ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А23-3707/2023

г. Тула

21 февраля 2024 года

20АП-563/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2024 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Строймаркет» на решение Арбитражного суда Калужской области от 27.11.2023 по делу № А23-3707/2023,

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Строймаркет» (249096, Калужская область, Малоярославецкий район, Малоярославец город, ФИО2 улица, 33, ОГРН: 

<

***>,                          ИНН: 

<

***>) к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (248021, Калужская область, Калуга город, Московская улица, 188, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> о признании недействительным договора аренды в части,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Строймаркет» (далее – ООО ПКФ «Строймаркет») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее – управление) о признании недействительным пункта 6.9 договора аренды от 28.04.2022 № 198/22.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.11.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Калужской области от 20.11.2023, ООО ПКФ «Строймаркет» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на ошибочность вывода суда о том, что предоставление земельного участка конкретному лицу для реализации масштабного инвестиционного проекта в совокупности с положениями статьи 383 Гражданского кодекса РФ, статьи 39.6 Земельного кодекса РФ свидетельствует о явно выраженном запрете на совершение действий по замене лица без соблюдения аналогичных правил и порядка приобретения прав. Отмечает, что пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не содержит в себе каких-либо норм, препятствующих предоставлению земельных участков иным лицам в порядке уступки прав по договору аренды. Считает, что суд неправомерно отклонил ссылку на положения пункта 9 статьи  22 Земельного кодекса РФ.

Управление представило отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.04.2022 на основании распоряжения Губернатора Калужской области от 15.04.2022 № 51-р «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов» между ООО ПКФ «Строймаркет» (арендатор) и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (арендодатель) был заключен договор аренды №198/22, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, из состава земель населенных пунктов  с кадастровым номером  40:26:000409:22 общей площадью  46686 кв.м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир  жилой дом. Участок находится примерно в   180 м по направлению на  северо-восток от ориентира.  Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 6.9 договора арендатор не вправе уступать права и обязанности, а также осуществлять  перевод долга по обязательствам  настоящего договора третьим лицам.

ООО ПКФ «Строймаркет», полагая, что пункт 6.9 договора аренды противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), обратилось с настоящим иском в суд.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление спорного земельного участка осуществлялось в соответствии подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для реализации масштабного инвестиционного проекта «4 многоквартирных дома переменной этажности 9-12 этажей с ориентировочным количеством квартир - 480», в связи с чем оснований для признания пункта 6.9 договора аренды недействительным не имеется.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Исходя из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

На основании подпункта 8.5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса.

Таким образом, вышеуказанные нормы предусматривают основание возникновения права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности без проведения конкурентных процедур в целях реализации масштабных инвестиционных проектов. Предоставлению земельных участков на основании указанной нормы предшествует анализ инвестиционных проектов на соответствие установленным критериям. 

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно договору от 28.04.2022 № 198/22 земельный участок площадью 46 686 кв.м с кадастровым №40:26:000409:22 по адресу: 

<

...> предоставлен ООО ПКФ «Строймаркет» с видом разрешенного использования «жилые дома блокированного типа 1-3 этажей с придомовыми участками, многоквартирные дома 6-12 этажей, многоквартирные дома 4-5 этажей, детские дошкольные учреждения, средние общеобразовательные учреждения (школы) общего типа» для реализации масштабного инвестиционного проекта «4 многоквартирных дома переменной этажности 9-12 этажей с ориентировочным количеством квартир - 480».

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив, что оспариваемый договор заключен на основании распоряжения Губернатора Калужской области от 15.04.2022 №51-р «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов» и в соответствии с подпунктом 3 части 2 статьи  39.6 ЗК РФ, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для признания пункта 6.9 договора аренды недействительным не имеется.

Доводы о том, что пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не содержит в себе каких-либо норм, препятствующих предоставлению земельных участков иным лицам в порядке уступки прав по договору аренды, ошибочны и подлежат отклонению. 

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает специальную норму возникновения права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, как исключение из общего публичного порядка, в частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 383 ГК РФ, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора.

В рассматриваемом деле основанием заключения договора аренды от 28.04.2022 №198/22 явилось именно распоряжение Губернатора Калужской области от 15.04.2022 №51-р «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов». 

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок предоставлен с целью реализации масштабного инвестиционного проекта «4 многоквартирных дома переменной этажности 9-12 этажей с ориентировочным количеством квартир - 480».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, используют различные формы и методы, в том числе создают благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условии пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что земельное законодательство и законодательство о защите прав инвесторов устанавливают льготный порядок предоставления земельных участков в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, в том числе касающихся строительства. В случае нереализации инвестиционного проекта, правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях, прекращаются.

В данном случае, как правомерно установил суд первой инстанции, предоставление конкретному юридическому лицу под реализацию конкретного масштабного инвестиционного проекта по исключительному способу установленного публичного порядка в совокупности с положениями статьи 383 ГК РФ, статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует о явно выраженном запрете на совершение действий по замене лица без соблюдения аналогичных правил и порядка приобретения прав.

Доводы о том, что суд неправомерно отклонил ссылку на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления, не влияют на правильность выводов суда, учитывая, что в рассматриваемом споре личность арендатора имеет существенное значение для ответчика, так как земельный участок предоставлен конкретному юридическому лицу под реализацию масштабного инвестиционного проекта по исключительному способу установленного публичного порядка.

Суд также отмечает, что уступка прав и обязанностей земельного участка лицу, в отношении которого не принято решение о предоставлении земельного участка под реализацию конкретного масштабного инвестиционного проекта, фактически направлено на обход публичной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности. 

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калужской области от 27.11.2023 по делу № А23-3707/2023    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина