﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55877/2019

г. Краснодар

13 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: акционерного общества «Мацестинский чай» (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102), общества с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056) и третьих лиц: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А32-55877/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к АО «Мацестинский чай» (далее – общество), в котором просила:

– расторгнуть договор от 15.12.2005 № 4900770113 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1447 площадью 3 га, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 33, для сельскохозяйственного использования;

– возложить на ответчика обязанность привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению, и возвратить его истцу;

– возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанность погасить регистрационную запись об обременении данного участка арендой в пользу общества.

Требования основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), положениях Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и мотивированы использованием ответчиком земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика) в связи с переходом к данному лицу прав и обязанностей арендатора из договора аренды от 15.12.2005 № 4900770113.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 05.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.04.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Нарушения, приведенные истцом в качестве основания для расторжения договора, устранены ответчиком в разумный срок. При существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта; нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Заявитель указывает на то, что общество привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. На участке расположена плантация чая площадью 2,95 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха), под дорогами – 0,15 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнено. Данные обстоятельства свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка с нарушением требований действующего законодательства и влекут возникновение у арендодателя права расторгнуть соответствующее соглашение в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор от 15.12.2005 № 04-24/113С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1447 площадью 3 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 33, для сельскохозяйственного использования до 15.12.2054 (пункты 1.1 и 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По соглашению от 03.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к фабрике. Впоследствии фабрика (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды данного участка от 18.11.2019.

Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея с 23.06.2018 по 01.08.2018 провело выездную внеплановую проверку земельного участка по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551. В ходе проверки составлен акт проверки от 01.08.2018, согласно которому на спорном участке расположена чайная плантация площадью 2,95 га; на ней выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха) под дорогами 0,15 га. Агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 2551 не выполнено.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Суды установили, что чайный куст произрастает на территории площадью 2,95 га. При этом лишь незначительная часть участка, предназначенного для выращивания чайного куста, заросла сорной и древесно-кустарниковой растительностью. Ответчик представил в материалы дела договор от 01.11.2019 № 12/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на спорном земельном участке, очистке междурядий от сорняков вручную и очистке шпалеры от корневой поросли; а также акты сдачи-приемки выполненных работ от 31.03.2020. Администрация факт устранения на спорном земельном участке засоренности сорными растениями документально не опровергла. 

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиками нарушений, балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482, равно как и ранее действовавшим постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

Аналогичные выводы судебных инстанций поддержаны Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.02.2021 № 308-ЭС21-161 по делу № А32-48983/2019.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А32-55877/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							            Е.Г. Соловьев

Судьи										            А.И. Мещерин 

										            И.В. Сидорова