АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А08-1818/2017

г. Калуга

28 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2018 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1 

   судей

ФИО2

ФИО3

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

ФИО4

при участии в заседании:

от истца:

Администрации города Белгорода

 

 

ФИО5, представителя по доверенности № 69-док от 04.05.2017;

от ответчика:

ООО "Мегаполис"

 

от третьих лиц:

ООО "Ласточка"

 

конкурсного управляющего ООО "Свой Дом" ФИО6

 

ФИО7, представителя по доверенности от 14.04.2018;

 

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 по делу № А08-1818/2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ответчик, ООО "Мегаполис") о взыскании в бюджет городского округа "Город Белгород"                        12 385 руб. 30 коп., в том числе 9763 руб. 42 коп. основного долга за период с 26.06.2015 по 31.12.2016 и 2621 руб. 88 коп. пени за период с 27.06.2015 по 31.01.2017 по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 в размере, пропорциональном площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1136, площадью 24,7 кв. м, принадлежащего ООО "Мегаполис" на праве собственности (выделено в отдельное производство определением Арбитражного суда Белгородской области от 15.03.2017 по делу N А08-970/2017 по иску Администрации о взыскании задолженности по арендной плате договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ласточка" (далее - ООО "Ласточка"), конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Свой Дом" ФИО6 (далее - конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" ФИО6).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 (судья Коновалов А.И.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 13.02.2018 (судьи Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Мегаполис" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между ЗАО "Свой Дом" и ООО "Омега" заключен договор на долевое участие в строительстве                      от 17.10.2014 N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7.

На основании заключенного 07.04.2015 между ООО "Омега" (цедент) и ООО "Мегаполис" (цессионарий) договора уступки права требования, цедент уступил, а цессионарий принял право (дольщика) требования в строительстве нежилых помещений, в 10-ти этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: 

<

...>: нежилого помещения N 4 площадью 15,3 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 12 площадью 37,40 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 13 площадью 24,70 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 6 площадью 23,60 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 7 площадью 29,00 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 7 площадью 28,90 кв. м, на 6 этаже;

Одновременно с переходом права требования, цессионарий принял на себя обязанности предусмотренные договором долевого участия в строительстве от 17.10.2014 N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 и соглашением от 24.12.2014 N 1, а именно обязанности по приемке нежилых помещений, как части проекта долевого строительства, оплаты коммунальных услуг, государственной регистрации права собственности и иные обязанности, предусмотренные договором долевого участия в строительстве.

Соглашением о замене первоначального обязательства от 24.04.2015, заключенным между ЗАО "Свой Дом" (застройщик) и ООО "Омега" (дольщик), застройщик принимает дольщика в долевое участие в строительстве нежилых помещений в 10-ти этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: 

<

...>: нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,7 кв. м, состоящего из комнат N 14-15,3 кв. м и N 13-37,4 кв. м; нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,6 кв. м, состоящего из комнат N 7-29 кв. м и N 8-23,6 кв. м; нежилого помещения N 10-общей площадью 24,70 кв. м, на 4 этаже; нежилого помещения N 7-общей проектной площадью 28,90 кв. м, на 6 этаже.

На основании акта приема передачи нежилого помещения, 24.04.2015 во исполнение договоров уступки права требования от 07.04.2015 и участия в долевом строительстве N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014, соглашения N 1 от 24.12.2014, соглашения от 24.04.2015 ответчик является собственником нежилого помещения N 10 с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв. м, расположенного на 4 этаже в здании по адресу: 

<

...>. Право собственности ООО "Мегаполис" на указанное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2015.

Нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв. м, находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144, площадью 1355 кв. м (земли населенных пунктов), по адресу: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен ЗАО "Свой Дом" распоряжением Администрации от 01.03.2011 N 664 "О предоставлении ЗАО "Свой Дом" земельного участка по пр.Б.Хмельницкого, 133-в" в аренду сроком на 5 лет с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного), и на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 сроком до 01.03.2016. Земельный участок передан ЗАО "Свой Дом" по акту приема-передачи.

Администрация, полагая, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к ООО "Мегаполис" перешли права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, обратилась к ответчику с претензией о необходимости уплаты платежей за пользование земельным участком пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1136, площадью                     24,7 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности (57/10 000). Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Установив обстоятельства дела и дав оценку всем представленным доказательствам, суды первой и апелляционной инстанции, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции находит данный вывод судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства исходя из следующего.

В соответствии с с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание, что ООО "Мегаполис" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0108005:1136, площадью 24,7 кв.м., в нежилом здании (административном), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144 по пр.Б.Хмельницкого, 133-в, суды пришли к обоснованному выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение (26.06.2015) к обществу перешло и право пользования спорным земельным участком, предоставленным по договору аренды застройщику и на котором расположен объект недвижимости, в том числе обязанность по внесению арендной платы на основании указанного договора аренды соразмерно площади нежилого помещения (57/10 000).

Данный вывод также соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009             N 8611/09.

По смыслу статьи 22 ЗК РФ статей 606 и 614 ГК РФ арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Руководствуясь указанными нормами и учитывая разъяснения, изложенные в  пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), суды пришли к правильному выводу, что по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 подлежит применению регулируемая арендная плата, в связи с чем истец вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суды обосновано учли, что с 01.01.2015 для расчета размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду, утвержденная постановлением Администрации от 27.11.2014 N 236, которая составляет 15 733 121 руб. 80 коп. Вместе с тем, решением Совета депутатов г. Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены величины коэффициентов по видом функционального использования, применяемых для расчета; право на определение указанного коэффициента предоставлено пунктом 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп. Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен обществу в аренду  с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного).

Величина коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по виду функционального использования земли "Эксплуатация офисных зданий делового и (или) коммерческого использования" утверждена в размере 7,16%. 

Нормативный правовой акт в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу (определение Верховного Суда РФ от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449).

Указанная величина коэффициента применяется для расчета размера арендной платы со 02.10.2014, и подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям в спорный период (с даты государственной регистрации права на нежилое помещение).

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом названных норм права и установив факт пользования ответчиком земельным участком и отсутствие доказательств внесения ответчиком арендных платежей в спорный период, а также проверив расчет задолженности, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 26.06.2015 по 31.12.2016 в размере 9763 руб. 42 коп.

Выводы судов не противоречит материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. 

Довод ответчика о неверном расчете размера арендной платы, поскольку для использования нежилого помещения ответчика необходим земельный участок лишь 664 кв.м., непосредственно занятый нежилым зданием (административным), не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, как необоснованный и противоречащий договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98, на что правильно указал суд апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие в отношении земельного участка обременения правами третьих лиц (банком), не принята, поскольку суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 не являлся предметом залога; по договору ипотеки, в залог банку передан объект незавершенного строительства, а в последующем, после вода объекта в эксплуатацию - помещения. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Истцом также начислена неустойка в размере 2621 руб. 88 коп. за период с 27.06.2015 по 31.01.2017, в связи с нарушением сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы.

В пункте 2.5 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Допущенная ответчиком просрочка оплаты арендных платежей является основанием для применения, предусмотренных пунктом 2.5 договора и статьей 330 ГК РФ неустойки.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено о несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 329, 330, 333 ГК РФ, суды, проверив расчет суммы неустойки, заявленной истцом, и установив отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, пришли к выводу о наличии оснований удовлетворения требований о взыскании неустойки в размере 2621 руб. 88 коп. за период с 27.06.2015 по 31.01.2017, и отсутствие оснований для ее снижения.

Ответчик расчет суммы неустойки не оспорил, контррасчет, а также доказательств, которые могут являться основанием для освобождения от уплаты задолженности и ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, не представил (статьи 9, 65 АПК РФ).

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле документам, не противоречат им и разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

С учетом изложенного суды обосновано удовлетворили заявленные исковые требования.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных судами выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами не свидетельствует о неправильном применении судом норм права. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений Арбитражным судом Белгородской области и Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 по делу № А08-1818/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

 

Судьи 

 

ФИО2

 

ФИО3