; площадью 494 000 м²  – 1 собственник; площадью 57 000 м²  – 2 собственника; 

– об утверждении размеров долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектами межевания земельных участков от 13.10.2016;

– об избрании ФИО4 лицом, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности, в том числе заключать договоры аренды вновь образуемых земельных участков, об объеме и сроках таких полномочий;

– о передаче земельных участков площадью 1 301 500 м² , 6 588 820 м² , 494 000 м² , 57 000 м² , образуемых в счет выделяемых земельных долей, в аренду ООО «Пчелка».

Таким образом, у ряда участников долевой собственности имело место утрата права собственности на первоначальный участок и возникло право собственности на образуемые земельные участки.

В соответствии с частями 3 и 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, право собственности на образованные земельные участки подлежало государственной регистрации.

Довод жалобы о том, что выделенные земельные участки были поставлены на кадастровый учет, поэтому совершение каких-либо еще регистрационных действий в отношении них не требовалось, подлежит отклонению. 

Кадастровый учет данных участков осуществлен в 2016 году, при этом в ходе судебных разбирательств заявитель подтвердил факт отсутствия зарегистрированного права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 46:16:000000:486 и 46:16:000000:487 как на момент заключения договоров аренды, так и на момент обращения в Управление Росреестра по Курской области.

Следовательно, право собственности лиц, указанных в договорах аренды, на земельные участки с кадастровыми номерами 46:16:000000:486 и 46:16:000000:487 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы.

Ссылка на то, что постановка земельных участков на кадастровый учет свидетельствует о согласовании предмета аренды, в связи с чем имелись основания для государственной регистрации договоров аренды, и о том, что арендодатели и арендатор только обращаются за возникновением прав, также несостоятельны, поскольку не опровергают факт отсутствия у арендодателей зарегистрированного права на спорные земельные участки.

Не могут быть приняты доводы заявителя о том, что для заключения договора аренды выделенного земельного участка достаточным является наличие зарегистрированного права общей долевой собственности в исходном участке, а также о том, что в аренду переданы не самостоятельные объекты недвижимости, а только часть земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6.

Как обоснованно отмечено судами, общее количество собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6 – 176. Следовательно, если бы предметом договоров аренды выступали части земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6, то на стороне арендодателя должны бы были выступать все 176 собственников земельных долей. Однако в качестве арендодателей спорных земельных участков указаны только некоторые собственники земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6 (31 собственник в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:486 и 11 собственников в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:487).

Кроме того, из содержания решения общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6, состоявшегося 24.11.2016, следует, что в аренду ООО «Пчелка» передаются самостоятельные объекты недвижимости (земельные участки, образуемые в счет выделяемых земельных долей), а не части исходного земельного участка.

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Частью 3 статьи 50 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Основания приостановления государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 26 Закона о регистрации.

Пунктами 1 и 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Поскольку в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:486 площадью 1 301 500 м², сформированного в счет земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6 (количество лиц на стороне арендодателя – 31; т. 1, л.д. 32) и в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:000000:487 площадью 6 588 820 м², сформированного в счет земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:190000:6 (количество лиц на стороне арендодателя – 11; т. 1, л.д. 40) в качестве правообладателей указаны лица, чье право не подтверждено в установленном законом порядке, у регистрирующего органа имелись основания для приостановления государственной регистрации договоров аренды.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения требований заявителя отсутствовали.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, свидетельствуют о его несогласии с той оценкой, которую суды дали фактическим обстоятельствам, являлись предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции и подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу №А35-1528/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи 

ФИО1

 

ФИО2

ФИО3