АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1246/2024

г. Биробиджан

17 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2024 года. Полный текст решения изготовлен 17 января 2025 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Завалиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаровой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (с. Ключевое Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Департаменту по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0902001:16, оформленного письмом от 30.01.2024 № 612/24,

к Департаменту промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

при участии Зубка М.Е. – представителя заявителя по доверенности от 24.12.2023, ФИО2 – представителя Департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области на основании прав по должности, ФИО3 – представителя Департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области по доверенности от 22.04.2024 № 2,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – Глава КФХ) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным решения Департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – ДУГИ, Департамент госимущества) об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0902001:16, оформленного письмом от 30.01.2024 № 612/24, об обязании Департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (далее – ДПиСХ, Департамент промышленности) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (с учетом уточнения, принятого определением от 22.10.2024).

В своем заявлении и дополнении к нему Глава КФХ указала, что решение ДУГИ направлено на ограничение права заявителя на выкуп земельного участка, раздел земельного участка не приводит к изменению цены договора аренды, поскольку суммарная площадь образованных земельных участков будет равна площади первоначального участка; договорное условие об ограничении права арендатора на раздел земельного участка ничтожно; при выставлении на аукцион земельных участков иной площади и конфигурации их цена не изменилась бы, заявитель взял в аренду земельный участок на фоне снижения деловой активности сельскохозяйственных организаций.

В отзыве и дополнении к нему ДУГИ не согласился с доводами заявителя, указал, что раздел земельного участка влечет существенное изменение договора, которое влияло бы на определение цены на торгах, а также при котором состав участников аукциона, их победитель и конечная цена торгов могли быть иными, привел положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, пояснил, что право на раздел земельного участка является безусловным, стоимость аренды определена оценщиком без учета такой характеристики как конфигурация земельного участка, заявитель являлся единственным участником аукциона, требование заявлено в целях дальнейшего выкупа земельного участка, в результате раздела размер арендной платы не изменится, по заключенному 19.09.2024 договору аренды спорного земельного участка на новый срок заявитель направил в Департамент промышленности протокол разногласий, который до настоящего времени не рассмотрен, заявление о разделе земельного участка им не подавалось.

Представитель ДУГИ просил отказать в удовлетворении заявления по указанным в отзыве основаниям, пояснил, что в настоящее время заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов, поэтому заявитель не лишен возможности разделить земельный участок. 

Представитель Департамента промышленности поддержала доводы первого ответчика.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что по результатам открытого аукциона между Комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области и Главой КФХ 11.12.2019 заключен договор № 49 аренды земельного участка площадью 13 225 227 кв. метров, с кадастровым номером 79:03:0902001:16, из категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования "выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур", расположенный по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Дежнево, примерно в 6000 метрах по направлению на северо-восток от дома 25 по ул. Октябрьской в границах бывшего совхоза "Дежневский".

В пункте 1.2 договора установлен его срок: 4 года 11 месяцев.

Размер арендной платы установлен в Приложении № 1 к договору в сумме 1 713 200 рублей в год на основании протокола № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 02.12.2019.

Земельный участок передан арендатору по акту от 11.12.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2019.

16.01.2024 Глава КФХ подала в Департамент госимущества заявление от 15.01.2024, в котором на основании пункта 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) просила утвердить прилагаемую схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях раздела земельного участка с сохранением его в измененных границах, указав, что в результате раздела исходный земельный участок сохраняется в измененных границах и его площадь составит 9 225 186 кв. метров, площадь образуемого земельного участка составит 4 000 018 кв. метра. Помимо этого Глава КФХ просила после осуществления кадастрового учета изменений земельного участка внести изменения в договор аренды от 11.12.2019 № 49, указав в нем актуальную площадь земельного участка с кадастровым номером 79:03:0902001:16, а также дополнив предмет договора образованным земельным участком площадью 4 000 018 кв. метров.

Решением, оформленным письмом от 30.01.2024 № 612/24 ДУГИ отказал в утверждении схемы на основании подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ, пункта 6 статьи 11.9 ЗК Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Названное решение оспорено Главой КФХ в рамках настоящего дела.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 и части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 24 АПК РФ. 

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Подпунктом 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 7 названной статьи в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам. 

В частности, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2022 № 57-П указал, что торги - специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба. Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа, в том числе по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из приведенных норм права, по общему правилу изменение начальной цены предмета аукциона недопустимо.

Как следует из представленного отчета от 18.10.2019 № 430/19 об определении рыночной арендной платы спорного земельного участка в рассматриваемом случае начальная цена предмета аукциона (право заключения договора аренды земельного участка) определялась в размере ежегодной арендной платы исходя из характеристик спорного земельного участка, а именно: исходя из его площади (13 225 227 кв. метров), рыночной стоимости земельного участка и коэффициента вида деятельности.

Как следует из заявления Главы КФХ от 15.01.2024 и приложенной к нему схемы расположения земельного участка сумма площадей изменяемого земельного участка и образуемого составляет 13 225 204 кв. метра (9 225 186 + 4 000 018), что меньше площади арендуемого по договору от 11.12.2019 № 49 земельного участка.

Помимо этого, как верно указывают ответчики, площадь спорного земельного участка является значительной, поэтому его раздел на земельные участки меньшей площадью до проведения аукциона мог привлечь большее количество участников аукциона.

Таким образом, раздел земельного участка повлечет изменение договора и повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В связи с изложенным арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует закону, принято уполномоченным органом и не нарушает права заявителя. 

Следовательно, в удовлетворении требований заявителя о признании решения ДУГ незаконным, а также об обязании Департамента промышленности устранить допущенные нарушения прав заявителя надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении требований главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о признании незаконным оформленного письмом от 30.01.2024 № 612/24 решения Департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 79:03:0902001:16, об обязании Департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Судья

О.В. Завалина