Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 

http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41287/2025

29 октября 2025 года.

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года.  

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Золотаревой Я.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нохриной Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «М2» (194358, г.Санкт- Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Шувалово-Озерки, ул.Хошимина, д.16, лит.А, помещ.2-Н; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 15.04.2024, ИНН: 

<

***>),  

заинтересованное лицо: Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (191144, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Смольнинское, ул.Моисеенко, д.22, литера З; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 11.07.2003, ИНН: 

<

***>),  

о признании незаконным предписания от 21.03.2025 № 12/51/25-К-р об устранении выявленных нарушений обязательственных (лицензионных) требований и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям,  

при участии: от заявителя – ФИО1, доверенность от 01.08.2025, паспорт, 

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 25.12.2024, служебное удостоверение,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М2» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Инспекция) от 21.03.2025 № 12/51/25-К-р об устранении выявленных нарушений обязательственных (лицензионных) требований и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.  

Заявитель поддержал требования, представив дополнения к заявлению. 

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения требований, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.  

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.  

По результатам документарной проверки, проведенной в соответствии с решением заместителя главного государственного жилищного инспектора Санкт-Петербурга от 19.03.2025 № 12/51/25-К-р (номер в ЕРКНМ 78250947800017537193) и в  

рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, стр.1 (далее – многоквартирный дом, МКД), и исследования предоставленных документов Инспекцией составлен акт документарной проверки от 21.03.2025 № 12/51/25-К-р.  

Инспекцией по результатам документарной проверки установлено, что сведения о многоквартирном доме внесены в раздел реестра лицензий субъектов Российской Федерации Санкт-Петербург, содержащий сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет заявитель по распоряжению от 03.09.2024 № 4160-рл на основании договора управления МКД с застройщиком от 28.06.2024 № У-ПШ958/3. В названном акте также указано, что размер платы за содержание жилого помещения по лицевым счета помещений МКД за расчетные периоды январь и февраль 2025 определен в соответствии с приложением № 3 договора.  

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) не содержит положений о том, что застройщик является лицом, уполномоченным на установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме для лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.  

В силу пункта 3 части 5 статьи 162 ЖК РФ в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договор управления МКД заключается на срок не более чем три месяца.  

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ (часть 7 статьи 156 ЖК РФ, пункт 31 Правил № 491);  

Между тем в силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городе федерального значения Санкт-Петербурге – органом государственной власти субъекта) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.  

Размер платы за содержание жилого помещения в период с 01.01.2025 по 30.06.2025 установлены распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2024 № 300-р.  

Инспекцией 21.03.2025 по результатам проведения внеплановой документарной проверки в отношении Общества вынесено предписание об устранении нарушений обязательных (лицензионных) требований и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, которым Обществу предписано: выполнить перерасчет платы по лицевым счетам помещений МКД за услуги: содержание общего имущества МКД; управление МКД за расчетные периоды январь и февраль 2025 в соответствии с тарифами, утвержденными распоряжением Комитета по тарифам СПб от 20.12.2024 № 300-р.  

Не согласившись с предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия)государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

При этом, в силу положений части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

Исходя из системного толкования положений статей 198 и 200 АПК РФ следует вывод о том, что заявитель, оспаривая ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, должен доказать нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно пункту 4 части 1 статьи 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.  

В соответствии с пунктом 23 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 объектами лицензионного контроля являются деятельность, действия (бездействие) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.  

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании № 1110 лицензионным требованием к лицензиату является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 части 1 статьи 57 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Закон № 248-ФЗ) основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть, в том числе, наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об  

угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров.  

В рамках осуществления лицензионного контроля Инспекцией проводятся следующие контрольные (надзорные) мероприятия, в том числе, предусматривающие взаимодействие с лицензиатом на плановой и внеплановой основе – документарная проверка.  

В ходе документарной проверки допускается совершение контрольных (надзорных) действий, включая получение письменных объяснений и истребование документов.  

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

Согласно положению подпункта (4) пункта 1.1 части 1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, кроме того, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.  

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Вопросы платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII ЖК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи.  

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).  

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.  

В силу части 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).  

Как следует из материалов дела, Инспекцией в ходе исследования представленных Обществом пояснений и документов установлено, что тарифы применяемые для начисления платы, в том числе для квартиры № 303, установлены договором управления с застройщиком ООО «Норд Сити» от 28.06.2024 № 739-У-ПШ95/3, в соответствии с которым застройщик поручил Обществу осуществить управление МКД, его эксплуатационное и техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, обеспечение коммунальными услугами.  

Исходя из положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.  

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не является владельцем помещений в многоквартирных домах, построенных за счет средств участников долевого строительства.  

Помещения в МКД не передавались и не могли быть преданны ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика). Следовательно, застройщик не приравнивается в правах, установленных положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ. Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании, что согласуется с выводами, изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.11.2021 Ж308-ЭС21-21462.  

Согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.  

Таким образом, императивный порядок установления платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также круг лиц, обладающих такими полномочиями,  

определен разделом VII ЖК РФ, а застройщик многоквартирного дома и управляющая компания в силу указанных норм таким правом не наделены.  

На Общество, как управляющую компанию, возложена обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также право получать плату за предоставленные услуги, при этом правом выбора порядка расчета размера платы за предоставленные услуги управляющая компания действующим законодательством не наделена.  

Доводы Общества о неисполнимости вынесенного предписания отклонены судом, поскольку предписание содержит законные требования и конкретные указания, которые необходимо совершить Обществу. При этом данные требования направлены на устранение допущенных нарушений, следовательно, содержание предписания явно позволяет определить, какое нарушение заявителю следует устранить.  

Учитывая изложенное, предписание является законным и исполнимым, выдано правомерно и обоснованно, а заявленные требования удовлетворению не подлежат.  

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со статьей 101 АПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.  

Платежным поручением от 29.04.2025 № 177 Обществом уплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей.  

В связи с отказом в удовлетворении заявления понесенные заявителем судебные расходы остаются на нём.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «М2» (в удовлетворении требований о признании незаконным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 21.03.2025 № 12/51/25-К-р об устранении выявленных нарушений обязательственных (лицензионных) требований и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья Золотарева Я.В.