Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-2865/2024

г. Петрозаводск

10 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2025 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халиловым М.И.о,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица: исполняющий обязанности конкурсного управляющего ОАО «Агрофирма «Видлица» ФИО2, Государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр «Недвижимость».

При участии представителей сторон:

от истца - ФИО3, по доверенности от 01.03.2024;

от ответчика и третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – ответчик, Министерство) об осуществлении государственной регистрации права собственности.

Иск обоснован статьями 8, 8.1, 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражает против заявленных исковых требований, поскольку Министерство не имеет отношения к сделке, описываемой в исковом заявлении, в том числе, не является стороной этой сделки, и каким-либо образом права истца Министерством не нарушались.

В настоящем случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Так как ОАО «Агрофирма «Видлица» ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ, то истцу необходимо обращаться за оспариванием отказа в государственной регистрации права непосредственно к Управлению Росреестра по Республике Карелия в порядке административного судопроизводства, что так же подтверждается правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.11.2021 № 307-ЭС21-11411 по делу № А56-72111/2020.

Определением от 12.04.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (управление Росреестра по  Республике Карелия) (далее - Управление).

Определением от 27.05.2024 суд привлек Управление (далее так же – соответчик) к участию в деле в качестве соответчика по настоящему делу, изменив его процессуальный статус третьего лица.

Соответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором содержатся следующие пояснения. Осуществление государственной регистрации прав не представлялось возможным по причине отсутствия заявлений открытого акционерного общества «Агрофирма «Видлица» (далее – ОАО «Агрофирма «Видлица», Общество) о государственной регистрации права собственности и перехода прав на указанные помещения. Кроме того, в ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Агрофирма «Видлица» на спорные объекты недвижимости. Следовательно, Общество не вправе было отчуждать объекты недвижимости. В свою очередь, Управление просит проверить наличие у ОАО «Агрофирма «Видлица» прав на объекты недвижимости, а также сделки по передаче имущества истцу – ИП ФИО1 на предмет ее законности, поскольку в сложившейся ситуации переход права собственности регистрируется на основании решения суда, и Управление будет лишено возможности проверить данные факты.

В сложившейся ситуации Управление полагает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, так как в отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «Агрофирма «Видлица» на объекты недвижимости данное имущество фактически является государственной собственностью Республики Карелия. По существу заявленных требований, Управление не возражает против вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости и просит отнести судебные расходы на истца.

Определением суда от 26.06.2024 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исполняющий обязанности конкурсного управляющего ОАО «Агрофирма «Видлица» ФИО2.

Третье лицо исполняющий обязанности конкурсного управляющего ОАО «Агрофирма «Видлица» ФИО2, представило в материалы дела отзыв исковые требования просило удовлетворить.

Определением суда от 12.12.2024 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр «Недвижимость».

Третьи лица, ответчик и соответчик, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьи лиц,  ответчика и соответчика.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

25 апреля 2017 года между ФИО1 (ИНН 

<

***> и ОАО «Агрофирма «Видлица» был заключен договор купли продажи № 1, предметом данного договора является передача в собственность от ОАО «Агрофирма «Видлица» ФИО1 объектов недвижимости в том числе и часть административного здания, кадастровые (условные) номера 10:14:0020110:239, 10:14:0020110:240, 10:14:0020110:241, 10:14:0020110:244, 10:14:0020110:245, 10:14:0020110:242, 10:14:0020110:243, 10:14:0020110:237, 10:14:0020110:236, 10:14:0020110:238, количество этажей: 2, расположенное по адресу: Республика Карелия, Олонецкий район, село Видлица в соответствии с результатами торгов посредством публичного предложения по продаже имущественного комплекса ОАО «Агрофирма «Видлица» проводимых на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк АСТ» по адресу: utp.sberbank-ast.ru, код торгов SBR013-1612300003 с 10:00 09 января 2017 года по 10 апреля 2017 года до 23:59.

Оплату за имущественный комплекс ОАО «Агрофирма «Видлица» ФИО1 произвел в полном объеме (сторонами не оспаривается).

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением о государственной регистрации прав на приобретенное имущество.

Впоследствии ФИО1 в государственной регистрации прав было отказано в связи со следующим:

- Необращение второй стороны договора (ОАО «Агрофирма Видлица»)  с аналогичным заявлением;

- Отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации прав собственности на указанные помещения за предыдущим правообладателем – ОАО «Агрофирма Видлица».

Судом установлено, что явка представителя  ОАО «Агрофирма Видлица» в регистрирующий орган невозможна ввиду ликвидации общества.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав представителей истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определённый способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьёй 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, с момента его заключения. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента его подписания.

Между тем, нормами статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом, продавец спорного имущества – ОАО «Агрофирма «Видлица» в рамках дела А26-2343/2024 было признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства,  исполняющим обязанности конкурсного управляющего определением суда от 22.03.2017 г. был утверждён  ФИО2, о чём имеется указание в преамбуле договора купли-продажи имущества от 25.04.2017 г. № 1.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц (выписка от 08.04.2024 г. № ЮЭ9965-24-41689759) ОАО «Агрофирма «Видлица» ликвидировано 21.01.2019 (л.д. 67 том 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 и пунктом 1 статьи 61 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Ликвидация юридического лица влечёт его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Кодексом и специальным законодательством, регулирующим регистрацию прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ)). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в данном реестре, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Статьёй 15 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора. До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности продавца сторонами договора купли-продажи имущества от 25.042017 г. № 1 в установленном законом порядке не были совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации перехода права собственности на приобретённое имущество. При этом, судом учитывается, что для продавца – ОАО «Агрофирма «Видлица» государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости не являлась обязательной, а отсутствие в таком случае государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость не влияет на действительность договора как основания возникновения соответствующего обязательства ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Федеральный закон № 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. Кроме того, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 сентября 2009 г. № 1395/09).

С учётом разъяснений, данных в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из архивных документов поступивших по запросу от ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» факт принадлежности спорного имущества предыдущему правообладателю продавцу по договору купли-продажи ОАО «Агрофирма «Видлица» подтверждается сведениями содержащимися в техническом паспорте, доказательств, в материалах дела не содержится доказательств регистрации права собственности на спорное имущество.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд признает установленным факт того, спорное имущество являлось на момент продажи собственностью продавца.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца на дату заключения спорного договора купли-продажи имущества от 25.04.2017 № 1 само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав. При таких обстоятельствах отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на них и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, истец в связи с ликвидацией продавца лишён возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество. Материалами дела подтверждается, что стороны договора купли-продажи имущества от 25.04.2017 г. № 1 выполнили взаимные обязательства друг перед другом по передаче имущества от продавца к покупателю, по оплате покупателем продавцу стоимости приобретённого имущества. Кроме того, судом также учтено, что указанный договор купли-продажи имущества от 25.04.2017 г. № 1 в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

Спорные объекты, начиная с 2017 года, находятся у истца, который производит его эксплуатацию, содержание и ремонт; открыто, непрерывно владеет и распоряжается спорным имуществом как своим собственным. Доказательств наличия правопритязаний на спорный объект со стороны иных лиц в материалы дела не представлено.

Отсутствие государственной регистрации создаёт правовую неопределённость в правах истца на приобретённое недвижимое имущество. На основании всего вышеизложенного, поскольку в настоящее время продавец прекратил свое существование в связи с ликвидацией, а принятые сторонами на себя обязательства в рамках договора купли-продажи имущества от 25.04.2017 г. № 1 исполнены в полном объёме, учитывая также отсутствие доказательств правопритязаний иных лиц в отношении спорной недвижимости, суд, руководствуясь разъяснениями 19 пунктов 59, 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными и в целях устранения правовой неопределённости в правах истца на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании под аудиозапись в порядке статьи 81 АПК РФ указали, что истец готов понести все судебные расходы за свой счёт, не возлагая их на ответчика.

С учётом этого суд относит государственную пошлину на истца, имея в виду также, что данный иск не обусловлен установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, а решение по настоящему делу не может расцениваться как  принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов.

При изготовлении полного текста решения судом установлено наличие опечатки в пункте 2 резолютивной части от 24.02.2024, пункт 2 необходимо дополнить: «В исковых требованиях к министерству имущественных и земельных отношений отказать». Поскольку исправление опечатки не изменяет содержание решения, суд в соответствии со статей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает необходимым по своей инициативе исправить допущенную опечатку, изложив резолютивную часть полного текста решения в измененном виде.

            В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить.

2.            Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО «Агрофирма «Видлица» к ФИО1 на помещения назначение нежилое, расположенные по адресу: 186007, Республика Карелия, Олонецкий район, село Видлица: 

кадастровый номер 10:14:0020110:239 площадью 14,4 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:240 площадью 9,1 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:241 площадью 10,4 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:244 площадью 7,1 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:245 площадью 13,2 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:242 площадью 36,9 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:243 площадью 9,2 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:237 площадью 72,7 квадратных метров кадастровый номер 10:14:0020110:236 площадью 18,7 квадратных метров

кадастровый номер 10:14:0020110:240 площадью 271,1 квадратных метров

В исковых требованиях к министерству имущественных и земельных отношений отказать.

3.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

                 Судья

Киселева О.В.