ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-3170/2022

г. Вологда

06 июля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

В полном объёме постановление изготовлено 06 июля 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и        Зреляковой Л.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Стройкапитал» представителя ФИО2 по доверенности от 21.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 апреля 2023 года по делу № А05-3170/2022, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Стройкапитал»               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>) (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (адрес - Архангельская область, город Архангельск,                                         ОГРНИП 304290117500244, ИНН 

<

***>) (далее – ИП ФИО3) о взыскании 2 190 968 руб. 40 коп. в возмещение убытков в размере стоимости восстановительного ремонта помещений, арендованных по договору от 17.07.2006.

Исковые требования указаны с учетом принятого судом первой инстанции к рассмотрению изменения иска. 

Решением арбитражного суда от 18.04.2023 исковые требования удовлетворены частично. 

ИП ФИО3 с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. 

В обоснование жалобы ссылается на следующее: вывод суда о том, что износ покрытия пола в связи с длительностью его использования относится к износу, вызванному ненадлежащим использованием, не имеет под собой оснований, так как в материалах дела отсутствуют доказательства ненадлежащего использования ИП ФИО3 арендованных помещений; проектирование полов должно осуществляться с учетом эксплуатационных воздействий на них, а также с учетом специальных требований (безыскровость, антистатичность, беспыльность, теплоусвоение, звукоизолирующая способность, скользкость) и климатических условий места строительства, что, по мнению апеллянта, не было сделано Обществом, в дополнение к указанному поясняет, что при несоответствии конструкции пола режиму его эксплуатации такие повреждения как трещины, сколы, разрушение плитки, отслоение плитки от основания пола, просадки пола будут являться естественным (нормальным) износом; также ИП ФИО3 отмечает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, так как подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которая содержалась в представленном 16.02.2023 в суд заключении эксперта, дана, экспертом после даты начала производства экспертизы, а выводы, изложенные в заключении не имели обоснования.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, а также его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                                (далее – АПК РФ) в отсутствие ответчика, не явившегося в судебное заседание и надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, в отзыве на нее, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу– без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.07.2006 между Обществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97» (далее – ООО «Фирма «Омега-97») (арендатор) заключен договор аренды в отношении помещений общей площадью 1085,7 кв.м., расположенных в торговом центре по адресу: 

<

...>.

 Согласно пункту 1.2 договора помещения переданы в аренду в целях их использования исключительно для организации универсального магазина круглосуточного режима работы по реализации продовольственных и сопутствующих товаров.

 Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 10 лет. Дополнительным соглашением от 10.11.2015 срок аренды увеличен до 15 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту от 04.09.2006.

На основании согласия арендодателя, выраженного в соглашении от 15.05.2010, и договора субаренды от 15.05.2010 № 2/777 ООО «Фирма «Омега-97» передало арендуемые по договору аренды от 17.07.2006 помещения в субаренду ИП ФИО3 Срок действия договора субаренды определен на 5 лет.

Впоследствии дополнительным соглашением от 31.05.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2006  перешли к обществу с ограниченной ответственность «Сириус-С» (далее  ООО «Сириус-С»), в связи с чем между ООО «Сириус-С» (арендатор) и ИП ФИО3 (субарендатор) заключен новый договор субаренды от 31.05.2014 № СС11/02-14.

Далее в соответствии с  дополнительным соглашением 01.06.2019, заключенным между Обществом, ООО «Сириус-С» и ИП ФИО3, права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2006  переданы ИП ФИО3 в полном объеме и на условиях, существовавших на момент подписания такого соглашения. 

В соответствии с пунктом 2 указанного соглашения передача арендуемых помещений во владение ИП ФИО3, а также прав и обязанностей по договору аренды осуществляется по акту приема-передачи, который подписан сторонами 01.06.2019. С даты подписания указанного акта ИП ФИО3 как новый арендатор начинает исполнять обязательства прежнего арендатора.

По акту приема-передачи от 01.06.2019 ИП ФИО3 принял нежилые помещения в аренду.

В связи с истечением 07.09.2021 срока действия договора аренды от 17.07.2006 ИП ФИО3 вернул Обществу нежилые помещения по акту приема-передачи от 08.11.2021.

Поскольку помещения возвращены в ненадлежащем состоянии, по заказу Общества экспертом общества с ограниченной ответственность «Респект»     (далее  ООО «Респект») ФИО4 подготовлено  заключению от 30.11.2021 № 120/21-СЭ, согласно которому стоимость восстановительного ремонта спорных нежилых помещений составляет 2 495 650 руб., включая стоимость материалов. Перечень подлежащих выполнению работ приведен в локальном ресурсном сметном расчете к заключению.

Требования о возмещении ущерба, изложенные в претензии,                      ИП ФИО3 отклонил, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований для опровержения выводов суда. 

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусмотрено возмещение причиненных убытков.

По правилам пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Требования Общества о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды по обеспечению текущего ремонта и надлежащего содержания арендуемого имущества, повлекшим причинение вреда помещениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 615 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором                         (статья 622 ГК РФ).

Как установлено судом, спорные помещения находились в пользовании ИП ФИО3 в период с 15.05.2010 по 08.11.2021.

Из акта приема-передачи от 04.09.2006, составленного между Обществом и первоначальным арендатором во исполнение договора аренды от 17.07.2010, следует, что помещения передаются арендатору в следующем виде: полностью готовые к эксплуатации, соответствующие проектной документации, требованиям ГСЭН, СНиП; подключенные к электрическим сетям, мощностью не менее 100 кВт, с электрическим щитом в сборе с счетчиками учета, и освещением; подключенные к сетям теплоснабжения с установленными отопительными приборами; подключенные к сетям водоснабжения и канализации по постоянной схеме с разводкой по санитарным узлам и точками подключения для производственных нужд; с установленной системой автоматической пожарной защиты; смонтированной в соответствии с проектом и нормами общеобменной системой вентиляции (кондиционирования) и дымоудаления; с закрытым периметром с установленными дверьми и воротами;

В акте указано, что арендатор не имеет претензий к состоянию передаваемых помещений.

В соответствии с приложением  2 к договору субаренды от 15.05.2010 помещения передаются субарендатору с отделкой: пол плитка-керамогранит; потолок: подвесной потолок; освещение люминесцентные подвесные светильники там, где предусмотрено; стены: по проекту кирпич, гипрок; двери там, где предусмотрено; инженерные коммуникации подведены к границам помещения; электроснабжение предусматривает потребление не менее 100 кВт; отопление - радиаторы установлены там, где предусмотрено.

Согласно акту от 31.05.2014, подписанному к договору субаренды от 31.05.2014 имущество передается в исправном состоянии, обеспечивающем его использование по прямому назначению. Субарендатор не имеет претензий относительно физического, технического, эксплуатационного и иного состояния объекта. 

Из указанных документов судом верно сделан вывод о том, что переданные ИП ФИО3 во временное владение и пользование помещения находились в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с пунктом 4.2.8 договора аренды от 17.07.2006 в течение срока действия договора арендатор обязуется поддерживать помещения в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности. Для целей указанного пункта арендатор обязуется, в том числе, осуществлять при необходимости текущий ремонт помещений, содержать помещения в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать противопожарную безопасность в помещениях, а также обеспечивать чистоту помещений.

Согласно пункту 4.2.10 договора от 17.07.2006 по истечении срока действия договора, с учетом пункта 5.1.3, арендатор обязан передать помещения арендодателю в чистом виде и в основном в том же состоянии, в котором они были в начальную дату договора, за исключением обычного износа.

Пунктом 5.1.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещениях необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны и другую собственность. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другой собственности, сдаваемой в аренду в соответствии с договором, и остается собственностью арендатора (отделимые улучшения). Вся такая собственность и оборудование, установленные арендатором в помещениях, могут быть им убраны в пределах не более 30 дней после истечения срока действия договора или его досрочного расторжения.

Дополнительным соглашением от  01.10.2018договор аренды дополнен пунктом 5.1.4, по условиям которого все неотделимые улучшения подлежат безвозмездной передаче арендодателю при возврате помещений.

Как верно отметил суд, из указанных условий договора аренды следует, что  обязанности по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, по обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, по производству текущего ремонта возложены на арендатора.

Помещения возвращены Обществу по акту сдачи-приемки от 08.11.2021, подписанному обеими сторонами.

В указанном акте отражено состояние возвращаемого имущества: «Система отопления, электроснабжения в норме. В подвале не демонтированы подвесы холодильного оборудования, не убрана изоляция холодильного оборудования, не заделаны технологические отверстия. Водопровод - идет протечка из с/у персонала 1 эт. в подвал, не демонтированы трубы для слива конденсата, водопровода, канализации. Стеклопакеты в помещении (№ 7 по плану) один разбит с внутренней стороны, второй с трещиной и установлен не по проекту, в помещении (№ 6 по плану) стеклопакет один с трещиной, другой наполовину вставлена фанера. Пол в зале: сколы, трещины, отсутствие плитки, дыры. Пол в помещении № 12: отсутствие плитки местами, сколы, торчат штыри, следы от крепления стальных листов. В помещении № 29 не снято оборудование. В помещении (№ 32 у кассы) не обшиты проемы, нет подоконника у стеклопакета. Вход в помещение № 29 отсутствует часть дверного проема. На подвесном потолке отсутствует местами плитка, дыры от демонтажа оборудования. Не заделан технологический проем из компрессорной в подвал. Стены, столбы - сколы краски, обшиты металлом, отверстия от демонтажа оборудования».

Согласно заключению ООО «Респект» от 30.11.2021 № 120/21-СЭ стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений, включая стоимость материалов, составляет 2 495 650 руб.

В заключении ООО «Респект» также приведено описание повреждений помещений, выявленных в ходе осмотров экспертом: 

 1. Помещения № 4 и № 36 (общая осмотренная площадь 518,7 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, отсутствие отдельных плиток, следы крепления оборудования, выполнен ремонт покрытия плитками различного цвета; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, следы ремонта в виде окраски другого цвета (тона), отдельные колонны облицованы в нижней части стальными листами; дверные блоки в помещение № 12 имеют повреждения, загрязнения, обшиты стальными листами; отдельные потолочные плитки имеют отверстия после демонтажа оборудования.

2. Помещение № 5 (площадь 19,5 м2): загрязнения и плесень на окрасочном покрытии стен, следы ремонта;

3. Помещение № 6 (площадь 18,0 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках; растрескивание внутреннего стекла у одного стеклопакета, у другого - установлена фанера; на окрашенной части стен - следы другой окраски в местах установки демонтированного оборудования.

4. Помещение № 7 (площадь 49,8 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток, следы крепления стальных листов; загрязнения и плесень на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, нижняя часть стен облицовка стальными листами; отсутствие отдельных потолочных плиток, потолочные плитки имеют трещины, отверстия после демонтажа оборудования; разбито внутреннее стекло у одного стеклопакета, у другого - трещины на внутреннем стекле.

5. Помещение № 8 (площадь 6,1 м2): загрязнения и отдельные повреждения на окрасочном покрытии стен; демонтированы дверные полотна.

6. Помещение № 9 (площадь 7,9 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках, выполнен ремонт покрытия плитками различного цвета; отсутствие части плиток облицовки стены.

7. Помещение № 10 (площадь 7,9 м2): трещины в напольных плитках в районе сливного трапа, ремонт покрытия в этом месте выполнен плитками иного цвета.

8. Помещение № 11 (площадь 6,3 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках.

9. Помещение № 12 (площадь 71,2 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток, следы крепления стальных листов; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, облицовки из ГКЛ, нижняя часть стен облицовка стальными листами; отсутствие отдельных потолочных плиток, потолочные плитки имеют отверстия после демонтажа оборудования.

10. Помещение № 13 (площадь 7,4 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках.

11. Помещение № 14 (площадь 5,2 м2): загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев.

12. Помещение № 15 (площадь 2,6 м2): загрязнения на окрасочном покрытии стен, отсутствие части облицовки из плиток.

13. Помещение № 16 (площадь 24,6 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, облицовки из ГКЛ, нижняя часть стен облицовка стальными листами.

14. Помещение № 18 (площадь 9,7 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения на окрасочном покрытии стен,  отдельные повреждения  окрасочного  и шпатлевочного слоев.

15. Помещение № 21 (площадь 10,0 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках; загрязнения на окрасочном покрытии стен, отдельные  повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев.

16. Помещение № 23 (площадь 19,2 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитка; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен, следы ремонта, окраска в разный цвет; выполнен ремонт облицовки стен разными плитками.

17. Помещение № 29 (площадь 28,5 м2): в напольных плитках - отверстия с дюбелями от креплений; незначительные загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен, следы ремонта, окраска в разный цвет; не сняты подвесы для коммуникаций; демонтирована часть дверной коробки с полотном.

18. Помещение № 30 (площадь 4,4 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

19. Помещение № 31 (площадь 3,7 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

20. Помещение № 32 (площадь 7,5 м2): загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен; отсутствует облицовка откосов оконного проема и подоконник.

21. Помещение № 33 (площадь 11,4 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

22. Помещение № 35 (площадь 28,3 м2): отдельные трещины и сколы, следы креплений в напольных плитках, ремонт плитками разного цвета, вытерта краска на ступенях металлической лестницы; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

Акт от 08.11.2021 и заключение, подготовленное ООО «Респект», приняты судом как надлежащие доказательства того, что состояние помещений на момент их возврата из аренды требовало восстановительного ремонта.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик оспорил заключение, подготовленное ООО «Респект», считая его ненадлежащим доказательством. Аналогичный довод содержится в апелляционной жалобе.

Вместе с тем, судом данный довод оценен и обоснованно отклонен.

Так судом указано, что из сопоставления недостатков помещений, отраженных в акте от 08.11.2021, и в заключении ООО «Респект»  не следует, что в заключении указаны восстановительные работы, не связанные с состоянием помещений на дату их возврата из аренды. По существу в заключении экспорта более подробно и детально отражены те недостатки помещений, которые имели место по состоянию на дату возврата помещений. Из  заключения ООО «Респект» следует, что эксперт присутствовал в помещениях 08.11.2021 при передаче помещений от ИП ФИО3 к Обществу, кроме того, проводился осмотр помещений с фотографированием 19.11.2021.

Основывая свои возражения на том, что заключение составлено на основании осмотра, произведенного не в дату возврата помещений, а позднее, ответчик документально не опроверг относимость работ, указанных в заключении ООО «Респект», к недостаткам помещений, имеющим место на дату возврата помещений.

Фотографирование экспертом помещений (19.11.2021) осуществлено спустя лишь 11 дней с даты возврата помещений. В указанный период помещения во владение иных лиц не передавались.

Таким образом, суд правомерно пришел к выводу о том, что  необходимость производства работ, указанных в заключении ООО «Респект», в целях восстановления помещений после их возврата из аренды подтверждена Обществом документально.

Из произведенного Обществом расчета стоимости восстановительного ремонта помещений (с учетом уточнения заявленных исковых требований) следует, что к возмещению заявлены суммы, связанные с:

1) ремонтом покрытия пола из керамической плитки в помещениях № 4, 36, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 16, 21, 23, 29, 35 (виды работ: разборка покрытий полов из керамической плитки, устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора; смена керамогранитных плиток) на общую сумму 1 628 513 руб.;

2)  с ремонтом в помещениях № 4, 36, 5, 6, 7, 12, 15, 16, 18, 23, 29, 31, 33 по иным видам работ на общую сумму 222 523 руб., в том числе: окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10% (по отдельным помещениям); замена облицовки потолков; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; разборка плинтусов: деревянных и из пластмассовых материалов (с сохранением материалов); разборка покрытий полов: из линолеума и релина; устройство покрытий полов из линолеума; устройство плинтусов;

3)  с ремонтом в помещениях № 4, 36, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 14, 15, 16, 21, 29, 30, 31, 32, 33, 35 по иным видам работ на общую сумму 339 932 руб. 40 коп., в том числе: демонтаж дверных коробок: в деревянных стенах каркасных и в перегородках; снятие наличников; установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах; установка и крепление наличников; окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10%; смена плит в подвесных потолках отдельными местами; очистка вручную поверхности стен от красок; замена стеклопакетов в пластиковых окнах; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; монтаж опорных конструкций: подвесок и хомутов для крепления трубопроводов внутри зданий и сооружений; окраска масляными составами ранее окрашенных больших металлических поверхностей и металлических ограждений.

Судом первой инстанции исследованы и оценены возражения ИП ФИО3 относительно работ, связанных с ремонтом пола.

По мнению ИП ФИО3, необходимость ремонта напольной плитки вызвана одной причиной - несоответствием подстилающего слоя пола назначению, в целях которого  помещения переданы в аренду (торговля продовольственными товарами). В обоснование своих возражений ИП ФИО3 ссылается на заключение эксперта от 19.04.2022 № 59/22 - СЭ, выполненное по его заказу экспертом общества с ограниченной ответственностью «Архангельский областной центр экспертиз»                             (далее  ООО «Архангельский областной центр экспертиз») ФИО5 (далее – ФИО5).

Суд первой инстанции исследовал и оценил заключение эксперта                ООО «Архангельский областной центр экспертиз» и пояснения эксперта  ФИО5, опрошенной  в судебном заседании в качестве специалиста в порядке статьи 55.1 АПК РФ.

При этом суд учитывал нормы Свода правил «Полы. Технические требования и правила проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта» (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»), а также СП 29.13330.2011 Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88, утвержденного Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 № 785.

Из условий договора аренды от 17.07.2006, а также договоров субаренды, на основании которых ИП ФИО3 первоначально использовал помещения, следует, что помещения были предоставлены в аренду именно в целях использования под магазин с круглосуточным режимом работы для реализации продовольственных и прочих товаров. При этом срок договора аренды изначально имел длительный характер и был установлен на 10 лет.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В статье 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

На основании изложенного суд верно отметил, что указанные нормы позволяют прийти к выводу о том, что предоставленное по договору от 17.07.2006 в аренду помещение должно было соответствовать тому назначению использования,  которое обозначено в договоре аренды - для  использования под магазин с круглосуточным режимом работы.

В заключении ООО «Архангельский областной центр экспертиз» содержится вывод о том, что исходя из критериев, изложенных в пункте 4.3 таблицы 1 СП 29.13330.2011 в спорных помещениях с учетом их назначения имелась умеренная интенсивность механических воздействий.

Эксперт ФИО5 пояснила, что такой вывод сделан исходя из данных о проходимости покупателей в магазине и характеристиках используемых ИП ФИО3 механических тележках. 

Соотнеся степень интенсивности воздействия на полы в помещениях с подстилающим слоем пола (в виде неармированной стяжки, положенной на  пенопласт), эксперт пришел к выводу о несоответствии  подстилающего слоя пола интенсивности его использования.

Суд с выводами, изложенными в заключении ООО «Архангельский областной центр экспертиз» согласился. Апелляционный суд не усматривает оснований для опровержения данной позиции суда.

Как следствие, суд пришел к выводу о том, что при разрешении вопроса отвечает ли ИП ФИО3 (арендатор) за недостатки пола, выявленные на дату возврата помещений из аренды, следует учитывать то обстоятельство, что подстилающий слой пола (в виде неармированной стяжки, положенной на  пенопласт) не соответствовал назначению помещения, указанному в договоре аренды. При этом обязанность по обеспечению соответствия состояния помещения его назначению на дату передачи в аренду лежит на арендодателе.

Как было указано, согласно пункту 4.2.10 договора аренды от 17.07.2006 по истечении срока действия договора, с учетом пункта 5.1.3 договора, арендатор обязан передать помещения арендодателю в чистом виде и в основном в том же состоянии, в котором они были в начальную дату договора, за исключением обычного износа.

Понятия нормального износа (обычного износа) в законодательстве не предусмотрено. Суд первой инстанции, исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, определил нормальный износ как износ, который претерпевало бы то или иное имущество при его надлежащем использовании по целевому назначению в обусловленный действием договора срок.

Суд принял во внимание то, что использование ИП ФИО3 помещений носило длительный характер (более 10 лет), что допускает  как возможность возникновения износа покрытия пола, который может быть отнесен к нормальному износу, так и такого износа, который вызван ненадлежащим использованием.

При этом в заключении ООО «Архангельский областной центр экспертиз» не содержится вывод о том, что состояние покрытия пола, выявленное на дату возврата ИП ФИО3 помещений из аренды,  вызвано исключительно несоответствием подстилающего слоя пола интенсивности воздействия на пол (то есть естественного износа либо ненадлежащего использования помещений не имелось). Кроме того, в заключении ООО «Респект» стоимость восстановительного ремонта помещений (в частности пола) за вычетом стоимости ремонта, необходимого для устранения нормального износа, не определена.

В связи с изложенным судом по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Проф-Эксперт» ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) относятся  ли существовавшие по состоянию на 08.11.2021 повреждения пола с покрытием из керамогранитной плитки в помещениях первого этажа здания, расположенного по адресу: 

<

...>, к нормальному (естественному) износу?

2) определить какие повреждения (процент повреждений) пола относятся к нормальному (естественному) износу, а какие повреждения - не могут быть отнесены к нормальному (естественному) износу.

По результатам судебной экспертизы экспертом представлено заключение от 15.02.2023 № 334-2022 СЭ.

В заключении эксперт пришел к выводу о том, что покрытие пола, выполненное из керамогранитной плитки в помещениях № 4, 6, 7, 10-13, 16, 21, 23, 29, 35 и 36, имеющее механические повреждения, не очищающиеся загрязнения и зоны текущего ремонта, в которых присутствуют разнотонные керамогранитные плитки, на все площади в объеме 100 % не может быть отнесено к нормальному (естественному) износу.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2023, экспертом      ФИО6 даны пояснения к экспертному заключению, а также представлено заключение с изменениями, внесенными в него с учетом замечаний ИП ФИО3.

Ответчиком в отношении заключения судебной экспертизы были заявлены возражения, аналогичные возражения изложены в апелляционной жалобе.

Вместе с тем в решении судом указано, что недостатки заключения экспертом устранены (в части указания неверного метода исследования).

Также экспертом были даны пояснения относительно обстоятельств составления подписки о предупреждении  об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценивая по правилам статей 71, 86 АПК РФ заключение судебной экспертизы, суд указал, что об уголовной ответственности эксперт был предупрежден определением о назначении экспертизы. Подписка в предупреждении об уголовной ответственности содержится в экспертном заключении. Тот факт, что данная подписка датирована позднее, чем было начато проведение судебной экспертизы, сам по себе не может освобождать судебного эксперта от уголовной ответственности в случае дачи заведомо ложного заключения.

Кандидатура эксперта, его квалификация судом исследовались, соответствующие документы в материалах дела имеются. Само по себе отсутствие у эксперта высшего образования не свидетельствует об отсутствии у него специальных знаний.

При этом отвода эксперту заявлено не было.

Между тем, оценив в совокупности заключения экспертов, представленные сторонами, заключение по результатам судебной экспертизы, заслушав в судебном заседании в качестве специалистов ФИО4 и ФИО5, а также эксперта ФИО6, принимая во внимание условия договора аренды от 17.07.2006, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что убытки истца в части  стоимости восстановительного ремонта пола подлежат отнесению на ИП ФИО3 в размере 50 %, при этом руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 401 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

 В данном случае обязанность по текущему ремонту помещений по условиям договора лежит на арендаторе. Условиями договора также предусмотрен возврат помещений в состоянии, в котором помещения были получены в аренду, с учетом обычного (нормального) износа. Состояние помещений на дату возврата с учетом выявленных недостатков не может быть отнесено к нормальному износу, что подтверждено результатами судебной экспертизы и иными материалами дела не опровергнуто. При этом учитывая длительность использования помещений ИП ФИО3, а также значительность повреждения отделки верхнего покрытия пола (особенно в помещениях торгового зала и коридора), само по себе выявление конструктивного решения подстилающего слоя пола (неармированная стяжка поверх пенопласта) не свидетельствует о том, что значительные недостатки верхнего покрытия пола были вызваны именно отсутствием армирования в стяжке пола, уложенной поверх утеплителя из пенопласта.

Также суд принял во внимание отсутствие  доказательств обращения  ИП ФИО3 к Обществу либо к арендатору в период действия договоров субаренды и аренды с претензиями по поводу несоответствия переданных в аренду помещений их назначению, заявлениями                                 о некачественности подстилающего слоя пола, невозможности                использовать помещения вследствие недостатков пола, его постоянного разрушения.

Одновременно суд учел, что конструктивное решения подстилающего слоя пола, исходя из характера использования помещений под магазин, не могло не повлиять на интенсивность разрушения верхнего покрытия пола. При этом определить, в какой именно степени разрушение пола вызвано конструктивными особенностями подстилающего пола в данном случае суд счел невозможным. 

Поскольку обязанность по предоставлению в аренду помещения, отвечающего задачам назначения помещений, лежит на арендодателе, суд правомерно посчитал необходимым уменьшить размер ответственности Ответчика на 50 %, в связи с чем признал обоснованными требование Общества в части взыскания с ИП ФИО3 814 256 руб. 50 коп. в возмещение убытков, связанных в работами по ремонту пола                                    (1 628 513 руб. х 50 %).

Возражений относительно размера (калькуляции) стоимости восстановительного ремонта пола (затраты на ремонт пола  по всем помещениям на общую на сумму 1 628 513 руб. согласно заключению               ООО «Респект») ИП ФИО3 не заявлено.

Требования Общества о возмещении убытков по иным видам работ суд посчитал подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Расчет стоимости работ на общую сумму 339 932 руб. 40 коп. произведен Обществом на основе перечня работ, с необходимостью проведения которых ИП ФИО3 согласился в отзыве на иск, а также исходя из стоимости этих работ, указанной ИП ФИО3 в локальном сметном расчете (контррасчет заявленных требований на сумму 342 716 руб. 40 коп.), за исключением стоимости работ по облицовке из керамических плиток в помещении № 15 на сумму 2 784 руб. 

Как верно отмечено судом, необходимость проведения в помещениях             № 4, 36, 5, 6, 7, 12, 15, 16, 18, 23, 29, 31, 33 работ на общую сумму 222 523 руб. (в том числе: окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10% (по отдельным помещениям); замена облицовки потолков; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; разборка плинтусов: деревянных и из пластмассовых материалов (с сохранением материалов); разборка покрытий полов: из линолеума и релина; устройство покрытий полов из линолеума; устройство плинтусов) подтверждена материалами дела и                                         ИП ФИО3 документально не опровергнута. 

Доводы ИП ФИО3 о незначительности повреждений окрашенных поверхностей стен, поверхности линолеума, об отсутствии необходимости замены указанного Обществом количества керамических плиток в помещении № 15 (по доводам ИП ФИО3 замене подлежат не 42, а 18 плиток) не подтверждены.    

Судом верно отмечено, что ИП ФИО3 не доказано, что недостатки, на устранение которых направлены указанные работы, являются нормальным (обычным) износом, ответственность за который арендатор не несет. 

С учетом изложенного решением суда взыскано с ИП ФИО3 в пользу Общества 1 376 711 руб. 90 коп. в возмещение убытков                                  (814 256 руб. + 222 523 руб. + 339 932 руб. 40 коп.). В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований.

Причин не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм процессуального права не допущено, апелляционная инстанция не усматривает правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 апреля 2023 года по делу  № А05-3170/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.А. Колтакова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

Л.В. Зрелякова