АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 мая 2024 года

Дело №

А56-97239/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 10.08.2023), от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 29.05.2023), от индивидуального предпринимателя ФИО5 представителя ФИО6 (доверенность от 22.01.2022),

рассмотрев 08.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО5 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А56-97239/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальные предприниматели ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, и ФИО5, ОГРНИП 

<

***>, обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просили обязать индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором от 01.09.2020 на условиях, содержащихся в проекте основного договора, приложенном к исковому заявлению, установив цену основного договора в размере 1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на 01.10.2021, то есть 72 664 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ФИО7, местная администрация внутригородского муниципального образования города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Коломяги, адрес: 197375, Санкт-Петербург, Земский пер., д. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, адрес: 194214, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 73, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным иском о признании предварительного договора от 01.09.2020 ничтожной сделкой. 

Решением суда первой инстанции от 30.08.2023 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 данное решение в обжалуемой части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 и ФИО5, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят отменить решение от 30.08.2023 в части отказа в удовлетворении первоначального иска и постановление от 08.12.2023, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.  

По мнению подателей жалобы, вывод судов о прекращении обязательства по предварительному договору новацией противоречит материалам дела и положениям статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку факт ведения переговоров о возможном расторжении договора между ФИО1 и ФИО7 не означает наличие согласия сторон предварительного договора на изменение обстоятельств;

В судебном заседании ФИО1, его представитель, а также представитель ФИО5 поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ФИО3 возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.09.2020 ФИО1 и ФИО5 (покупатели) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить не позднее 01.10.2021  основной договор купли-продажи объектов недвижимости (далее – Объекты): 

- земельного участка площадью 1416 кв.м с кадастровым номером 78:34:0004227:1153, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский пр., уч. 9, принадлежащего продавцу на праве собственности; 

- индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Первомайский пр., д. 23, со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь 1491 кв.м, этажность 2+мансарда, высота 10,5 м, возводимого продавцом на основании разрешения на строительство № 78-1 от 16.01.2015 (на момент заключения предварительного договора объект незавершенного строительства, права на который не зарегистрированы).

В разделе 2 предварительного договора стороны определили существенные условия основного договора: характеристики объектов купли-продажи и их стоимость (1 000 000 долларов США в рублях по курсу Центрального банка России на день заключения основного договора купли-продажи).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи зарегистрировать права на указанный индивидуальный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости.

До 01.10.2021 продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объектов (пункт 3.2 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 2.9 предварительного договора на земельном участке находится жилой дом общей площадью 61,2 с кадастровым номером 78:34:0004227:1123, который продавец обязуется снести и снять с кадастрового и государственного учета в установленном законом порядке до момента заключения основного договора купли-продажи.

Впоследствии ФИО3 (принципал), ФИО1 и ФИО5 (агенты) заключили агентский договор от 19.01.2021 № 190121-1, по условиям которого принципал поручает, а агенты, действуя совместно, принимают на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу Объектов либо их долей. 

В силу пункта 1.2 агентского договора принципал предоставляет агентам эксклюзивное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанных объектов после оформления принципалом права собственности на жилой дом.

Согласно пункту 1.3 агентского договора общая начальная стоимость Объектов, подлежащих продаже, устанавливается не ниже 2 015 586,66 доллара 66 центов США по курсу Центробанка Российской Федерации на день заключения договора, что составляет (эквивалентно) 149 100 000 руб. В случае продажи Объектов, указанных в пункте 1.1 агентского договора по долям стоимость долей определяется пропорционально исходя из продаваемых площадей и указанной суммы, а именно: стоимость одного квадратного метра равна 1351 доллара 83 цента США, что эквивалентно 100 000 руб. Стоимость квадратного метра в договорах купли-продажи Объектов, заключаемых с третьими лицами, рассчитывается с учетом текущего курса доллара США, конвертируемого но курсу Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, но не меньше чем 73 руб. 97 коп. за один доллар США.

Агенты гарантируют отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение агентского договора; агенты гарантируют свою независимость и объективность в ходе исполнения этого договора (пункт 1.4 агентского договора).

В соответствии с пунктом 1.5 агентского договора агенты не имеют права заключать договоры купли-продажи и предварительные договоры купли-продажи в отношении Объектов.

В пунктах 1.6, 1.7 агентского договора принципал гарантирует, что на момент заключения договоров купли-продажи Объекты не сданы в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не переданы в безвозмездное пользование третьим лицам, отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объектов по иным основаниям, на них не обращено взыскание по каким-либо основаниям, объекты не являются предметом залога.

ФИО1 и ФИО5 21.09.2021 направили ФИО3 предложение заключить основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре; 25.09.2021 ФИО5 в адрес ФИО3 дополнительно была направлена телеграмма с извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи и о направлении в адрес ФИО3 проекта договора почтой.

Поскольку ФИО3 не предприняла никаких действий для заключения основного договора, ФИО1 и ФИО5 обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

ФИО3, в свою очередь, заявила встречный иск о признании предварительного договора ничтожной сделкой, сославшись на заключение предварительного договора  в отсутствие согласия супруга (ФИО7), использование для строительства дома средств материнского капитала; прекращение предварительного договора в связи с заключением сторонами агентского договора предварительный договор в порядке статьи 414 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели правовых оснований  для удовлетворения как первоначального, так и встречного исков. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации» существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия предварительного и агентского договоров, правильно применив положения статьи 414 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о прекращении обязательства по предварительному договору соглашением сторон о новации, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

Суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А56-97239/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО5 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

 

М. В. Захарова

А.В. Кадулин