ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

29.01.2024

Дело № А40-232443/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2024 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Кольцовой, Е.В. Кочергиной,

при участии в заседании: 

от истца общества с ограниченной ответственностью «Сеть семейных медицинских центров №2» – ФИО1 по доверенности от 14.09.2022,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Этяр» – ФИО2 по доверенности от 16.01.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Этяр» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 года

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Сеть семейных медицинских центров №2»

к обществу с ограниченной ответственностью «Этяр» 

о признании договора субаренды недвижимого имущества расторгнутым (прекращенным),

по встречному иску о расторжении договора субаренды недвижимого имущества и об обязании сдать помещение в надлежащем виде, о взыскании задолженности по оплате арендной плате, штрафа за незаконно произведенную перепланировку

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сеть семейных медицинских центров № 2» (далее также – ООО «ССМЦ №2», истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Этяр» (далее также – ООО «Этяр», ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) о признании договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 расторгнутым (прекращенным) с 06.05.2022.

ООО «Этяр» обратилось со встречным иском о расторжении договора субаренды недвижимого имущества от 22.05.2017 № 1 и об обязании ООО «ССМЦ №2» сдать помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141 в надлежащем виде в соответствии с техническим планом как указано в приложении № 1 к договору; о взыскании задолженности по оплате постоянной арендной платы за период с мая 2022г. по 18 мая 2023г. в размере 11 137 258,00 рублей, а также по оплате переменной части арендной платы - эксплуатационных расходов за период с мая 2022г. по 18 мая 2023г. в размере 1 600 558,21 рублей, а также штрафа за незаконно произведенную перепланировку в размере 2 752 671,00 рублей (с учетом уточнения встречных исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 года, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 признан расторгнутым (прекращенным) с 06.05.2022, с ООО «Этяр» в пользу ООО «ССМЦ №2» взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 6 000,00 рублей; во встречном иске отказано, с ООО «Этяр» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по встречному иску в размере 22 372,00 рублей. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.05.2017 между ООО «ССМЦ№2» (арендатор) и ООО «Долина Детства» (арендодатель) был заключен долгосрочный договор субаренды №1, в соответствии с которым ООО «Долина Детства» обязалось предоставить, а истец принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенное по адресу: 

<

...>, указанное на плане помещения в приложении №1 к договору. Общая площадь арендуемого помещения составила 858,3 кв.м.

В свою очередь, ООО «Долина Детства» обладало правами на объект аренды как арендатор по долгосрочному договору аренды от 14.04.2010 №01/13, заключенному с собственником объекта аренды - ООО «Научно-технический центр «Транспрогресс» (в настоящее время - ООО «Прогресс-ГП»). 24.05.2017 истец принял вышеуказанное нежилое помещение по акту приема-передачи нежилого помещения к договору.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды был установлен до 31.05.2027. 

01.11.2017 произведена замена арендодателя по договору субаренды с ООО «Долина Детства» на ООО «Этяр» в связи с передачей ему прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды от 14.04.2010 №01/13 с собственником объекта аренды. 

В соответствии с пунктом 11.1 договора досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон по причинам, указанным в договоре. В соответствии с пунктом 11.5 договора сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, должна письменно известить об этом другую сторону не менее чем за 2 (два) календарных месяца до момента расторжения договора.

В связи с вышеизложенным письмом №КС-403 от 04.03.2022 истец по первоначальному иску обратился к ответчику по первоначальному иску с уведомлением о досрочном расторжении договора с 05.05.2022 с выполнением пункта 11.7 договора об оставлении обеспечительного платежа у арендодателя. 

С учетом указанного уведомления стороны приступили к обмену проектами соглашений о расторжении договора, о чем свидетельствует переписка сторон (письма истца от 28.03.2022, от 07.04.2022, ответчика от 09.03.2022, 23.03.2022, 29.03.2022, 31.03.2022,10.04.2022).

В проектах дополнительных соглашений, встречно направляемых сторонами в адрес друг друга, стороны соглашались с расторжением договора, разногласия вызывало лишь состояние, в котором истец должен возвратить объект аренды ответчику.

11.04.2022 ответчик по первоначальному иску направил истцу по первоначальному иску подписанное дополнительное соглашение о расторжении договора с приложением предыдущей переписки по данному вопросу. ООО «ССМЦ№2» подписало указанное соглашение с разногласиями по пункту 3 дополнительного соглашения.

29.04.2022 истец возвратил ответчику по акту рабочую, исполнительную и техническую документацию по электрическому освещению, силовому электрооборудованию, электроснабжению, водоснабжению, канализации, вентиляции, пожарной сигнализации по объекту аренды.

В соответствии с уведомлением о досрочном расторжении договора исх. №КС403 от 04.03.2022 и дополнительным соглашением о расторжении договора с 05.05.2022 ответчик по первоначальному иску неоднократно вызывался истцом по первоначальному иску для передачи объекта аренды. Доказательства направления и вручения уведомлений представлены в материалы дела.

05.05.2022 состоялся осмотр помещений в составе объекта аренды, при котором присутствовал генеральный директор ответчика и технический директор истца, в ходе которого было установлено, что помещения в составе объекта аренды освобождены от имущества истца и готовы к передаче. Предоставленный на подпись акт возврата помещений от 05.05.2022, подписанный истцом, генеральный директор ответчика подписать отказался, о чем имеются соответствующие отметки.

В свою очередь ответчиком по первоначальному иску были предоставлены на подпись истцу по первоначальному иску протоколы от 04.05.2022, 05.05.2022, где ответчик признавал, что помещения освобождены от имущества арендатора, но указывал на наличие перепланировок и иных недостатков в помещениях.

В качестве основания для уклонения от приемки помещений из аренды, ответчик по первоначальному иску указывал на выполнение истцом перепланировок в объекте аренды и необходимость приведения истцом помещений в состояние, предусмотренное приложением №1 к договору и наличие недостатков. 

06.05.2022 комиссией в составе генерального директора ответчика по первоначальному иску и технического директора истца по первоначальному иску был составлен и подписан акт о недостатках, не являющихся существенными и подпадающими под категорию нормального износа помещений. Также указанным актом была зафиксирована передача ответчику по первоначальному иску комплекта ключей от помещений.

В связи с отказом ответчика по первоначальному иску от подписания акта возврата объекта аренды 06.05.2022 истец по первоначальному иску выслал ответчику по первоначальному иску ценным письмом с описью вложения письмо №КС507 от 06.05.2022, акт возврата помещений, подписанный со стороны истца по первоначальному иску, а также комплекты дополнительных ключей от входных дверей помещений.

Истец по первоначальному иску указал,  что считает долгосрочный договор субаренды №1 от 22.05.2017 расторгнутым с 05.05.2022, а арендованное имущество - фактически возвращенным ответчику.

Истец также указал, что решение суда об удовлетворении иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора»). При таких обстоятельствах единственным способом защиты своего права для истца является обращение в суд, поскольку запись о расторжении договора в ЕГРН может быть внесена на основании вступившего в законную силу судебного акта в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным иском.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указывает на то, что у арендатора имеется задолженность по оплате постоянной арендной платы за период с мая 2022г. по 18 мая 2023г. в размере 11 137 258,00 рублей, а также по переменной части арендной платы - эксплуатационные расходы за период с мая 2022г. по 18 май 2023г. в размере 1 600 558,21 рублей, а также начислен штраф за незаконно произведенную перепланировку в размере 2 752 671,00 рублей. Эти обстоятельства являются основанием для расторжения спорного договора по инициативе арендодателя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 330, 425, 431, 606, 614, 621, 622, 450, 450.1, 452,  установив, что арендатор направил арендодателю отказ от исполнения договора с оставлением за арендодателем обеспечительного платежа в порядке пункта 11.7 договора, установив, что стороны приступили к обмену проектами соглашений о расторжении договора, что в проектах дополнительных соглашений, встречно направляемых сторонами в адрес друг друга, стороны соглашались с расторжением договора с 05.05.2022, что разногласия вызывало лишь состояние, в котором арендатор должен возвратить объект аренды арендодателю, установив, что 05.05.2022 состоялся осмотр помещений в составе объекта аренды, при котором присутствовал генеральный директор арендодателя, что в ходе осмотра установлено, что помещения в составе объекта аренды освобождены от имущества арендатора и готовы к передаче, что арендатор передал арендодателю по акту рабочую, исполнительную и техническую документацию по электрическому освещению, силовому электрооборудованию, электроснабжению, водоснабжению, канализации, вентиляции, пожарной сигнализации по объекту аренды, установив, что предоставленный на подпись акт возврата помещений от 05.05.2022, подписанный арендатором, генеральный директор арендодателя подписывать отказался, что арендатору арендодателем на подпись были предоставлены протоколы от 04.05.2022, 05.05.2022, которыми арендодатель признавал, что помещения освобождены от имущества арендатора, но указывал на наличие перепланировок и иных недостатков в помещениях, установив, что перепланировка в объекте аренды по долгосрочному договору субаренды №1 от 22.05.2017 была осуществлена арендатором с ведома и согласия собственника объекта аренды и арендодателя для использования объекта аренды по назначению, установленному договором (для ведения медицинской деятельности), и договором не был предусмотрен возврат помещений арендатором в исходное состояние по прекращении договора, арендодатель не имеет оснований требовать от арендатора приведения помещений в состояние, указанное в приложении №1 к договору, установив, что арендатор передал документы на государственную регистрацию изменений в кадастровом учете в отношении объекта аренды, однако, в соответствии с Уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве №77/18-46315 от 28.05.2018, №77/18-60868 от 04.07.2018 государственная регистрация была приостановлена ввиду сомнения регистрирующего органа в наличии прав на объект аренды у собственника объекта аренды, а также в силу нарушения исходной конфигурации объекта недвижимости - самостроя, произведенного еще до заключения долгосрочного договора субаренды от 22.05.2017 №1, установив, что арендодатель передал истцу объект аренды в здании, построенном с нарушением действующих строительных норм и правил, а именно - с самостроем, с несоответствием конфигурации объекта недвижимости со сведениями, содержащимися в ЕГРН в отношении исходной конфигурации объекта, с отсутствием информации о согласовании изменения фасада здания, что государственная регистрация изменений в кадастровом учете в отношении объекта аренды была приостановлена не по вине истца, установив, что в декабре 2021 года Департамент имущества города Москвы осуществил снос самовольной постройки (части фасада здания) на третьем этаже, вследствие чего арендатор лишился возможности использовать объект аренды в целях, указанных в договоре, установив, таким образом, что имеются основания для признания договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 расторгнутым (прекращенным) с 06.05.2022, установив, что не имеется оснований для удовлетворения требований истца по встречному иску, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Доводы заявителя были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и были мотивированно отклонены.

Оснований не согласиться с выводами судов суд кассационной инстанции не усматривает.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены ими правильно. 

Нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы повлечь принятие неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 года по делу № А40-232443/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

 

Председательствующий судья

 

Ю.В. Архипова

 

Судьи

 

Н.Н. Кольцова

 

Е.В. Кочергина