АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17101/2017

10 июня 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2019 года.

 

Судья Арбитражного суда Саратовской области  Большедворская Е.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по иску

Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково, Саратовская область,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс», г. Москва,

Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Саратовская область, г. Балаково,

Индивидуальному предпринимателю ФИО3, Саратовская область,         г. Балаково, 

третьи лица: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

о применении последствий недействительности сделки,

 

при участии в судебном заседании:

стороны и лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс», индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным в силу ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); признании недействительным в силу ничтожности договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из Единого государственного реестра прав сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из Единого государственного реестра прав сведения о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88 18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2017 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 года, в удовлетворении иска отказано.

По результатам рассмотрения поданной истцом кассационной жалобы Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17.07.2018 года данные судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17 недействительными (ничтожными) сделками отменил и, не передавая дело на новое рассмотрение, принял новый судебный акт об удовлетворении требований истца в указанной части.

Учитывая, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки по существу судами не рассматривалось, а также принимая во внимание передачу земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» по договору от 14.02.2017 года, дело в соответствующей части требований в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отводов суду не заявлено. 

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны и лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты. 

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 27.05.2019 года был объявлен перерыв до 12 часов 10 минут 03.06.2019 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.02.2016 года между комитетом (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) на основании протокола приема заявок (несостоявшийся) от 16.02.2016 года (лот № 1) заключен договор аренды земли № 26, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 25 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020403:2463 площадью 915 кв.м с разрешенным использованием «земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок».

27.06.2016 года между ИП ФИО3 (передающая сторона) и ИП ФИО2 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого принимающей стороне переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 года № 26.

Согласно пункту 3 договора замены стороны от 27.06.2016 года, принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земли от 26.02.2016 года № 26. Во всем остальном, кроме замены стороны в обязательстве, договор аренды земли остается неизменным.

14.02.2017 года между ООО «Макдоналдс» (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора № 88-18/17, по условиям которого покупателю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 26.02.2016 года № 26, с учетом договора замены стороны от 27.06.2016 года, с целью использования покупателем земельного участка для организации заезда автомобилей на полосу «МакАВТО» и для организации гостевой автостоянки для посетителей ресторана «Макдоналдс» (пункт 1.3 договора).

В обоснование ничтожности договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года и договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17, и необходимости исключения из реестра записи об обременении участка правом аренды ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс», при обращении в арбитражный суд истец указал на нарушение части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2017 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2018 года данные судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17 недействительными (ничтожными) сделками отменены, принят новый судебный акт об удовлетворении требований истца в указанной части.

Суд кассационной инстанции указал, что судами предыдущих инстанций допущено неправильное применение норм материального права.

В частности, судами не принято во внимание то, что договор аренды от 26.02.2016 года № 26, договор замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17 заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 года № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель ФИО3 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 земельного кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен предпринимателем на аукционе. 

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации является результатом аукциона. Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило ответчику по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, договор замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. 

Ничтожность договора от 27.06.2016 года исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 14.02.2017 года № 88-18/17 к ООО «Макдоналдс».

Учитывая предмет сделки (передача имущества, не изъятого и не ограниченного в обороте) и установленный судом кассационной инстанции факт ее совершения с нарушением установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них, тот факт, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки по существу судами не рассматривалось, а также, принимая во внимание передачу земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» по договору от 14.02.2017 года, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дело в соответствующей части требований в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, предметом настоящего судебного разбирательства является направленное судом кассационной инстанции на новое рассмотрение дело в части требования о применении последствий недействительности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Исковые требования комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки основаны на недействительности ничтожной сделки (замены стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма) и направлены на аннулирование государственной регистрации права аренды, произведенной на основании не соответствующих закону договоров замены стороны в обязательстве.

Требования истца направлены, по существу, на достижение окончательного правового эффекта ничтожной сделки (замены стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма), в виде исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении имущества арендой ответчика, в связи с чем, требования истца о погашении записей в ЕГРН о договоре замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1), и о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88 18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1), суд квалифицирует как заявление истца о применении одного из последствий недействительности ничтожной сделки, направленного на аннулирование правовых последствий этой сделки.

Согласно абзацу 3 пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Таким образом, для достижения ожидаемого истцом правового результата в виде погашения записи в ЕГРП должны быть применены упомянутые пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по ней.

Погашение в ЕГРП регистрационной записи о праве, внесенном в реестр на основании недействительной сделки, не упоминается в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве подлежащего применению последствия недействительности ничтожной сделки, однако, не смотря на это суд исходит из необходимости завершения правовых последствий ничтожной сделки в виде аннулирования регистрационных записей в ЕГРП о замене стороны в обязательстве и о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Поскольку исковые требования о признании договора замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88-18/17 недействительными (ничтожными) сделками удовлетворены судом кассационной инстанции, требования о применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из Единого государственного реестра прав сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 27.06.2016 года, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/208/2016-199/1); применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из Единого государственного реестра прав сведения о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 года № 88 18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1), подлежат удовлетворению.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Поскольку земельный участок, в конечном счете, был передан ООО «Макдоналдс», в качестве последствий недействительности (ничтожности) сделки суд обязывает ООО «Макдоналдс» возвратить ИП ФИО3  земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:2463 площадью 915 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> (со стороны улицы Вокзальная).

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,        

 

РЕШИЛ:

Применить последствия недействительности сделки - исключить запись из единого государственного реестра прав сведения о договоре замены стороны в обязательстве от 27.06.2016, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 (номер государственной регистрации 64-64/001- 64/001/208/2016-199/1). 

Применить последствия недействительности сделки - исключить запись из единого государственного реестра прав сведения о договоре передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2017 № 88-18/17, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Макдоналдс» (номер государственной регистрации 64:40:020403:2463-64/005/2017-1).

Применить последствия недействительности сделки -   возвратить ИП ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:2463 площадью 915 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> (со стороны улицы Вокзальная).

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000,00 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000,00 руб.

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000,00 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                       Е.Л. Большедворская