Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8090/2022

г. Хабаровск

16 сентября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 12.09.2022 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313272311200096, ИНН 

<

***>)   

о взыскании 2 274 354 руб. 71 коп.

при участии:

от истца –  не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – А.А. Гуманюк, представитель по доверенности №27АА1869687 от 07.06.2022, диплом от 25.06.2003.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска  (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании по договору аренды от  19.03.2013 №90 задолженности в размере 2 046 685 руб. 88 коп. за период с 01.03.2020 по 30.04.2022, неустойки в размере 227 668 руб. 83 коп. за период с 10.03.2020 по 30.04.2022.

  Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление,  с иском не согласен.  Указывает,  что договор аренды  земельного участка  является действующим.  Ссылается  на то, что  земельный участок предоставлен под здание «магазина», которое фактически в заявленный период использовалось под сдачу помещений под офисы, парикмахерскую.   Полагает, что арендная плата за земельный участок должна оплачиваться исходя из фактического использования здания  с применением коэффициента    по виду разрешенного использования земельного участка  (Квз)  под «парикмахерскую» . Предстаивл акты осмотра помещений в спорный период, договоры аренды помещений в здании.

Истцом требования иска поддержаны, представлены возражения на отзыв ответчика,  акт осмотра земельного участка на момент рассмотрения дела с отражением в нем  нахождения в здании магазинов, расчет исковых требований, даны пояснения по представленным документам. Не согласен с доводами  о необходимости  расчета арендной платы исходя из нахождения в здании   офисов и парикмахерской , поскольку на момент осмотра в здании имеются магазины, а также в связи с тем, что земельный участок предоставлен под здание с назначением- « магазин».

От истца поступило ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ  об уменьшении сумы иска  - просит взыскать задолженность в размере 2 046 685 руб. 88 коп. за период с 01.03.2020 по 30.04.2022, неустойку в размере 191 348  руб. 01 коп. за период с 10.03.2020 по 31.03.2022.

Судом ходатайство об уменьшении иска удовлетворено.

 Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя суд

УСТАНОВИЛ:

Истец является органом администрации города Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена; выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

19.03.2013 между департаментом (арендодатель) и ФИО2 (далее - арендатор) заключен договор аренды № 90 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050104:884, расположенного в 

<

...>, площадью 1731,0 кв.м. для использования под здание магазина.

Пунктами 2.1., 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.        

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки

Срок действия условий договора определен с 19.03.2013 по 18.03.2019.

Земельный участок передан по передаточному акту от 19.03.2013.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 09.04.2013.

В силу пункта 2 стать 621 ГК РФ, п. 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то арендодателя, то договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

29.05.2019 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости Управления Росреестра по Хабаровскому краю установлена кадастровая стоимость арендованного земельного участка в размере 5 435 340 руб., в связи с чем арендодателем произведен перерасчет арендной платы с 11.06.2019 (дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, письмо от 28.06.2019 № 17-06/7162).

13.12.2019арендатор обращался в департамент с заявлением оперерасчете арендной платы по договору, указав, что фактическиарендуемый земельный участок используется им под здание парикмахерской.

14.01.2020департаментом дан ответ об отказе в перерасчете аренднойплаты по договору, поскольку договор аренды заключен для использованияпод здание «магазина». 

24.01.2020 от арендатора поступило уведомление о расторжении договора аренды в связи с несогласием с расчетом арендной платы.

12.02.2020 департаментом дан ответ о прекращении договорных отношений с арендатором с указанием на то,   что на земельном участке находится объект капитального строительства -  здание «магазин» и поскольку земельный участок не возвращен будет начисляться  плата за пользование земельным участком. 

 В судебном заседании представитель ответчика указывает на то,  что  договор аренды является действующим, фактического расторжения договора аренды не состоялось, поскольку стороны в дальнейшем продолжили правоотношения, связанные с арендой земельного участка.

 Письмом от 14.07.2022г. ФИО2  уведомил ДМС администрации г. Хабаровска о  том, что земельный участок,  принадлежащий на основании договора аренды от 19.03.2019 № 90,  для использования под здание магазина,  передан   в залог ООО «Дэбрик» для заключения договора займа  для исполнения обеспечения обязательства по кредитному договору.

Арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы, в этой связи  образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.04.2022  в размере 2 046 685, 88 руб.,  на сумму задолженности начислены пени  за период с 10.03.2020 по 31.03.2022 в размере  191 348 руб. 01 коп.  с учетом уточнения.

15.03.2022 арендодателем в адрес арендатора направлена досудебная претензия, которая вручена адресату 23.02.2022.

 Ответчиком предоставлен акт осмотра здания от 28.04.2022г.  без участия представителей администрации, согласно которому на момент осмотра в здании проводятся ремонтные работы,  на первом этаже  расположена парикмахерская, на втором этаже  помещения используются под офисы.  

По требованию суда стороны произвели  осмотр  здания и предоставили суду акт осмотра от  28.06.22г.,  согласно которому  первый этаж используется под парикмахерскую,  магазины  «Сырная лавка» и «Ерш – пиво и рыба».

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК  РФ, заслушав представителей, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Статьей 41 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка осуществляет права собственника земельного участка, предусмотренные  статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, которая, в частности, предусматривает право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то арендодателя, то договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

 Стороны факт действия договора аренды земельного участка не оспаривают.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

По смыслу приведенных норм, при расторжении договора, когда арендатор не возвращает переданное по договору аренды имущество, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы, а также пени установленной договором.

Поскольку земельный участок до сегодняшнего дня не освобожден арендатором, и арендатор  настаивает на том,  что договор аренды продолжает свое действие,  начисление арендной платы и пени по договору аренды в размере, установленном п. 2.1. договора, не прекращено.

 Как следует из пояснений ответчика,   принадлежащее на праве собственности здание используется для сдачи  находящихся в нем помещений в аренду. Договор аренды считает действующим.

Возражая против заявленной суммы, ответчик указывает, что   в  заявленный истцом период  помещения в  здании не использовались под магазин, а сдавались в аренду под офисы и  парикмахерскую.

Ответчик ссылается на ч. 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и указывает, что правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства вправе самостоятельно выбирать без дополнительных разрешений и согласований основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в связи с чем полагает, что  в период предоставления  помещений в здании  не под аренду магазина,  арендная плата, установленная договором аренды земельного участка, подлежит  изменению .

 Полагает, что расчет  арендной платы за земельный участок должен быть произведен исходя из коэффициента  по виду разрешенного использования земельного участка  ( Квз)  под «парикмахерскую»  в размере  0,03401, при применении которого арендная плата составит 15 989 руб. 80   коп. в месяц.

Указанный довод    ответчика основан на неверном понимании норм права и не может быть признан обоснованным.

Согласно пункту 9 статьи 1, подпунктам 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

 1) основные виды разрешенного использования;

2)условно разрешенные виды использования;

3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенногоиспользования и условно разрешенным видам использования и осуществляемыесовместно с ними.

В силу пункта 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

  Вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Градостроительный кодекс  РФ  исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса), так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться  арендованным  имуществом  в  соответствии  с условиями договора аренды.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2022 ФИО2 являетсясобственником здания наименование «магазин» с кадастровым номером27:23:0050103:88, расположенного на арендованном земельном участке,следовательно, земельный участок им используется по назначению под здание магазина.

 Доводы ответчика о том, что изменение использования помещений в здании влечет необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка  и изменения  арендной платы судом отклоняются, поскольку не изменяют назначение  находящегося на земельном участке здания с назначением «магазин».

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, помещения в здании  сдает в аренду ответчик, следовательно,  назначение  использования помещений в здании  является его  усмотрением и  предпринимательским риском и не влечет одностороннего изменения  условий договора аренды земельного участка  в зависимости от назначения  сдаваемых  в аренду помещений в здании.

Арендодатель  также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

 Предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации  под здания «магазина».

 Согласно п3. Ст. 85 ЗК РФ Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Иное толкование  и применение норм права противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права  по распоряжению принадлежащего ему имуществом и  предполагало бы возможность изменения условий договора по усмотрению арендатора  на протяжении его действия  в одностороннем порядке, что договором не предусмотрено и нарушает определенность гражданских отношений сторон,  права и обязанности которых зафиксированы договором.

 Ответчиком не приняты меры по изменению назначения здания путем обращения в регистрирующий орган, что позволило бы изменить и вид разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов Арбитражным судом Хабаровского края рассмотрено дело А73-3146/2020   по иску ДМС к ФИО2  о взыскании задолженности за период с 01.07.2018 по 21.01.2020г. и неустойки.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № 06АП-5550/2020, которым с ИП ФИО2 в пользу департамента по договору аренды земельного участка от 19.03.2013 № 90 взыскан долг в размере 501 938, 02 рублей, неустойка в размере 45 770, 50 рублей, всего 547 708, 52 рублей.

В рамках рассмотрения указанного дела ответчиком также заявлялось о прекращении  с 15.11.2019 г. в здании торговой деятельности, однако, взыскание задолженности произведено из установленных договором условий.

Представленные ответчиком  акты осмотра помещений от 18.03.2020 и 21.04.2022г. составлены по крайним  датам периода взыскания и не могут быть признаны судом надлежащим доказательством фактического использования помещений на протяжении всего заявленного истцом периода, а также  не  изменяют условия договора аренды земельного участка, а лишь фиксируют использование помещений внутри здания. 

 Поскольку нормы гражданского и  земельного законодательства обязывают землепользователя использовать земельный участок по его целевому назначению, а также в соответствии с договором аренды земельного участка,  учитывая, что   в период рассмотрения дела в здании расположены магазины,  расчет арендной платы произведен департаментом в спорный период с коэффициентом по виду разрешенного использования земельного участка для размещения торгового объекта – «магазин»,  что соответствует его назначению , требование о взыскании задолженности в размере 2 046 685 руб. 88 коп. является  обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В пункте 4.1 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков внесения арендных платежей, требование о взыскании пени является правомерным.

Факт просрочки, а равно ее продолжительность, ответчиком не оспорены.

Проверив представленный истцом расчет штрафных санкций, суд признает его верным.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

 Ссылка  ответчика на судебную практику не может быть признана судом обоснованной, поскольку  основана на иных фактических обстоятельствах, связанных с нарушением арендаторами условий использования земельных участков.

 Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с тем, что истец в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313272311200096, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>) задолженность в размере 2 046 685 руб. 88 коп., неустойку в размере 191 348 руб. 01 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313272311200096, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  34 190 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                   О.М. Левинталь