﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 июня 2020 года

Дело №

А56-110312/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» Овчинникова Г.А. (доверенность от 19.07.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 30.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 по делу № А56-110312/2018,					

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация», адрес: 191119, Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, лит. А, ОГРН 1117847488703, ИНН 7840460704 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), об урегулировании разногласий, возникших между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого здания площадью 751,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001706:3011, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, лит. А, и земельного участка площадью 694 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001706:3227, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. Константина Заслонова, уч. 7, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путём изложения договора в представленной в приложении к уточнённому иску редакции, в частности, определив, что цена продажи объекта составляет 32 463 041 руб., НДС не облагается и включает в себя: цену продажи здания – 16 500 000 руб., цену продажи земельного участка – 15 963 041 руб. (с учётом уточнения требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества).

Решением суда от 05.06.2019 принят отказ истца от требования в части обязания комитета заключить договор, производство по делу в этой части прекращено, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка, цена продажи объекта установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Постановлением апелляционного суда от 07.11.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на недоказанность вывода судов о том, что величина рыночной стоимости здания по состоянию на 10.01.2018 составляет 16 500 000 руб. Податель жалобы считает, что суды необоснованно отклонили ходатайство ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы и вынесли обжалуемые судебные акты на основании недостоверного доказательства.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами, указывает, что согласно размещённым на официальном портале Росреестра данным по состоянию на 01.01.2018 кадастровая стоимость спорного здания составляла 17 200 000 руб., что максимально близко по значению к цене, определённой экспертом.

В отзыве на кассационную жалобу ГУП ГУИОН соглашается с доводами, изложенными в кассационной жалобе комитета.

В отзыве на кассационную жалобу фонд имущества указывает, что комитет и фонд имущества заключили соглашение от 24.04.2019 о расторжении договора поручения от 20.04.2010 № Фао-238/2010, согласно которому с момента подписания указанного соглашения фонд имущества не осуществляет деятельность по оказанию комитету посреднических услуг по подготовке и заключению от имени комитета договоров купли-продажи государственного имущества.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитетом издано распоряжение от 05.07.2018 № 1302-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, одновременно с отчуждением земельного участка», пунктом 4.2 которого в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН,  определена цена продажи здания и земельного участка в размере 64 400 000 руб. 

Письмом от 16.07.2018 № 5649/19 фонд имущества направил обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. 

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена продажи здания и земельного участка составляет 64 400 000 руб.: цена продажи здания – 48 436 959 руб., цена продажи земельного участка – 15 963 041 руб. 

Письмом от 27.07.2018 общество направило комитету и фонду имущества подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи здания в размере 24 587 000 руб., а общую цену продажи здания и земельного участка - 40 550 000 руб. 

Письмом от 01.08.2018 № 5980/19 фонд имущества сообщил обществу об отсутствии у фонда имущества полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки. 

Ссылаясь на то, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определённой отчётом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (с учётом уточнения требований).

Суд первой инстанции назначил по делу проведение экспертизы, определил цену продажи объекта на основании выполненного экспертом заключения об оценке рыночной стоимости здания и земельного участка, и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили положения статей 421, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правовую позицию, приведённую в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Доводы подателя жалобы о том, что суд назначил экспертизу, не установив недостоверность отчёта об оценки объекта, выполненного ГУП ГУИОН, правильно отклонены судами.

Суд первой	 инстанции обоснованно посчитал, что для правильного разрешения спора требуются специальные познания, и назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения независимым оценщиком рыночной стоимости объекта. 

Суды обоснованно посчитали, что заключение эксперта от 22.02.20198   № 030-А56-110312/2018, с учётом данных экспертом пояснений, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, не вызывает неясностей и сомнений, и мотивированно отказали в проведении повторной экспертизы. Доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, равно как и доводы ГУП ГУИН не свидетельствуют о недостоверности выводов, сделанных экспертом, не подтверждают, что установленная экспертом величина рыночной стоимости предмета оценки является недостоверной.

Ссылка подателя жалобы на то, что оценка здания произведена экспертом неверно исходя из того, что в здании с 2006 года не производился капитальный ремонт, обоснованно не принята судами. Обстоятельства, связанные с заключением в 2006 году комитетом и обществом дополнительного соглашения к договору аренды о зачёте в счёт арендной платы понесённых обществом затрат на ремонт здания, не опровергают выводы судебной экспертизы о размере рыночной стоимости здания по состоянию на день подачи обществом заявления о выкупе объекта. 

Доводы подателя жалобы не опровергают соответствие сделанных судами первой и апелляционной инстанций выводов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, не свидетельствуют о неправильном применении судами нормы материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 по делу № А56-110312/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.Г. Преснецова

 Г.М. Рудницкий