АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4707/2022

21 октября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 03.06.2022

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 17.12.2021 №28/8101-исх

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока 

на решение от 26.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022

по делу № А51-10797/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Приморский                     ЭМ-Центр» 

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи 

Общество с ограниченной ответственностью «Приморский ЭМ-Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – истец, ООО «Приморский                     ЭМ-Центр», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к управлению муниципальной собственности города Владивостока  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №360-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету от 25.02.2022 об оценке рыночной стоимости помещения (нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м, 2 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:129, расположенное по адресу: 

<

...> д, пом. 26), составленного экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО3, цена продажи арендуемого имущества, определенная по состоянию на 18.08.2020, составляет 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей (без учета НДС)».

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>,                         ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>; далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 400050, 

<

...>; далее – ООО «Аналитик Центр»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив спорный пункт договора в редакции истца. 

УМС, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что Управлением в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных помещений, в связи с чем, пункт 3.1 спорного договора должен быть принят в изначально предложенной редакции. 

ООО «Приморский ЭМ-Центр» представлен отзыв на кассационную жалобу,  в котором выражено несогласие с доводами её заявителя и указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители Управления и общества поддержали доводы, кассационной жалобы и отзыва на неё. 

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС (арендодатель) и ООО «Приморский ЭМ-Центр» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.08.2018 №01-15871-001-Н-АР-8602-00, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование передано недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 34,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:020017:129, этаж второй, расположенное по адресу: 

<

...>, на срок с 06.08.2018 по 05.08.2023.

Реализуя преимущественное право на приобретение данного нежилого помещения, ООО «Приморский ЭС-Центр» заявлением от 12.08.2020 №11 обратилось в Управление с просьбой о направлении в адрес общества договора купли-продажи указанного нежилого помещения с условием о рассрочке платежа на срок не менее пяти лет.

Решением Думы г. Владивостока от 29.04.2021 №532 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе и в отношении спорного помещения.

Уведомлением от 06.05.2021 №21-891 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Приморский ЭМ-Центр» заключить договор купли-продажи нежилого помещения в редакции одного из трех предложенных ведомством проектов с различными условиями о порядке оплаты.

Согласно приложенным к данному уведомлению проектам договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с условиями о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №360- ППВ УМС (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Приморский ЭМ-Центр» (покупатель) приобретаемое в процессе приватизации арендуемое обществом недвижимое имущество (спорное помещение).

Пунктом 3.1 всех проектов договора купли-продажи установлено, что согласно составленному независимым оценщиком отчету об оценке объекта недвижимости, распоряжению Управления от 05.05.2021 №1388/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 3 187 500 руб.

Не согласившись с предложенной редакцией указанного пункта договора, общество направило в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив спорный пункт в следующей редакции: «Согласно отчету от 20.05.2021 №609 об оценке рыночной стоимости помещения, составленного оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО4 - членом СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», рег. №003729, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 025 000 руб. (без учета НДС)».

Письмом от 15.06.2021 №21/1185 МКУ «АПМЗН» уведомило ООО «Приморский ЭМ-Центр» об отклонении протокола разногласий ввиду отсутствия у учреждения полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Отсутствие согласия  между сторонами в части условий договора купли-продажи муниципального имущества послужило основанием для обращения общества с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

 

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей  4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с представленными в материалы дела отчетами имеется существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу. 

Согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы от 25.02.2022 №3276, выполненному экспертом Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО3, стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила 2 200 000 руб. округленно. 

Учитывая результаты оценки, установленные в рамках настоящего дела, ООО «Приморский  ЭМ-Центр» уточнило свои требования в соответствии  с положениями статьи 49 АПК РФ.

Суды, оценив условия спорного договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №360-ППВ в редакциях, предложенных сторонами, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 25.02.2022 №3276, руководствуясь указанными выше правовыми положениями, установив в условиях договора, предложенных Управлением, правомерно удовлетворили заявленные требования, изложив спорный пункт договора в редакции истца. 

Доводы УМС о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражными судами также не допущено.

Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.05.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2022 по делу № А51-10797/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                             М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                      В.А. Гребенщикова

                                                                                 С.И. Гребенщиков