АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-11538/16 

Екатеринбург

06 февраля 2017 г.

Дело № А76-28208/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮжУралСтрой» (далее – общество «ЮжУралСтрой») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 по делу № А76-28208/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель прокуратуры Челябинской области (далее – прокурор) – Балакина И.Н. (доверенность от 13.10.2016 № 8/2-15-2016)

Прокурор обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Златоустовского городского округа (далее - Администрация) о признании недействительным распоряжения Администрации от 23.11.2012 № 2060-р «О продаже земельных участков» в части подп. 1 п. 1 о продаже земельного участка площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238 обществу «ЮжУралСтрой», а также с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее - Комитет) и обществу «ЮжУралСтрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з, заключенного между ответчиками в отношении земельного участка площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде:

- возложения на общество «ЮжУралСтрой» обязанности возвратить муниципальному образованию - Златоустовский городской округ в лице Комитета земельные участки площадью 16 909 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:12096 и площадью 1995 кв. м с кадастровым номером 74:25:0305503:89, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе Айского поселка, северо-западнее водоема «Тарелка»;

- взыскания с общества «ЮжУралСтрой» в бюджет Златоустовского городского округа стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305503:88 в сумме 23 240 руб. и земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305503:90 в сумме 4 263 668 руб. 50 коп., всего - 4 286 908 руб. 50 коп.;

- возложения на Комитет обязанности возвратить обществу «ЮжУралСтрой» средства, уплаченные по сделке в сумме пропорционально площади земельных участков, подлежащих возвращению в распоряжение Златоустовского городского округа, в сумме 123 561 руб. 26 коп.;

- погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей от 06.11.2013 № 74-74-25/137/2013-118 и № 74-74-25/137/2013-117 о государственной регистрации права собственности общества «ЮжУралСтрой» на земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0000000:12096 и 74:25:0305503:89 соответственно (с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра) и общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Тарелка» (далее – общество «Торговый комплекс «Тарелка»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 (судья Мрез И.В.) заявленные требования удовлетворены частично, суд признал недействительным договор купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з, заключенный между Комитетом и обществом «ЮжУралСтрой», в отношении земельного участка, площадью 48 418 кв. м, с кадастровым номером 74:25:0000000:238; применил последствия недействительности ничтожной сделки: обязал общество «ЮжУралСтрой» возвратить муниципальному образованию Златоустовский городской округ в лице Комитета земельные участки с кадастровым номером 74:25:0000000:12096 площадью 16 909 кв.м и с кадастровым номером 74:25:0305503:89 площадью 1995кв. м, расположенные по адресу Челябинская область г. Златоуст, в районе Айского поселка, северо-западнее водоема «Тарелка»; взыскал с общества «ЮжУралСтрой» в бюджет Златоустовского городского округа стоимость земельных участков с кадастровым номером  74:25:0305503:88 в сумме 23 240 руб. и с кадастровым номером 74:25:0305503:90 в сумме 4 263 668 руб. 50 коп.; обязал Комитет возвратить обществу «ЮжУралСтрой» средства, уплаченные по сделке в сумме пропорционально площади земельных участков, подлежащих возвращению в распоряжение городского округа, в сумме 123 561 руб. 26 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

 Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции изменено, заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з, заключенный между Комитетом и обществом «ЮжУралСтрой» в отношении земельного участка площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238; применил последствия недействительности ничтожной сделки: принятый судебный акт признан основанием для погашения в ЕГРП записи от 06.11.2013 № 74-74-25/137/2013-118 о государственной регистрации права собственности общества «ЮжУралСтрой» на земельный участок площадью 16 909 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:12096 и записи от 06.11.2013 № 74-74-25/137/2013-117 о государственной регистрации права собственности общества «ЮжУралСтрой» на земельный участок площадью 1995 кв. м с кадастровым номером 74:25:0305503:89; взыскал с общества с «ЮжУралСтрой» в бюджет Златоустовского городского округа стоимость земельных участков с кадастровым номером 74:25:0305503:88 в сумме 23 240 руб. и с кадастровым номером 74:25:0305503:90 в сумме 4 263 668 руб. 50 коп. Суд обязал Комитет возвратить обществу «ЮжУралСтрой» средства, уплаченные по сделке в сумме пропорционально площади земельных участков, подлежащих возвращению в распоряжение городского округа, в сумме 123 561 руб. 26 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе общество «ЮжУралСтрой», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з, применения последствий недействительности ничтожной сделки отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт. Заявитель, полагая, что согласно предельным параметрам строительства в градостроительных зонах А.4, А.6 максимальный процент застройки капитальными строениями не должен превышать 5% от площади земельного участка, считает, что выводы судов о том, что для эксплуатации пункта проката площадью 233,1 кв. м достаточен земельный участок площадью 2 092,3 кв. м противоречат требованиям градостроительного регламента, поскольку процент застройки в этом случае составит 11,14 %. Общество «ЮжУралСтрой», ссылаясь на определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 4-КГ14-33, указывает, что судами не принято во внимание соответствие порядка использования земельного участка разрешенному порядку и целевому назначению земельного участка. По мнению заявителя, обстоятельства последующего отчуждения ответчиком части земельного участка, приобретенного по спорной сделке, не имеют значения для разрешения настоящего спора, поскольку суд должен установить законность действий именно на момент заключения спорной сделки, а не последующие действия лица, являющегося собственником спорного участка. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о применении последствий недействительности сделки в виде погашения в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером  74:25:0000000:12096 и земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305503:89, поскольку указанные земельные участки, как самостоятельные объекты недвижимости, не являлись предметом спорной сделки. Общество «ЮжУралСтрой» полагает, что возмещению подлежит рыночная стоимость отчужденной части спорного земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238, а не кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90, не являвшихся предметом спорной сделки. 

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебный акты без изменения, кассационную жалобу заявителя – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 48 418 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе Айского поселка, северо-западнее водоема «Тарелка», был поставлен на государственный кадастровый учет 21.07.2009 с кадастровым номером 74:25:0000000:238, разрешенным использованием - строительство объектов рекреации и зоны отдыха, имел по состоянию на 28.10.2012 кадастровую стоимость 7 032 714 руб. 50 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.10.2012.

Между Комитетом (арендодатель), действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ, и обществом «ЮжУралСтрой» (арендатор) заключен договор аренды от 20.08.2009 № 6083 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 сроком действия до 15.07.2019 в целях строительства объектов рекреации и зоны отдыха. Договор аренды от 20.08.2009 № 6083 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2009.

На основании заявления общества «ЮжУралСтрой» распоряжением Администрации от 25.05.2011 № 666-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 для строительства спортивных сооружений и объектов рекреации.

Общество «ЮжУралСтрой» в 2011 г. обратилось к главе Златоустовского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - пункта проката спортивного инвентаря на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0000000:238, с приложением проектной документации шифр 050.75-ПЗ.

Согласно «Схеме планировочной организации земельного участка», прилагаемой к проекту шифр 050.75-ПЗ, общая площадь здания (пункт проката спортивного инвентаря) составляет 266,8 кв. м, общая площадь застройки - 276,3 кв. м, здание и прилегающая к нему благоустроенная территория, а также подъезды и проезды находятся в границах отведенной под строительство земли площадью 2092,3 кв. м.

Администрация выдала обществу «ЮжУралСтрой» разрешение на строительство от 05.09.2011 № RU-74251000-375 в отношении объекта капитального строительства - одноэтажного здания (пункт проката инвентаря) общей площадью 266,8 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе Айского поселка, северо-западнее водоема «Тарелка».

Администрация выдала обществу «ЮжУралСтрой» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.08.2012 № RU-74251000-418 в отношении объекта капитального строительства - нежилого здания (пункт проката инвентаря) общей площадью 266,8 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе Айского поселка, северо-западнее водоема «Тарелка».

Право собственности общества «ЮжУралСтрой» на указанный объект зарегистрировано в ЕГРП 15.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.10.2012 серии 74 АД № 093039, выпиской из ЕГРП от 27.10.2012.

Общество «ЮжУралСтрой» обратилось в Администрацию с заявлением от 13.11.2012 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Администрации от 23.11.2012 № 2060-р (подпункт 1 пункта 1) принято решение о продаже земельного участка площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238 обществу «ЮжУралСтрой» по цене, установленной в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.2012 № 478-П «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках».

Между Комитетом, действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ (продавец), и обществом «ЮжУралСтрой» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з земельного участка площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238 по цене 316 472 руб. 15 коп. Указанный земельный участок передан покупателю в собственность по акту приема-передачи от 27.11.2012.

Выполнение обществом «ЮжУралСтрой» обязательств по оплате выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 по договору купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з подтверждается письмом Комитета от 14.12.2012.

Право собственности общества «ЮжУралСтрой» на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2012 серии 74 АД № 183965.

Между Комитетом и обществом «ЮжУралСтрой» в связи с заключением договора купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з подписано соглашение от  20.02.2013 о расторжении договора аренды от 20.08.2009 № 6083.

Впоследствии земельный участок площадью 48 418 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:238 разделен на четыре земельных участка:

-площадью 160 кв. м с кадастровым номером 74:25:0305503:88 и разрешенным использованием - для проектирования и строительства многофункционального торгово-досугового центра с инженерно-техническими объектами;

-площадью 1995 кв. м с кадастровым номером 74:25:0305503:89 и разрешенным использованием - для строительства объектов рекреации и зоны отдыха;

-площадью 29 354 кв. м с кадастровым номером 74:25:0305503:90 и разрешенным использованием - для проектирования и строительства многофункционального торгово-досугового центра с инженерно-техническими объектами;

-площадью 16 909 кв. м с кадастровым номером 74:25:0000000:12096 и разрешенным использованием - для строительства объектов рекреации и зоны отдыха, что подтверждается кадастровыми выписками о земельных участках от 19.08.2015.

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90 отчуждены в собственность третьего лица - общества «Торговый комплекс «Тарелка», из состава земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90 образованы новые земельные участки площадью 29 314 кв. м и 200 кв. м с кадастровыми номерами 25:0305503:101 и 74:25:0305503:102 соответственно, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.01.2015, свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2016 серии 74 АД № 823003, кадастровыми выписками о земельных участках от 19.08.2015.

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096 остались в собственности общества «ЮжУралСтрой», что подтверждается выписками из ЕГРП от 15.01.2015.

Прокурор, ссылаясь на то, что при проведении процедуры продажи земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 допущено нарушение требований земельного законодательства, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании недействительным распоряжения Администрации от 23.11.2012 № 2060-р, заявленных к Администрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется спор о праве ввиду наличия заключенного договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка, в связи с чем удовлетворение вышеуказанных требований прокурора не приведет к восстановлению нарушенных прав.

Поскольку выводы суда в части отказа в удовлетворении требований прокурора о признании недействительным распоряжения Администрации от 23.11.2012 № 2060-р не обжалуются, законность решения суда первой инстанции в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные исковые требования о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что площадь земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 (48 418 кв. м), выкупаемого в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, превышает площадь, необходимую для эксплуатации находящегося на этом земельном участке объекта недвижимости; применяя последствия недействительности договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из отсутствия у общества «ЮжУралСтрой» оснований возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0000000:238, а также на образовавшиеся в результате его раздела земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0000000:12096 и 74:25:0305503:89. 

Изменяя решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности спорного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора).

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора).

В силу п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 03.06.2014 № 1152/2014, сделка, заключенная в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае ее несоответствия требованиям законодательства недействительна в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:25:0000000:238 площадью 48 418 кв. м был сформирован с разрешенным использованием - строительство объектов рекреации и зоны отдыха, на момент принятия Администрацией распоряжения от 23.11.2012 № 2060-р о продаже этого земельного участка обществу «ЮжУралСтрой» данный вид разрешенного использования не был изменен. Указанный земельный участок был предоставлен обществу «ЮжУралСтрой» на праве собственности в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации объекта недвижимости – пункта проката инвентаря площадью 233,1 кв. м. 

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:25:0000000:238 был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88, 74:25:0305503:89, 74:25:0305503:90 и 74:25:0000000:12096 с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многофункционального торгово-досугового центра с инженерно-техническими объектами (74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90) и для строительства объектов рекреации и зоны отдыха (74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з, проектную документацию на строительство здания пункта проката, в которой определена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта 2092,3 кв. м, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 74:25:0000000:238 был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88, 74:25:0305503:89, 74:25:0305503:90 и 74:25:0000000:12096, при этом для размещения нежилого здания - пункта проката, сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305503:89 площадью 1995кв. м, кроме того, учитывая, что доказательства необходимости предоставления земельного участка площадью 48 418 кв. м в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о несоответствии площади земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 (48 418 кв. м) площади, объективно необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу «ЮжУралСтрой» объекта недвижимости (пункта проката инвентаря), в связи с чем правомерно признали договор купли-продажи недействительным, а именно несоответствующим требованиям п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 168 (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора)  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, общество «ЮжУралСтрой» выполнило свои обязательства по оплате выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238  в сумме 316 472 руб. 15 коп., исходя из льготного порядка определения стоимости отчуждаемых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, в виде трехкратного размера ставки земельного за единицу площади земельного участка, в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем судами принято во внимание, что на момент заключения спорной сделки действующее законодательство не содержало положений определения выкупной цены в льготном порядке для земельных участков, не занятых объектами недвижимого имущества, в связи с чем суды обоснованно указали, что стоимость земельных участков в рассматриваемом случае должна определяться, исходя из их рыночной стоимости.

Из материалов дела усматривается, что ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90 сторонами не заявлялись.

Из положений ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ч. 2 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что возражения лиц, участвующих в деле, о завышенной либо заниженной кадастровой стоимости земельного участка не заявлены, в связи с чем основания для назначении экспертизы по требованию или с согласия сторон отсутствуют, суд апелляционной инстанции, с учетом принципа состязательности сторон, обоснованно указал на невозможность назначения экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков по собственной инициативе.

 Из материалов дела усматривается, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096, оставшихся во владении общества «ЮжУралСервис», и подлежащая возврату продавцом последнему, определена прокурором как сумма, пропорциональная произведению выкупной стоимости 1 кв. м земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 на площадь этих земельных участков. 

Стоимость земельных участков 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90, подлежащая возврату обществом «ЮжУралСтрой» продавцу определена прокурором как сумма, пропорциональная произведению кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 на дату совершения оспариваемой сделки на площадь отчужденных земельных участков.

Оценив расчет стоимости земельных участков, представленный прокурором, принимая во внимание, что доказательств, свидетельствующих об определении иной величины рыночной стоимости земельных участков 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90, отличной от кадастровой, в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций установили, что стоимость земельных участков с кадастровым номером 74:25:0305503:88 составляет  23 240 руб., с кадастровым номером 74:25:0305503:90  - 4 263 668 руб. 50 коп.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание невозможность возвращения в распоряжение муниципального образования земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90, отчужденных обществу «Торговый комплекс «Тарелка», а также учитывая, что стоимость земельных участков, не занятых объектами недвижимого имущества, должна определяться, исходя из их рыночной стоимости, доказательств обратного не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90 сторонами не заявлено (ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций, правомерно взыскали с общества «ЮжУралСтрой» в бюджет Златоустовского городского округа стоимость земельных участков с кадастровым номером 74:25:0305503:88 в сумме  23 240 руб., с кадастровым номером 74:25:0305503:90  в сумме 4 263 668 руб. 50 коп.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 20.08.2009 № 6083, заключенный Комитетом с обществом «ЮжУралСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 в целях строительства объектов рекреации и зоны отдыха на срок до 15.07.2019, был расторгнут сторонами соглашением от 20.02.2013 в связи с заключением договора купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 владение обществом «ЮжУралСтрой» земельными участками с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096 не прекращалось, кроме того, учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0305503:89 расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу «ЮжУралСтрой» на праве собственности (пункт проката инвентаря), суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что договор аренды от 20.08.2009 № 6083 не прекратил своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096.

При таких обстоятельствах, признавая необходимым возвращение муниципальному образованию Златоустовский городской округ юридического титула в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096, государственная собственность на которые не разграничена, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции, указав на погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности общества «ЮжУралСтрой» от 06.11.2013 за № 74-74-25/137/2013-118 на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0000000:12096 и записи о государственной регистрации права собственности общества «ЮжУралСтрой» от 06.11.2013 № 74-74-25/137/2013-117 на земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305503:89.

Доводы общества «ЮжУралСтрой» о невозможности предоставления земельного участка в меньшем размере, поскольку согласно предельным параметрам строительства в градзонах А4 и А6 максимальный процент застройки не должен превышать 5%, а также о том, что пункт проката инвентаря не является самостоятельным объектом недвижимости, рассмотрены и обоснованно отклонены судами.

Поскольку площадь испрашиваемого земельного участка составляет 48 418 кв. м, а площадь объекта недвижимости, находящегося на указанном земельном участке составляет 233,1 кв. м, что более чем в 200 раз меньше площади испрашиваемого участка, суды указали, что земельный участок предоставлен обществу «ЮжУралСтрой» в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без учета фактического землепользования.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание, что освоение земельных участков, образованных из состава спорного земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238, путем строительства продолжается, поскольку общество «Торговый комплекс «Тарелка» получило 24.04.2014 разрешение Администрации на строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью 34856,82 кв. м на земельных участках с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 4-КГ14-33, в соответствии с которым судам следовало установить, соответствует ли порядок использования земельного участка разрешенному порядку и целевому назначению земельного участка, в случае наличия на нем объектов недвижимости - их соответствие целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, несостоятельна.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами учтено, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238 площадью 48 418 кв. м - для строительства объектов рекреации и зоны отдыха, при этом указанный земельный участок предоставлен обществу «ЮжУралСтрой» для эксплуатации объекта недвижимости – пункта проката инвентаря площадью 233,1 кв. м, доказательств обратного, а также доказательств того, что для эксплуатации указанного объекта недвижимости необходим земельный участок площадью 48 418 кв. м в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод общества «ЮжУралСтрой» о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096 являлись самостоятельными объектами недвижимости и не являлись предметами оспариваемой сделки, в связи с чем погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ответчика является незаконным, отклоняется.

Принимая во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096 образовались после раздела земельного участка с кадастровым номером 74:25:0000000:238, суд апелляционной инстанции установил, что в связи с признанием договора купли-продажи от 27.11.2012 № 2244/з недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 20.08.2009 № 6083 не прекратил своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:89 и 74:25:0000000:12096.

 Кроме того, сам по себе раздел земельного участка не исключает восстановление арендных отношений между сторонами в отношении указанных земельных участков, оставшихся во владении общества «ЮжУралСтрой».

Довод общества «ЮжУралСтрой» о том, что на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0305503:89 находится объект недвижимости – пункт проката, принадлежащий ответчику на праве собственности, в связи с чем указанный земельный участок в силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации также должен быть предоставлен на праве собственности, отклоняется.

Из проектной документации на строительство здания пункта проката следует, что  площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта составляет 2092,3 кв. м, при этом согласно кадастровому паспорту площадь земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305503:89, сформированного  для размещения нежилого здания - пункта проката, составляет 1995 кв. м. 

Между тем материалы дела не содержат доказательств того, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305503:89, площадью 1995 кв. м не приведет к нарушению прав заявителя, при том что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания пункта проката, должна составлять 2092,3 кв. м.

Таким образом, принимая во внимание положения п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости учета фактического землепользования при определении площади земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305503:89 площадью 1995 кв. м под пунктом проката. Вместе с тем указанное не исключает возможность приобретения заявителем в порядке, предусмотренном земельным законодательством, земельного участка под пунктом проката после формирования его в соответствии с необходимой для эксплуатации площадью.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном взыскании стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0305503:88 и 74:25:0305503:90 в сумме 4 286 908 руб. 50 коп., отклоняется по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Иные доводы общества «ЮжУралСтрой», изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену  постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции, изменившее решение суда первой инстанции, следует оставить в силе,  кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2016  меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 по делу № А76-28208/2015 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по тому же делу подлежат отмене в силу ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016  по делу № А76-28208/2015 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮжУралСтрой» – без удовлетворения.

       Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2016 по делу № А76-28208/2015 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по тому же делу, установленное определением Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2016.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий						Н.Г.Беляева

Судьи						Е.А.Платонова

                                             					 Т.В.Сулейменова