АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952  тел. 460-945

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2184/2019

г. Южно-Сахалинск

16 июля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 09 июля 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-2184/2019

по исковому заявлению заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН 

<

***> ИНН6501025864) 

к федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304650117600132 ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным договора аренды № 217/17 нежилого помещения от 31.12.2017, дополнительного соглашения к данному договору от 28.11.2018, 

об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» нежилое помещение федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет», находящееся по адресу: 

<

...> на первом этаже здания с кадастровым (или условным)  номером 65:01:0702004:1640,  назначение: нежилое,  общей площадью 18,3 кв.м,

уполномоченный орган – Министерство науки и высшего образования Российской Федерации,

  третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области,

при участии: от истца – представитель Ю Н.Д. (полномочия подтверждены на основании служебного удостоверения); от ответчиков:

от ФГБОУ ВО «Сахалинский государственный университет» – представитель ФИО2 по доверенности от 28.06.2019; 

от ИП ФИО1 – ФИО1 лично личность удостоверена на основании паспорта); 

от третьего лица - представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2019; 

от уполномоченного органа - представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Сахалинской области (далее – истец) обратился в арбитражный суд к федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» (далее – Университет, САХГУ), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ИП ФИО1) (далее – ответчики) о признании недействительным договора аренды № 217/17 нежилого помещения от 31.12.2017, дополнительного соглашения к данному договору от 28.11.2018, об обязании ИП ФИО1 возвратить САХГУ нежилое помещение САХГУ, находящееся по адресу: 

<

...> на первом этаже здания с кадастровым (или условным)  номером 65:01:0702004:1640,  назначение: нежилое,  общей площадью 18,3 кв.м.

Исковое заявление обосновано доводом о том, что оспариваемый договор заключен в отсутствие проведения конкурентных процедур, предусмотренных положениями Федерального закона «О защите конкуренции». 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ТУ Росимущества в Сахалинской области).

Ответчик САХГУ с требованиями не согласился, указал, что между сторонами был и ранее заключен договор аренды от 2004 года в отношении спорного помещения, который был продлен соглашением от 2009 года на неопределенный срок и впоследствии расторгнут соглашением от 2017 года. Оспариваемая прокурором сделка согласована с Министерством образования и науки Российской Федерации. Впоследствии представитель ответчика с исковыми требованиями согласился, поддержал правовую позицию по делу уполномоченного органа – Министерства науки и высшего образования Российской Федерации.

ИП ФИО1 отзыв на исковое заявление не представила, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.   

Третье лицо ТУ Росимущества в Сахалинской области в отзыве на исковое заявление просило требования удовлетворить.

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации в представленном отзыве с исковым заявлением согласилось, указало на то, что спорное нежилое помещение передано в аренду без согласия его собственника.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания уполномоченный орган своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Из материалов дела судом установлено следующее.

31.12.2017 года между САХГУ (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 217/17, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (имущество) на первом этаже здания согласно поэтажному плану (Приложение № 1), общей площадью 18,3 кв.м для использования в качестве парикмахерской.

Указанное помещение находится в нежилом здании с кадастровым (или условным) номером здания 65:01:0702004:1640, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Договор заключен до 31 декабря 2018 года (пункт 2.1).

Дополнительным соглашением от 28.11.2018 внесены изменения в договор, в частности, срок договора продлен до 31 декабря 2019 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной государственной регистрационной службы по Сахалинской области от 27.10.2008 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2008 № 65-65-01/040/2008-706), учебные помещения, назначение нежилое, общей площадью 1577,40 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, находятся в собственности Российской Федерации.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Сахалинской области 25.06.2016 (запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.06.2009 № 65-65-01/024/2009-113), учебные помещения, назначение нежилое, общая площадь 1577,4 кв.м, этаж 1-3, номера на поэтажном плане 1 эт. - № 1-47, 2 эт.-№ 17-28, 30, 32-38, 40, 42-47, 49, 51-54, 56, 58-66, 68, 74, 79, 94, 3 эт. - № 24, 27, 30, 33, 35, 37, 40, 43, 46, 48-54, 56, 58-60, 62, 68, 71, 98, расположенные по адресу: 

<

...>, находятся в оперативном управлении федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет».

Полагая, что вышеуказанный договор аренды является ничтожной сделкой в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нарушающей требования закона и посягающий на публичные интересы, связанные  с владением и распоряжением государственной собственностью, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права. 

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор аренды нежилых помещений не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Как следует из указанных разъяснений, пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее – ФЗ «О защите конкуренции»), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

Согласно части 3 этой же статьи в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (пункт 3).

Частью 3.1 статьи 17.1 предусмотрено, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

Согласно части 3.2 статьи 17.1 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Установленный приведенными нормами запрет направлен на недопустимость передачи учреждениями, государственными органами и органами местного самоуправления государственного или муниципального имущества отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур, только при соблюдении которых иные потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовывать право на получение такого имущества.

Спорное помещение передано индивидуальному предпринимателю в целях использования под парикмахерскую.

При заключении договора аренды торги проведены не были.

При этом наличия перечисленных случаев, а также соблюдения приведенных требований для заключения спорного договора в отсутствие таких торгов судом из материалов дела не установлено.

Таким образом, законных оснований для применения положений статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», дающих исключительную возможность заключения договора аренды без проведения конкурсов и аукционов, у сторон договора не имелось.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Оспариваемое дополнительное соглашение к договору является самостоятельной сделкой, повлекшей изменения условия основного договора в части срока действия договора.

Согласно части 9 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Вместе с тем, оспариваемое дополнительное соглашение заключено сторонами к договору, заключенному без соблюдения требований, установленных законодательством, также в отсутствие торгов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания оспариваемого договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 данного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Руководствуясь изложенным, суд признает обоснованным вывод истца о том, что оспариваемая им сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, связанные с владением и распоряжением государственной собственностью.

На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция.

Как указано в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

В силу пункта 82 указанного постановления в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. 

Правовым последствием недействительной сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения. В то же время признание договора недействительным не дает оснований для бесплатного пользования имуществом.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Поскольку в результате исполнения недействительной сделки арендатор фактически пользовался имуществом по договору аренды (что лицами, участвующими в деле, не оспаривается), то обязан возместить другой стороне – арендодателю стоимость такого пользования.

При указанных обстоятельствах, применение двусторонней реституции о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования арендованным имуществом по договору, признанному недействительным, не предусмотрено. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что первоначальное положение сторон, существовавшее до заключения оспариваемой сделки, подлежит восстановлению путем применения односторонней реституции в виде передачи спорного имущества арендодателю, в связи с чем удовлетворяет исковые требования.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными договор аренды № 217/17 нежилого помещения от 31.12.2017, заключенный между федеральным государственным бюджетным учреждением высшего образования «Сахалинский государственный университет» и индивидуальным  предпринимателем ФИО1, а также дополнительное соглашение к данному договору от 28.11.2018.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» нежилое помещение федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Сахалинский государственный университет», находящееся по адресу: 

<

...> на первом этаже здания с кадастровым (или условным)  номером 65:01:0702004:1640,  назначение: нежилое,  общей площадью 18,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                          Т.С. Горбачева