СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3245/2024-ГК

г. Пермь

03 апреля 2025 года

Дело № А60-24027/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н., 

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., 

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 01.11.2024, диплом;

от ответчика - ФИО2, паспорт, доверенность от 01.01.2025, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, товарищества собственников жилья «Белинского 84»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 17 декабря 2025 года

по делу № А60-24027/2023

по иску Товарищества собственников жилья «Белинского 84» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к акционерному обществу «Екатеринбургская электросетевая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Декарт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о понуждении к заключению соглашения об осуществлении публичного сервитута,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Белинского 84» (далее – истец, товарищество, ТСЖ «Белинского, 84») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Екатеринбургская электросетевая компания» (далее – ответчик, общество «ЕЭСК») о понуждении ответчика к заключению соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14, взыскании неустойку в размере 50 000 руб. за каждый месяц неисполнения судебного акта, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 25 000 руб. расходов за оплату услуг эксперта.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Декарт».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2024 заявленные ТСЖ «Белинского, 84» исковые требования удовлетворены.

Суд понудил общество «ЕЭСК» к заключению с товариществом соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14 в целях размещения электросетевого хозяйства «Строительство 2 КЛ 0,4 кВ от ТП 1558 руб. N 7, ЯБПВУ до ВРУ здания учебного корпуса по адресу: ул. Декабристов, 32, литер А», установив площадь сервитута - 96 кв. м, срок действия сервитута - 10 лет с 13.01.2022, размер платы за сервитут - 466 860 руб., в том числе НДС (в резолютивной части решения приведен полный текст соглашения).

Оснований для присуждения на случай неисполнения судебного акта судебной неустойки суд не усмотрел, указав на то, что принятое решение не возлагает на общество "ЕЭСК" совершение активных действий по его исполнению.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.09.2024 решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2024 по делу N А60-24027/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 по тому же делу отменены, дело № А60-24027/2023 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением суда от 17.12.2025 урегулированы разногласия, возникшие при заключении оглашения об осуществлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:14, п. 4.1 соглашения изложен в редакции ответчика: «В соответствии с настоящим Соглашением плата за публичный сервитут устанавливается в размере 466 860 руб., в том числе НДС».

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Отмечает, что судом оставлены без внимания доводы истца о несогласии с размером платы за сервитут на основе предоставленного ответчиком Отчета об оценке, считал определенную им рыночную стоимость платы за осуществление публичного сервитута недостоверной и несоразмерной. По мнению апеллянта, отчет об оценке № DK/100-048/0-21/151, проведенной ООО «Группа компаний Декарт» по заказу АО «ЕЭСК» в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в целях определения размера платы за публичный сервитут, имеет несколько весомых изъянов: некорректно выбранные сравниваемые в процессе оценки объекты, не учтена кадастровая стоимость земли, то, что публичный сервитут - это обременение на земельном участке, некорректно выбран метод оценки, при этом прокладываемая электрическая сеть является для АО «ЕЭСК» фактически инвестицией, а не затратами, так как именно посредством электрических сетей в виде кабеля осуществляется транспортирование электрической энергии (мощности), что и является «продуктом» АО «ЕЭСК» и источником извлечения гарантированной прибыли компании, а при условии оплаты проекта и работ по прокладке кабеля потребителем - прибыли без дополнительных затрат, инвестицией АО «ЕЭСК», т.е. с перспективой получения прибыли. Указывает, что собственники земельного участка имеют право и желание получать доход от своего общего имущества - земельного участка в центре города Екатеринбурга, чтобы получаемый доход направлять на улучшение своего общего имущества - это законный и единственный способ получения дохода, методом оценки должен быть доходный метод. Истец полагает, что отсутствовали основании для проведения повторной экспертизы, между тем, не настаивает на большей стоимости и согласен с экспертным заключением АНО «УРЦЭ», считает достоверной и соразмерной рыночную стоимость размера платы за осуществление публичного сервитута в сумме 716 090 руб.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 13.01.2023 № 43 в интересах Акционерного общества «Екатеринбургская электросетевая компания» (далее - Ответчик) установлен публичный сервитут на 10 лет в целях размещения объекта электросетевого хозяйства «Строительство 2 КЛ 0,4кВ от ТП 1558 руб. № 7, ЯБПВУ до ВРУ здания учебного корпуса по адресу: ул. Декабристов, 32, литер А», в том числе в отношении части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «многоквартирный дом», местоположение: 

<

...> площадью 96 кв.м. 

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:14 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного дома (МКД) по адресу: 

<

...>, управление которым осуществляет ТСЖ «Белинского 84».

Вопрос выбора варианта публичного сервитута с использованием земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14 был предметом рассмотрения в рамках дела № А60-2804/2022 по заявлению ТСЖ «Белинского 84» к Администрации города Екатеринбурга, Департаменту архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга, в рамках которого товариществом оспаривалось постановление Администрации города Екатеринбурга от 13.01.2022 № 43.

29.07.2022 ответчиком в адрес истца направлено письмо о необходимости заключения соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, с просьбой о предоставлении доступа на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:14 для производства работ. Ответчиком направлено соглашение об осуществлении публичного сервитута, плата за сервитут сроком на 10 лет составила 466 860 руб. согласно отчета об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151, подготовленного обществом «ГК «Декарт».

Истец не согласился с размером платы и отказал в заключении соглашения, что подтверждается уведомлениями № 051 от 24.11.2022 и № 003 от 10.01.2023. 

Поскольку соглашение об осуществлении публичного сервитута между сторонами не заключено, согласия по цене не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изначально удовлетворяя требования частично, суд исходил из наличия между сторонами разногласий, возникших при заключении соглашения об установлении сервитута в части платы за сервитут, необходимости установления платы в соответствии с отчетом, представленным ответчиком. В удовлетворении требования о присуждении судебной неустойки отказано в связи с признанием договора заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования и определяя размер платы за публичный сервитут за весь срок его действия в размере, предложенном ответчиком (466 860 руб., включая НДС, уплачиваемых единовременным платежом), руководствовался отчетом об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151, подготовленном обществом «ГК "Декарт» по заказу ответчика - общества «ЕЭСК».

При этом суд принял во внимание конфигурацию публичного сервитута и его площадь, которая составляет 96 кв. м (1,4% от площади земельного участка под МКД), взаимное расположение земельного участка под МКД и земельного участка общества «ЕЭСК» (под ТП 1558), то обстоятельство, что работы по прокладке кабельной линии к объекту электросетевого хозяйства, для размещения и эксплуатации которой накладывается обременение, уже завершены (в этой связи повреждение или нарушение благоустройства будет возможно только в случае необходимости проведения аварийно-восстановительных работ при повреждении кабельной линии), что сервитут охватывает ту часть земельного участка под МКД, которая наименее задействована в эксплуатации дома (трасса кабельной линии проходит по границе (забору) земельного участка, непосредственно по участку идет часть кабельной линии от ТП до границы по наименьшему расстоянию), что в пределах земельного участка под МКД расположен электросетевой комплекс подстанции «Центральная» 35/6 кВ, строительная часть ТП-1558 литер 13 (указанное означает уже наличие охранной зоны данного объекта в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд отметил, что судом первой инстанции каждое из имеющихся в деле экспертных заключений на предмет соответствия действующего законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, ФСО, Методических рекомендаций № 321 по существу не проверялись, между тем суд сделал вывод о том, что все заключения соответствуют требованию об определении стоимости как разницы между рыночной стоимостью земельного участка до установления публичного сервитута и после его установления, указав, что фактически имеются три стоимости, поставленные в зависимость от выбора оценщиками объектов-аналогов, определения степени ограничения пользования земельным участком, интенсивности использования. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив заявленные истцом (при рассмотрении его апелляционной жалобы на судебное решение) доводы относительно допущенных в отчете об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151 ошибок (в частности, о некорректно выбранных объектах-аналогах, необоснованном применении затратного метода оценки) без приведения мотивов и надлежащей судебной оценки. Относительно довода истца о некорректно выбранных объектах-аналогах, о необоснованном применении затратного метода оценки в отчете об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151 апелляционный суд ограничился лишь указанием на то, что избрание метода оценки, объектов-аналогов отнесено к прерогативе оценщика.

Арбитражный суд Уральского округа отметил, что выбранные оценщиком общества «ГК «Декарт» объекты-аналоги для сравнения ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом, поддержавшим выводы суда первой инстанции о достоверности отчета об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151, не анализировались на предмет их сопоставимости с объектом оценки. По мнению суда округа, в рассматриваемом случае суды первой, апелляционной инстанций фактически уклонились от детальной проверки доводов истца, в том числе по подводу того, что у общества «ГК «Декарт» не имелось оснований при проведении оценки применять затратный метод. Учитывая, что установление наиболее достоверного результата оценки рыночной стоимости публичного сервитута является определяющим для рассмотрения спора по существу заявленных требований, а также принимая во внимание, что по данному факту в материалах дела имеются разные по своим выводам заключения лиц, имеющих специальные познания, нарушение судами норм процессуального права является существенным, без устранения которых невозможно восстановить нарушенные процессуальные права заявителя.

Удовлетворяя исковые требования на новом рассмотрении и определяя размер платы за публичный сервитут за весь срок его действия в размере, предложенном ответчиком (466 860 руб., включая НДС, уплачиваемых единовременным платежом), суд первой инстанции руководствовался отчетом об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0-21/151, подготовленном обществом «ГК «Декарт» по заказу ответчика - общества «ЕЭСК», оценив все имеющиеся в деле заключения об оценке, проверив и отклонив доводы истца об отсутствии оснований для применения затратного метода.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу пункта 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом правильно установлено, что между сторонами возникли разногласия при заключении соглашения об установлении сервитута в части платы за сервитут.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Как указано в п. 10 ст. 39.47 Земельного кодекса Российской Федерации, обладатель публичного сервитута, получивший предложение о заключении соглашения об осуществлении публичного сервитута на иных условиях, обязан в течение десяти дней направить правообладателю земельного участка проект соглашения об осуществлении публичного сервитута, подписанный на предложенных условиях, или уведомление об отклонении такого предложения.

Правообладатель земельного участка вправе обратиться в суд с требованием о понуждении обладателя публичного сервитута заключить соглашение об осуществлении публичного сервитута. В этом случае соглашение об осуществлении публичного сервитута считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 12 ст. 39.47 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ, пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В силу п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ плата за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и методическими рекомендациями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений. Размер такой платы определяется на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

В ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 321 утверждены Методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 2 Методических рекомендаций при определении платы за публичный сервитут рекомендуется исходить из того, что такая плата представляет собой определяемую, в том числе с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разницу между рыночной стоимостью земельного участка (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности) либо рыночной стоимостью прав на земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), до установления публичного сервитута и после его установления (учитывая ограничения использования земельного участка и другие обстоятельства, возникающие в связи с установлением публичного сервитута и той деятельностью, которая может осуществляться на земельном участке обладателем публичного сервитута).

В силу п. 9 Методических рекомендаций при расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок. 

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 ЗК РФ убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

Обстоятельства, влияющие на расчет размера платы за публичный сервитут, рекомендуется учитывать однократно (п. 10 Методических рекомендаций).

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) разъяснено, что, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

При подготовке проекта соглашения, ответчик при определении стоимости за сервитут основывался на результатах оценки, проводимой ООО Группа компаний «Декарт». Согласно отчету об оценке № DK/100-048/О-21/151 от 28.07.2022 рыночная стоимость права пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14 площадью 96 кв.м. сроком 10 лет составила 466 860 руб. 

Для проверки доводов истца и ответчика относительно стоимости сервитута судом проведены две экспертизы по определению рыночной стоимости сервитута. Согласно заключению ООО «Перспектива» рыночная стоимость размера платы за сервитут сроком на 10 лет составит 1 157 787 руб.; согласно заключению АНО «УРЦЭ» плата за публичный сервитут составит 716 090 руб.

Вопрос выбора варианта публичного сервитута с использованием земельного участка истца был предметом рассмотрения в рамках дела № А60-2804/2022 по заявлению ТСЖ «Белинского 84» (далее заявитель) к Департаменту архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга и Администрацию города Екатеринбурга о признании недействительным постановления Администрации города Екатеринбурга от 13.01.2022 № 43.

Судами установлено, что общество обосновало необходимость установления публичного сервитута в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.41 ЗК РФ, оснований для отказа в установлении публичного сервитута, предусмотренных статьей 39.44 ЗК РФ, не имеется, при этом из конфигурации публичного сервитута, взаимного расположения земельного участка истца и общества (под ТП 1558), обременение охватывает ту часть земельного участка, которая наименее задействована в эксплуатации дома – трасса кабельной линии проходит по границе (забору) земельного участка, непосредственно по участку идет часть кабельной линии от ТП до границы по наименьшему расстоянию, учтено, что по земельному участку проходят иные кабельные линии от ТП 1558, которые не препятствуют в использовании земельного участка.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая, что все представленные заключения соответствуют требованию об определении стоимости как разницы между рыночной стоимостью земельного участка до установления публичного сервитута и после его установления, фактически стоимость сервитута поставлена оценщиками в зависимость от выбора объектов аналогов, определения степени ограничения пользования земельным участком, интенсивности использования, при этом площадь сервитута составляет 96 кв.м (1,4% от площади земельного участка под МКД), работы по прокладке кабельной линии к объекту электросетевого хозяйства, для размещения и эксплуатации которой накладывается обременение, ответчиком завершены, в связи с чем повреждение-нарушение благоустройства будет возможно только в случае необходимости проведения аварийно-восстановительных работ при повреждении кабельной линии, что не предполагает постоянный (регулярный) доступ к данному объекту, в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14 расположен электросетевой комплекс подстанции «Центральная» 35/6 кВ: строительная часть ТП-1558 литер 13, что означает наличие охранной зоны данного объекта (Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160), которая включает в себя, в том числе, территорию земельного участка, по которой проходит кабель от ТП до забора, установленного по границе земельного участка, из конфигурации публичного сервитута, взаимного расположения земельного участка истца и общества (под ТП 1558), трасса кабельной линии проходит по границе (забору) земельного участка, непосредственно по участку идет часть кабельной линии от ТП до границы по наименьшему расстоянию, т.е. обременение охватывает ту часть земельного участка, которая наименее задействована в эксплуатации дома, собственники земельного участка не теряют возможность использовать земельный участок по назначению ни до установления публичного сервитута, ни после, суд первой инстанции посчитал обоснованным определить плату за публичный сервитут на основании отчета об оценке № DK/100-048/О-21/151 от 28.07.2022, выполненного ООО Группа компаний «Декарт», в размере 466 860 руб. (в том числе НДС).

При этом, вопреки доводам жалобы и в соответствии с указаниями суда округа, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела отчеты об оценке, пришел к следующим выводам, оснований для несогласия с которыми у суда апелляционной инстанции не имеются.

В материалах дела находятся три отчета об оценке: Отчет об оценке от 28.07.2022 рыночной стоимости права пользования частью участка № DK/100-048/О-21/151. Согласно отчету ООО «Группа компаний «ДЕКАРТ», рыночная стоимость земельного участка составила 144 910 000 руб. (таблица № 13 стр. 61 отчета). Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 96 кв.м. составил 285 696 руб., рыночная стоимость права пользования (публичный сервитут) частью земельного участка (площадью 96 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:14, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «многоквартирный дом», местоположение: 

<

...>) под объектом сроком на 10 лет (при условии единовременной платы) по состоянию на дату оценки 2 составила: 466 860 руб.

Согласно отчету об оценке от 14.08.2023 при определении платы за сервитут ООО «Перспектива» установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 197 384 000 руб. (таблица № 10, стр. 52 отчета). Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 96 кв.м. составил 407 678,00 руб. Рыночная стоимость размера платы за публичный сервитут, установленный сроком на 10 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14, составила: 1 157 787 руб.

Согласно отчету АНО «Удмуртский региональный центр экспертизы» от 15.12.2023 рыночная стоимость земельного участка по заключению АНО «Удмуртский региональный центр экспертизы» от 15.12.2023 составила 167 356 000,00 руб. (таблица № 14 стр. 38 отчета). Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 96 кв.м. составил 345 658,00 руб., рыночная стоимость размера платы за публичный сервитут, установленный сроком на 10 лет на часть земельного участка, составила 716 090 руб.

Принципиальная разница, вызвавшая различия в оценке заключается в выборе метода оценки. В отчете об оценке от 28.07.2022 № DK/100-048/0- 21/151 указано на применение затратного метода оценки. Между тем, заключения судебных экспертиз от 14.08.2023 № 23227/СЭ, от 15.12.2023 № 47-УРЦЭ-23 содержат указания на то, что затратный метод для определения рыночной стоимости размера платы за публичный сервитут не применяется с приведением нормативного обоснования, размер платы определен назначенными судом экспертами с применением доходного метода.

В силу ст. 14. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно разделу IV. Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Согласно «Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки»: 1. При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. 2. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 3. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества Российской Федерации от 10.04.2003 № 1102-р).

Таким образом, любой метод - затратный, доходный (основанный на дисконтированной стоимости будущих денежных потоков) или метод сравнения (рыночной оценки) - является приемлемым, соответствующим указанным выше требованиям законодательства.

Требований или ограничений для применения того или иного подхода к рассматриваемой ситуации действующее законодательство Российской Федерации не содержит.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о необходимости установления платы за сервитут на основании заключения АНО «Удмуртский региональный центр экспертизы», правомерно были отклонены судом первой инстанции.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (ст. 71 АПК РФ, п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В п. 6 Методических рекомендаций указано, что при определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать: 1) установленное разрешенное использование земельного участка; 2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок; 3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в: возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием; продолжительности срока публичного сервитута; объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке; затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

Объекты-аналоги, выбранные оценщиками, находятся в г. Екатеринбурге, расположены либо в центре города, либо на определенном удалении, имеют аналогичные характеристики. В отчете АНО «УРЦЭ» (на применении которого настаивает истец) использованы объекты–аналоги в том числе и из отчета ООО Группа компаний «Декарт» - 

<

...>, объекты по ул. Щербакова, дом 59 и пл. Жуковского расположены в одном микрорайоне (расстояние менее 500 метров), ул. Хромцовская, дом 2 и Бисертская ул. находятся примерно на равном расстоянии от объекта истца, при этом, в отчете ООО Группа компаний «Декарт» в качестве объекта для сравнения дополнительно выбран объект, расположенный в центре города Екатеринбурга.

Выбор затратного метода в отчете ООО Группа компаний «Декарт» с учетом инфляционных процессов отражен в разделе 10, 11; в отчете АНО «УРЦЭ» для расчета размера платы за публичный сервитут также использован метод дисконтирования денежных потоков с учетом инфляции (стр. 46 отчета).

В отчете ООО Группа компаний «Декарт» указано на отказ от доходного подхода для оценки рыночной величины арендной платы в силу того, что распределение прибыли от бизнеса арендатора между арендуемым имуществом и прочими активами бизнеса является искусственной процедурой, при любом способе расчета существует погрешность, имеет место большое количество допущений, принимаемых при расчете дохода от бизнеса арендатора, так же приводят к появлению погрешности при расчете рыночной арендной ставки; при применении доходного подхода величина арендной платы зависит от вида бизнеса арендатора, что не совсем корректно (абз. 15 стр. 46 отчета ООО Группа компаний «Декарт»), поэтому для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта использован затратный подход – метод компенсации затрат.

Выбор затратного метода суд первой инстанции признал обоснованным с учетом специфики земельного участка, на котором расположен МКД. Такой земельный участок в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначен для размещения МКД с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции отметил, что земельный участок МКД не предназначен для извлечения какого-либо дохода, получению прибыли. Публичный сервитут установлен в уже существующей охранной зоне ТП-1558, которая не предназначена для размещения каких-либо объектов, и которая до установления сервитута не может быть вовлечена в гражданский оборот в качестве самостоятельной части.

Влияние на определение рыночной стоимости сервитута также оказали коэффициенты, примененные оценщиками. Так, доля объекта, занятая обременением определена всеми оценщиками как незначительная, но степень ограничения разница - 50%, т.к. теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом, и 25%, т.к. составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества.

Как указал АНО «УРЦЭ» после установления сервитута земельный участок использовать по текущему назначению без ограничений будет невозможно. Сдать в аренду часть земельного участка для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или павильона будет невозможно или ограничено. Однако использовать обремененный участок возможно для устройства площадок, проездов.

Суд также отметил, что публичный сервитут установлен в существующей охранной зоне электросетевого комплекса подстанции «Центральная» 35/6 кВ: Строительная часть ТП-1558, литер 13, который расположен внутри земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:14 и возможность использования объекта 96 кв.м. вдоль забора действительно ниже среднего, т.к. предполагаемая АНО «УРЦЭ» и ООО «Перспектива» возможность использования объекта утрачена фактически до установления публичного сервитута.

Два оценщика сошлись во мнении, что интенсивность использования составляет 50%. На сегодняшний день, работы по прокладке КЛ завершены. Эксплуатация данных кабельных линий не влечет за собой нарушение каких-либо элементов благоустройства. При эксплуатации КЛ 0,4 кВ производятся ежегодные замеры нагрузок день/ночь в ТП, а также визуальные осмотры охранных зон КЛ согласно графику осмотра.

Все оценщики сошлись в определении степени влияния на распоряжение объектом недвижимости - 25%. Площадь сервитута составляет 96 кв. м., это около 1,4% от площади всего участка. Препятствий к отчуждению, передаче третьим лицам и иным сделкам сервитут не создает, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Рыночная стоимость земельного участка при этом не меняется, либо меняется незначительно, поскольку на участке и так существует охранные зоны (КЛ, ТП), следовательно, отсутствует возможность вовлекать участок в коммерческий оборот (осуществлять строительство и тд).

Охранная зона линейного энергообъекта устанавливается для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения. Земельные участки в границах таких охранных зон у собственников не изымаются - устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.

Учитывая изложенное, а также то, что плата за сервитут представляет собой разницу между рыночной стоимостью земельного участка до установления публичного сервитута и после его установления, включая ограничения использования земельного участка и другие обстоятельства, возникающие в связи с установлением публичного сервитута и той деятельностью, которая может осуществляться на земельном участке обладателем публичного сервитута, наличие ограничений прав на земельный участок установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, обстоятельства рассматриваемого спора, в силу которых площадь земельного участка, обремененного сервитутом, незначительна, установление публичного сервитута не повлекло фактического изъятия земельного участка у собственника, о чем свидетельствует конфигурация сервитута и наличие охранной зоны электросетевого объекта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оценка стоимости публичного сервитута ООО «Группа компаний «ДЕКАРТ» наиболее приближена к фактическим обстоятельствам местонахождения публичного сервитута.

Доводы истца о желании собственников извлекать доход от своего имущества судом первой инстанции правомерно отклонен на том основании, что до установления публичного сервитута такое намерение не реализовано. При этом суд верно отметил затруднительность или невозможность использования 96 кв.м, проходящих вдоль забора в охранной зоне энергообъекта. Кроме того, земельный участок надлежит использовать с учетом разрешенного вида использования, в данном случае для эксплуатации МКД.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом выводов судебной экспертизы суд определил размер платы за публичный сервитут в отношении земельного участка истца в соответствии с заключение №DK/100-048/О-21/151 от 28.07.2022, выполненным ООО Группа компаний «Декарт», в размере 466 860 руб., в том числе НДС. Суд пришел к выводу о том, что такая сумма адекватна тем неблагоприятным последствиям, связанным с прокладкой кабельной линии (наибольшие ограничения при размещении инженерного сооружения).

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. 

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит. 

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2024 года по делу № А60-24027/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева 

Судьи

О.Г. Дружинина 

В.В. Семенов