АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29085/2019

г. Уфа

27 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2021

Полный текст решения изготовлен 27.05.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по Стерлитамакскому району (ИНН 

<

***>)

о признании договора №44/17 от 05.07.2017 незаключенным, о погашении записи о государственной регистрации ограничения права на объект  в виде аренды 02:56:030203:858-02/117/2018-4 от 08.11.2018

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, дов. от 11.01.2021г.

от ответчика с использованием системы онлайн-заседания (видеоконференц-связи)- ФИО4, дов. от 08.04.2021г.

от третьего лица - не явились, извещены

 

       Индивидуальный  предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд с иском к администрации Муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан о признании договора №44/17 от 05.07.2017 незаключенным, о погашении записи о государственной регистрации ограничения права на объект  в виде аренды 02:56:030203:858-02/117/2018-4 от 08.11.2018.

         К участию  в  деле в  качестве  третьего  лица,  не  заявляющего самостоятельных  требований  относительно требований  привлечен  Комитет  по  управлению собственностью  МЗиО  РБ  по Стерлитамакскому  района. 

Представитель  истца в судебном заседании настаивает  на удовлетворении  исковых требований. 

Представитель  ответчика  и  третьего  лица  в  удовлетворении  иска  просит  отказать  по  доводам,  изложенным  в  отзыве  на  иск.  

          Исследовав  материалы  и  обстоятельства  дела,  заслушав  представителей  сторон, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05.07.2017 между администрацией (собственник) и ИП ФИО2  (арендатор) подписан договор N 44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду, согласно которого собственник на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 05 июля 2017 года N 611 передает, а арендатор принимает в аренду, следующие объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): нежилое здание детского сада, расположенное по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 15, общей площадью 146,9 кв. м, для использования в целях: размещение общественного питания. Характеристика объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 11029 от 31.10.2005 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с "5" июля 2017 года по "5" июля 2023 года.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.01.2016, в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с отчетом N 080/17 об определении стоимости объекта оценки от 15.05.2017.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.07.2017.

Договор 08.11.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Истец оспаривает договор аренды на предмет его заключенности и согласованности существенных условий договора аренды по объекту аренды, указывая, что объект аренды  должным  образом  не  индивидуализирован,  а  именно  переданный в  аренду объект недвижимости:    здание   детского    сада,    общей   площадью    146,9   кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> и  Ванцетти д.15, имеет другие характеристики согласно техническому паспорту  от  01.03.2012 года инв. № 11029, выполненному Стерлитамакским городским филиалом  государственного  унитарного   предприятия  «Бюро  технической  инвентаризации  Республики  Башкортостан. 

Предметом  договора  следовал  быть  объект капитального  строительства -   нежилое  здание  детского  сада, литера  А,  этажность  -1,  общей  площадью  127,0  кв.м. с учетными  характеристиками  -  материала  стен: бревенчатые  d - 20 см,  обложенные  кирпичом,  общий  объем: 539 куб., процент  износа: 37,  инвентарной стоимостью: 366 440  руб.,  состоящим  из  6 кабинетов  и  2 коридоров,  площадью  по наружному  обмеру  168,6 кв.м.,  высотой  3,20 м.  

По  мнению  истца,  есть  основания  для  признания  договора  аренды незаключенным  и  ввиду неопределенности размера  арендной  платы.  

Так,  по утверждению  истца   договор  в  части размера арендной платы фактически имеет отсылочные диспозиции к отчету N 080/17 и приложению к договору, при этом в нарушение положений статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды отсутствует прямое указание на размер арендной платы, что свидетельствует о его незаключенности.

 Истец  обращает внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения об  ознакомлении ответчика с отчетом N 080/17 об определении стоимости объекта оценки. По мнению  истца,   отсутствие согласования размера арендной платы и уведомления стороны сделки о цене договора следует расценивать как намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той  добросовестности,  какая  от  него  требовалась  по  условиям оборота. 

В  ходе  рассмотрения  дела  истец  уточнил  исковые  требования,  просил обязать ответчика  в  пятидневный срок с момента  вступления решения  суда  в  законную силу  подписать  и  направить в адрес истца  проект  дополнительного  соглашения,  изложив  пункт 3.1.  договора    в следующей  редакции: «Размер  ежемесячной  арендной  платы  составляет  29 380  руб.,  размер годовой  арендной  платы  составляет  352 560  руб.».

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ  истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно  позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженного в п. 3 Постановления  №13 от 31.10.1996, изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает.

Поскольку,  уточняя   требования,   истец  изменяет  как предмет, так и основание исковых требований,  уточнение    судом  не  принимается.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу об отказе  в  удовлетворении исковых требований на  основании следующего. 

В силу положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах названы как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из  договора   N 44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду от 05.07.2017 г.  следует, что ответчику передано в  пользование  нежилое здание детского сада, расположенное по адресу: 

<

...> и Ванцетти, д. 15, общей площадью 146,9 кв. м, для использования в целях: размещение общественного питания. Характеристика объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 11029 от 31.10.2005 (п. 1.1 договора).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом  также  установлено, что ранее предприниматель ФИО2 на основании договора от 30.12.2011 N 11/16 арендовал в 

<

...> и Ванцетти, 15, здание детского сада (литер А) общей площадью 146,9 кв. м (пункт 1.1 договора аренды), при этом аналогичная площадь арендуемого детского сада указана сторонами и в договоре аренды от 05.07.2017 N 44/17.

Из материалов дела усматривается  судом принято во внимание, что согласно техническому паспорту на нежилое здание (РБ, Стерлитамак, улица Сакко и Ванцетти, дом 15, инвентарный номер 11029, составлен по состоянию на 01.03.2012) состав объекта недвижимости - литера А, детский сад, общая площадь 127,0 кв. м; литера А1, пристрой, общая площадь 31,9 кв. м; литера а, пристройка, общая площадь 25,3 кв. м; при этом общая площадь литера А изменилась на 19,9 кв. м, в том числе уменьшилась на 11,5 кв. м за счет реконструкции при внутренней обшивки стен гипсокартоном; разрешение на реконструкцию не предъявлено. Общая площадь литера А1 изменилась на 2,2 кв. м за счет перепланировки; разрешение на перепланировку не предъявлено; литеры а1, а2, а3 - снесены.           Согласно представленному техническому паспорту в пункте 2.2 "Сведения о принадлежности объекта недвижимости" указано: дата учета - 01.07.2011, субъект права - ФИО2, вид права - собственность, доля в праве - 1, документы, подтверждающие право пользования, владения и распоряжения - свидетельство о государственной регистрации права серия 04 АГ N 204772 от 01.07.2011.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что предприниматель ФИО2, заключив договор аренды от 30.12.2011 N 11/16 нежилого помещения литера А общей площадью 146,9 кв. м, уже к марту 2012 года, в нарушение пункта 2.2.5 договора без соответствующего разрешения и согласования с арендодателем, произвел реконструкцию и внутреннюю обшивку стен гипсокартоном, вследствие чего общая площадь нежилого помещения литера А уменьшилась с 146,9 кв. м до 127 кв. м.

По результатам исследования и оценки представленных доказательств, установив, что арендатор осуществил незаконную перепланировку и реконструкцию спорного объекта недвижимости без уведомления арендодателя, при этом новый технический паспорт не представил, учитывая, что при заключении нового договора аренды от 05.07.2017 N 44/17 без возражений со стороны предпринимателя указана прежняя общая площадь - 146,9 кв. м, суд пришел  к выводу о наличии в действиях ответчика недобросовестного поведения, в связи с чем  все неблагоприятные последствия относятся  на  предпринимателя ФИО2

         В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя при передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Договор аренды нежилого помещения №44/17 от 05.07.2017 г.  подписан обеими сторонами,  прошел государственную регистрацию, при этом ни в момент заключения договора аренды ни впоследствии между сторонами  отсутствовали разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды, более того сторонами были предприняты действия по его исполнению, что следует из представленной переписки сторон.

 При таких обстоятельствах, суд, основываясь на совокупности представленных доказательств и пояснений сторон, пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения №44/17 от 05.07.2017 г.  является заключенным, поскольку  в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды,  договор фактически исполнялся сторонами, при этом сомнений относительно определенности объекта аренды ни у арендатора, ни у арендодателя не имелось ни в момент заключения договора ни впоследствии.       

Ссылка  истца  на отсутствие в договоре аренды согласованного в письменной форме размера арендной платы,  противоречит нормам статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку  при подписании договора аренды стороны согласовали, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с отчетом N 080/17 об определении стоимости объекта оценки от 15.05.2017, каких-либо разногласий относительно порядка определения размера арендной платы при подписании договора и его исполнения у сторон не возникло.

Исследовав  представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условиям договора от 05.07.2017 N 44/17, приложениям к договору и расчетам арендной платы, отчету N 080/17, по результатам которой с учетом положений статьи 431, 432, 606, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации суд  пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды, в том числе размера арендной платы.

Учитывая, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Доводы   истца  о злоупотреблении правом со стороны ответчика  в связи с введением в заблуждение арендатора относительно цены договора аренды подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у Администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова