ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42523/2017

город Ростов-на-Дону

22 августа 2022 года

15АП-12246/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Деминой Я.А.,

судей Сулименко Н.В., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой"на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 по делу № А32-42523/2017 по заявлению внешнего управляющего ФИО2 о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>); 

 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"  (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился внешний управляющий ФИО2 с заявлением о признании недействительными сделками должника:

- договора аренды земельного участка № КЖС-АС/СК3-ар/21 от 13.08.2021, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой";

- договора аренды земельного участка № КЖС-АС/СК2-ар/21 от 13.08.2021, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой".

К участию в обособленном споре привлечены арбитражные управляющие ФИО4 и ФИО5 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 по делу №А32-42523/2017 признаны недействительными договор аренды от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК2?ар/21, договор аренды от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК3?ар/21. Признано отсутствующим обременение имущества ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), а именно земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309018:1321, 23:47:0309018:1319 в пользу ООО "СЗ "Акстрой". Взысканы с ООО "СЗ "Акстрой" расходы по оплате госпошлины в сумме 18 000 рублей в пользу ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "СЗ "Акстрой" в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловало определение от 27.05.2022, просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что фактически оспариваемые сделки не были исполнены и как следствие не могут быть оспорены.

От внешнего управляющего ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" поступили доказательства уплаты государственной пошлины.

Представитель внешнего управляющего поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв в пределах дня судебного заседания до 15.08.2022 до 16 час.00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 

От внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" ФИО2 поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложением дополнительных документов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2019 ООО "Кубаньжилстрой" признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4

Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 02.11.2019 N 202 (6682).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2019, применены в настоящем деле правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Федерального закона N 478-ФЗ от 25.12.2018 года).

23.11.2019 в газете "Коммерсантъ" опубликовано уведомление в порядке пункта 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве (сообщение N 216 (6696)).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2021 (резолютивная часть оглашена 13.01.2021 по делу № А32-42523/2017 в отношении ООО "Кубаньжилстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) введена процедура внешнего управления.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 (резолютивная часть оглашена 09.03.2021) внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2021, ФИО5 отстранен от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой", внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" утвержден ФИО2 из числа членов Союза арбитражных управляющих "Созидание".

Сообщение внешнего управляющего ФИО2 о назначении внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" опубликовано 27.09.2021 в ЕФРСБ.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился управляющий с заявлением о признании договоров аренды земельного участка от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК3?ар/21 и от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК2?ар/21, заключенные между должником и ООО "СЗ "Акстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), недействительными.

Требования мотивированы тем, что ранее указанные земельные участки возвращены в конкурсную массу в результате оспаривания договоров купли-продажи, заключенных с ответчиком, оспариваемые договоры не зарегистрированы, предусматривают неравноценное встречное представление (50 тыс. рублей в месяц, при стоимости права аренды около 1 млрд. рублей), денежные средства от аренды не поступали.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) установлено, что в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

При определении соответствия условий действительности сделки требованиям закона, который действовал в момент ее совершения, арбитражный суд на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает наличие или отсутствие соответствующих квалифицирующих признаков, предусмотренных Законом о банкротстве для признания сделки недействительной.

Согласно разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 8 Постановления N 63, по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Согласно пункту 5 Постановления N 63 для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов, факт причинения вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность контрагента по сделке об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Установленные абзацами вторым-пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки (пункт 6 Постановления N 63).

Заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству 18.10.2017, оспариваемая сделка совершена 13.08.2021, то есть в пределах предусмотренного законом срока для установления признаков недействительности сделки по правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (после возбуждения дела о банкротстве) в процедуре внешнего управления.

В обоснование заявленных требований внешним управляющим указано, что  определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2020 по делу №А32-42523/2017 43/146-Б-55-С, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 09.04.2018 № НР/СК-2, заключенный ООО СЗ "Акстрой" и должником; на ООО СЗ "Акстрой" возложена обязанность возвратить в собственность должника земельный участок площадью 9 049 кв. м кадастровый номер 23:47:0309018:3532 и объект незавершенного строительства кадастровый номер 23:47:0309018:3532, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район с. Алексино; на ООО СЗ "Акстрой" возложена обязанность передать должнику правоустанавливающую, разрешительную, проектную, исполнительную и иную документацию на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1321 и расположенный на нем объект незавершенного строительства кадастровый номер 23:47:0309018:3532, перечень которой приведен в приложении № 2 к договору купли-продажи земельного участка от 09.04.2018 № НР/СК-2. С ООО СЗ "Акстрой" в пользу должника взысканы денежные средства на случай неисполнения данного судебного акта на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня вступления судебного акта в законную силу.

В обход исполнения обязательств по возврату земельных участков в конкурсную массу ООО "Кубаньжилстрой", 13.08.2021 между ООО "Кубаньжилстрой" в лице представителя ФИО4 и генеральным директором ООО СЗ "Акстрой" ФИО6 заключены:

договор аренды земельного участка №КЖС-АС/СКЗ-ар/21, по условиям которого ООО "Кубаньжилстрой" передало ООО СЗ "Акстрой" в аренду земельный участок 23:47:0309018:1319 для строительства многоквартирного жилого дома №3 ЖК "Суджук-Кале", срок аренды 3 года, размер арендной платы составляет 50 000 рублей ежемесячно.

договор аренды земельного участка №КЖС-АС/СК2-ар/21, по условиям которого ООО "Кубаньжилстрой" передало ООО СЗ "Акстрой" в аренду земельный участок 23:47:0309018:1321 для строительства многоквартирного жилого дома №2 ЖК "Суджук-Кале", срок аренды 3 года, размер арендной платы составляет 50 000 рублей ежемесячно.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды по настоящему договору составляет  три года с даты государственной регистрации договора.

Пунктом 2.2 договоров стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до истечения срока, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего договора. На основании пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с момента его подписания. Стороны договорились, что с момента подписания настоящего договора до момента его государственный регистрации, договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с момента его подписания. Если по истечении 11 месяцев факт государственной регистрации договора будет отсутствовать, стороны повторно заключают договор аренды на условиях настоящего договора на последующий 11 месячный срок, но не более 10 раз.

Исходя из вышеизложенного, ООО СЗ "Акстрой" за ежемесячную арендую плату в размере 100 000,00 рублей, получил от ООО "Кубаньжилстрой" земельный участок для строительства многоквартирного корпуса № 2 (по Генплану) общей площадью 24 524,75 кв.м., из них жилые помещения без учета лоджий, балконов и террас 14 545,5 кв.м., встроенные помещения 999,0 кв.м. по адресу: 

<

...>, Жилой дом №2 жилого комплекса "Суджук - Кале" в п. Алексино и земельный участок для строительства многоквартирного корпуса №3 (по Генплану) общей площадью 25 566,75 кв.м., из них жилые помещения без учета лоджий, балконов и террас 14 652,0 кв.м., встроенные помещения 1 102,0 кв.м. по адресу: 

<

...>, Жилой дом №3 жилого комплекса "Суджук - Кале" в п. Алексино.

Как указывает внешний управляющий арендные платежи за земельные участки также не поступали на счет ООО "Кубаньжилстрой", договоры аренды земельных участков не зарегистрированы, по своей сути заключение договоров направлено на бесконтрольный вывод имущества из конкурсной массы ООО "Кубаньжилстрой", причинения ущерба кредиторам, в том числе участникам строительства иных объектов и кредиторов включенных в реестр по денежным обязательствам.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что по результатам рассмотрения заявлений об оспаривании, расторжении сделок с ООО "СЗ "Акстрой" приняты судебные акты о передачи в конкурсную массу ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0309018:3532, 23:47:0309018:1321, 23:47:0309018:1319. Суды установили, что указанное имущество является высоколиквидным, выбыло из конкурсной массы должника в результате недобросовестных действий ООО "СЗ "Акстрой", подлежит включению в конкурсную массу в целях восстановления прав дольщиков, иных кредиторов должника.

Указанные сделки оспорены конкурсным управляющим должника (ФИО4), которая в свою очередь после ее отстранения в настоящем деле о банкротстве, а также после назначения определением суда от 02.08.2021 вопроса об отстранении ФИО5, действуя от имени должника по доверенности (по доверенности от ФИО5), подписала оспариваемые в настоящем обособленном споре договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309018:1321, 23:47:0309018:1319, что фактически повлекло обратный эффект от работы по оспариванию арбитражным управляющим в интересах должника сделок по возврату неправомерно выведенных из конкурсной массы участков, создало препятствия для ведения работы на участках должника, а также повлекло экономически не обоснованное для должника обременение имущества должника.

В порядке статьи 66 АПК РФ, внешний управляющий просил суд истребовать у ООО СЗ "Акстрой" (ИНН 

<

***>) оригиналы оспариваемых договоров аренды №КЖС-АС/СКЗ-ар/21 от 13.08.2021, №КЖС-АС/СК2-ар/21 от 13.08.2021 с приложением, заключенного между ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>) и ООО "СЗ "Акстрой" (ИНН 

<

***>).

ООО "СЗ "Акстрой" оригиналы оспариваемых договоров в материалы дела  так не представлены.

В ходе судебного разбирательства, представитель ООО "СЗ "Акстрой" в судебном заседании 10.03.2022, пояснил, что на сентябрь 2021 года выполнено работ на 438 млн. рублей, работы приостановлены в связи с отсутствием оплаты и не подписанием актов выполненных работ.

ООО "СЗ "Акстрой" предложено представить письменную мотивированную позицию по заявленным требованиям, представить доказательства выполнения работ, представить суду на обозрение оригиналы аренды и подряда.

13.03.2021 в адрес внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" было направлено посредством Почты России сопроводительное письмо от ООО "СЗ "Акстрой" Исх. №17 от 11.03.2022 с приложением формы № КС-2, КС-3 по объектам строительства: 1. "Жилой дом №1 жилого комплекса "Суджук-Кале" МО г. Новороссийск"; 2. "Жилой дом №2 жилого комплекса "Суджук-Кале" МО г. Новороссийск"; 3. "Жилой дом №3 жилого комплекса "Суджук-Кале" МО г. Новороссийск" на общую  сумму 262 025 322,01 рублей.

Внешний управляющий, получив формы КС-2, КС-3, 28.03.2022 направил сопроводительное письмо в адрес ООО "Юг-Инжиниринг" с приложением формы КС-2 и КС-3 по объектам строительства с просьбой проверить на предмет соответствия объему и качеству выполненных работ, а также представить мотивированный ответ о наличии или отсутствии претензий.

29.03.2022 ООО "Юг-Инжиниринг" направило ООО "СЗ "Акстрой" письмо/уведомление с просьбой о направлении представителей на строительный объект ЖК "Суджук-Кале" 30.03.2022 в 14:00 для совместно с представителями ООО "Юг-Инжиниринг", осуществляющей технический надзор, принять от  Подрядчика выполненные Работы, согласно представленным актам по унифицированной форме КС-2, КС-3 за отчетный период с 01.09.2021 по 28.02.2022.

ООО "СЗ "Акстрой" подготовило ответ от 30.03.2022 исх №22, согласно которому, ООО  "СЗ "Акстрой" считает, что ООО "Юг-Инжиниринг" заблуждается в наличии у последнего полномочий осуществлять функции строительного контроля на объектах строительства и предлагать генеральному подрядчику явиться на объекты строительства для приемки выполненных работ,  строительный контроль на Объектах строительства был осуществлен ООО "УКС", в связи с чем, у ООО "СЗ "Акстрой" нет оснований для участия в проведении повторного строительного контроля по инициативе ООО "Юг-Инжиниринг".

В соответствии с вышеизложенным, представители ООО "Юг-Инжиниринг" на объекты ЖК "Суджук-Кале" 1,2,3 допущены не были, проектная и рабочая документация по объектам ЖК "Суджук-Кале", Техническому заказчику в полном объеме переданы не были, в связи с чем, осуществить проверку форм №КС-2, №КС-3 на предмет соответствия объемов и качества выполненных работ на объектах ЖК "Суджук-Кале 1,2,3" поступившие от ООО "СЗ "Акстрой" не представляется возможным.

В соответствии со статьей 749 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

В этой связи проведение строительного контроля и непосредственного строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ.

О привлечении внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" ФИО2 технического заказчика ООО "Юг-Инжиниринг" и заключении договора ООО "СЗ "Акстрой" было уведомлено, поскольку инициировало обжалование комитета кредиторов от 11.11.2021 на котором было принято решение "Утвердить заключение договоров на выполнение функций технического заказчика с ООО "Юг-Инжиниринг" (ИНН 

<

***>)", кроме того ООО "СЗ "Акстрой" обратилось в суд с самостоятельным заявлением об оспаривании договора на выполнение функций Технического заказчика и осуществление строительного контроля от 18.11.2021. Кроме того, при получении актов выполненных работ от ООО "СЗ "Акстрой", внешний управляющий ФИО2 в своих ответах  указывал, что уполномоченным лицом на проверку выполненных работ и подписание Актов выполненных работ является ООО "Юг-Инжиниринг" и все поступившие акты выполненных работ, в том числе от ООО "СЗ "Акстрой", внешний управляющий направляет в ООО "Юг-Инжиниринг".

Следует также отметить, что 31.03.2022 истек срок окончания работ договора №КЖС-АС/СК1 генерального подряда от 02.08.2021 на окончание строительства многоквартирного дома; ООО СЗ "Акстрой" так и не исполнило принятые на себя обязательства по выполнению комплекса работ по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома №1 жилого комплекса "Суджук-Кале" муниципального образования  город Новороссийск общей площадью 15 108, 75 кв.м., площадь квартир 14 488,5 кв.м., жилая площадь квартир 6769,5 кв.м., площадь жилого здания 24 524,75 кв.м., общая площадь встроенных помещений 995,8 кв.м.. площадь застройки 1779,65 кв.м., строительный объем здания  89 834,6 м3, расположенного на земельном участке площадью 7624 кв.м., кадастровый номер земельного участка 23:47:0309018:1320. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Кроме того, совокупная площадь жилых помещений секций 1-4 ЖК "Суджук-Кале" Литер 2 согласно проектной документации составляет 15267,15 кв.м., из них включены в реестр требований о передаче жилых помещений требования по помещениям совокупной площадью 5956,78 кв.м.

Таким образом, площадь помещений, в отношении которых отсутствуют установленные в реестре кредиторов требования и возможные к передаче инвестору составляют на текущую дату 9 310,37 кв.м., дополнительно совокупная площадь коммерческих помещений составляет 1039,3 кв.м.

Совокупная площадь жилых помещений секций 1-4 ЖК "Суджук-Кале" Литер 3 согласно проектной документации составляет 15355,95 кв.м., из них включены в реестр требований о передаче жилых помещений требования по помещениям совокупной площадью 1408,43 кв.м.

Таким образом, площадь помещений, в отношении которых отсутствуют установленные в реестре кредиторов требования и возможные к передаче инвестору составляют на текущую дату 13 947,52 кв.м., дополнительно совокупная площадь коммерческих помещений составляет 1012,9 кв.м.

Следовательно, ООО СЗ "Акстрой" приобрело у ООО "Кубаньжилстрой" по договорам аренды №КЖС-АС/СК2-ар/21 от 13.08.2021 и №КЖС-АС/СК3-ар/21 от 13.08.2021 свободных помещений примерно на сумму 2,2 млрд. руб., из расчета 90 000 руб. за 1 кв.м.

При ориентировочных затратах на завершение строительства ЖК "Суджук-Кале" Литер 2 – около 529 млн. руб., ЖК "Суджук-Кале" Литер 3 – 699, 7 млн.руб.

Чистая оценка утраченных прав ООО "Кубаньжилстрой" составляет  не менее 1 млрд. рублей, что потенциально сопоставимо с объемом средств необходимых для завершения всех иных объектов строительства ООО "Кубаньжилстрой".

Договоры аренды земельного участка №КЖС-АС/СКЗ-ар/21 и земельного участка №КЖС-АС/СК2-ар/21 заключены ООО "Кубаньжилстрой" и ООО СЗ "Акстрой" 13.08.2021, т.е. в процедуре банкротства внешнее управление, ООО "СЗ "Акстрой" знало о наличие у ООО "Кубаньжилстрой" неисполненных обязательств.

ООО "СЗ "Акстрой" с 2018 года осуществляло строительство на объектах должника, вступившими в законную силу судебными актами установлен факт недобросовестного поведения в процессе строительства, у внешнего управляющего отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что ненадлежащее, а в некоторых случаях недобросовестное исполнение обязательств ООО "СЗ "Акстрой" согласуется с целями процедуры банкротства застройщика.

Определением суда от 09.10.2020 расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 09.04.2018 № НР/СК-2, установлено, что длительное неисполнение обязательств по оплате препятствует достижению основной цели вовлечения ООО "СЗ "Акстрой" в спорные правоотношения, цели процедуры банкротства застройщика – погашение требований перед дольщиками, кредиторами, включенными в реестр и ожидающими погашения требований за счет достройки, реализации имущества, что является существенным обстоятельством.

Доказательства того, что в настоящее время ООО "СЗ "Акстрой" намерено использовать иные подходы в строительстве, имеется надлежащее, соразмерное обеспечение обязательств ООО "СЗ "Акстрой" перед дольщиками на случай неисполнения/ненадлежащего исполнения обязательств, не представлены.

Такой подход, по сути, легализует схему распоряжения имуществом, предоставляя возможность на протяжении длительного времени вести деятельность в процедуре внешнего управления, выводя имущество из конкурсной массы.

Таким образом, учитывая в совокупности действия должника и ООО "СЗ "Акстрой", судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате заключения договоров аренды земельного участка №КЖС-АС/СК2-ар/21 и №КЖС-АС/СК3-ар/21 от 13.08.2021 усматривается непосредственное причинение вреда имущественным правам кредиторов.

ООО "СЗ "Акстрой" неоднократно подтверждало о приостановление подрядных работ на Объектах ЖК "Суджук-Кале 1,2,3".

Как следует из части 2 статьи 715 ГК РФ, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

При указанных обстоятельствах, дальнейшее нахождение ООО "СЗ "Акстрой" на строительных площадках ООО "Кубаньжилстрой", препятствует достижению основной цели вовлечения ООО "СЗ "Акстрой" в спорные правоотношения, цели процедуры банкротства застройщика – погашение требований перед дольщиками, кредиторами, включенными в реестр и ожидающими погашения требований за счет достройки, реализации имущества, что является существенным обстоятельством.

На сегодняшний день в Арбитражный суд Краснодарского края в дело о банкротстве ООО "Кубаньжилстрой" обратилось ООО "НР-Строй" (ИНН 

<

***>)  с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в отношении 10 земельных участков и расположенными на них ЖК "Посейдон", ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3", а также земельных участков с кадастровыми номерами: 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115 и 23:47:0309005:116.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что единственной целью оформления оспариваемого обременения было создание искусственного препятствия для исполнения ранее принятых и вступивших в законную силу судебных актов, вопреки интересам должника и дольщиков. При этом при подписании договора аренды ФИО4 (по доверенности от ФИО5) проявлена не обоснованная хозяйственными целями поспешность, а именно, договоры заключены 13.08.2021, то есть незамедлительно после судебного заседания 02.08.2021, когда суд назначил по своей инициативе вопрос об отстранении ФИО5 от исполнения обязанностей внешнего управляющего в связи с неисполнением плана внешнего управления. Суд учитывает, что ФИО4 и ФИО5 являются профессиональными участниками процесса, при отсутствии обоснования мотива и цели сделок от имени должника следует, что совершение оспариваемых сделок не согласуется с интересами должника и кредиторов, в первую очередь дольщиков. Доказательств иного ни ФИО4 ни ФИО5 не представлено, действующий внешний управляющий, оспаривая эти сделки, не находит какой-либо хозяйственной необходимости заключения таких сделок. ООО "СЗ "Акстрой" также не представлено доказательств того, что сделка совершена в рамках восстановления прав дольщиков, более того, ООО "СЗ "Акстрой", являясь кредитором и стороной ранее оспоренных сделок не могло не знать о нарушении прав кредиторов, при этом какие-либо соглашения между должником и ООО "СЗ "Акстрой" по достройке в настоящее время отсутствуют, размер арендной платы является очевидно заниженным, а сам факт аренды лицом, с которым отсутствует соглашение о достройке, противоречит выполняемым мероприятиям по поиску инвестора и достройке домов.

В дело не представлены доказательства какой-либо хозяйственной необходимости передачи во владение в процедуре банкротства ликвидных земельных участков должника лицу, которое ранее неправомерно приобрело это имущество.

Таким образом, оспариваемая сделка не выгодна должнику и его кредиторам, не согласуется с целями процедуры банкротства застройщика, мотивы и цели заключения и исполнения сделки не соответствуют критериям добросовестности.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания сделок недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 4 постановления Пленума N 63, наличие специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как недействительную на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N10044/11 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034, в упомянутых разъяснениях речь идет о сделках с пороками, выходящими за пределы дефектов подозрительных сделок.

Для применения статей 10 и 168 ГК РФ, в условиях конкуренции норм о действительности сделки, необходимы обстоятельства, выходящие за пределы диспозиции специальных норм статьи 61.2. Закона о банкротстве.

В данном случае, конкурсный управляющий в качестве оснований для признания оспариваемых сделок недействительными в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ ссылался на те же обстоятельства и доказательства, что и при их оспаривании на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из содержания приведенных норм и разъяснений, изложенных в пунктах 5 - 7 постановления Пленума N 63, следует, что такие обстоятельства как противоправность цели совершения сделки и осведомленность контрагента об этой цели охватываются составом подозрительной сделки и не требуют самостоятельной квалификации по статье 10 ГК РФ.

В рассматриваемом случае заявитель не указал, чем в условиях конкуренции норм о недействительности сделки выявленные нарушения выходят за пределы диспозиции части 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Доказательств наличия в сделках пороков, а также превышения пределов дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок, в материалы дела заявителем не представлено. Таким образом, оспариваемая сделка не может быть признана ничтожной. Доказательств мнимости финансовым управляющим в материалы дела также не представлено.

Вывод суда первой инстанции о ничтожности сделки не привел к вынесению неверного решения.

Судебной коллегией также учтено, что на момент заключения договоров аренды – 13.08.2021, собственником земельных участков являлось ООО "СЗ "Акстрой", следовательно, застройщиком был ООО "СЗ "Акстрой".

Кроме того, на момент заключения договоров аренды - 13.08.2021, в разрешениях на строительство с 2018г. ООО "СЗ "Акстрой" являлось застройщиком.

Приказом от 01.07.2021 №87-р внесены изменения в срок действия в разрешения на строительство до 01.10.2023, где ООО "СЗ "Акстрой" являлось застройщиком.

Внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" ФИО2 приняты меры по направлению заявлений в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск о внесении изменений в срок действия  разрешения на строительство:

Разрешение на строительство Ru-308000-11352-2018 ЖК "Суджук Кале 2" Приказом 146-р от 19.10.2021 по заявлению внешнего управляющего ФИО2 продлено до 31.05.2023.

Таким образом, с 19.10.2021 ЖК "Суджук Кале 2" внесены изменения в наименование застройщика на ООО "Кубаньжилстрой"

Следовательно, на 13.08.2021 ООО "СЗ "Акстрой" было официально Застройщиком ЖК "Суджук Кале 2" и ЖК "Суджук Кале 2".

Однако ООО СЗ "Акстрой" с 2020 года не исполнены судебные акты - определения Арбитражного суда Краснодарского края  от 09.10.2020  по делу №А32-42523/2017 43/146-Б-55-С и определения Арбитражного суда Краснодарского края  от 09.10.2020  по делу №А32-42523/2017 43/146-Б-79-С  не только по передаче земельных участков с объектом незавершенным строительством, а также правоустанавливающую, разрешительную, проектную, исполнительную и иную документацию.

Таким образом, подписывая оспариваемые договоры аренды от 13.08.2021, формально стороны пытались сохранить за ООО "СЗ "Акстрой" право владения и пользования земельными участками и объектом незавершенным строительством.

Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Вместе с тем, с 05.07.2022 право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за ООО "Кубаньжилстрой", в связи с чем договоры аренды земельного участка от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК3?ар/21 и от 13.08.2021 № КЖС?АС/СК2?ар/21, заключенные между должником и ООО "СЗ "Акстрой" правомерно признаны недействительными.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций.

Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 по делу № А32-42523/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Я.А. Демина

 

Судьи                                                                                             Н.В. Сулименко

 

Г.А. Сурмалян