Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) 

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, 677980  

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru  

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-990/2025

28 апреля 2025 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2025  

Мотивированное решение изготовлено 28.04.2025 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Гоголевой М.Н., при ведении протокола секретарём судебного заседания Жерготовой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 06.02.2025 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Кондор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании устранить строительные недостатки.  

при участии: 

от истца: ФИО1, личность установлена по паспорту, полномочия подтверждены доверенностью от 23.04.2025 № 13, диплом о высшем юридическом образовании.  

от ответчика: не явился, извещен, 

У С Т А Н О В И Л:

Государственное казенное учреждение Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Кондор» (далее – ответчик) об обязании в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу устранить строительные недостатки/нарушения, допущенные при строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Алданский район, ул. Кузнецова, 43А, а именно:  

1. восстановить надлежащую работу системы вентиляции в квартирах 6, 18, 28, 57; 

2. восстановить надлежащую работу системы канализации в квартирах 6, 56;  

3. устранить причины продувания с окон и балкона в квартирах 4, 18; 4. установить полотенцесушитель в квартире 18;  

5. устранить причины ненадлежащей работы системы отопления, причину промерзания стены квартиры 28;  

6. устранить трещины на стене в коридоре 2 подъезда 1 этажа здания; 7. обеспечить надлежащее утепление чердачного перекрытия здания;  

8. установить трубы системы канализации соответствующего диаметра согласно проектной документации;  

9.установить домофоны согласно проектной документации; 10. установить отвод водостоков от отмостки; 

11. установить элементы благоустройства в соответствие с проектной документацией;  

12. произвести работы по замене песка на резиновое покрытие детской площадки. 

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель истца выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда. 

После кратковременного перерыва представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела копию положительного заключения государственной экспертизы № 14-1-1-3-003565-2021 от 21.02.2021 на 6 л.  

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель истца выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда, исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.  

По итогам открытого аукциона в электронной форме между Государственным казенным учреждением Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» (далее истец, заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Кондор» (далее ответчик, застройщик) были заключены 9 государственных контрактов № 0816500000621003952 от 26.04.2021, № 0816500000621003664 от 26.04.2021, № 0816500000621003811 от 26.04.2021, № 0816500000621003938 от 26.04.2021, № 0816500000621004177 от 05.05.2021, № 0816500000621004253 от 05.05.2021, № 0816500000621004265 от 05.05.2021, № 0816500000621004268 от 05.05.2021 № 0816500000621013350 от 15.11.2021 на  

приобретение 62 жилых помещений (далее - Квартиры) в жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...> А.  

В соответствии с п. 1.2 контрактов Застройщик обязуется передать Квартиры в муниципальную собственность Муниципального образования «город Алдан» не позднее 01.03.2022.  

Пунктом 3.1.1. контрактов Застройщик обязуется осуществить строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, имеющей положительное заключение государственной экспертизы, в случаях установленных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ, с благоустройством прилегающей территории, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов, строительными нормами и правилами, иными нормативными документами в строительстве и при этом обеспечить безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды по строительному адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, в соответствии с условиями настоящего Контракта, в том числе в соответствии с Описанием Квартир.  

Пунктом 5.1 контрактов Гарантийный срок на Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Квартир, составляет 5 лет со дня передачи Квартир Муниципальному образованию ГО «город Алдан» по Акту приема-передачи жилых помещений (квартир).  

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых Квартир, составляет 3 года.  

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания Акта приема- передачи жилых помещений (квартир). Заказчик вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Квартир при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.  

На основании пункта 5.4. контрактов устранение недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, производится в срок не более 30 дней с даты письменного уведомления Застройщика о выявлении таких недостатков.  

Пунктом 5.5. контрактов установлено, что течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает Застройщик.  

Строительство жилого дома осуществлялось на основании положительного заключения государственной экспертизы проектной документации от 01.02.2021 № 14-1-1-3-003565-2021, выданной ГАУ «Управление государственной экспертизы проектной  

документации и результатов инженерных изысканий в строительстве Республики Саха  

(Якутия)». 

19.02.2021 Администрацией города Алдан выдано разрешение на строительство  

жилого дома. 

25.11.2021 УГСЖН PC (Я) выдано заключение о соответствии  

(реконструированного) построенного объекта капитального строительства требованиям  

энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета  

энергетических ресурсов жилого дома. 

Объект недвижимости введен в эксплуатацию 01.12.2022, что подтверждается  

разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 

18.12.2024 на основании письма ППК «Фонд развития территорий» от 11.12.2024  

 № 02-8/1-26939, в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минстроя России от  

01.10.2015 г. № 709/пр, проведен комиссионный осмотр многоквартирного дома,  

расположенного по адресу: Алданский район, ул. Кузнецова, 43А, в результате выявлены  

следующие недостатки/нарушения: - ненадлежащая работа системы вентиляции (кв. 6, 18, 28, 57), - значительные запахи канализации в санузле (кв. 6), - продувание с окон, балкона (кв. 4, 18), - отсутствие полотенцесушителя (кв. 18), - протечка по стояку в санузле (кв. 56), - низкая теплоотдача радиаторов, промерзание стены (кв. 28), - трещины на стене в коридоре (2 подъезд, 1 этаж). - толщина утеплителя на чердаке местами в 2 раза меньше, чем в проекте, - диаметр труб системы канализации местами не соответствует проекту, - отсутствуют домофоны, а в проекте и в смете они предусмотрены, - отсутствует отвод водостоков от отмостки, - расположение элементов благоустройства не соответствует проекту, 

- покрытие детской площадки не соответствует проекту (по факту - песок, по  

проекту - резиновое покрытие). 

По итогам осмотра составлены акты осмотра дома и жилых помещений.  

Выявленные комиссией недостатки возникли в результате некачественно выполненных  

застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ. 

25.12.2024 истец направил в адрес ответчика уведомление № 530/1792 о принятии  

мер по устранению строительных недостатков с приложением проекта плана-графика  

устранения выявленных нарушений, с указанием о необходимости направления до  

27.12.2024 согласованного плана-графика устранения выявленных нарушений в Дирекцию.  

27.12.2024 ответчиком направлен план-график устранения выявленных нарушений по условиям которого крайним сроком устранения недостатков является 30.06.2025.  

Поскольку ответчик в добровольном порядке не устранил допущенные нарушения, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.  

Ответчик в заявлении о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие представителя ответчика, исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.  

После судебного заседания и оглашения резолютивной части решения, 24.04.2025 ответчиком в суд представлено заявление об отложении судебного заседания в связи с возможностью урегулирования спора мирным путем.  

Между тем, ответчик отзыв по иску не представил, в связи с чем суд в соответствии с частью 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации названы договоры и иные сделки.  

По правовой природе заключенный сторонами договор квалифицируется как договор долевого участия в строительстве.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих  

объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В статье 8 Закона № 214-ФЗ закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона о долевом строительстве).  

Из материалов дела следует, что объекты долевого строительства – квартиры 4, 6, 18, 28, 56, 57, переданы истцу 18.12.2024, что подтверждается актами приема-передачи от 18.12.2024.  

Согласно части 1 статьи 7 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.  

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).  

В силу части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и  

(или) указанных в части 1 статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.  

Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет (часть 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).  

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемых Квартир, составляет 3 года.  

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания Акта приема-передачи жилых помещений (квартир). Заказчик вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Квартир при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.  

На основании пункта 5.4. контрактов устранение недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, производится в срок не более 30 дней с даты письменного уведомления Застройщика о выявлении таких недостатков.  

Согласно части 4 статьи 33 Закона № 44-ФЗ под гарантийными обязательствами понимаются требования заказчика к гарантии качества товара, работы, услуги, а также требования к гарантийному сроку и (или) объему предоставления гарантий их качества, к гарантийному обслуживанию товара.  

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.  

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», обязанность по доказыванию качества выполненных работ лежит на подрядчике.  

При рассмотрении настоящего спора судом установлен факт выявления в период определенного договорами гарантийного срока недостатков выполненных подрядчиком работ.  

Как следует из материалов дела, истцом выявлено, что отделка жилых помещений не соответствует условиям государственного контракта, а именно: работа систем отопления, вентиляции и канализации, продувание с окон и балкона, отсутствие полотенце-сушителя,  

наличие трещин на стене в коридоре, отсутствие утепления чердачного перекрытия здания, отсутствие домофонов и элементов благоустройства в соответствие с проектной документацией.  

С учетом того, что ответчиком был направлен в адрес истца план-график устранения выявленных нарушений, суд признает, что ответчик фактически признал наличие гарантийных обязательств.  

Ответчик документально не опроверг и не подтвердил отсутствие недостатков, а также их возникновение по обстоятельствам, находящимся вне зоны ответственности ответчика.  

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик правом на проведение судебной экспертизы на предмет установления качества работ и причин возникновения недостатков, согласно статье 82 АПК РФ, не воспользовался, что влечет для него в силу статьи 9 АПК РФ риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.  

В соответствии с частью 3 статьи 8 АПК РФ арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.  

Исходя из закрепленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности и положений части 2 статьи 66 названного Кодекса арбитражный суд вправе, но не обязан предлагать участвующим в деле лицам представлять дополнительные доказательства в обоснование своей позиции.  

Частью 3 статьи 41 АПК РФ установлено, что неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом последствия.  

Учитывая вышеприведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что ответчик, являясь участником арбитражного процесса и неся риск совершения или несовершения им процессуальных действий, в том числе по представлению доказательств в материалы дела, не опроверг вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ обоснованности заявленных исковых требований, а истец, напротив, представил в их обоснование достаточный объем доказательств.  

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.  

Предложенный истцом срок на устранение недостатков (месяц с момента вступления в законную силу решения) суд считает обоснованным.  

При таких обстоятельствах на ответчика подлежит возложению обязанность в течении в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения произвести работы по устранению недостатков по государственным контрактам № 0816500000621003952 от 26.04.2021, № 0816500000621003664 от 26.04.2021, № 0816500000621003811 от 26.04.2021, № 0816500000621003938 от 26.04.2021, № 0816500000621004177 от 05.05.2021, № 0816500000621004253 от 05.05.2021, № 0816500000621004265 от 05.05.2021, № 0816500000621004268 от 05.05.2021 № 0816500000621013350 от 15.11.2021.  

При таком исходе дела, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей подлежат отнесению на ответчика. Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.  

Суд считает необходимым разъяснить сторонам, что урегулирование спора мирным путем возможно на любой стадии рассмотрения дела, в том числе на стадии исполнения судебного акта.  

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа Кондор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение одного месяца с момента вступления  

решения суда в законную силу устранить строительные недостатки/нарушения, допущенные при строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Алданский район, ул. Кузнецова, 43А, а именно:  

1. восстановить надлежащую работу системы вентиляции в квартирах 6, 18, 28, 57; 2. восстановить надлежащую работу системы канализации в квартирах 6, 56;  

3. устранить причины продувания с окон и балкона в квартирах 4, 18; 4. установить полотенцесушитель в квартире 18;  

5. устранить причины ненадлежащей работы системы отопления, причину промерзания стены квартиры 28;  

6. устранить трещины на стене в коридоре 2 подъезда 1 этажа здания; 7. обеспечить надлежащее утепление чердачного перекрытия здания;  

8. установить трубы системы канализации соответствующего диаметра согласно проектной документации;  

9. установить домофоны согласно проектной документации; 10. установить отвод водостоков от отмостки; 

11. установить элементы благоустройства в соответствие с проектной документацией;  

12. произвести работы по замене песка на резиновое покрытие детской площадки.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Кондор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 50 000 руб.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.  

Судья М.Н. Гоголева