Дело № А43-17087/2022

09 июля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.07.2023 по делу № А43-17087/2022,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о внесении изменений в договор аренды и взыскании неосновательного обогащения

и по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неустойки,

при участии представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Акватория развлечений» – ФИО1 по доверенности от 27.05.2024 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 11-03 от 14.05.2002;

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (далее – ООО "Акватория развлечений", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о внесении изменений в договор от 01.06.2020 № 18-6008г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в части, касающейся порядка расчета и размера арендной платы, а также о взыскании 5 383 555 рублей 41 копейки неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021.

Определением суда от 07.06.2023 настоящее дело объединено для совместного рассмотрения с делом №А43-12488/2023 по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью «Акватория Развлечений» о взыскании 816 рублей 51 копейки неустойки, начисленной с 21.01.2021 по 02.03.2023 по договору аренды земельного участка от 01.06.2020 № 18-6008г.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы внесением арендатором платы по договору аренды от 01.06.2020 № 18-6008г земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в большем размере, чем предусмотрено действующим законодательством.

Решением от 03.07.2023 Арбитражный суд Нижегородской области первоначальный иск удовлетворил частично: взыскал с Министерства в пользу ООО "Акватория развлечений" 5 383 555 рублей 41 копейку неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021 и 49 918 рублей расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказал. Встречный иск оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Акватория развлечений" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и письменными пояснениями, в которых просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований Общества о внесении изменений в договор от 01.06.2020 № 18-6008г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в части, касающейся порядка расчета и размера арендной платы.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает следующее.

Факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12  частично в границах красных линий подтвержден градостроительным планом земельного участка № РФ-52-2-01-0-00-2022-А684, выданным 22.03.2022 ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области».

Кроме того, в подтверждение нахождения земельного участка частично в границах красных линий, Обществом представлено заключение внесудебной экспертизы от 22.03.2023, выполненное экспертом филиала ППК «Роскадастр» по Нижегородской области ФИО2, письмо Администрации города Нижнего Новгорода, схема расположения объекта исследования относительно красных линий от 02.12.2022, подготовленная обществом с ограниченной ответственность «Экспертный центр «Норматив», проект планировки территории.

В соответствии с заключением внесудебной экспертизы от 22.03.2023, выполненным экспертом филиала ППК «Роскадастр» по Нижегородской области, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина (между АЗС «Лукойл» и парком «Швейцария»), является неделимым, образование из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 земельных участков, границы которых проходят вдоль установленной «красной линии» в целях устранения пересечения с ней и возможностью эксплуатации нежилого здания, расположенного на этом земельном участке, не представляется возможным.

Управление Росреестра по Нижегородской области в письме № 07-07095-ЕГ/23@ от 25.04.2023 г. пояснило, что перераспределить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12, с учетом прав и ограничений, не представляется возможным.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что пересечение спорного участка с «красными линиями» связано с допустимой погрешностью определения координат (местоположения) характерных точек.

Указывает, что в соответствии с данными ЕГРН спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 24.05.2007 года, ранее на учет был поставлен смежный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:9.

Согласно резолюции филиала ППК «Роскадастр» по Нижегородской области, чересполосица между земельными участками с кадастровыми номерами 52:18:0070184:9 и 52:18:0070184:12 отсутствует, погрешность в определении площади земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 отсутствует.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что красная линия «проходит» в месте определения координат характерных точек земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12.

Общество считает, что и после вступления в законную силу Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения исключены из перечня объектов, ограниченных в обороте, имеет право на льготный размер арендной платы, так как спорный земельный участок ограничен в обороте (красный линии проходят по спорному земельному участку).

Незначительность территории земельного участка, по которой проходит красная линия, не может являться основанием для неприменения соответствующих положений законодательства.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, в удовлетворении жалобы Общества отказать.  Согласно письму Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 09.12.2022 №Сл-326-902291/22 площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 с коридором улично-дорожной сети, обозначенной "красными линиями", составляет 1,4 квадратного метра (ширина данной части участка не превышает 5 см). Таким образом, основания для внесения изменений в договор аренды от 01.06.2020 № 18-6008г в расчет арендной платы исходя из 1,5 % от кадастровой стоимости, отсутствуют.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Общество ссылалось на  Приказ Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 27.03.2023 №06-01-02/37, Приказ Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 31.07.2023 №06-01-02/59, Приказ Министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 03.10.2023 №06-01-03/31.

Министерство в свою очередь указало, что в соответствии с указанными приказами спорный земельный участок с КН 52:18:0070184:12, используемый ООО "Акватория развлечений" на праве аренды, не попадает в зону строительства канатной дороги.

Общество представило дополнение к апелляционной жалобе. Указывает, что в соответствии с документацией по планировке территории на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070184:13, который является смежным по отношению к участку с кадастровым номером 52:18:0070184:12, предусмотрено размещение станции канатной дороги -ВСКД «Проспект Гагарина» со встроенной трансформаторной подстанцией и индивидуальным тепловым пунктом. Спорный земельный участок с к.н.52:18:0070184:12, принадлежащий на праве аренды Обществу, вошел в перечень участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения линейного объекта - канатной дороги.

Правила землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденные приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22, предусматривают отнесение улично-дорожной сети к зоне инженерно-транспортной инфраструктуры ТТ (ст.35.2).

В соответствии со статьей 35.2 Правил землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденных приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 N 07-01-06/22, для зоны инженерно-транспортной инфраструктуры, установлен основной вид разрешенного использования -размещение объектов улично-дорожной сети (в том числе, автомобильных дорог, пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, проездов).

Представитель Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании рассмотрены и удовлетворены ходатайства сторон о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (протокол судебного заседания от 25.06.2024).

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО "Акватория развлечений" (арендатор) 01.06.2020 заключен договор аренды № 18-6008г земельного участка, площадью 8300.00 +/- 32.00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина (между АЗС "Лукойл" и парком "Швейцария"), кадастровый номер 52:18:0070184:12.

По генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному 

постановление

м Городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22, земельный участок расположен в границах санитарного разрыва вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов (ПАО "Международный аэропорт Нижний Новгород", зона "А (пункт 1.1. договора).

Земельный участок предоставляется для использования с целью предпринимательства (пункт 1.3 договора).

Срок окончания аренды 01.06.2069 (пункт 2.1 договора). 

Участок передан по акту приема-передачи от 01.06.2020.

Пунктом 4.1 договора установлено, что годовая арендная плата за участок начисляется согласно Приложению № 3 "Расчет арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, перечисляет арендную плату за текущий месяц на счет Управления Федерального казначейства по Нижегородской области.

В соответствии с Приложением № 4 расчет арендной платы должен осуществляться по следующей формуле:

А = Кадастровая стоимость * Кври * Ки, где

А - годовой размер арендной платы,

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков,

Ки - коэффициент индексации.

Размер ежемесячной арендной платы, рассчитанной по указанной формуле, в 2020 году составил 239 990 рублей 37 копеек, в 2021 году – 457 332 рубля 96 копеек.

На арендуемом земельном участке расположено здание с кадастровым номером 52:18:0070184:70, принадлежащее Обществу на праве собственности.

Истец посчитал, что арендованный земельный участок ограничен в обороте, так как находится в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс) и что размер ежемесячной арендной платы по договору с 12.08.2017 (дата введения в действие принципа № 7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), не могла превышать 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, а арендатор оплатил сумму превышающую данный размер, поэтому направил арендодателю претензию с требованиями внести изменения в договор аренды от 01.06.2020 № 18-6008г в части порядка расчета арендной платы, осуществить перерасчет арендной платы с 01.01.2022 и рассмотреть вопрос о возврате неосновательного обогащения с 12.08.2020 по 31.12.2021 в размере 5 383 555 рублей 28 копеек, а также возврате 1 120 252 рубля 15 копеек неосновательного обогащения с 01.01.2022 по 31.03.2022 и до момента дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части изменения порядка расчета арендной платы.

С учетом  того, что земельный участок в спорный период времени являлся ограниченным в обороте, ввиду нахождения в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс), суд первой инстанции пришел к выводу, что с 12.08.2020 по 31.12.2020 арендатор обязан был вносить арендную плату исходя из ее годового размера – 548 295 рублей, размер ежемесячной арендной платы – 45 691 рубль 25 копеек, а с 01.01.2021 по 31.12.2021  размер ежегодной арендной платы составил 1 006 990 рублей 86 копеек, 83 915 91 копейки ежемесячно. 

Проверив расчет неосновательного обогащения, осуществленный истцом, суд признал его верным, удовлетворил первоначальный иск в данной части.

Встречный иск Министерства к Обществу о взыскании 816 рублей 51 копейки неустойки, начисленной с 21.01.2021 по 02.03.2023 по договору аренды земельного участка от 01.06.2020 № 18-6008г, суд признал необоснованным и не подлежащим удовлетворению, в связи с недоказанностью несвоевременной оплаты по договору и наличием переплаты на стороне арендатора. 

В данной части решение не обжалуется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

ООО «Акватория развлечений» просит внести изменения в договор аренды и установить  льготный размер арендной платы (1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка), поскольку земельный участок является ограниченным в обороте, так как частично попадает в корридо красных линий. 

На основании пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пунктом 9 Методики  расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 №247,  предусмотрено, что в отношении земельного участка, предоставленного в аренду собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента.

Принцип N 7, закрепленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009  N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, если они входят в перечень, установленный пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (земельные участки, ограниченные в обороте).

Пунктом 30 раздела 8 Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", разъяснено, что в целях применения Принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует,  что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 незначительно пересекает красная линия.

Образование из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 земельных участков, границы которых проходят вдоль установленной "красной линии" в целях устранения пересечения с ней и возможностью эксплуатации нежилого здания, расположенного на этом земельном участке, не представляется возможным, так как параметры одного из образуемого участка не будут соответствовать действующему законодательству, в том числе Правилам землепользования и застройки Нижнего Новгорода, утвержденных приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22, и Генеральному плану Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода, от 17.03.2010 № 22. Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 является неделимым участком.

Перераспределение земель по основаниям, указанным в статье 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях устранения пересечения "красной линии" с арендованным земельным участком в рассмотренном случае невозможно.

Согласно письму Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 09.12.2022 № Сл-326-902291/22 площадь пересечения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 с коридором улично-дорожной сети, обозначенной "красными линиями", составляет 1,4 квадратного метра (ширина данной части участка не превышает 5 см). 

С учетом исследования доказательств арбитражный суд пришел к выводу о том, что пересечение спорного участка с "красными линиями" связано с допустимой погрешностью определения координат (местоположения) характерных точек (+/- 32 кв.м.), в связи с чем оснований для ограничения оборотоспособности этого земельного участка (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) не имеется.

 Пересечение красных линий и спорного земельного участка не стало препятствием для застройки спорного земельного участка торгово-деловым комплексом и последующей его эксплуатации.

В материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства реального  ограничения собственника объекта недвижимости в выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации торгово-делового комплекса.

Заявитель апелляционной жалобы  в уполномоченный орган с целью приобретения в собственность данного земельного участка не обращался, соответственно, отказ в предоставлении земельного участка в собственность  не выдавался.

В соответствии с письмом №Сл-406-333070/23 от 24.04.2023 от 24.04.2023 Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области возможно рассмотрение варианта перераспределения земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 и земель, находящихся в государственной собственности до разграничения с исключением (шириной не более 5 см) в красных линиях. Указанное перераспределение возможно осуществить в соответствии с п.4 ч.1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации путем разработки и утверждения проекта межевания территории.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 находится в границах территориальной зоны ТО-2-зона многофункциональной общественной застройки местного значения- городских районов и планировочных частей с реестровым номером 52:18-7.153, а земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:15976, за счет которого теоретически возможно произвести распределение, находится в зоне ТТ-зона инженерно-транспортной инфраструктуры, судом отклоняется.

Данные обстоятельства носят устранимый характер путем изменения территориальной зоны земельного участка в установленном законом порядке.

Аргумент заявителя о том, что спорный земельный участок попадает в зону планируемого строительства канатной дороги не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:12 не подлежит изъятию для государственных нужд Нижегородской области с целью реализации строительства канатной транспортной системы.  

Учитывая изложенное, оснований полагать, что спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

Иных обстоятельств, позволяющих считать арендованный участок ограниченным в обороте на момент разрешения спора по существу, истец не привел.

Позиция заявителя апелляционной жалобы  направлена на минимизацию платы за землепользование при отсутствии к этому реальных экономических предпосылок.

При таких обстоятельствах требования истца о внесении изменений в договор от 01.06.2020 № 18-6008г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:12 в части, касающейся порядка расчета и размера арендной платы, судом первой инстанции обоснованно отклонены.

При этом суд отметил, что до 26.02.2022 (до введение в действие Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ) в силу регулируемости арендной платы Общество имеет право на льготное исчисление арендной платы (1,5 процента от кадастровой стоимости) в связи с нахождением земельного участка во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены по вышеизложенным основаниям.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Нижегородской области от 03.07.2023 по делу № А43-17087/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова