АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-9467/2022

19 декабря 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.12.2022

Полный текст решения изготовлен 19.12.2022

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 314645028000030, ИНН 

<

***>, к Администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, о сохранении трехэтажный жилой дом общей площадью 262,1 кв. м, жилой площадью 166,6 кв.м, площадью застройки 129 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в реконструированном состоянии, о признании за ФИО2, право собственности на трехэтажный жилой дом – общей площадью 262,1 кв. м, жилой площадью 166,6 кв.м, площадью застройки 129 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> 

Третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по ЖКХ администрации муниципального образования «Город Саратов», администрация Кировского района МО «Город Саратов» 

при участии: 

от истца- ФИО11 представитель по доверенности 19.10.2021 года, 

от ответчика- ФИО12 представитель по доверенности от 16.06.2022 года, ФИО13

от Администрации МО «Города Саратов» Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО14, представитель по доверенности от 01.02.2022 года.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Саратов, ОГРНИП 314645028000030, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, ФИО3, г. Саратов, ФИО4, г. Саратов, ФИО5, г. Саратов, ФИО6, г. Саратов, ФИО7, г. Саратов, ФИО8, г. Саратов, ФИО9, г. Саратов, ФИО10, г. Саратов, о сохранении трехэтажного жилого дома общей площадью 262,1 кв.м, жилой площадью 166,6 кв..м, площадью застройки 129 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии, о признании за ФИО2 права собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 262,1 кв.м, жилой площадью 166,6 кв.м, площадью застройки 129 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определением от 05.07.2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, комитет по ЖКХ администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, администрация Кировского района муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов.

Отводов суду не заявлено. 

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 13.07.2017 года, а также договора купли-продажи недвижимого имущества  от 02.03.2021 года приобретены следующие объекты недвижимости: квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030448:421; доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме на земельный участок (кадастровый номер 64:48:030448:93), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемые многоквартирным жилым домом, размер которой пропорционален размеру общей площади квартиры № 2, расположенный по адресу: 

<

...>; а также квартира, расположенная на втором этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030448:420.

Жилой дом по адресу: 

<

...>, является двухэтажным и двухквартирным, соответственно, истец является собственником всего многоквартирного жилого дома и общего имущества собственников МКД по указанному адресу.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 общей площадью 149 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 11.02.2018 года, в связи с необходимостью капитального ремонта и реконструкции жилого дома № 99В по ул. Гоголя г. Саратова по причине его неудовлетворительного технического состояния, внеочередным общим собранием собственников многоквартирного жилого дома № 99В по ул. Гоголя г. Саратова единогласно было принято решение о реконструкции жилого многоквартирного жилого дома № 99В по ул. Гоголя г. Саратова в здание до трех этажей и до 15 изолированных жилых помещений.

В результате проведенной в 2018 году реконструкции многоквартирный жилой дом имеет общую площадь 262,1 кв.м, жилую площадь 166,6 кв.м, площадь застройки 129 кв.м.

На заявления о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома и ввода его в эксплуатацию истцу было отказано, в связи с чем, он обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором заявлены возражения относительно исковых требований, указано, что истцом не предоставлено доказательств того, что по какой-либо независящей от него причине он был лишен возможности получить правоустанавливающие документы при строительстве объектов недвижимости, в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, соответствии спорного строения Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397.

В возражениях против заявленного иска, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» указал, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93, на котором находится дом № 99В по ул. им. Гоголя Н.В., расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны развития застройки многоэтажными многоквартирными домами. Для данной территориальной зоны вид использования «Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» относится к основным видам разрешенного использования земельного участка. При этом, вид разрешенного использования земельного участка «размещение жилого дома» для данной территориальной зоны не предусмотрен. Кроме того, сведения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, требуемое в силу пункта 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено. Таким образом, поскольку для рассматриваемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и действующим градостроительным регламентом не предусмотрен вид разрешенного использования – размещение жилого дома, то спорный объект подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными Правилами, либо сносу заявителем за счет собственных средств.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 29.01.2015 года № 101-О и от 27.09.2016 года № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 8 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. 

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здание, сооружение, и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка , при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. При этом, отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку , предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, необходимо отметить, что в названном пункте Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом, разъяснение пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывалось, в частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 года № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом № 143, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года.

Как следует из материалов дела, истец является собственником квартир № 1, площадью 40,7 кв.м, расположенной на втором этаже, и № 2, площадью 35,2 кв.м, расположенной на первом этаже, в доме № 99В по ул. им. Гоголя Н.В. г. Саратова. 

Указанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 149 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030448:93, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенное использование: занимаемый многоквартирным жилым домом.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения - квартиры № 1, по адресу: 

<

...>, она расположена на втором этаже и имеет три жилых комнаты, общей площадью 40,7 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения - квартиры № 2, по адресу: 

<

...>, она расположена на первом этаже и имеет одну жилую комнату, а также кухню, общей площадью 35,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, он имеет два этажа, площадь застройки 95,5 кв.м, состоит из одной однокомнатной и одной трехкомнатной квартир, площадью 35,2 кв.м и 40,7 кв.м, соответственно. Общая площадь квартир составляет 75,9 кв.м.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 99В по ул. им. Гоголя Н.В. г. Саратова от 11.02.2018 года следует, что собственниками квартир было принято решение о реконструкции жилого многоквартирного дома № 99В по ул. Гоголя г. Саратова до трех этажей и до 15 изолированных жилых помещений.

Применительно к настоящему спору в 2018 году в соответствии с указанным протоколом внеочередного собрания собственников помещений была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, в результате которой многоквартирный жилой дом № 99В по ул. им. Гоголя Н.В. г. Саратова стал иметь общую площадь 262,1 кв.м, жилую площадь 166,6 кв.м, площадь застройки 129 кв.м, при этом, за получением разрешительной документацией на производство работ по реконструкции многоквартирного жилого дома, до их производства, собственники квартир не обращались.

В соответствии с техническим паспортом жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, от 22.12.2020 года, изготовленного после его реконструкции, дом имеет три этажа, площадь застройки 129 кв.м, состоит из мест общего пользования и 15 однокомнатных квартир различной площади, общей площадью 262,1 кв.м.

Уведомлением от 15.11.2021 года № 02-02-20/2290 администрация муниципального образования «Город Саратов» отказала ФИО2 в выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в связи с нарушением требований ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2.6.2. Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», утвержденного постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2010 года № 1488, поскольку к заявлению о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) не приложены следующие документы:

1. Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; 

2. Результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства;

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

3. Положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляется строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

4. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации случаев реконструкции многоквартирного дома; 

5. Копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Заявителю разъяснено, что к рассматриваемому случаю необходимо применять Воздушный кодекс Российской Федерации и нормативные правовые акты, регулирующие вопросы использования воздушного пространства.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 года № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории  и санитарно-защитной зоны» до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации. предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов в границах приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней, в  том числе с организациями, уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, в ведении которых находятся аэродромы государственной авиации, - для аэродромов государственной авиации (военных аэродромов).

По данным карты аэродромов и приаэродромных территорий, размещенной на официальном сайте Министерств а обороны Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448 расположен в границах при аэродромных территорий:

- аэродрома «Дубки» - ПОУ «Саратовский аэроклуб  ДОСААФ им. Ю.А. Гагарина»;

- аэродрома авиации дальнего действия Энгельс-2 - войсковая часть № 85927;

- аэродрома Саратов (Сокол) - военный учебно-научный центр ВВС «Военно-воздушная Академия», р.п. Соколовый.

Соответствующие согласования истцом представлены не были.

Кроме того, в уведомлении от 15.11.2021 года № 02-02-20/2290 отмечено, что согласно сведений Публичной кадастровой карты и выпи ски из ЕГРН от 09.11.2021 года, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030448:93 по адресу: 

<

...>, расположен двухэтажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 64:48:030448:177 общей площадью 144,3 кв.м. Согласно данным технического паспорта на здание - многоквартирный жилой дом, подготовленного АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ Средне-Волжский филиал АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Саратовское областное отделение», рассматриваемый объект по состоянию на 22.12.2020 года имеет 3 надземных этажа общей площадью 320,6 кв.м, тогда как выдача разрешения на проведенные по факту работы по реконструкции объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена.

Помимо этого, в уведомлении от 15.11.2021 года № 02-02-20/2290 указано, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 расположен в территориальной зоне Ж-1.1 – зоне развития застройки многоэтажными жилыми домами. Разрешенный вид использования земельных участков «малоэтажные многоквартирные дома (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный)» является условно разрешенным для территориальной зоны Ж-1.1, в связи с чем, истцу для возможности реконструкции многоквартирного дома  необходимо было получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030448:93.

На основании ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2010 года № 1488 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», администрацией муниципального образования «Город Саратов» отказано ФИО2 в выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030448:93.

Кроме того, уведомлением от 15.11.2021 года № 02-02-20/2289 администрацией муниципального образования «Город Саратов» ФИО2 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, явилось отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: градостроительного плана земельного участка, представленного для получения разрешения на строительство; разрешения на строительство; акта приемки объекта капительного строительства  (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капительного строительства приборами учета, используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструирования объекта капитального строительства указанным  в п. 1 ч. 5 ст. 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных ч. 5 ст. 54 настоящего Кодекса; технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

На основании ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2.8. административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2010 года № 1490, администрация муниципального образования «Город Саратов» отказала ФИО2 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030448:93.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Таким образом, ИП ФИО2 в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства, подтверждающие, что он предпринимал достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости, доказательства соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения, а также судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения.

Не представление таких доказательств является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Возведенный объект является самовольно реконструированным, поскольку из смысла пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является нарушением градостроительных норм, влекущим признание строительства (реконструкцию) самовольным.

В материалы дела истцом не представлены разрешения на реконструкцию спорного объекта, на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.

Из анализа материалов дела следует, что в ходе произведенных работ был создан новый объект недвижимости путем возведения третьего надземного этажа, в результате чего увеличилась его площадь со 144,3 кв.м до 320,6 кв. м, в связи с чем, для осуществления такой реконструкции необходимо было получение разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а по завершению работ необходимо было получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершение правонарушения, которое может состоять в нарушении, как норм земельного законодательства, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 года № 3172-О, от 03.07.2007 года № 595-О-П).

Проведение работ по реконструкции объекта без разрешения уполномоченного органа свидетельствуют о недобросовестном поведении предпринимателя.

Применительно к спорной ситуации, учитывая пункт 21 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), суд полагает, что действия предпринимателя имели цель воспользоваться явным злоупотреблением правом легализовать постройку.

Обращение истца в ноябре 2021 года в администрацию муниципального образования «Город Саратов» за получением разрешения на ввод уже реконструированного объекта в эксплуатацию, без указанных выше действий, суд расценивает как формальное действие, произведенное после окончания работ по реконструкции, и не свидетельствует о добросовестности истца как собственника, осуществившего реконструкцию.

Следует также учесть, что при разрешении настоящего спора установлены и нарушения земельного законодательства.

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункты 6, 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Однако, в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 года № 54-397, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93, на котором находится дом № 99В по ул. им. Гоголя Н.В., расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны развития застройки многоэтажными многоквартирными домами. Для данной территориальной зоны вид использования «Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» относится к основным видам разрешенного использования земельного участка. При этом, вид разрешенного использования земельного участка «размещение жилого дома» для данной территориальной зоны не предусмотрен.

Таким образом, судом также установлено, что истцом нарушены правила землепользования и застройки.

Истцом не представлены доказательства на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Истцом в материалы дела представлено экспертное исследование, согласно выводам которого реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, градостроительным, строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, соответствует. Угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Находится в границах представленного земельного участка.

Подготовивший экспертное исследование эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности, был допрошен судом, в судебном заседании дал пояснения по проделанной экспертизе, подтвердил выводы, сделанные в заключении.

Между тем, указанные документы сами по себе не свидетельствуют о том, что истцом, при добросовестном осуществлении гражданских прав и обязанностей, предпринимались достаточные меры по получению разрешительной документации на реконструкцию жилого многоквартирного дома.

Судом установлено, что до начала строительных работ истец не обратился в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию спорного объекта.

Для разрешения вопроса о соответствии реконструированного здания требованиям градостроительных и строительных норм правил, а также установления, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд предлогал сторонам рассмотреть возможность назначения по делу судебной экспертизы. 

От проведения экспертизы истец отказался.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом, по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, суд отмечает, что экспертное исследование, представленное в материалы дела истцом одновременно с исковым заявлением, не может рассматриваться в качестве предопределяющего для итогового судебного акта, выводы, изложенные в экспертном заключении трактуются судом с учетом их правового значения, закрепленного положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, фактическими обстоятельствами, а так же их совокупной правовой оценки.

В связи с чем, отсутствуют основания утверждать, что истцом предприняты исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на реконструкцию объекта с увеличением его площади почти в два раза, с теми параметрами, о которых указано в техническом паспорте от 22.12.2020 года, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении предъявленного иска.

Тем самым, не имеют правового значения выводы экспертизы, проведенной истцом, поскольку они не подтверждают соблюдение истцом предусмотренных законом условий.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что реконструкция спорного объекта с увеличением его площади осуществлялась с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине истца, без получения необходимых разрешений, и удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от представленных в дело экспертного заключения.

Довод истца о том, что реконструкция безопасна в использовании, соответствует строительным нормам и правилам, на спорный объект возможно признать право собственности подлежит отклонению, поскольку эти обстоятельства с точки зрения правового регулирования, закрепленного в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются безусловными для признания права собственности на этот объект.

Условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Суду не представлено доказательств совершения истцом необходимых и достаточных действий, направленных на легализацию спорного объекта, как до начала строительства (реконструкции), так и во время его проведения.

ИП ФИО2 в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих, что он предпринимал достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости, а также доказательства соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения, а также судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения. Не представление таких доказательств является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В результате реконструкции ранее существовавшего жилого дома путем возведения пристройки в виде третьего этажа изменились его параметры, в связи с чем суд приходит к выводу, что в результате реконструкции был создан новый объект недвижимости, на строительство которого требовалось получение разрешения на строительство на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а после завершения реконструкции получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как предусмотрено статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Принимая во внимание, что предприниматель не доказал соблюдение установленного законом административного порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, в отсутствие доказательств неправомерного отказа в выдаче таких разрешений, суд приходит к выводу, что требования истца фактически направлены на обход административного порядка возникновения права на вновь созданный объект недвижимого имущества, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

С позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 10, 222 ГК РФ, судом установлено, что предпринимателем не представлены доказательства, свидетельствующие о соблюдении административной процедуры легализации реконструированного объекта и последующего ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку ИП ФИО2 не представлены доказательства, подтверждающие, что он предпринимал достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости, соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на реконструкцию, а также судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                   Е.В. Михайлова