АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-40960/2022

09 декабря 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2022 года. Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Мкртичян, рассмотрев в судебном заседании дело №А60-40960/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «СВ ГРУПП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо, на заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ ГЦАС «Свердловский» (ИНН 

<

***>), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, доверенность от 27.05.2022г.;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 31.10.2022г. (до перерыва), ФИО3, доверенность от 09.11.2022г. (после перерыва)

 Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

ООО «СВ ГРУПП» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ТУ Росимущества в Свердловской области об обязании заключить дополнительное соглашение от 07.05.2022г. к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16, в котором установить рыночную стоимость аренды на основании отчета об оценке от 20.05.2022г. № 398-22/3, изменить расчет арендной платы к договору и установить размер арендной платы на 2022 год в размере 334 567 руб. 29 коп. 

Ответчик представил отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

УСТАНОВИЛ:

ООО «СВ групп» (арендатор, истец) на праве аренды с 30.12.2019г. принадлежит пропорционально площади принадлежащих ему помещений земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402010:16, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 2798 кв.м., что подтверждается договором аренды № Т-155/0453 от 07.05.2004г., заключенным с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (арендодатель, ответчик) в редакции дополнительного соглашения №66-489 от 07.06.2021г.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды, размер арендной платы может изменяться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке путем направления расчета, который является частью договора. 

Истцом с сопроводительным письмом №66-07/325 от 18.01.2022г. получен расчет арендной платы на 2022г., который произведен ответчиком исходя из рыночной стоимости права аренды, установленной в отчете об оценке от 15.12.2021 №7964/21 ООО «Центр экономического содействия».

Истец для проверки соответствия   отчета об оценке требованиям законодательства, соответствующих нормативных актов, методологии и сложившейся общепринятой практики в области оценочной деятельности обратился в ООО "Областной центр оценки", в рецензии которого от 20.05.2022г. указано, что  отчет об оценке №7964/21 от 15.12.2021г.  не соответствует требованиям законодательства. Согласно отчету ООО "Областной центр оценки" №398-22/3 от 20.05.2022г. рыночная стоимость  арендной платы  составляет 21 730 200 руб., в связи с чем арендная плата данного земельного участка для истца на 2022 год должна составить  334 567 руб. 29 коп.

Принимая во внимание, что разногласия относительно рыночной стоимости права аренды и величины арендной платы не разрешены в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения  о расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости арендной    платы  в размере   21 730 200 руб. и изменении расчета арендной платы на 2022 год в размере  334567 руб. 29 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных правовых норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

Из материалов дела следует, что сам порядок исчисления арендной платы сторонами не оспаривается, оспаривается рыночная стоимость права аренды, исходя из которой и определяется годовой размер арендной платы.

Рыночная стоимость права аренды определена арендодателем по отчету об оценке от 15.12.2021 №7964/21 ООО «Центр экономического содействия».

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020)). Величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, не являлась обязательной для уполномоченного органа.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Достоверность отчета об оценке от 15.12.2021 №7964/21 ООО «Центр экономического содействия» проверена истцом в досудебном порядке, соответствующая рецензия представлена в материалы дела, а также проверена судом путем назначения судебной экспертизы по ходатайству истца.

В заключении ООО «Главэкспертиза» №2022/10-01Э указано на частичное несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки (отсутствует перечень данных с указанием источников получения, отсутствуют характеристики объекта оценки, не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, анализ сегмента рынка земельных участков офисно-торгового назначения не приведен, аналоги объектов приведены для ИЖС, что также повлияло на корректировочные коэффициенты), вследствие чего указанный отчет не может быть принят в качестве документа, определяющего величину стоимости объекта оценки.

После того, как была установлена недостоверности отчета об оценке от 15.12.2021г. №7964/21, выполненного ООО «Центр экономического содействия», эксперт в соответствии с определением суда от 05.10.2022г. определил рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16 в размере 20 350 714 руб.

Заключение эксперта признано судом соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержащим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, ясным и полным, не содержащим противоречий, в связи с чем принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Истцом заявленные требования скорректированы, исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости права аренды.

Принимая во внимание, что размер арендной платы определен истцом на основании недостоверного отчета, суд требования истца удовлетворяет и устанавливает для определения размера арендной платы по договору аренды 155/0453 от 07.05.2004г. рыночную стоимость права аренды равной 20 350 714 руб, что означает что арендная плата на 2022 год составит 313 328 руб. 14 коп. или 78 332 руб. 04 коп. в квартал.

При этом суд не усматривает оснований для возложения обязанности на ответчика заключить дополнительное соглашение, поскольку разногласия сторон урегулированы судом.

Расходы истца по оплате государственной пошлины и судебные издержки на проведение экспертизы подлежат возмещению ответчиком (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка №Т-155/0453 от 07.05.2004г., возникшие при определении размера арендной платы.

Расчет арендной платы производить с 2022 года исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка равной 20 350 714 руб.

В приложении №2 к договору аренды арендной платы земельного участка №Т-155/0453 от 07.05.2004г. (расчет арендной платы на 2022 год) годовой размер арендной платы - 313 328 руб. 14 коп., ежеквартальный - 78 332 руб. 04 коп.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СВ ГРУПП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины и 48 000 руб. судебных издержек.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СВ ГРУПП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №186 от 22.07.2022г.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяС.Ю. Григорьева