АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-123/2020

г. Белгород

21 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2022 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видеозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН1033107000728) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: ФГБНУ "Белгородский федеральный аграрный научный центр Российской академии наук", ФИО3, о взыскании 1 436 666 руб. 95 коп. 

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 о понуждении Администрации города Белгорода уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 10.01.2022, удостоверению;

от ответчика: ФИО3, паспорт.

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 2 от 12.01.2006 за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 в сумме 679 312 руб. 21 коп., договорной неустойки за период с 01.01.2013 по 19.11.2019 в сумме 757 354 руб. 74 коп., с начислением неустойки в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения денежного обязательства.

Определением от 25.01.2021 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о понуждении Администрации города Белгорода уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Федеральное государственное бюджетное научное учреждение "Белгородский федеральный аграрный научный центр Российской академии наук".

В ходе судебного разбирательства Администрация города Белгорода уточняла исковые требования, протокольным определением от 10.01.2022 принято уточнение исковых требований, в котором  Администрация города Белгорода просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды № 2 от 12.01.2006 за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 в сумме 499 329 руб. 18 коп., договорную неустойку за период с 01.01.2013 по 27.12.2021 в сумме 1 143 482 руб. 18 коп., с начислением неустойки в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения денежного обязательства.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО3 также уточнял встречные исковые требования, протокольным определением от 16.03.2022 принято уточнение встречных исковых требований, в котором ИП ФИО3 просит обязать Администрацию города Белгорода уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 20.01.2017 по 30.09.2019 до размера 260 286 руб. 

В судебном заседании представитель Администрации города Белгорода поддержал уточненные исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

В судебном заседании ИП ФИО3 заявленные требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности, поддержал встречный иск.

В судебном заседании 28.09.2022 объявлялся перерыв до 05.10.2022 15-15.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования Администрации города Белгорода подлежащими удовлетворению частично, во встречном иске ИП ФИО3 суд считает необходимым отказать на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 12.01.2006 года на основании распоряжения администрации города Белгорода №3179 от 26.09.2005 года между муниципальным учреждением «Городская недвижимость» (арендодатель) и ООО «Горная компания»(арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 2016 кв.м., категория земель - земли поселений, для эксплуатации нежилого здания (конторское), расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Договор заключен сроком на 5 лет до 26 сентября 2010 года (п. 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.09.2005.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не поздне 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата.

Согласно п. 2.6 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения централизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора черезопубликование решения сессии городского Совета депутатов об изменении ставок земельного налога в официально утвержденном сессией городского Совета депутатов органе средств массовой информации.

12.10.2006 года между ООО «Горная компания» и ФИО5,  ООО «Метатрон» в лице генерального директора ФИО3 был заключен договор перенайма аренды земельного участка № 146.

22.12.2009 года между администрацией города Белгорода (арендодатель) и ФИО5, ООО «Метатрон» в лице генерального директора ФИО3, при участии ФИО3,  ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2 от 12.01.2006 года, по условиям которого расчет арендной платы следует производить пропорционально доли в праве собственности на объект недвижимости: ФИО5 - 684/1000 доли; ФИО3 - 158/1000 доли; ФИО2 - 158/1000 доли.

14.10.2010 года между администрацией города Белгорода (арендодатель) и ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО2 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2 от 12.01.2006 года, по условиям которого расчет арендной платы следует производить пропорционально доли в праве собственности на объект недвижимости: ФИО6 - 228/1000 доли; ФИО7 - 228/1000 доли; ФИО8 - 228/1000 доли; ФИО3 - 158/1000 доли; ФИО2 - 158/1000 доли.

14.06.2011 года между администрацией города Белгорода (арендодатель) и ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2 от 12.01.2006 года, в соответствии с которым решено образовать два земельных участка путем раздела земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов) площадью 2106 кв. м с кадастровым номером 31:16:0127012:56 и считать их равными:

земельный участок площадью 665 кв.м. - в аренде ФИО3 и ФИО2;

земельный участок площадью 1441 кв.м. - в аренде ФИО6, ФИО7, ФИО8.

В соответствии с п. 1.2 соглашения предусмотрено прекратить ФИО3 и ФИО3 право аренды по договору аренды земельного участка от 12.01. 2006 года № 2 на земельный участок площадью 665 кв.м. по ул. Магистральная, д. 55-а и передать его в состав земель города Белгорода.

В соответствии с договором перенайма аренды земельного участка № 78 от 21.10.2011 года ФИО6, ФИО7 и ФИО8 передали ФИО3, ФИО3 права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2 от 12.01.2006 года, на земельный участок с кадастровым номером 31:16:0127012:105 площадью 1441 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.11.2013 стороны продлили срок действия договора аренды № 2 от 12.01.2006 года до 26.09.2015.

года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 2 от 12.01.2006 года, по условиям которого  изменен вид разрешенного использования земельного участка на «склады».

В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей истец направил ответчику претензию от 26.04.2019 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что  послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Правоотношения сторон по договору аренды земельного участка регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит изменению в силу изменений действующего законодательства.

Как разъяснено в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При расчете арендной платы истец руководствовался ст. 39.7 ЗК РФ, Постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп, Постановлением администрации города Белгорода от 27 ноября 2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», Решением Совета депутатов города Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Решением Белгородского городского Совета депутатов от 25.07.2017 N 552 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки и утверждения значения величины корректирующего коэффициента», с 01.12.2018 года расчет арендной платы произведен в соответствии постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

В ходе судебного разбирательства по ходатайству Администрации города Белгорода определением суда от 18.08.2021 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ИП ФИО9.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок по состоянию на 01.12.2018 составляет 224 672 руб.

На основании результатов судебной экспертизы истец произвел перерасчет арендной платы.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 составляет 499 329 руб. 18 коп.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 13.01.2020.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что срок исковой давности должен определяться по каждому периодическому платежу отдельно, учитывая тридцатидневный срок претензионного урегулирования спора, срок исковой давности истцом пропущен по требованиям о взыскании арендной платы, начисленной по четвертый квартал 2016 года.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Таким образом, задолженность ответчика за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 составляет 107 252 руб. 01 коп.

При этом, платеж ответчика по договору аренды от 29.08.2018 на сумму 500 000 руб. без указания в назначении платежа конкретного периода, принимая во внимание пропуск истцом срока исковой давности, следует учитывать в погашение задолженности за названный период.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов  обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 330, 331 ГК РФ условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 2.4 договора, согласно которому, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца пеня за период с 01.01.2013 по 27.12.2021 составляет 1 143 482 руб. 18 коп.

Учитывая,  что  ответчик  не  исполнил  обязанность  по своевременной и полной оплате арендных платежей, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей является правомерным.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, правомерными являются требования о взыскании пени за период с 28.03.2017 (с учетом пропуска срока исковой давности и переноса срока платежа на следующий рабочий день).

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ  (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Ответчик в письменном отзыве заявил ходатайство о снижении размера неустойки, сославшись на несоразмерность суммы пени последствиям нарушения обязательства, просил учесть наличие препятствий в пользовании земельным участком.

В п. 74 Постановления № 7 разъяснено, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75 Постановления № 7).

По смыслу ст. 333 ГК РФ наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности неустойки определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ.

Проанализировав доводы сторон, суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки на основании следующего.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 6-О в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает конкретные основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки, - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В Определении Конституционного Суда РФ от 23.06.2016 N 1363-О также установлено, что статья 333 ГК Российской Федерации (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ), содержание которой в основном воспроизведено в ее действующей редакции, в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1636-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1075-О-О, от 25 января 2012 года N 185-О-О, от 22 января 2014 года N 219-О, от 29 сентября 2015 года N 2112-О и др.). 

Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 5467/14 по делу № А53-10062/2013).

Учитывая отсутствие со стороны истца доказательств причинения истцу убытков в размере заявленной пени, составляющей 36,5 % годовых; отсутствие сведений о размерах платы по кредитам в спорный период, превышающих или равных размеру начисленной неустойки, с одной стороны, а также обоснованное заявление ответчика об уменьшении неустойки, заключение договора аренды между сторонами в период действия прежней редакции ст. 333 ГК РФ, не требовавшей доказательств исключительности случая в качестве основания для уменьшения неустойки, с другой стороны, суд считает возможным уменьшить подлежащую взысканию с ответчика неустойку до суммы, рассчитанной исходя из  двукратной учетной (ключевой) ставки Банка России. 

Таким образом, расчет неустойки за период с 28.03.2017 по 31.03.2022 будет выглядеть следующим образом:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Оплата

Увеличение долга

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

 

c

по

  дни  

сумма, руб.

дата

сумма, руб.

дата

 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[1]×[4]×[9]/[10]

73 693,16

28.03.2017

01.05.2017

35

0

-

0

-

9,75%

365

688,98

73 693,16

02.05.2017

18.06.2017

48

0

-

0

-

9,25%

365

896,43

73 693,16

19.06.2017

25.06.2017

7

0

-

0

-

9%

365

127,20

148 205,13

26.06.2017

17.09.2017

84

0

-

74 511,97

26.06.2017

9%

365

3 069,67

148 205,13

18.09.2017

25.09.2017

8

0

-

0

-

8,50%

365

276,11

223 884,71

26.09.2017

29.10.2017

34

0

-

75 679,58

26.09.2017

8,50%

365

1 772,68

223 884,71

30.10.2017

17.12.2017

49

0

-

0

-

8,25%

365

2 479,60

223 884,71

18.12.2017

25.12.2017

8

0

-

0

-

7,75%

365

380,30

299 741,55

26.12.2017

11.02.2018

48

0

-

75 856,84

26.12.2017

7,75%

365

3 054,90

299 741,55

12.02.2018

25.03.2018

42

0

-

0

-

7,50%

365

2 586,81

373 949,32

26.03.2018

25.06.2018

92

0

-

74 207,77

26.03.2018

7,25%

365

6 833,54

433 445,43

26.06.2018

29.08.2018

65

0

-

59 496,11

26.06.2018

7,25%

365

5 596,20

-66 554,57

30.08.2018

16.09.2018

0

500 000

29.08.2018

0

-

7,25%

365

0

-66 554,57

17.09.2018

25.09.2018

0

0

-

0

-

7,50%

365

0

-20 475,42

26.09.2018

16.12.2018

0

0

-

46 079,15

26.09.2018

7,50%

365

0

-20 475,42

17.12.2018

25.12.2018

0

0

-

0

-

7,75%

365

0

19 617,92

26.12.2018

25.03.2019

90

0

-

40 093,34

26.12.2018

7,75%

365

374,89

48 508,28

26.03.2019

16.06.2019

83

0

-

28 890,36

26.03.2019

7,75%

365

854,88

48 508,28

17.06.2019

25.06.2019

9

0

-

0

-

7,50%

365

89,71

77 719,64

26.06.2019

28.07.2019

33

0

-

29 211,36

26.06.2019

7,50%

365

527

77 719,64

29.07.2019

08.09.2019

42

0

-

0

-

7,25%

365

648,37

77 719,64

09.09.2019

25.09.2019

17

0

-

0

-

7%

365

253,39

107 252,01

26.09.2019

27.10.2019

32

0

-

29 532,37

26.09.2019

7%

365

658,20

107 252,01

28.10.2019

15.12.2019

49

0

-

0

-

6,50%

365

935,88

107 252,01

16.12.2019

31.12.2019

16

0

-

0

-

6,25%

365

293,84

107 252,01

01.01.2020

09.02.2020

40

0

-

0

-

6,25%

366

732,60

107 252,01

10.02.2020

26.04.2020

77

0

-

0

-

6%

366

1 353,84

107 252,01

27.04.2020

21.06.2020

56

0

-

0

-

5,50%

366

902,56

107 252,01

22.06.2020

26.07.2020

35

0

-

0

-

4,50%

366

461,54

107 252,01

27.07.2020

31.12.2020

158

0

-

0

-

4,25%

366

1 967,75

107 252,01

01.01.2021

21.03.2021

80

0

-

0

-

4,25%

365

999,06

107 252,01

22.03.2021

25.04.2021

35

0

-

0

-

4,50%

365

462,80

107 252,01

26.04.2021

14.06.2021

50

0

-

0

-

5%

365

734,60

107 252,01

15.06.2021

25.07.2021

41

0

-

0

-

5,50%

365

662,61

107 252,01

26.07.2021

12.09.2021

49

0

-

0

-

6,50%

365

935,88

107 252,01

13.09.2021

24.10.2021

42

0

-

0

-

6,75%

365

833,04

107 252,01

25.10.2021

19.12.2021

56

0

-

0

-

7,50%

365

1 234,13

107 252,01

20.12.2021

13.02.2022

56

0

-

0

-

8,50%

365

1 398,68

107 252,01

14.02.2022

27.02.2022

14

0

-

0

-

9,50%

365

390,81

107 252,01

28.02.2022

31.03.2022

32

0

-

0

-

20%

365

1 880,58

Итого:

1712

500 000

533 558,85

7,05%

47 349,06

 

47 349,06 руб. х 2 = 94 698 руб. 12 коп.

Суд полагает, что указанная сумма компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств, и является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Суд учитывает, что истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих соответствие взыскиваемой неустойки размеру причиненных убытков, в связи с чем, снижение размера неустойки не ущемляет права истца, а устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения конкретного обязательства.

На основании изложенных обстоятельств и норм права, уменьшение неустойки по настоящему делу, по мнению суда, оправдывает компенсационно-превентивный характер неустойки, а именно, позволяет не только возместить истцу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать ответчика от неисполнения (просрочки исполнения) обязательств в будущем.

Между тем, начисление неустойки за период с 01.04.2022  не производится в силу следующего.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 года № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 года на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 года № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 года по 01.10.2022 года) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

При этом, правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 года № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория с 01.04.2022 года по 01.10.2022 года на сумму задолженности не подлежит начислению неустойка.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, дальнейшее начисление пени следует производить на сумму основного долга исходя из двойной учетной ставки Банка России за период со 02.10.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства.

При рассмотрении встречного искового заявления, суд исходит из следующего.

Предприниматель в обоснование своего встречного иска ссылается на то, что к спорному земельному участку не имеется самостоятельного доступа (подъезда). При этом, предприниматель указывает, что с 2017 года фактически был лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком в связи с тем, что  проход и проезд к земельному участку возможен только по дороге, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 31:16:0127012:57, находящемуся в федеральной собственности, право постоянного (бессрочного) пользования которым, принадлежит третьему лицу - ФГБНУ «Белгородский ФАНЦ РАН», которое с 2017 года по настоящее время всячески препятствует проезду и доступу к спорному земельному участку.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. При этом в соответствии с частью 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).

По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из материалов дела следует, что обстоятельства, касающиеся того, что земельный участок не имеет самостоятельного прохода или проезда к нему, были известны предпринимателю при заключении договора перенайма аренды земельного участка №78 от 21.10.2011, что не оспорено предпринимателем.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0127012:105 находится объект недвижимости (нежилое здание с надстройкой второго этажа и строительством пристройки складского помещения), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО3 (по ½ доли в праве). Доказательств того, что использование указанного объекта недвижимости по назначению было невозможно, предпринимателем в материалы дела не представлено. Также как не представлено доказательств того, что предприниматель не мог осуществлять основные и дополнительные виды деятельности, указанные в выписке из ЕГРИП, в связи с невозможностью проезда к земельному участку.

Также суд считает, что представленная предпринимателем переписка с третьим лицом не свидетельствует о том, что предприниматель был лишен возможности проезда и прохода к своему земельному участку весь спорный период.  

Так, только уведомлением от 16.10.2019 третье лицо сообщило об установке забора на границе смежных земельных участков и закрытии доступа (прохода и проезда) к спорному земельному участку с 01.11.2019.

В переписке до указанной даты в 2017 и 2018 годах предприниматель и третье лицо согласовывали виды и количество транспорта, которые будут проезжать через земельный участок третьего лица с целью проезда к земельному участку, находящемуся в аренде у предпринимателя, режим их проезда. 

Из Акта обследования земельного участка от 31.08.2020 следует, что проход к земельному участку и расположенному на нем зданию является свободным (ворота и дверь открыты), земельный участок фактически используется.

Также судом принимается во внимание, что ни в договоре аренды, ни в договоре перенайма аренды земельного участка не указано, что арендодатель обязан обеспечить проезд, проход к земельному участку через земельный участок с кадастровым номером 31:16:0127012:57.

Кроме того, суд считает, что при заключении договора перенайма аренды земельного участка и зная, что у данного земельного участка нет иного доступа, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 31:16:0127012:57, предприниматель мог и должен был предполагать, что собственник данного земельного участка может установить ограждения на границе земельных участков, ограничить свободный проезд через принадлежащий ему  земельный участок.

Более того, арендатор не лишен права на установление сервитута, которым воспользовался за пределами спорного периода.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности использования предпринимателем арендованного имущества, а также того, что имущество  не отвечает условиям пользования, предусмотренным договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось. 

Учитывая, что размер арендной платы земельного участка является регулируемым и расчет произведен истцом на основании нормативных актов, действовавших в соответствующие периоды, оснований для применения в расчете арендной платы отчета об оценке, представленного ИП ФИО3, не имеется.

Правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, от которой ведется расчет арендных платежей за период до 01.12.2018 года, арендатор не воспользовался.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требования предпринимателя по встречному иску не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.  

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины. С учетом изложенного, с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 618 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям без учета уменьшения пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Расходы по государственной пошлине по встречному иску, а также расходы Администрации на оплату стоимости экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям относятся на предпринимателя.

В определениях суда сторонам разъяснено, что в соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Белгорода удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в бюджет городского округа «Город Белгород» основной долг по договору аренды № 2 от 12.01.2006 по состоянию на 30.09.2019 в сумме 107 252 руб. 01 коп., пеню по состоянию на 31.03.2022 в сумме 94 698 руб. 12 коп., судебные расходы  на оплату стоимости экспертизы в сумме 3 688 руб., всего 205 638 руб. 13 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в бюджет городского округа «Город Белгород» пеню на сумму основного долга исходя из двойной учетной ставки Банка России за период со 02.10.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 618 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.