Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115,  Владивосток, 690001

www.5aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-24110/2017

г. Владивосток

13 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего К.П. Засорина,

судей А.В. Ветошкевич, ФИО10 а,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-6717/2022,

на определение от 26.09.2022

судьи Алимовой Р.Б.

по делу № А51-24110/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению конкурсного кредитора ФИО3 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2018 недействительной сделкой,

в рамках дела по заявлению ФИО3 о признании общества с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» несостоятельным (банкротом),

при участии:

от ФИО2: представитель ФИО4, по доверенности от 20.09.2021, сроком действия 5 лет, паспорт;

от конкурсного управляющего ООО «Содружество-Инвест»: представитель ФИО5, по доверенности от 27.04.2022, сроком действия 1 год, паспорт,

иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Содружество-Инвест» (далее - ООО «Содружество-Инвест», общество, должник) несостоятельным (банкротом).

Определением от 11.10.2017 заявление принято к производству суда.

Определением суда от 16.11.2017 к участию в рассмотрении заявления привлечена Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Инспекция).

Определением суда от 26.01.2018 требования кредитора признаны обоснованными, в отношении ООО «Содружество-Инвест» введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим должника утвержден ФИО6.

Определением суда от 15.02.2018 при банкротстве должника признаны подлежащими применению правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщиков» (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2018 ООО «Содружество-Инвест» признано банкротом и в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7.

В рамках указанного дела о банкротстве ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки должника: договора от 11.01.2018 о передаче управ и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, недействительной, с применением последствий недействительности сделки.

Определением суда от 11.12.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6

Определением суда от 23.12.2019 к участию в рассмотрении обособленного спора привлечена администрация Уссурийского городского округа Приморского края.

Определением суда от 30.07.2020 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8.

Определением суда от 26.09.2022 заявление ФИО3 удовлетворено, договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, от 11.01.2018, заключенный между ООО «Содружество – Инвест» и ФИО2, признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде восстановления ООО «Содружество-Инвест» права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017401:585 общей площадью 1738 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: установлено примерно в 319 м по направлению на юг относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>; ФИО2 восстановлено право требования к ООО «Содружество-Инвест» в размере 400 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать. Обосновывая требования апелляционной жалобы, её податель оспорил вывод суда о неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке, основанный на экспертном заключении от 14.04.2022 №4075-В. По мнению апеллянта, выводы эксперта имеют существенные недостатки, поскольку экспертом неверно проведен анализ рынка недвижимости, в числе объектов-аналогов оценщиком использованы объекты, расположенные в г. Артеме и в г. Владивостоке. Апеллянт обратил внимание суда на то, что в экспертном заключении отсутствует указание на обременение земельного участка в виде самовольно возведенных гаражных боксов, отвечающих признакам самовольных построек, снос которых потребует определенных расходов, что существенно уменьшает стоимость права аренды земельного участка. По мнению апеллянта, названные пороки экспертного заключения требовали назначения повторной экспертизы, однако ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы безосновательно оставлено судом без удовлетворения. Также податель жалобы ссылался на неправильное применение судом последствий недействительности сделки, отмечая, что договор аренды прекратил свое действие 15.02.2019, в установленном земельным законодательством порядке не продлевался, в связи с чем применение последствий недействительности сделки в виде восстановления у должника права аренды по такому договору является незаконным и неисполнимым.

К судебному заседанию, назначенному на 16.11.2022, через канцелярию суда от ФИО2 поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы

Ввиду отсутствия доказательств направления ФИО2 ходатайства о проведении повторной экспертизы участникам обособленного спора, судебная коллегия сочла необходимым рассмотрение апелляционной жалобы отложить на 14.12.2022 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании определения председателя третьего судебного состава от 09.12.2022 произведена замена судьи А.В. Ветошкевич на судью ФИО10 а. В связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 14.12.2022 коллегией к материалам дела приобщены представленные апеллянтом почтовые квитанции, подтверждающие направление ходатайства участникам обособленного спора.

В целях полного и всестороннего исследования материалов дела, получения пояснений сторон, суд апелляционной инстанции счел необходимым рассмотрение апелляционной жалобы на основании части 5 статьи 158 АПК РФ отложить до 10.01.2023. Кроме того, определением от 14.12.2022 апелляционный суд обязал администрацию Уссурийского городского округа Приморского края, конкурсного управляющего ООО «Содружество-Инвест» ФИО8 представить суду и участникам обособленного спора подробные мотивированные отзывы на апелляционную жалобу. 

В поступивших в материалы дела дополнениях к апелляционной жалобе ответчик настаивал на неправильном применении судом последствий недействительности сделки в виде восстановления права аренды по прекращенному на законных основаниях договору. По мнению апеллянта, примененные судом последствия недействительности сделки не позволит конкурсному управляющему восстановить запись в ЕГРН о праве аренды на земельный участок должника, продлить действие договора аренды, а также зарегистрировать право собственности должника на находящиеся на земельном участке гаражи, поскольку строительство гаражных боксов, отвечающих признакам самовольной постройки, осуществлялось ФИО2 за счет его личных средств. Также отметил, что администрация Уссурийского городского округа не предпринимает меры по возврату земельного участка, при этом ФИО2, не исключая возможности зарегистрировать право собственности на гаражные боксы за собой, продолжает платить арендные платежи.

Во исполнение определения суда от конкурсного управляющего ФИО8 через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий на доводы апелляционной жалобы возразил, считает необоснованным назначение повторной экспертизы по спору. По мнению конкурсного управляющего, судом правильно применены последствия недействительности оспариваемой сделки.

Определением суда от 10.01.2023 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось до 07.02.2023 на основании части 5 статьи 158 АПК РФ.

На основании определения председателя третьего судебного состава от 03.02.2023 произведена замена судьи Т.В. Рева на судью А.В. Ветошкевич. В связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела начато сначала.

К судебному заседанию через канцелярию суда от администрации Уссурийского городского округа поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Коллегией в порядке статей 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены дополнительные доказательства, представленные администрацией Уссурийского городского округа во исполнение определения суда.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствовало суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель апеллянта настаивал на доводах апелляционной жалобы, определение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

Представитель конкурсного управляющего ООО «Содружество-Инвест» на доводы апелляционной жалобы возразил по основаниям письменного отзыва на жалобу. 

Ходатайство апеллянта о назначении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отклонено на основании следующего.

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

С учетом имеющегося в деле объема доказательств, фактических обстоятельств дела, доводов и пояснений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции признает, что обжалуемое определение не подлежит отмене или изменению, исходя из следующего.

Из материалов дела и заявления конкурсного кредитора следует, что по договору аренды земельного участка от 08.04.2016 № 9328/16, заключенного между администрацией Уссурийского городского округа (арендодатель) и ООО «Содружество-Инвест» (арендатор), арендодатель предоставил в аренду арендатору земельный участок, площадью 1 738 кв.м, кадастровый номер 25:34:017401:585, категория земель -земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 319 м от ориентира по направлению юг. Почтовый адрес ориентира 

<

...>.

11.01.2018 между ООО «Содружество-Инвест» и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2016 № 9328/16, по условиям которого оплата за передаваемые права составила 400 000 руб.

ФИО3, полагая, что указанное соглашение заключено в период подозрительности, определенный статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве), на момент заключения соглашений должник обладал признаками неплатежеспособности, в результате совершения сделок причинен вред имущественным правам должника и его кредиторов выбытием ликвидного имущества должника, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, как указано в пункте 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые приведены в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Судом установлено, что оспариваемая сделка должника совершена в пределах одного года до  принятия заявления о признании должника банкротом (11.10.2017), в связи с чем сделан обоснованный вывод о том, что рассматриваемая сделка подпадает под период подозрительности, определенный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление № 63) разъяснено, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками должны учитываться как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В целях определения рыночной стоимости отчужденного имущества по оспариваемому договору суд первой инстанции назначил по обособленному спору судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Союз независимых оценщиков и консультантов» -  ФИО9.

28.04.2022 от ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» в суд поступило заключение эксперта от 14.04.2022 № 4075-В. Согласно выводам эксперта, изложенным на листе 41 заключения, рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки (11.01.2018) составляла     2 089 000 руб.; рыночная  стоимость права аренды земельного участка по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки с учетом расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, а именно гаражных боксов в количестве 41 шт. рассчитанная методом сравнения продаж, округлено, составляла 28 184 000 руб.

Доказательства наличия права собственности на гаражные боксы в количестве 41 шт. как у должника, так и у ФИО2, в материалах дела отсутствуют.

Как указано в пункте 2.1 договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, от 11.01.2018 в счет уступаемых прав и обязанностей ФИО2 уплачивает ООО «Содружество-Инвест» договорную сумму в размере 400 000 рублей.

В рассматриваемом случае объективно подтвержден признак неравноценного встречного предоставления - рыночная стоимость прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка на момент заключения договора многократно превышала размер уступленного права.

Коллегия, соглашаясь с позицией суда первой инстанции, считает представленное в материалы дела экспертное заключение от 14.04.2022 № 4075-В надлежащим доказательством по делу.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов отнесены к одному из средств доказывания фактов, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснил, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение судебной экспертизы оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ).

Исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено.

В нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отводов эксперту, проводившему экспертизу по делу, стороны не заявляли. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы, относящие к предмету спора и подлежащим выяснению вопросам, понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтверждены фактическими данными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно счел заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд полагает, что в данном случае указанные обстоятельства свидетельствуют о неравноценном встречном исполнении обязательств ФИО2 перед ООО «Содружество-Инвест» по оспариваемому договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Кроме того, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о неудовлетворительном финансовом состоянии должника в период заключения спорного договора.

Данный вывод суда обоснован наличием у должника просроченных обязательств по договорам займа договорам беспроцентного займа от 12.11.2013 № 6, от 17.12.2013 № 24, от 14.04.2014 № 27, от 17.07.2014 № 63, от 31.07.2014 № 66, от 17.09.2014 №84, от 17.09.2014 № 85, инвестиционному договору от 17.03.2015 №1 в размере 198 320 000 руб.

Из совокупности вышеизложенного следует, что в результате совершения сделки по отчуждению имущества должника из конкурсной массы выбыл дорогостоящий ликвидный актив, что свидетельствует о совершении сделки в условиях существенно в худшую для должника сторону, отличающихся от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания сделки должника недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности спорной сделки в виде восстановления за ООО «Содружество-Инвест» права аренды спорного земельного участка и возврату его в конкурную массу должника;  восстановления ФИО2 права требования в размере 400 000 руб., уплаченных по квитанции к приходному кассовому ордеру №238/ от 30.11.2016 к договору №210 беспроцентного денежного займа от 28.11.2016.

При этом, судом обоснованно учтены разъяснения, данные в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В настоящее время правообладателем спорного земельного участка является ФИО2, уступка права требования зарегистрирована Управлением Росреестра по Приморскому краю 30.01.2018, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН.

Таким образом, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В апелляционной жалобе ФИО2 ссылается на то, что суд, признав спорный договор недействительной сделкой, не вправе был применять последствия недействительности сделки в виде восстановления за ООО «Содружество-Инвест»  права аренды земельного участка, установленное договором аренды от 08.04.2016 № 9328/16, поскольку срок договора аренды истек 15.02.2019. Данный довод апелляционным судом рассмотрен и отклонен на основании следующего.

Из пояснений администрации Уссурийского городского округа, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу и приложенных ею документов, коллегий установлено, что между администрацией и должником на основании протокола об итогах аукциона от 30.11.2009 №5 был заключен договор аренды земельного участка № 6145/09 от 16.02.2009, в соответствии с которым ООО «Содружество-Инвест» был передан в аренду земельный участок площадью 8, 0051 га с кадастровым номером 25:34:017401:480.

Впоследствии данный земельный участок был разделен, и между администрацией и должником на основании протокола об итогах аукциона от 30.11.2009 №5, договора аренды земельного участка от 16.02.2009 №6145/09 был заключен договор аренды земельного участка №7989/13 от 24.01.2013, в соответствии с которым должнику передан в аренду спорный земельный участок с кадастровым номером 25:34:017401:585.

По соглашению сторон договор аренды земельного участка №7989/13 от 24.01.2013 был расторгнут с 07.04.2016.

Однако на следующий день, 08.04.2016 на основании договора аренды земельного участка от 16.02.2009 №6145/09, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ между администрацией и ООО «Содружество-Инвест» был заключен договор аренды земельного участка №9328/16 от 08.04.2016 сроком действия по 15.02.2019.

Так, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Данная норма права предусматривает возможность заключения без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, который образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.

Таким образом, вопреки позиции апеллянта, должник имел право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, коллегия также учла и то, что пользование арендатором – ФИО2 спорным земельным участком по истечении срока действия договора аренды (после 15.02.2019) и внесение им арендных платежей подтверждает сам ФИО2, и администрация не оспаривает данный факт.

При этом каких-либо доказательств того, что до даты окончания срока действия договора арендодателем (Администрацией) были заявлены возражения относительно продолжения пользования арендатором спорным участком, в материалах дела не содержится, доказательства отказа администрации Уссурийского городского округа от договора аренды по правилам части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены, требований о возврате арендуемого участка администрацией также не заявлено. Более того, администрация в своем письменном отзыве указала на то, что не вправе распоряжаться действующими земельными участками, которые подлежат включению в конкурсную массу должника.

Поскольку неприменение последствий недействительности сделки не влечет восстановления прав кредиторов и должника в рамках дела о банкротстве и не отвечает целям и задачам судопроизводства, суд правомерно пришел  к выводу о применении последствий в виде возложения на ФИО2 обязанности возвратить должнику спорный земельный участок.

Наряду с изложенным, коллегия сочла необходимым отметить, что наличие на спорном земельном участке гаражных боксов, в отношении которых не представлена правоустанавливающая документация, не является препятствием возврата в конкурсную массу права аренды земельного участка.

Заявленные ФИО2 в апелляционной жалобе возражения относительно обоснованности выводов эксперта носят субъективный характер и сами по себе не являются обстоятельствами, исключающими доказательственное значение данного заключения.

Относительно использования в числе аналогов объекты, расположенные в г. Артеме и в г. Владивостоке, при нахождении объекта исследования в г. Уссурийске эксперт пояснил, что на дату оценки в населенном пункте, где расположен объект оценки, на рынке продажи имеются, но в недостаточном количестве, рынок предложений аналогичный оцениваемому объекту ограничен и не развит, в связи с чем эксперт пришел к выводу о необходимости расширения границ поиска предложений продажи объектов, аналогичных оцениваемому, что обусловило выбор в качестве аналогов объектов недвижимости с такими характеристиками как: земельные участки для размещения объекта недвижимости и земельные участки специального назначения, земельные участки, передаваемые на праве аренды, праве собственности, расположение земельных участков на территории Приморского края. При этом,  экспертом применена корректировка в отношении объектов-аналогов, расположенных в других городах Приморского края, что отражено на странице 31 экспертного заключения (л.д.37, т.3).

Копии объявления аналогов были приложены экспертом при направлении экспертного заключения в суд.

Выводы эксперта о необходимости использования объектов-аналогов, расположенных не по месту нахождения объекта оценки, апеллянтом надлежащими доказательствами не опровергнуты

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта в порядке статьи 71 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что были подобраны надлежащие аналоги земельных участков, проведено всестороннее исследование вопроса рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка с использованием обоснованных методик определения стоимости.

Довод апеллянта о том, что экспертом не учтено наличие обременения на земельном участке в виде самовольно возведенных гаражных боксов, снос которых потребует определенных расходов, что существенно уменьшает стоимость права аренды земельного участка, коллегией отклонен как необоснованный, поскольку названные объекты в установленном законом порядке самовольными не признаны, к тому же, негативные последствия, связанные с самовольным строительством зданий, подлежат устранению виновными лицами.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при их рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Исходя из результата рассмотрения спора, в силу положений статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате госпошлины остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 26.09.2022 по делу            № А51-24110/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

 

Председательствующий

К.П. Засорин

 

Судьи

А.В. Ветошкевич

 

ФИО10