Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Калининград                                                    Дело № А21-12784/2023

« 25 » декабря 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена « 19 » декабря 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 25 » декабря  2023 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по дело по исковому заявлению Общества  с ограниченной ответственностью «Райэнерго» 

к Администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области 

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие  жилищно-коммунального хозяйства «Гурьевский водоканал» 

о  внесении изменений в пункт 6.2 договора № 465 о развитии застроенной территории от 12.12.2017 

 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Общество  с ограниченной ответственностью «Райэнерго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 238313, 

<

...>) (далее – ООО «Райэнерго», Общество,   истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 238300, 

<

...>)  (далее – Администрация, ответчик)  о внесении изменения в  пункт 6.2 договора   № 465 о развитии застроенной территории от 12.12.2017, заключенного между истцом и ответчиком, и изложить его содержание в следующем виде: «Договор заключен сроком до 12 декабря 2027 года».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие  жилищно-коммунального хозяйства «Гурьевский водоканал» (далее – МУП ЖКХ «Гурьевский водоканал»,  третье лицо).

Представитель Общества  в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации, возражая против исковых требований, между тем, оставил данный вопрос на усмотрение суда, поскольку срок действия договора  в данном случае может быть изменен  только судом.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного  разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, письменной позиции по иску суду не представило.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела,  между Администрацией  Гурьевского муниципального округа Калининградской области (Администрация) и Обществом  с ограниченной ответственностью «Райэнерго»  (Застройщик) был заключен договор  № 465 от 12.12.2017, в  соответствии с частью 1 которого  Администрация  предоставляет, а Застройщик приобретает право на развитие  застроенной  территории путем строительства объектов на условиях настоящего договора.

Согласно приложениям  1 и 2 к  договору  указанная  территория площадью 1990 кв.м. находится  в границах земельного участка, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>,   на данной территории расположено здание, признанное аварийным и подлежащее сносу.

В соответствии с пунктом 6.2 договор заключен на срок 7 лет и заканчивает свое действие 12 декабря 2024 года.

Как указывает в исковом заявлении истец, им были осуществлены снос аварийного строения и подготовка  проекта  планировки территории, приобретение  и передача в муниципальную собственность жилого помещения в соответствии с обязанностью, установленной в пункте 4.2.2. договора, заказан проект, огорожена  строительная площадка, то есть предприняты  значительные и затратные приготовления к реализации договора о комплексном развитии территории.

В целях получения разрешения на строительство, 27.06.2023 Застройщик обратился в  МУП ЖКХ «Гурьевский водоканал» с заявлением о выдаче технических условий для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, на что был получен  отказ в связи с отсутствием технической  возможности. 

Истцу  стало известно, что   техническая возможность может возникнуть не ранее первого квартала 2024 года, ввиду предстоящей передачи сети водоснабжения и водоотведения Гурьевского района Калининградской области в эксплуатационную ответственность ресурсоснабжаюшей  организации -  ГП КО «Водоканал, куда  и следует впоследствии обращаться с заявлением.

Как следует из пояснений Общества, при отсутствии технической возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения проект развития застроенной территории не может быть реализован к окончанию срока действия договора, поскольку  из-за отсутствия технических условий на водоснабжение не может быть получено разрешение на строительство, осуществлена экспертиза проекта, а также   без воды не может быть начат сам технологический процесс строительства. При этом, стадии экспертизы проекта и непосредственно строительства 7-этажного многоквартирного жилого дома занимают в совокупности  срок, превышающий  два года.

Полагая, что в силу  пункта 4.4 договора Администрация  обязана оказывать  Застройщику  необходимое содействие в реализации  договора,  истец  обратился к ответчику с заявлением  от  03.08.2023  о заключении дополнительного  соглашения о продлении срока действия названного договора на три года, то есть до 12 декабря 2027 года.

Письмом  от 29.08.2023  истцу  было отказано в содействии по данному вопросу с разъяснением, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории, его изменение сторонами законодательством не допускается, в связи с чем ответчиком принято решение об отказе в заключении соглашения о продлении срока действия указанного выше договора.

Значительные и затратные приготовления для реализации договора  о комплексном развитии территории, а также непредвиденные препятствия для процесса строительства  в  виде отказа  третьего лица в подключении к сетям водоснабжения и водоотведения, которые существенно повлияли на возможность исполнения Застройщиком своих обязанностей в установленные договором  сроки, и кроме того, отказ Администрации в подписании дополнительного соглашения, послужили основаниями для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ  установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу частей 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (далее – ГрК РФ) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей  46.2 Кодекса. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. 

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса, такой договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. 

Частью 3 статьи 46.2  ГрК РФ определено, что одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора. 

В статье 46.3 ГрК РФ  урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГрК РФ). 

 

Ни нормы градостроительного законодательства,  ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. 

Изменение сторонами срока договора и, соответственно, включение такого условия в договор не допускаются. Срок действия договора о развитии застроенной территории может быть изменен судом в процессе исполнения договора при существенном нарушении договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Как установлено судом, в качестве правового основания своих требований  истец  ссылается  на положения статьи 450 ГК РФ и указывает на независящие от него  причины, как то  отказ  (письмо № 26/242 от 04.07.2023) МУП ЖКХ «Гурьевский водоканал»  в подключении к сетям водоснабжения и водоотведения, который  существенно повлиял  на  возможность исполнения Застройщиком своих обязанностей в установленные договором  сроки.

При исследовании фактических обстоятельств дела судом установлено, что  именно в связи с указанными обстоятельствами истец обращался в Администрацию  с заявлением  о заключении дополнительного соглашения  к договору  об увеличении сроков исполнения договора, а получив отказ (письмо  МР № 17/11161 от 29.08.2023) , обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением  о внесении изменений в пункт 6.2 договора № 465 от 12.12.2027  относительно  продления срока  договора.

Продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории.

Учитывая наличие объективной необходимости увеличения сроков  на исполнение Обществом  обязательств, предусмотренных договором, суд  находит исковые требования  истца подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Внести изменения в пункт 6.2 договора № 465 о развитии застроенной территории от 12.12.2017, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Райэнерго» и Администрацией Гурьевского округа Калининградской области, изложив его содержание в следующем виде «Договор заключен сроком до 12 декабря 2027 года».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова