Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5986/2021

«11»

апреля

2022 года 

 

«04» апреля 2022 года оглашена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

акционерного общества Специализированный застройщик «Акфен» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору,

 

при участии:

от Администрации:

ФИО2 по доверенности,

от общества:

ФИО3 по доверенности;

установил:

акционерное общество Специализированный застройщик «Акфен» (далее – общество, истец)  обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту №22 от 20.07.2004, которым изменить базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами путем уменьшения процентов в общей площади объекта инвестиционного строительства, переходящих в собственность Администрации городского округа «Город Калининград», на величину, эквивалентную понесенным обществом затратам по строительству городских сетей в размере 110 629 424,34 рублей.

Представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы отзыва.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, Мэрия города Калининграда (в настоящее время - Администрация) и закрытое акционерное общество «Стройинвестрегион» (инвестор-застройщик) заключили 20.07.2004 г. инвестиционный контракт № 22 о реализации инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию в городе Калининграде зданий жилого (смешанного) назначения, адреса и технико-экономические показатели которых указаны в приложении № 1 к инвестиционному контракту. 

Условиями контракта предусмотрена передача в собственность Администрации всех инженерных сетей и сооружений. 

Дополнительным соглашением от 20.10.2010 г. к инвестиционному контракту в число участников контракта на стороне инвестора-застройщика включены ЗАО «Первая ипотечная компания – Регион» (правопреемник ЗАО «Стройинвестрегион», инвестор 1) ЗАО «Акфен» (инвестор 2) ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания» (инвестор 3). 

Дополнительным соглашением от 23.12.2011 г. № 4 стороны изложили контракт в новой редакции; (инвестор 1) и (инвестор 3) в связи с исполнением взятых на себя обязательств исключены из состава участников контракта; ЗАО «Акфен» переименовано в инвестора-застройщика. 

Пунктом 3.1 контракта (в редакции указанного дополнительного соглашения), сторонами установлено базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации инвестиционного контракта: 

- 10% общей площади объекта и 100% всех внеплощадочных (городских) инженерных сетей и сооружений (кроме электроснабжения, газоснабжения, телефонизации, радиофикации и телевидения, а также имущества, передаваемого инвестором-застройщиком ресурсоснабжающим организациям по договорам с ними) передаются в собственность Администрации; 

- 90% общей площади объекта передается инвестору-застройщику и привлечённым им в рамках реализации контракта третьим лицам.

Кроме того, пунктом 3.1 контракта установлено, что стороны обязуются уточнить соответствующие объемы финансовых обязательств по инженерному обеспечению реализации инвестиционного проекта и при необходимости откорректировать базовое соотношение раздела имущества в строящихся по инвестиционному контракту жилых домах, что оформляется дополнительным соглашением к контракту.

В процессе реализации инвестиционного контракта обществом были построены внеплощадочные (городские) инженерные сети и сооружения стоимостью 128 593 378,08 рублей (по расчету истца).

Указывая на необходимость обеспечения равных прав участников инвестиционного соглашения, общество обратилось в Администрацию с требованием о пересмотре базового соотношения раздела имущества на сумму, затраченную на строительство внеплощадочных (городских) инженерных сетей и сооружений.

Отказ в заключении такого дополнительного соглашения послужил поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 Настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. 

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Поскольку из содержания упомянутого инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, то прямое участие Администрации в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством. 

Согласно пункту 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 1046 ГК РФ порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Инвестиционный договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на: 

-осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений; 

-самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

 -владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; 

-передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; 

-осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; 

-объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование своей позиции Администрация ссылается на п. 5.14 контракта, согласно которому в том случае, когда у ресурсоснабжающей организации отсутствует техническая возможность технологического присоединения и возможность заключения договора, предусматривающего прием ею в собственность инженерных сетей (а именно: холодного и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой канализации, теплоснабжения) в счет платы за подключение, Администрация обязуется обеспечить проектирование и строительство вышеуказанных внеплощадных (городских) инженерных сетей и сооружений за свой счет.

Однако указанный пункт не может служить основанием для возложения на общество расходов по строительству городских сетей, т.к. содержит противоположную корреспондирующую обязанность Администрации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Администрацией не представлено доказательств выполнения своих обязательств в данной части, а также наличия возможности технологического присоединения без проведения обществом строительства городских сетей.

Более того, Администрацией не доказаны как обязанность оплаты обществом технологического присоединения данных инженерных сетей, так и соразмерность предполагаемых платежей понесенных обществом расходов.  

Администрация ссылается на содержащиеся в судебных актах по делу № А21-9384/16 выводы судов, которые основаны на оценке обстоятельств в соответствии с иной правовой природой заявленных требований (взыскание убытков), в связи с чем не могут быть использованы в качестве преюдициальных.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным. 

Как следует из буквального толкования рассматриваемого договора, распределение между инвестором и заказчиком площадей помещений в многоквартирном жилом доме, определено сторонами в процентном соотношении, при этом стороны напрямую указали свои обязательства по корректированию базового соотношения раздела имущества в связи при изменении объемов финансовых обязательств по инженерному обеспечению реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, обязанность заключения такого дополнительного соглашения напрямую установлена договором. Более того, в материалы дела представлены ранее заключенные дополнительные соглашения по перераспределению базового соотношения раздела имущества.

Судом установлено, что деятельность общества по строительству внеплощадных городских сетей велась в интересах обеих сторон для достижения результата инвестиционной деятельности; доказательств возможности достижения результата без выполнения данных работ не представлено.

При этом необходимо учесть, что общество, в отличие от Администрации, целью инвестиционного соглашения имеет получение прибыли в результате коммерческой деятельности, что в совокупности положениями о равных правах участников инвестиционной деятельности и принципами соразмерности вкладов и результатов товарищей, позволяет сделать вывод о справедливости заявленных требований.

Для подтверждения размера произведенных затрат в сумме 128 593 378,08 рублей обществом представлено заключение специалиста ЗС-19.201, выполненное ООО «Калининградский институт независимой оценки».

Определением арбитражного суда от 23.09.2021 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Экспертная организация «ЭКСКО» ФИО4.

29.12.2021 г. от АНО «Экспертная организация «ЭКСКО» поступило заключение эксперта № 324-2021 от 23.12.2021 г., согласно выводам которого стоимость строительства внеплощадных сетей инженерных коммуникаций (теплоснабжения, электроснабжения, канализации и водоотведения), устроенных АО Специализированный застройщик «Акфен» при строительстве многоквартирных жилых домов со строительными номерами 11, 14, 15, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 50 в границах улиц Согласия – Виллима Фермора – генерала ФИО5 – Елизаветинская в г. Калининграде в рамках реализации инвестиционного контракта №22 от 20.07.2004, на дату выполнения строительных работ, составила 110 629 424,34 рублей.

Исследовав заключение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался  соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; профессиональная подготовка эксперта и квалификация не  вызывает сомнений, так как подтверждается приложенными к заключению документами об образовании и действительным сертификатом соответствия; ответы эксперта на поставленные судом вопросы в экспертном заключении понятны, непротиворечивы, подтверждены фактическими данными.

Приведенное заключение экспертов признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

Ответчик экспертное заключение не оспаривал, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлял.

Вопреки позиции Администрации, факт передачи или отсутствия основания для передачи тех или иных сетей в муниципальную собственность (электросетей и теплосетей), не связан с предметом настоящего иска, т.к. заявленные требования направлены на правильное и соразмерное распределение результатов инвестиционной деятельности в соответствии с вкладами товарищей, а не взыскание платы за подлежащее передаче в собственность имущество.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В связи с изложенным, учитывая особенности инвестиционной деятельности, принимая во внимание прямое указание договора, а также самостоятельное уточнение требований в соответствии с результатами судебной экспертизы, иск подлежит удовлетворению.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями  167-170     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с акционерным обществом Специализированный застройщик «Акфен»  дополнительное соглашение к инвестиционному контракту №22 от 20.07.2004, которым изменить базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами путем уменьшения процентов в общей площади объекта инвестиционного строительства, переходящих в собственность Администрации городского округа «Город Калининград», на величину, эквивалентную понесенным акционерным обществом Специализированный застройщик «Акфен» затратам по строительству городских сетей в размере 110 629 424,34 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу акционерного общества Специализированный застройщик «Акфен» судебные расходы в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                             И.Л.Гурьева