АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3524/17 

Екатеринбург

27 июня 2017 г.

Дело № А60-41808/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.

судей Краснобаевой И.А., Шавейниковой О.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» (далее – общество «Полиформ») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.12.2016 по делу    № А60-41808/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Новые инвестиции» (далее – общество «Новые инвестиции») к обществу с ограниченной ответственностью «Карасьеозерск-2» (далее – общество «Карасьеозерск-2») о расторжении инвестиционного контракта, взыскании 37 548 114 руб. 85 коп. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Полиформ» - Файзрахманова Э.Р. (доверенность                      от 04.11.2016);

общества «Карасьеозерск-2» - Кубиц Е.Л. (доверенность от 09.01.2017     № 3), Самойлов И.Н. (доверенность от 01.07.2014 № 77АБ3669959).         

Общество «Новые инвестиции» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Карасьеозерск-2» о расторжении инвестиционного контракта от 15.05.2012 № К2/2012-02, взыскании                  37 548 114 руб. 85 коп., в том числе 1 444 410 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 343 542 руб. 11 коп. процентов, 1 800 000 руб. обеспечительного платежа, 274 576 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2015 по 05.08.2016, 9 756 000 руб. штрафа за нарушение условия о передаче земельного участка, 6 141 802 руб. 28 коп. расходов на строительство, 3 714 716 руб. 13 коп. расходов инвестора на разработку эскизного проекта и рабочей документации, а также авторского надзора по договорам с обществом с ограниченной ответственностью «Уральская проектная компания «Красная линия», 2 764 582 руб. 28 коп. расходов инвестора по договору от 29.05.2013 № 29/05/2013 с обществом с ограниченной ответственностью «Промстроймонтаж», 265 434 руб. расходов инвестора по договору от 09.06.2012 № ГК/0906 с обществом с ограниченной ответственностью «Инженерные изыскания», 430 000 руб. расходов инвестора по договору от 14.02.2013 № 21 с обществом с ограниченной ответственностью «Аккорд контракт» на разработку технологической концепции гостиничного комплекса, 82 991 руб. расходов инвестора по договорам от 12.05.2012 № 22/12, № 23/12 с обществом с ограниченной ответственностью «Экомстройпроект»,  10 568 249 руб. 35 коп. расходов инвестора по договору от 25.02.2015 № 1-П  с обществом с ограниченной ответственностью «Промстройдекор» по благоустройству территории.

Решением суда от 16.12.2016 (судья Мезрина Е.А.) в удовлетворении иска отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 24.03.2017 удовлетворено заявление общества «Полиформ» о процессуальном правопреемстве; произведена замена истца с общества «Новые инвестиции» на общество «Полиформ».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда        от 24.03.2017 (судьи Гребенкина Н.А., Григорьева Н.П., Муталлиева И.О.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Полиформ» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель ссылается на необоснованный вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец заявил об утрате интереса к дальнейшему строительству после частичного возведения объектов второй очереди, указывает на то, что в действительности истец к строительству второй очереди даже не приступал, так как отсутствует разрешение на строительство, разработана только проектная документация; считает, что поскольку срок строительства второй очереди истек 15.02.2017, учитывая, что возможность строительства объекта с гостиницей отсутствует ввиду непригодности земельного участка для строительства гостиницы, при этом ответчик не произвел изменение зонирования земельного участка, доказательства принятия ответчиком каких-либо действий и мер по обращению в орган местного самоуправления с запросом об изменении зонирования отсутствуют, в настоящий момент истец отказался и от аренды земельного участка, срок действия аренды истек, то оснований для продолжения инвестиционного контракта не имеется,  инвестиционный контракт необходимо расторгнуть. По мнению заявителя, с учетом того, что строительство второй очереди невозможно, земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности, судам следовало руководствоваться не нормами купли-продажи объекта (объект не возведен), а нормами, регулирующими правоотношения сторон, связанные со строительством, - ст. 716, 718, п. 2 ст. 719 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено право на расторжение договора при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение не будет осуществлено в установленный срок; но даже, если квалифицировать договор инвестирования как договор купли-продажи будущей вещи, то истец является покупателем будущей вещи и вправе расторгнуть договор на основании общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Карасьеозерск-2» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов правильными, основанными на совокупной оценке имеющихся в деле доказательств.

Как видно из материалов дела, между обществом «Новые инвестиции» (инвестор) и  обществом «Карасьеозерск-2» (инициатор проекта) заключен инвестиционный контракт от 15.05.2012 № К2/2012-02 на реализацию инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию следующих объектов: «Кооперированный общественный центр (КОЦ) с рестораном, магазинами, аптекой, клубными помещениям» - объект № 1 и «Спортивно-оздоровительный центр (СОЦ) с бассейном и гостиницей» - объект № 2 на принадлежащих инициатору проекта на праве собственности земельных участках (площадью 4980 кв.м и 5611 кв.м с кадастровыми номерами 66:41:0309012:50 и 66:41:0309012:49 соответственно, расположенных по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, м/район Карасьеозерский-2, улица № 1, стр. № 41 и 40) с последующим оформлением в собственность инвестора объектов.

В соответствии с п. 1.3, 3.2 контракта инвестор принял на себя обязательства за свой счет обеспечить финансирование инвестиционного проекта в полном объеме: произвести за свой счет проектно-изыскательские, строительно-монтажные и отделочные работы на объектах; проектирование и строительство объектов осуществлять с обязательным согласованием и при участии генерального архитектора жилого микрорайона «Карасьеозерский-2» и общества «Карасьеозерский-2».

В соответствии с п. 1.4 контракта технические характеристики объектов, объем строительных, монтажных, пусконаладочных работ, который должен быть определен инвестором, а также другие условия, которые стороны сочтут существенными, указываются в техническом задании на строительство объектов (приложение № 1 к контракту).

Согласно п. 3.1.1 инициатор проекта обязуется предоставить инвестору земельные участки по окончании проектирования на период строительства объектов в аренду.

Срок ввода объектов в эксплуатацию - в течение пяти лет с момента заключения контракта (п. 1.5 контракта).

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 10.09.2013 № 1, которым внесены изменения в некоторые пункты контракта, в частности в пункт 1.1 контракта в части площадей земельных участков и кадастровых номеров. 

Дополнительным соглашением от 11.09.2013 № 2 стороны вновь внесли изменения в пункт 1.1 контракта, указав на то, что реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию объектов № 1 и № 2  и Тепловой подстанции (ТП-186) осуществляется на принадлежащих инициатору проекта земельных участках, площадью 5313 кв.м., 5278 кв.м. и 180 кв.м. с кадастровыми номерами 66:41:0309012:323, 66:41:0309012:322 и 66:41:0309012:180 соответственно. Контракт дополнен пунктом 1.7.2: «По окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов инициатор проекта  приобретает право собственности на земельный участок площадью 180 кв.м с кадастровым номером 66:41:0309012:180, расположенный по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, м/район Карасьозерский-2, улица № 1, стр. 186, а также тепловую подстанцию ТП-186 стоимостью 11 533 733 руб.     31 коп. в следующих долях: инициатор проекта - 3/10 доли (30%), что составляет 3 460 119 руб. 99 коп., инвестор - 7/10 доли, что соответствует           9 073 613 руб. 32 коп.».

Во исполнение п. 3.1.1 инвестиционного контракта 01.08.2013 между обществом «Новые инвестиции» (арендатор) и обществом «Карасьеозерск-2» (арендодатель) заключен договора аренды земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - спортивно оздоровительный центр с бассейном, площадью 5278 кв.м, кадастровый           № 66:41:0309012:322), расположенного по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, м/район «Карасьеозерский-2», улица № 1, стр. № 40.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды целевым назначением земельного участка является строительство спортивно-оздоровительного центра с бассейном.

Сторонами подписан акт приема - передачи земельного участка               от 01.08.2013, по которому общество «Новые инвестиции» приняло во временное владение и пользование земельный участок с разрешенным использованием - спортивно-оздоровительный центр с бассейном. Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды стороны продлили срок его действия по 01.06.2015.

На основании разрешений Администрации г. Екатеринбурга от 21.10.2013 № RU66302000-1872 и от 22.11.2013 № RU66302000-1900 кооперированный общественный центр и тепловая подстанция введены в эксплуатацию.

Сторонами 25.11.2013 подписан акт реализации первой очереди инвестиционного контракта, согласно которому в результате завершения строительства первой очереди (кооперированный общественный центр) у общества «Новые инвестиции» возникло право собственности на двухэтажное здание общественного центра с помещениями общественного питания, торгово-бытового и развлекательного назначения с помещениями ТСЖ № 41 по г/п, с кабельной линией 0,4 кВ и участком теплотрассы по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, ул. Малогородская, 18б. Объект фактически передан во владение инвестора.

Между сторонами 01.10.2014 подписан акт о частичной реализации инвестиционного проекта, согласно которому инвестор произвел работы по финансированию и строительству ТП-186 стоимостью (сметной)                       11 533 733 руб. 31 коп. По состоянию на 21.10.2013 объект введен в эксплуатацию.

Результат инвестиционного проекта в указанной части распределен сторонами следующим образом: земельный участок с кадастровым номером 66:41:0309012:180 перешел в собственность инициатора проекта. Тепловая подстанция (ТП-186) общей стоимостью 11 533 733,31 руб. перешла в собственность инициатора проекта и инвестора в следующих долях: инициатору проекта - 3/10 (30%), инвестору - 7/10 (70%). Тепловая подстанция фактически передана во владение инвестору и инициатору проекта в указанных долях, в материалы дела представлено свидетельство о праве общей долевой собственности от 14.04.2015.

Между тем в отношении объекта № 2 «Спортивно-оздоровительный центр (СОЦ) с бассейном и гостиницей» 01.10.2014 Администрацией г. Екатеринбурга выдано заключение № 612 о несоответствии проектной документации требованиям градостроительного плана. Администрацией указано на то, что проектная документация на строительство спортивно-оздоровительного центра с бассейном и гостиницей в жилом микрорайоне Карасьозерский-2 не соответствует градостроительному плану, поскольку строительство на предоставленном земельном участке гостиницы не предусмотрено основным и условно-разрешенными видами использования земельного участка.

Администрацией г. Екатеринбурга 05.11.2014 выдано заключение № 706 с указанием причин отказа в выдаче разрешения на строительство.

Инвестор 18.12.2014 направил инициатору проекта письмо № 32, в котором сообщил о полученном отказе в выдаче разрешения на строительство и о том, что для изменения разрешенного использования земельного участка необходимо пройти установленную законом процедуру, просил указать сроки изменения зонирования, назначить лицо, ответственное за эти работы.

В ответ письмом от 23.12.2014 № 727 инициатор проекта сообщил, что изменение зонирования будет закончено во второй половине 2015 года.

Инвестор, полагая, что оставшаяся часть контракта (спортивно-оздоровительный центр с бассейном и гостиницей) не может быть завершена в установленный в контракте срок по причине несоответствия зонирования земельного участка под строительство гостиницы, письмом от 27.04.2016 № 11 предложил инициатору проекта подписать соглашение о расторжении инвестиционного контракта и возместить затраты инвестора в размере                31 293 908 руб. 79 коп.

Письмом от 06.05.2016 № 279 инициатор проекта сообщил о невозможности расторжения контракта по причине значительных финансовых и организационных затрат, готовности предпринять все необходимые меры для завершения строительства, произвести зачет суммы обеспечительного взноса в счет задолженности по возмещению расходов инвестора на электроэнергию, заключить дополнительное соглашение об увеличении сроков реализации инвестиционного контракта.

Расценив письмо от 06.05.2016 № 279 как отказ от расторжения контракта по соглашению сторон, ссылаясь на невозможность исполнения контракта по вине инициатора проекта, инвестор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении контракта на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и возмещении произведенных им затрат на исполнение контракта.

Рассмотрев исковые требования, проанализировав условия контракта, оценив действия сторон при его исполнении, исследовав установленные обстоятельства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения контракта в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, отсутствии оснований для возмещения затрат инвестора.

Суд кассационной инстанции, оценив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебных актов, считает выводы судов верными, оснований для отмены судебных актов не усматривает.  

В соответствии со ст. 1, 6, 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999            № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»),             55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Оценив условия заключенного сторонами контракта по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций квалифицировал его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и определили, что правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Рассмотрев доводы инвестора о невозможности завершения строительства только по вине инициатора проекта, который, по мнению инвестора, действуя недобросовестно, предоставил под строительство земельный участок, не предназначенный для возведения гостиницы, суды признали их необоснованными, исходя из того, что изначально при подписании контракта стороны предполагали строительство спортивно-оздоровительного центра с бассейном и гостиницей на принадлежащем инициатору проекта на праве собственности земельном участке площадью 5278 кв.м. с кадастровым    № 66:41:0309012:322, именно данный земельный участок был передан инвестору в аренду, соответственно, инвестору были известны все параметры земельного участка, на котором планировалось возведение объекта, в том числе виды его использования. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (п. 6-9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Утверждение правил землепользования и застройки соответствующих муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и осуществляется ими в установленном законом порядке (ст. 15, 16 Федерального закона              от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 8, 31-33 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно письму Администрации г. Екатеринбурга от 28.11.2016 спорный земельный участок располагался в территориальной зоне Ж-2.2; строительство гостиницы не входит ни в основные, ни во вспомогательные, ни в условно-разрешенные виды использования земельных участков, расположенных в зоне Ж-2.2.

Учитывая, что правила землепользования и застройки городского округа «город Екатеринбург», как и карта градостроительного зонирования, являются публичными и общедоступными сведениями, суды признали, что инвестор, являясь профессиональным участником инвестиционного рынка, принимая решение о заключении инвестиционного контракта с инициатором проекта на согласованных условиях, учитывая все риски предпринимательской деятельности, должен был знать о разрешенном использовании спорного земельного участка и должен был соотнести возможные неблагоприятные последствия, связанные с невозможностью строительства на нем гостиницы.

Суд апелляционной инстанции отметил, что из предмета контракта и из дальнейшей переписки сторон усматривается намерение обеих сторон построить гостиницу в составе второй очереди строительства (спортивно-оздоровительный центр); инициатор проекта не оспаривал наличие у него соответствующего обязательства, предлагал свое содействие в разрешении вопроса об изменении разрешенного использования земельного участка, предложил подписать соглашение об увеличении сроков строительства. 

Оценив обстоятельства спора в совокупности, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать, что завершение строительства гостиницы невозможно исключительно по вине инициатора проекта; инвестор, принимая на себя обязанности по финансированию продолжительного и дорогостоящего строительства, должен был предусмотреть возможные риски и принять обоснованное инвестиционное решение, не возлагая только на инициатора проекта бремя несения неблагоприятных последствий, вызванных несоответствием проектной документации правилам землепользования и застройки.

С учетом данных обстоятельств суды правомерно заключили, что оснований для расторжения инвестиционного контракта в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Поскольку контракт является действующим, при этом инвестор принял на себя обязательства по финансированию всех расходов по реализации инвестиционного проекта, строительство объекта № 2 не завершено, суды обоснованно отказали во взыскании с инициатора проекта убытков, расходов на строительство, штрафа, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежным средствами, обеспечительного платежа.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов об отсутствии на момент рассмотрения спора оснований для расторжения инвестиционного контракта. Фактически инвестор в кассационной жалобе просит расторгнуть инвестиционный контракт, ссылаясь на дополнительные новые обстоятельства (в частности, на истечение срока строительства второй очереди 15.02.2017, на отказ от аренды земельного участка). В соответствии       с ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, им дана правовая оценка, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены. Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.   

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.12.2016 по делу         № А60-41808/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							Н.А. Артемьева 

Судьи							И.А. Краснобаева 

                                             				 	О.Э. Шавейникова