﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

06 июня 2019 года

Дело №

А56-13429/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Невский проспект» Шамратова А.Ш., Царюк Т.А. (доверенность от 24.04.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 26.12.2018), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 (судьи Жиляева Е.В.,  Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-13429/2018,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Издательский дом «Невский проспект», место нахождения:  190121, Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, литер. А, пом. 1-Н, ОГРН 1147847342720, ИНН 7839502928 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений               Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт- Петербурга», место нахождения: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649  (далее – Фонд имущества), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении:

-  договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, лит. А, помещения 1-Н,  путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 13 800 000 рублей»;

- договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, лит. А, помещения 2-Н, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 4 100 000 рублей».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договоров, пункты 2.1 приняты в редакции, предложенной истцом (с учетом уточнения требований); в удовлетворении иска в отношении Фонда имущества и ГУП ГУИОН отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 08.10.2018 и постановление от 22.01.2019, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска.

По мнению Комитета, судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчетах                       ГУП ГУИОН, поэтому оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи не имелось; заключение эксперта, на которое опирались суды, содержит противоречивые выводы, поэтому является необоснованным и не может быть признано  надлежащим доказательством; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

ГУП ГУИОН  в кассационной жалобе  просит отменить решение от 08.10.2018 и постановление от 22.01.2019 в части урегулирования разногласий, направить дело в соответствующей части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ГУП ГУИОН выражает несогласие с выводом судов о возможности определения цены продажи помещения на основании заключения эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1. Суды, по мнению подателя жалобы, установили цену продажи помещения на основании недостоверного, необоснованного заключения эксперта, допустили  нарушение требований статьи 71 АПК РФ и необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законным и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы своих кассационных жалоб, а представители Общества возражали против их удовлетворения.

Фонд имущества извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 11.04.2001 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, пом. 1Н и 2Н. 

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом орган с заявлением от 02.05.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

На основании заданий Комитета ГУП ГУИОН подготовило отчеты об оценке рыночной стоимости объектов от 10.10.2017 № 31-8-0354(030)-2017 и от 10.10.2017 № 31-8-0354(029)-2017 по состоянию на 02.05.2017, согласно которым рыночная стоимость испрашиваемых Обществом помещений определена в размере 4 900 000 рублей за помещение 2Н и 14 700 000 рублей за помещение 1Н. 

Распоряжениями от 10.11.2017 № 2159-рз и 2159-рз Комитет принял решение о приватизации спорных помещений, указал способ приватизации - в виде продажи помещений Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 4 900 000 руб. за помещение 2Н и 14 700 000 руб. за помещение 1Н.

Фонд имущества, действуя по доверенности и в интересах Комитета, в соответствии с указанными распоряжениями от 10.11.2017 направил в адрес Общества проекты договоров купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 4 900 000 руб. за помещение 2Н и 14 700 000 руб. за помещение 1Н. 

Общество не согласилось с предложенными выкупными ценами объектов недвижимости и направило в адрес Фонда имущества протоколы разногласий к договорам. 

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договоров купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная ответчиками выкупная стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.  В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемых объектов Общество представило  экспертное заключение об оценке рыночной стоимости помещений от 15.06.2017 № Э24/17, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка», в котором рыночная стоимость помещения 1Н определена в размере 13 317 000 руб. (с учетом НДС), помещения 2Н - 3 550 000 руб. (с учетом НДС).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 02.05.2017, проведение которой поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. 

Согласно заключению эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1, рыночная стоимость испрашиваемых Обществом нежилых помещений по состоянию на 02.05.2017 составляет 13 800 000 рублей (помещение 1Н) и 4 100 000 рублей (помещение 2Н). 

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемых нежилых помещений, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи, определив цену продажи помещений на основании этого заключения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ)

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.2998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемых помещений.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости нежилых помещений 1Н и 2Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, по состоянию на 02.05.2017.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Васильченко А.В. от 09.07.2018 № 15/06/18-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также объяснения эксперта, данные дополнительно в судебном заседании, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 02.05.2017. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Возражения Комитета и ГУП ГУИОН по данному заключению относительно неверного подбора объектов-аналогов, применяемых к ним коэффициентах, а также необоснованного применения величины показателя операционных расходов были исследованы судами и мотивированно ими отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Васильченко А.В. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи                     87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Доводы Комитета и ГУП ГУИОН со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 по делу № А56-13429/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий